La question du niveau futur des taux d’intérêt est un sujet majeur dont la réponse déterminera votre stratégie d’investissement. Nous vivons une drôle de période, conséquence de la crise de surendettement de 2008. Nous sommes encore, 10 années, plus tard, dans le questionnement sur la sortie de la crise.

En effet, la croissance économique semble robuste, l’inflation se reprend petit à petit … mais, paradoxalement, les taux d’intérêt restent excessivement faibles, ou du moins trop faibles, au regard du niveau naturel auxquels ils devraient être. Il est très simple de comprendre cette situation extraordinaire : Un emprunteur immobilier peut aujourd’hui s’endetter sur 10 ans (et même 20 ans), à un taux inférieur à l’inflation.

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Et toujours, notre livre « Investir dans l’immobilier » (déjà plus de 1000 exemplaires vendus) pour y découvrir nos stratégies et conseils pour investir

Ainsi, si l’on ajoute la création naturelle de valeur induite par la croissance économique, on peut imaginer que les emprunteurs actuels se feront rembourser leur crédit immobilier par l’effet conjugué de l’inflation et de la croissance.

Alors que le taux d’intérêt naturel devrait être proche de 3% (taux d’inflation + taux de croissance), il est possible de s’endetter à moins de 1.50% sur 20 ans ! (cf « Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ). 

C’est une situation extraordinaire (définition de extraordinaire : « Qui étonne, choque, parce qu’il n’est pas conforme à la norme prévisible ou attendue« ) !

 

Toute la question est alors de savoir si l’extraordinaire peut devenir l’ordinaire ?

Nous vivons donc un moment extraordinaire, et la question est de savoir si cette fois, c’est différent ?. Est il possible de croire que l’extraordinaire peut devenir l’ordinaire ?

Pouvons nous croire que cette situation non conventionnelle va perdurer ? Je n’ai pas de réponse. « Je sais que je ne sais rien », mais je sais surtout que « Une réaction excessive est souvent un remède pire que le mal. »

 

C’est ainsi que deux doctrines s’affrontent :

 

Les premiers considèrent que les taux d’intérêt vont rester durablement et excessivement bas, aidés par des banques centrales déterminées à utiliser la répression financière et l’euthanasie des rentiers pour réduire l’endettement excessif des états.

Celui qui est d’accord avec cette analyse est alors capable de s’investir relativement sereinement dans l’immobilier ou dans les marchés financiers malgré leur valorisation relatif élevé.



Les marchés sont chers à cause des taux d’intérêt, mais comme les taux d’intérêt vont rester durablement et excessivement faibles, leur valorisation peut se poursuivre. Pour les tenants de cette analyse, le marché immobilier, tout comme les marchés actions, peuvent augmenter dans les prochaines années avec pour seule limite l’importance des taux d’intérêt négatif.

Avec des taux qui resteront éternellement bas, c’est le moment de s’endetter massivement pour investir dans des actifs onéreux, mais dont la valorisation pourrait encore augmenter dans les prochaines années.

Le taux d’intérêt réel négatif pourrait expliquer l’inflation éternelle de la valeur des actifs immobilier ou boursier. La suppression des taux d’intérêt réel négatif (soit par la baisse de l’inflation, croissance ou par l’augmentation des taux d’intérêt) serait la seule limite à l’augmentation éternelle des prix des actifs immobiliers ou boursiers.

Les tenants de cette première conviction, sont ceux qui croient à une situation de stagnation, tant de l’inflation que de la croissance économique : Croissance faible + inflation faible. Cette économie, sans emballement, a besoin d’être éternellement subventionnée par des taux d’intérêt excessivement faibles pour combattre la récession/déflation tendancielle.

Enfin, pour les tenants de cette stratégie, la bonne conjoncture du moment et la reprise de l’inflation n’est qu’une douce parenthèse dans la crise déflationniste que nous connaissons depuis 2008.

 

 

Les autres considèrent que les taux d’intérêt doivent naturellement augmenter afin de limiter l’emballement d’une économie trop fortement subventionnée par des taux d’intérêt excessivement faibles.

Pour les autres, les taux d’intérêt négatifs ne sont que la réponse temporaire à une situation de crise exceptionnelle. Ainsi, comme tout ce qui est extraordinaire et temporaire, nous devrions naturellement revenir à une situation normale au gré de l’amélioration graduelle de l’économie.

Le retour à la normale de l’économie devrait être l’occasion de l’arrêt progressif de la politique monétaire des banques centrales et donc une remontée graduelle des taux d’intérêt. Malheureusement, cette remontée graduelle des taux d’intérêt sera une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier, mais aussi sur tous autres actifs financiers.

