La question du niveau futur des taux d’intérêt est un sujet majeur dont la réponse déterminera votre stratégie d’investissement. Nous vivons une drôle de période, conséquence de la crise de surendettement de 2008. Nous sommes encore, 10 années, plus tard, dans le questionnement sur la sortie de la crise.
En effet, la croissance économique semble robuste, l’inflation se reprend petit à petit … mais, paradoxalement, les taux d’intérêt restent excessivement faibles, ou du moins trop faibles, au regard du niveau naturel auxquels ils devraient être. Il est très simple de comprendre cette situation extraordinaire : Un emprunteur immobilier peut aujourd’hui s’endetter sur 10 ans (et même 20 ans), à un taux inférieur à l’inflation.
Ainsi, si l’on ajoute la création naturelle de valeur induite par la croissance économique, on peut imaginer que les emprunteurs actuels se feront rembourser leur crédit immobilier par l’effet conjugué de l’inflation et de la croissance.
Alors que le taux d’intérêt naturel devrait être proche de 3% (taux d’inflation + taux de croissance), il est possible de s’endetter à moins de 1.50% sur 20 ans ! (cf « Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ).
C’est une situation extraordinaire (définition de extraordinaire : « Qui étonne, choque, parce qu’il n’est pas conforme à la norme prévisible ou attendue« ) !
Toute la question est alors de savoir si l’extraordinaire peut devenir l’ordinaire ?
Nous vivons donc un moment extraordinaire, et la question est de savoir si cette fois, c’est différent ?. Est il possible de croire que l’extraordinaire peut devenir l’ordinaire ?
Pouvons nous croire que cette situation non conventionnelle va perdurer ? Je n’ai pas de réponse. « Je sais que je ne sais rien », mais je sais surtout que « Une réaction excessive est souvent un remède pire que le mal. »
C’est ainsi que deux doctrines s’affrontent :
Les premiers considèrent que les taux d’intérêt vont rester durablement et excessivement bas, aidés par des banques centrales déterminées à utiliser la répression financière et l’euthanasie des rentiers pour réduire l’endettement excessif des états.
Celui qui est d’accord avec cette analyse est alors capable de s’investir relativement sereinement dans l’immobilier ou dans les marchés financiers malgré leur valorisation relatif élevé.
Les marchés sont chers à cause des taux d’intérêt, mais comme les taux d’intérêt vont rester durablement et excessivement faibles, leur valorisation peut se poursuivre. Pour les tenants de cette analyse, le marché immobilier, tout comme les marchés actions, peuvent augmenter dans les prochaines années avec pour seule limite l’importance des taux d’intérêt négatif.
Avec des taux qui resteront éternellement bas, c’est le moment de s’endetter massivement pour investir dans des actifs onéreux, mais dont la valorisation pourrait encore augmenter dans les prochaines années.
Le taux d’intérêt réel négatif pourrait expliquer l’inflation éternelle de la valeur des actifs immobilier ou boursier. La suppression des taux d’intérêt réel négatif (soit par la baisse de l’inflation, croissance ou par l’augmentation des taux d’intérêt) serait la seule limite à l’augmentation éternelle des prix des actifs immobiliers ou boursiers.
Les tenants de cette première conviction, sont ceux qui croient à une situation de stagnation, tant de l’inflation que de la croissance économique : Croissance faible + inflation faible. Cette économie, sans emballement, a besoin d’être éternellement subventionnée par des taux d’intérêt excessivement faibles pour combattre la récession/déflation tendancielle.
Enfin, pour les tenants de cette stratégie, la bonne conjoncture du moment et la reprise de l’inflation n’est qu’une douce parenthèse dans la crise déflationniste que nous connaissons depuis 2008.
Les autres considèrent que les taux d’intérêt doivent naturellement augmenter afin de limiter l’emballement d’une économie trop fortement subventionnée par des taux d’intérêt excessivement faibles.
Pour les autres, les taux d’intérêt négatifs ne sont que la réponse temporaire à une situation de crise exceptionnelle. Ainsi, comme tout ce qui est extraordinaire et temporaire, nous devrions naturellement revenir à une situation normale au gré de l’amélioration graduelle de l’économie.
Le retour à la normale de l’économie devrait être l’occasion de l’arrêt progressif de la politique monétaire des banques centrales et donc une remontée graduelle des taux d’intérêt. Malheureusement, cette remontée graduelle des taux d’intérêt sera une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier, mais aussi sur tous autres actifs financiers.
Face à cette tendance baissière induite par la hausse tendancielle des taux d’intérêt, seule la solidité de la croissance économique et de l’inflation sera de nature à limiter la baisse des prix.
C’est d’ailleurs la situation que nous connaissons probablement sur les marchés depuis 2015 : Les investisseurs anticipant la hausse des taux d’intérêt intègrent une baisse tendancielle des prix, mais la robustesse de la croissance et de l’inflation, permet aux prix de se maintenir, voir même d’augmenter légèrement.
Et si, la réalité était entre ces deux doctrines :
- Considérant que le retour de la croissance économique et le rétablissement de l’inflation militent pour une hausse graduelle des taux d’intérêt et donc des taux de crédit immobilier
…
- Mais que l’endettement excessif des états interdit une hausse trop forte des taux d’intérêt.
==> Ne pourrions nous naturellement assister à une hausse graduelle, mais limitée des taux d’intérêt. Cette hausse des taux d’intérêt doit permettre de réduire les subventions à une économie qui se renforce (et qui doit en avoir moins besoin), sans pourtant mettre fin au taux d’intérêt réel négatif, indispensable au désendettement sans effort.
Avec une inflation à 1.50% et une croissance économique proche de 1.80%, les taux d’intérêt ne peuvent ils pas augmenter jusqu’à -+3% sans pénaliser outre mesure le dynamisme de l’économie ? (cf « Crédit immobilier : Jusqu’à combien les taux immobilier peuvent ils remonter ? »).
