Dans le cadre de notre activité de courtier en crédit immobilier, nous avons de plus en plus de demandes de personnes qui souhaitent obtenir un prêt après 60 ans ou qui ont un antécédent de santé qui rend complexe la question de l’assurance emprunteur.
Ces personnes doivent-elles renoncer définitivement à l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif ? Bien entendu notre réponse est NON !
Dans le contexte actuel où les banques sont de plus en plus exigeantes sur les profils emprunteurs, les taux très faibles ne facilitent pas l’accès au prêt pour les personnes de plus 55 ans à cause des taux d’usures relativement bas. Les assurances groupe n’excédant généralement pas une couverture de fin de prêt après 75 ans avec des taux prohibitifs. Il en est de même pour les personnes, suite à un problème de santé, rencontrent des difficultés pour obtenir l’équivalence de garanties nécessaires à l’obtention d’un prêt immobilier dans leur établissement financier traditionnel ou présentant un refus total de garanties.
Le prêt hypothécaire est peut-être la solution pour obtenir un accord de financement ?
Connaissez-vous le prêt hypothécaire ? Le prêt hypothécaire est un crédit immobilier particulier qui est proposé par seulement quelques établissements de crédit en France. Ce n’est pas une forme de crédit immobilier qui vous sera proposée par votre banque.
Explication et détail de l’intérêt patrimonial élevé de cette forme de crédit immobilier qui mériterait d’être davantage connue.
Comme son nom l’indique, le prêt hypothécaire est un crédit immobilier dont la garantie est une hypothèque sur le bien immobilier financé (résidence principale, résidence secondaire, immobilier locatif) ou sur un autre bien immobilier de votre patrimoine, situé en France métropolitaine hors Corse, on parle alors d’une hypothèque déportée.
Banal en apparence, le véritable prêt hypothécaire n’est en réalité proposé seulement par quelques établissements de crédit en France.
L’avantage premier du prêt hypothécaire, c’est le l’assurance emprunteur FACULTATIVE.
L’établissement de crédit qui accorde le prêt hypothécaire n’oblige pas les emprunteur à souscrire une assurance de prêt, ni dans son établissement, ni en délégation. L’assurance de prêt n’est, tout simplement, pas obligatoire.
L’assurance emprunteur est facultative car, assez logiquement, l’établissement de crédit considère que le risque du crédit est couvert par la garantie hypothécaire;
Ce raisonnement est tellement logique qu’on se demande bien pourquoi il n’est pas partagé par toutes les banques ; Pourquoi exiger une garantie ET une assurance emprunteur alors même que l’objet de la garantie est de couvrir le risque.
Peut être qu’il faut creuser du côté de l’assurance emprunteur et de son extrême rentabilité pour le l’industrie bancaire….
En tout état de cause, c’est ce caractère facultatif de l’assurance emprunteur qui rend le prêt hypothécaire incontournable pour de nombreux candidats à l’investissement immobilier.
Une assurance emprunteur facultative, c’est :
- Une cotisation d’assurance emprunteur qui ne viendra pas augmenter le TAEG, et pourra donc résoudre les problématiques de refus de crédit immobilier pour dépassement du taux d’usure. Comme vous le savez, le TAEG du crédit immobilier ne doit pas dépasser un taux d’usure fixé mensuellement par la Banque de France. Dès lors que le TAEG doit tenir compte de l’ensemble des coûts obligatoires qui accompagnent l’obtention d’un crédit immobilier, une assurance emprunteur facultative n’aura aucune incidence sur le calcul du taux du TAEG et limitera donc les risques de refus pour dépassement du taux d’usure. Cette question du taux d’usure est très importante pour les emprunteurs de plus de 60 ans ou ceux d’entre vous qui avez un antécédent de santé.
- Pouvoir emprunteur sans surcoût malgré un problème de santé ou une maladie. Vous êtes trop nombreux à ne pas réussir à obtenir un accord de crédit immobilier à cause de l’assurance emprunteur ; Emprunter via un prêt hypothécaire, c’est supprimer l’assurance emprunteur et donc pouvoir réaliser son projet immobilier plus facilement.
- La possibilité de se priver d’assurance emprunteur au profit d’une stratégie patrimoniale plus efficace et moins onéreuse. Au lieu de payer une assurance emprunteur au tarif exorbitant du fait de l’âge de l’emprunteur ou antécédents de santé, ne serait il pas plus rationnel de souscrire une assurance décès accidentel ou une prévoyance sans questionnaire de santé ? Parfois même, certains pourront couvrir ce risque décès grâce au contrat de prévoyance souscrit par leur employeur.
