Au regard du niveau actuel des OAT 10 ans, les taux de crédit immobilier sont trop faibles. Les banques n’ont aucun intérêt à accorder des crédits immobilier dans ces conditions de taux trop faibles ; La marge d’intérêt est trop faible, et probablement même négative.
Accorder des crédits immobiliers dans ces conditions de taux n’est pas rentable pour les banques.
La tentation va donc être grande de fermer le robinet du crédit immobilier pour quelques mois, et probablement jusqu’au début du mois d’octobre 2022, période à partir de laquelle le taux d’usure devrait commencer à intégrer la hausse récente des taux.
Selon notre partenaire expert du conseil en financement immobilier complexe, pour refléter le niveau normal des conditions de financement, les taux de crédit immobilier devrait approcher les 3% / 20 ans contre à peine 1.50% à ce jour.
Aujourd’hui, le mécanisme du taux d’usure interdit une telle hausse des taux.
En effet, la banque de France fixe le TAEG maximum de votre crédit immobilier à 2.43% pour le T2 2022. Un TAEG qui est calculé en ajoutant l’ensemble des frais obligatoires (garantie, frais de dossier, assurance emprunteur) au taux nominal du crédit immobilier.
Cela signifie qu’il est compliqué pour les banques de proposer un taux de crédit immobilier supérieur à 1.70% / 1.80% sur 20 ans. Ce n’est clairement pas un taux suffisant pour assurer une marge d’intérêt suffisant aux banques.
Ces dernières n’ont donc aucun intérêt à accorder massivement des crédits immobilier avec ces conditions de marges insuffisantes. Elles vont naturellement être tentées de fermer le robinet du crédit immobilier en privilégiant uniquement leurs meilleurs clients.
Par exemple, il se murmure qu’une grande banque nationale en rouge et noir aurait presque fermé les accords de nouveaux crédits immobilier sous prétexte d’une fusion de ses réseaux commerciaux. Le manque à gagner pourrait effectivement être très faible.
D’ici le mois d’octobre/novembre, le taux d’usure devrait davantage refléter le niveau « naturel » des taux de crédit immobilier. Les banques pourront alors proposer des taux d’intérêt plus élevés, plus en accord avec le niveau général actuel des taux d’intérêt.
Sur le dernier quadrimestre de l’année 2022, les taux de crédit immobilier pourraient atteindre 3% / 20 ans.
Les taux de crédit immobilier pourraient doubler !
C’est là un choc considérable que le marché immobilier pourrait avoir des difficultés à absorber.
Comme nous vous l’expliquions déjà dans notre livre « Investir dans l’immobilier« ou dans nos visio-patrimoniales spéciales « Investissement immobilier », le choc pourrait être d’autant plus élevé que le goodwill immobilier est important.
A suivre.
11 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Dépêchez vous d’emprunter !!😉
Avant la baisse des prix à Paris, Lyon Bordeaux et partout ou les prix sont déconnectés des fondamentaux de l’immobilier
Doublement du taux d’emprunt = retour au marché immobilier de fin des années 2000 je crois. On reviendrait sur un marché d’environ 800/900 000 transactions: pas la fin du monde.
Il y a quelque chose qui m’interpelle dans le texte ci-dessous:
» En effet, la banque de France fixe le TAEG maximum de votre crédit immobilier à 2.43% pour le T2 2022. Un TAEG qui est calculé en ajoutant l’ensemble des frais obligatoires (garantie, frais de dossier, assurance emprunteur) au taux nominal du crédit immobilier.
Cela signifie qu’il est compliqué pour les banques de proposer un taux de crédit immobilier supérieur à 1.70% / 1.80% sur 20 ans. Ce n’est clairement pas un taux suffisant pour assurer une marge d’intérêt suffisant aux banques.