Face à cette tendance baissière induite par la hausse tendancielle des taux d’intérêt, seule la solidité de la croissance économique et de l’inflation sera de nature à limiter la baisse des prix.

C’est d’ailleurs la situation que nous connaissons probablement sur les marchés depuis 2015 : Les investisseurs anticipant la hausse des taux d’intérêt intègrent une baisse tendancielle des prix, mais la robustesse de la croissance et de l’inflation, permet aux prix de se maintenir, voir même d’augmenter légèrement.

 

 

Et si, la réalité était entre ces deux doctrines :

  • Considérant que le retour de la croissance économique et le rétablissement de l’inflation militent pour une hausse graduelle des taux d’intérêt et donc des taux de crédit immobilier

  • Mais que l’endettement excessif des états interdit une hausse trop forte des taux d’intérêt.

 

==> Ne pourrions nous naturellement assister à une hausse graduelle, mais limitée des taux d’intérêt. Cette hausse des taux d’intérêt doit permettre de réduire les subventions à une économie qui se renforce (et qui doit en avoir moins besoin), sans pourtant mettre fin au taux d’intérêt réel négatif, indispensable au désendettement sans effort.

Avec une inflation à 1.50% et une croissance économique proche de 1.80%, les taux d’intérêt ne peuvent ils pas augmenter jusqu’à -+3% sans pénaliser outre mesure le dynamisme de l’économie ? (cf « Crédit immobilier : Jusqu’à combien les taux immobilier peuvent ils remonter ? »).

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25 Comments

  1. Belle époque says:

    En faîtes ici les discours sont plutôt bien nourrit de la part de guillaume, julien etc..
    Pour ma part les états unis ont ouvert le bal de l’hyperinflation qui va se profiler et se généraliser.
    Lors de la prochaine réunion de la BCE le 26 juin je crois , la super colombe Draghi va être forcé de constaté l’hyperinflation qui se profile oblige au changement de discours et de politique monétaire et ceci plus précocement que ce qui a été prévu jusqu’ici. ( sinon nous serions la risée du monde avec une étiquette de grec)

    L’inflation étant de retour pour de bon , les actions vont en profiter et tout l’argent chaud va si précipiter jusqu’a ce que la fête soit fini ( encore un moment)

    Par contre dans les métropoles déja surévaluées par toute cette gonflette monétaire, les investisseurs immobiliers habiles se rendront compte. Combien vaudra cet investissement avec des taux qui ne tarderont pas à arriver à 4% voir plus.

    Car même si les états de l’eu n’ont soi disant pas les moyens , il faudra qu’ils les trouvent , au passage l’inflation fera aussi des recettes supplémentaires.

    • Hyperinflation? Il faudrait regarder la réalité des chiffres un peu avant de faire des commentaires comme ça.
      Les chiffres de l’inflation ne repartent pas en Europe malgré 3 ans de QE. L’inflation Core (hors tabac et énergie, ce que regarde la BCE) est venu à 0.6% le mois dernier, tous les ans les économistes de la BCE prédisent que ça remonte et au final non ce n’est pas le cas donc ils révisent à la baisse.
      Il y a une différence entre ce que vous pensez être une bonne économique monétaire et le mandat de la BCE qui est de ramener l’inflation à 2%, le mois en sommes encore très loin!

      Mais je ne vais pas me plaindre, j’aime bien les gens qui pensent que l’inflation repart, ça me permet d’acheter des obligations pas cher quand ils vendent !

      • belle époque says:

        Pure manipulation de chiffre comme le LIBOR , si vous regardez seulement depuis un an , les affaires quotidienne ( plein de gasoil , panier, tabac etc…) vous aurez un avant goût du mensonge gros comme une maison !

        • Les discussions populistes de bistrot, sans aucune compréhension économique, ce n’est pas pour moi donc je vous laisserais à vos hallucinations hyperinflationiste.
          Évitez aussi de parler de sujet comme le Libor dont vous ne comprenez pas non plus la réalité ni la formation, votre discours perds en crédibilité.