- Pouvoir emprunter jusqu’à 95 ans. Alors qu’un crédit immobilier classique doit généralement être remboursé avant les 75 ans de l’emprunteur (car au delà, l’assurance emprunteur obligatoire cesse de couvrir l’emprunteur), un prêt hypothécaire pourra être envisagé jusqu’au 95 ans de l’emprunteur. L’âge de l’emprunteur n’est pas un facteur de risque pour l’établissement de crédit puisque l’hypothèque lui assure d’être remboursé;
- Utiliser l’assurance emprunteur pour réduire les droits de succession que les enfants devront payer. Puisque l’assurance emprunteur est facultative, l’emprunteur pourra librement souscrire une assurance emprunteur dont le bénéficiaire, en cas de décès prématuré, seront ses héritiers (et non la banque préteuse comme c’est le cas systématiquement). Ainsi, dans le prolongement du célèbre arrêt Musel, au décès de l’emprunteur, le capital restant dû du crédit immobilier constituera une dette déductible de l’actif de succession et permettra donc une économie importante de droits de succession ; De leur côté, les héritiers de l’emprunteur recevront le capital assuré par l’assurance décès en franchise de droits de succession afin de rembourser le crédit immobilier. CQFD.
Bref, le prêt hypothécaire est une solution de financement vraiment intéressante dans de très nombreuses situations patrimoniales.
Il présente un surcoût puisque le taux est supérieur au taux traditionnellement négociable dans les réseaux bancaires, mais qui est finalement très faible au regard du surcoût de l’assurance emprunteur pour certaines typologie d’emprunteurs (de plus de 60 ans ou avec antécédents de santé notamment).
Que pouvons-nous financer avec un prêt hypothécaire ?
Résidence principale, résidence secondaire, immobilier locatif, dans l’ancien avec ou sans travaux (si le montant des travaux n’excède pas 50% du montant de l’acquisition), en VEFA ou encore construction avec contrat de CCMI.
Cependant, la banque sera vigilante à la marge hypothécaire (ratio entre la valeur hors frais du bien et le prêt accordé). Il est donc nécessaire dans de très nombreux cas d’avoir l’apport de l’ensemble des frais.
Au cas par cas il sera possible de prendre une garantie déplacée sur un autre bien immobilier se trouvant en France métropolitaine hors Corse.
Est-il possible de faire un prêt relais ?
La réponse est oui mais le montant ne doit pas dépasser 400 000 euros. La durée est de 60 mois maximum.
Qui peut prétendre à ce type de prêt ?
Toute personne physique, salarié, retraité, rentier, profession libérale, SCI imposée à l’impôt sur le revenu. Gérant et mandataires sociaux sont exclus (profil rédhibitoire)
Âge de fin de prêt 95 ans et durée maximum 25 ans.
Et enfin, la banque sera très vigilante sur le reste à vivre avec des critères de minima en fonction de la composition familiale. Les critères du taux d’endettement s’appliqueront de la même manière que dans le réseau bancaire traditionnel, mais l’établissement de crédit qui accordera un prêt hypothécaire sera probablement plus rigoureuse sur la question du reste à vivre et sur l’habitabilité du bien immobilier financé.
Contacter notre courtier en crédit immobilier pour étudier le crédit immobilier hypothécaire.
Si vous souhaitez approfondir cette opportunité du crédit hypothécaire, n’hésitez pas à prendre contact avec notre service « courtage en crédit immobilier« .
A suivre.
21 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Merci pour ce nouvel article encore une fois très intéressant et qui m’ouvre de nouveaux horizons en cas de difficulté à obtenir un financement (j’ai 55 ans et je me demandais quelle solution trouver si la banque ne me suivait pas dans mes futurs investissements immobiliers dans les années à venir,…).
Cordialement
Bonjour
Ce type de prêt peut il financer le rachat d’un prêt immobilier + trésorerie pour travaux de rénovation ou amélioration de l’habitat ?
Oui, tout à fait.
Sans être rabat-joie, nous sommes en France et comme très peu de banques proposent ce type de prêt il n’y a pas de concurrence. Les rares banques qui le pratiquent peuvent demander des taux d’intérêt prohibitifs. Au final l’emprunteur doit payer trois fois l’équivalent de l’assurance. Une première fois en se voyant proposer un taux indécent, une deuxième via les frais d’hypothèque et une troisième pour rémunérer le courtier. On arrive alors à un TAEG complet très élevé et supérieur à la rémunération de son épargne. Il faut s’y préparer. La meilleure solution était proposée par le Crédit Foncier de France avec un nantissement d’AV mais les banques classiques à qui il déplaisait ont fini par avoir sa peau avec l’aide de l’Etat. Comme alternative on peut aussi régler l’achat via une Avance et non un retrait d’Assurance Vie. Mais il faut déjà avoir les poches assez profondes.
Au final, les retraités qui voudraient investir dans l’immobilier ne le peuvent pas et les jeunes qui veulent se loger ne peuvent que regarder les prix monter. Tout cela grâce à l’Etat. Si on veut en sortir il faut que Guillaume soit rapidement nommé Ministre des Finances !!