Ces dernières n’ont donc aucun intérêt à accorder massivement des crédits immobilier avec ces conditions de marges insuffisantes. Elles vont naturellement être tentées de fermer le robinet du crédit immobilier en privilégiant uniquement leurs meilleurs clients. »
Si le taux d’usure est de 2,43% et que les banques ne peuvent/ veulent pas proposer des taux à 1,70/1,80% pourquoi ces banques ne proposent-elles pas des prêts(TEG) à 2,40% ?
2,40% c’est plus près de 3% que 1.70. Il y a quand même une marge « certaine » entre 1,70 et 2.40 !
« Le «taux annuel effectif global» (TAEG), anciennement «taux effectif global» (TEG), représente le coût total du crédit pour le consommateur. Il est exprimé en pourcentage annuel du montant total du crédit. Il s’agit du montant que vous devrez verser en plus de la somme effectivement empruntée. Il est plus important que le taux nominal. Le TAEG permet la comparaison entre les offres de prêt de plusieurs établissements prêteurs.
Le TAEG concerne les prêts immobiliers comme les crédits à la consommation.
Le TAEG comprend :
Le taux nominal, utilisé pour calculer les intérêts du prêt
les frais de dossier
les frais payés ou dus à des intermédiaires, dont l’intervention conditionne l’octroi du prêt
les coûts d’assurance et de garanties obligatoires
les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement
le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.
source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/taux-annuel-effectif-global-TAEG
Pas de doutes qu’une hausse des taux fera mécaniquement baisser les prix là où ils sont tendus, sauf… si l’inflation entraine une hausse généralisée des salaires et donc une hausse du pouvoir d’achat immobilier. Mais les entreprises risquent d’en souffrir assez vite, et le coût de la vie ne laissera probablement pas grand chose pour l’immobilier. A modéliser pour ceux qui ont le courage.
Pour les salaires faut pas trop rêver….. après les législatives !!!
Bonjour,
Cela fait maintenant plusieurs années que les banques ne réalisent quasiment aucun bénéfice sur les prêts immobiliers. Mais elles continuent de prêter (et continueront à le faire) même sans faire de profit car ce qui les intéresse aujourd’hui c’est d’acquérir de nouveaux clients, pour leur vendre des produits dits « satellites » c’est à dire des assurances iard, prévoyance ou des contrats d’assurance vie à 4% de droit d’entrée… Le prêt immobilier est et restera une excellente porte d’entrée pour un éventuel bénéfice indirect. Elles se doivent aussi de proposer des taux concurrentiels pour ne pas perdre leurs clients sur des rachats de prêt. En fait, bien plus qu’une histoire de profit sur le prêt immo en lui même, il s’agit d’une question de survie de continuer à prêter, et de manière concurrentielle.
Il n’y a pas de notion de survie d’une banque lorsqu’elle prête puisque la banque prête à partir de rien (ex nihilo) pour une (très) grande partie!
Et elle préfère prêter à 3% plutôt qu’a 1%, les intérêts sont sont gagne pain.
En revanche la banque peut faire faillite lorsque elle n’a plus de clients emprunteurs et que ces derniers ne remboursent plus.
Ne ratez pas cette vidéo, elle est trop intéressante.
https://www.youtube.com/watch?v=syAkdb_TDyo
Oui les taux vont monter. La BCE a prévenu qu’une correction dans le secteur immobilier était à prévoir.
J’ai un ami qui a un très bon poste dans une grande banque spécialisée dans les prêts immobiliers et il m’a déjà dit que les taux d’intérêt à + 3 % sont prévus en fin d’année. Il y aura correction. Mais je ne pense pas qu’il y aura un krach car la Pierre est une valeur refuge pour beaucoup de Français et un moyen d’améliorer la retraite.
Valeur refuge ou pas quand les emprunteurs ne peuvent plus rembourser leur crédit, la banque s’approprie le bien et cherche à le vendre.
Et quand cette opération se multiplie à la puissance 100, 1000, 10000, …. imaginez ce qui se passe (ra en fin 2022/2023 et à suivre)!