          • belle époque says:

            Ok restez donc dans votre pâturage vous qui avez tout compris

          • Michel says:

            Je vous trouve un peu dur et cassant avec Belle Epoque qui tente de vous expliquer le réalisme de l’inflation auquel vous lui opposez les règles de fonctionnement du « machin » et des institutions qui le gère. Comprendre ou pas le LIBOR n’empêche pas que ce taux a été manipulé, que cela vous plaise ou pas:
            http://www.lemonde.fr/economie/article/2012/07/02/tentative-de-manipulation-du-libor-que-s-est-il-passe_1727744_3234.html

            Et ne pas vouloir admettre que les règles et les facteurs participants au calcul de l’inflation sont « truqués » ou en parlant plus poliment déterminés et pondérés de telle manière qu’ils minimisent l’indice d’inflation à des fins politiques fait preuve, à mon sens, à minima d’un manque de vécu et de réalisme et probablement d’un manque d’objectivité.
            Je ne parle pas ici, bien entendu, d’hyper inflation mais de l’inflation comme OSPb a si bien expliqué la différence.
            En France on a malheureusement et malhonnêtement pris l’habitude d’ajouter HYPER devant à peu près tout ce que l’on veut dénigrer même si cela n’a aucun sens: hyper libéral, hyper métropole, hyper ci, hyper là et Hyper U 🙂

            • Je n’ai pas besoin de me faire le réalisme de l’inflation, surtout avec des arguments bancale.

              Le problème des arguments de bistrot c’est qu’ils n’ont aucune réalité justement. On prends l’exemple du gasoil ou de la baguette car c’est un achat quotidien. Mes les loyers qui sont bloques depuis des années (20%+ du panier inflation il me semble) ou la technologie qui baisse de 20% par an…On y pense beaucoup moins naturellement alors que l’effet déflationniste est beaucoup plus important.

              Je travaille directement avec le Libor/Euribor, des gens autour de moi ont été vire a cause de ça donc un article du Monde par un journaliste qui ne comprends rien au sujet…Qui plus est, cela n’a aucun rapport avec les chiffres de l’inflation.

              Le problème des chiffres de l’inflation c’est que c’est un chiffre différent selon si vous habitez en ville ou a la campagne (e.g. Plus gros budget chauffage et transport en campagne), selon si le logement représente 50% de vos dépenses (bas revenus) ou si vous dépensez beaucoup en loisirs, restaurants, produits de luxes…
              Bref l’inflation est une moyenne et très peu de gens sont « moyens » mais cela ne veut pas dire que ce chiffre est truque. Il y a une définition claire de l’inflation qui est objective et non politique, la question est plutôt de savoir si c’est un objectif de politique économique/monétaire qui fait du sens.

              Pour conclure, un autre biais de l’inflation est que si 20% de la population représente 80% des dépenses, l’inflation mesure le panier moyen des classes aisées et non celui de la population. Donc une meilleure mesure serait d’avoir l’inflation du français médian plutôt que du français moyen afin qu’une plus grande part de la population soit en accord avec ce chiffre.

              • belle époque says:

                Les produits de luxe ( les vrais) sac birkin , bijoux cartier etc… augmentent de 10 à 20% par an.
                Les anciens produits électroniques baissent effectivement mais vu que la plupart des gens veulent les nouveautés toujours plus cher , il est difficile de faire la part des choses.
                Le brent est en hausse de 50% en glissement annuel.
                Le gasoil , le tabac etc… est en forte hausse
                Les loyers de 1% mais en achetant c’est carrément 8%
                Je ne crois pas du tout que l’inflation a été de 1,6% au mois d’avril comme annoncé pour le français médian.

                • 1- L’inflation est l’évolution des prix a qualité comparable, donc la technologie a souvent une déflation de de 10-40% annuel donc plus le budget smartphone augmente, plus ça diminue les chiffres d’inflations !
                  2 – Le prix des maisons ne compte pas dans l’inflation, seul les loyers implicites (combien un propriétaire paierait s’il louait).
                  3 – On s’en fou du prix du brent, c’est tellement taxe que l’elasticite du prix final est assez basse et puis il reste 50% plus bas que son pic de 2007 donc 50% de déflation en 10 ans !
                  4 – L’inflation qui compte c’est l’inflation hors tabac et énergie car ce sont deux composantes très volatile. Et encore une fois l’inflation est un chiffre moyen et non median donc vous avez peut-être raison mais a ce moment vous devez proposez une autre mesure plutôt que de dire que l’inflation est un chiffre truque.

                  • Si vous n’aimez pas le panier de l’inflation, voici un outils utile crée par l’INSEE:

                    https://www.insee.fr/fr/statistiques/2418131

                    • OlivierSPb says:

                      Sympa ce lien. merci.

                    • belle époque says:

                      Les chiffres qui arrangent ceux qui sont aux affaires sont donc bien éloignés du ressenti réel de la majorité sur le panier bien plus global comme il devrait être pris en compte pour être plus juste.