Peut on financer un rachat de soulte de sortie d indivision par ce type de crédit? Y a t il possibilité d’avoir une partie in fine + amortissable?
Bonjour
Avez vous déjà vu des prets viager hypothécaire cela permettrait vraiment pour l’investissement locatif de diminuer le taux d’endettement.
Bonjour,
Étant salarié d’une banque de réseau je vous le confirme, TRÈS TRÈS DIFFICILE à faire valider alors que TRÈS TRÈS SIMPLE à mettre en place.
Mes N+1 et/ou N+2 me répètent sans cesse « on ne prête pas sans garantie mais on ne prête pas parce qu’on a une garantie»
J’ai tendance à leur répondre qu’ils se cachent derrière l’expression « pas de couilles pas d’embrouilles »
Si vous avez des établissements à nous recommander je suis preneur.
D’après les conditions proposées et les critères demandés je pense en effet qu’il s’agit
Étrangement les taux appliqués par cet établissement ne sont pas mentionnés et ne parlons pas des frais de dossier…
@ALPH Tu as tellement bien résumé!
Bonjour
J’ai réalisé un prêt hypothécaire.
Mon taux de crédit est à 1,85%
Les frais de dossiers 1700 euros.
Il me reste encore 17 ans de crédit
Est-ce qu’il vous semble juste ou trop fort ?
Il faut ajouter les frais hypothécaires et les frais supplémentaires (courtier,…) et calculer le TAEG pour tenir compte de la durée pour connaître votre taux réel.
Très peu de banques acceptent ce type de prêt qui est consommateur de fonds propres au regard de leur ratio prudentiel, contrairement au prêt assuré qui ne coûte rien. (accepté par les accords de Bâle) Si vous avez un gros apport personnel et un adossement supplémentaire à un contrat d’assurance vie, vous pouvez y accéder à un taux majoré de 30%.
Bref les banques exigent, ceinture, bretelles, et plus encore !
Sauf à y être contraint, c’est rarement intéressant.
Oui, il y a un trou béant dans l’offre de crédit après 65 ans. Les seniors ne font pas partie de la cible privilégiée. Il est préférable de se retirer de ce marché pour l’instant en France.
Juste pour info la france métropolitaine hors corse n a aucune existence legale…
c est la france continentale qui est hors corse…
Sujet très intéressant concernant cet article sur les prêts hypothécaires. Toutefois est-il fiable?
En effet à la lecture de cet article j’apprends que ce prêt permet de financer l’achat d’un bien immobilier à venir sur lequel je prends une hypothèque mais il est écrit dans un article du site juripole.fr:
« les biens à venir ne peuvent pas être hypothéqués. Cette interdiction est formulée dans l’art.2130 al.1 C. Civ. Si cette règle était violée, l’hypothèque serait annulée »
Où est la vérité?
Merci pour votre réponse
Bien cordialement
Peut être devriez vous mieux chercher et vous constaterez qu’évidemment l’article est correct. 😉
Suivant vos conseils, j’ai poursuivi ma recherche et effectivement j’ai constaté qu’un bien à venir peut être hypothéqué si les biens possédés sont insuffisants.
Mille excuses.
Le sujet n’est même pas là. En réalité, il ne s’agit pas d’une hypothèque sur un bien à venir… mais sur un bien en cours d’acquisition. La prise d’hypothèque est effectuée dans l’acte d’achat du bien immo. 😉
Dans un marché immobilier extrêmement tendu, les taux d’usure très bas écartent du marché immobilier toute une frange de clients parfaitement solvables. C’est donc une totale absurdité qui freine le marché, tout en créant des discriminations qui par ailleurs (travail, logement) sont ouvertement combattues à grands cris (âge, handicap, maladie). La politique des taux d’usure est donc doublement incohérente, au plan économique d’abord et ensuite au plan moral de par la discrimination. Les mêmes décideurs n’ont par contre aucun problème pour fixer des taux d’usure prohibitifs (14-15%) pour le crédit à la consommation… Bref, on marche sur la tête.
Bonjour, j’ai posé la question du prêt hypothécaire à une banque. Elle le pratique mais elle oblige aussi à prendre une assurance! L’hypothèque ne remplace que le crédit logement pour un coût de 1300€ au lieu de 3000€ environ. Autant dire que cela ne réduit qu’à la très petite large le problème du TAEG qui dépasse le taux d’usure puisque la surprime fait dans mon cas monter le coût d’assurance près des 20000€. Donc le prêt hypothécaire ne résout en fait rien du tout dans la plupart des cas, sauf pour ceux qui souffriraient un très faible dépassement du taux d’usure.
Bonjour
Pourriez-vous m’indiquer plusieurs banques qui proposent le crédit hypothécaire ?
Merci d’avance.