                  • Michel says:

                    Très fort, vous sortez probablement de l’école où vous vous êtes fait polluer par la « pensée unique »,
                    Vous dites que l’inflation n’est pas truquée dans un post et dans le suivant vous admettez comme normal d’avoir retiré de l’indice, le tabac parce que ? parce que quoi en fait? parce que tout le monde ne fume pas ou parce que le tabac est nuisible pour la santé !!! On y a retiré également le prix des maisons (probablement parce que ça ne coûte rien une maison!) et le coût du Brent, rien à voir avec l’inflation. Tiens donc, le prix du GO est passé de 1€ à 1,40€ en 1 an mais tout le monde s’en fiche, il ne fait pas partie des composantes de calcul. Les propriétaires sont également exclus ??? Vous savez également que plus vos revenus sont moindres plus vous êtes touché par l’inflation.
                    Allez, revenez faire un petit tour sur TERRE, dans la vraie France, vous verrez si votre pouvoir d’achat, à moins d’être dans un secteur ou une entreprise privilégiés, n’a pas pris un coup de bambou !
                    Et puis pas de temps à perdre avec les aveugles, je dois retourner au « bistrot ». Tout est dit ici, 🙂

                    https://www.centralcharts.com/fr/forums/133-analyse-economique-fondamentale/543-les-chiffres-truques-de-l-inflation

                • OlivierSPb says:

                  C’est faux. j’ai acheté un Birkin à ma femme l’année dernière, je l’ai payé à peine plus cher que celui que j’avais acheté il y a 8 ans.
                  L’inflation est de 1,6% point barre. C’est un indicateur objectif dont la constitution est connue et peut être vérifiée.
                  L’INSEE n’a jamais prétendu que l’indicateur d’inflation reflétait l’évolution de la structure de vos petites dépenses à vous. Votre petite structure de dépenses et votre vécu par rapport à l’évolution de cette structure, tout le monde s’en fout, comme la CAC40 se fout de l’évolution de votre portefeuille-titres si vous en avez un. Bref, votre petit cas perso n’intéresse personne.
                  Commencez par bouffer plus de caviar et moins de saucisson vous verrez qu’on est en pleine déflation.

                  • belle époque says:

                    Bien vu michel ,
                    Sinon olivier arrêtez de vous ridiculiser avec votre birkin. Certain que vous n’avez jamais osé ne serais ce que mettre un pied chez hermès , car ignorer l’augmentation annuelle de ces sacs . Combien il y a 8 ans et combien l’année dernière ? Vous qui aimez les charcuteries vous en faîtes une belle presque prête.
                    L’indifference voila le problème, et là dessus vous n’êtes pas plus intéressant qu’un autre .

            • OlivierSPb says:

              C’est vrai que John ne fait pas dans la nuance (Cela m’arrive aussi…) mais c’est fatigant d’entendre ces théories complotistes bidon de ruisseau; La preuve que les chiffres de l’inflation sont truqués, mais regardez-madame Michu, y zont même réussi à truquer le LIBOR alors vous pensez bien l’inflation…
              Quant au vécu du pécore qui va acheter ses petites clopes, roule au gazoil et acheter son jambon de Paris sous cellophane et qui constate bien que les clopes non seulement cela file le cancer mais qu’en plus cela a encore augmenté…
              Franchement à l’INSEE, il y a des fonctionnaires intègres, dans les associations de conso des activistes redoutables alors le trouduc de province avec son vécu minable dans sa supérette Leclerc, on s’en fout…
              Soit on est entre adultes investisseurs ou chez les Deschiens…
              M’enfin tout ça c’est la faute à Bruxelles, on nous ment on nous cache tout on nous dit rien, c’est au moins 10%!
              Raymond Bidochon économiste.
              (Tiens je ne fais pas dans la dentelle non plus)

              • Allez, organisons les rencontres de café des investisseurs responsables !

              • Michel says:

                Olivier , je vous ai lu meilleur !!!
                Certes vous n’avez pas l’habitude de faire dans la nuance, mais là, votre Malt a dû vous monter à la tête 🙂
                Non, ce dont on se fiche, ce sont des fonctionnaires intègres (ou pas), de Bruxelles ou de Mr Bidochon. Ce qu’on (j’) aimerait c’est qu’une règle de calcul d’un indice important, le taux d’inflation, soit cohérente, représentative et honnête puisqu’elle conditionne beaucoup d’autres paramètres de notre économie. On souffre trop de ces « bidouillages » tels cet autre foutaise, les chiffres du chômage, qui décrédibilisent nos institutions, gouvernants et autres hommes politiques.

                http://www.atlantico.fr/decryptage/inflation-augmentation-mesure-statistiques-arnaque-mensonge-simone-wapler-209936.html

            • belle époque says:

              Bien vu

    • OlivierSPb says:

      Hyper-inflation? Même à 2/3%, quelle farce! Souvenez vous de la décennie post choc pétrolier où on était au dessus de 10! Et ce n’était que de l’inflation pas de l’hyper inflation.
      On vivait d’ailleurs très bien avec sans avoir à pousser des brouettes de billets pour acheter une baguette!
      2/3% cela nous ferait du bien, c’est de l’huile dans les rouages. pour les entreprises et les ménages dont une partie des charges est fixe.
      En plus contrairement aux idées reçues glanées au café du commerce, c’est excellent pour le rentier. Le taux réel n’est jamais plus élevé que quand l’inflation est forte. Tout bénef pour ceux qui sont en taux variable (Ceusses en taux fixe l’ont dans le baba).
      Ah quel bonheur en 1982 quand les emprunts d’état (Les OAT n’existaient pas) étaient au dessus de 17%.
      La première fois que je suis allé en Russie, ils étaient à 2500%, ça c’est de l’hyper-inflation. En 2016 on a eu un pic à 18%, ça c’est de l’inflation! Maintenant on est à 4-5%, aucun problème.
      Je suis peut-être un vieux crouton mais je me souviens des attaques de Soros contre le Franc, le JJ grimpait à 80%, le 1 mois à 60% quand la BdF défendait le Franc.
      Du concentré de bonheur en barre pour ceux qui savent faire fonctionner leurs neurones!
      Vive le chaos, les courbes des taux dans tous les sens!

      • Michel says:

        « Hyper-inflation? Même à 2/3%, quelle farce! Souvenez vous de la décennie post choc pétrolier où on était au dessus de 10! Et ce n’était que de l’inflation pas de l’hyper inflation.
        On vivait d’ailleurs très bien avec sans avoir à pousser des brouettes de billets pour acheter une baguette! »

        Sauf que dans les années 80, les salaires suivaient à minima l’inflation, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui ! Qui c’est les pigeons ? En plus l’inflation INSEE, une vaste rigolade quand le super marché (je sais l’inflation n’est pas mesurée bla, bla, bla, …) fait du 5 à 10% l’an !!!!!!!!!!

  2. Michel says:

    « Les tenants de cette première conviction, sont ceux qui croient à une situation de stagnation, tant de l’inflation que de la croissance économique : Croissance faible + inflation faible. Cette économie, sans emballement, a besoin d’être éternellement subventionnée par des taux d’intérêt excessivement faibles pour combattre la récession/déflation tendancielle. »
    Subventionnement => création monétaire (ex. planche à billets) => fausse monnaie => catastrophe [cela a toujours été le cas dans l’histoire, ce n’est qu’une question de temps et de rupture de confiance]

  3. OlivierSPb says:

    « afin de limiter l’emballement d’une économie ». Pas possible, Julien est contagieux! Ou voyez vous une économie emballée dans la croissance?
    Cela ne se passe pas trop mal mais enfin c’est quand même timide et fragile.
    On se souvient des années 90 où certaines années la croissance dépassait 2,5%, là cela boumait, les carnets de commande étaient plein mais ce n’était pas l’emballement.
    Toujours cette rage de vouloir additionner la croissance à l’inflation, non ce sont 2 paramètres qui ne s’additionnent pas mais qui se superposent. Votre 3% que vous auriez donc bien poussé à 3,30% j’en suis sûr.
    Oui il serait raisonnable de resserrer le QE et non de le supprimer. Et donc les taux augmenteraient. Non cela ne se fera pas avant un moment car pour certains pays ce serait catastrophique notamment pour la France où le service de la dette serait plus que doublé et exploserait le déficit budgétaire. déjà on a un président pas très branché sur le déficit 0…

  4. Olivier says:

    Même si je n’ai que quelques bases en macro-économie, datant maintenant, il me semble assez étrange de plaquer des raisonnements de théories économiques éculées sur ce qui se passe auj. Comme d’habitude, les explications viendront après la prochaine crise pour comprendre mais difficilement pour anticiper.
    Ceci dit, je viens de prendre un 3e crédit immobilier sur 20 ans. Si la baisse arrive avec des taux qui remontent, le coût mensuel peut demeurer relativement identique.
    Vive les taux fixes.

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