Qui n’a jamais entendu cette phrase « Rembourser un crédit immobilier quelques années avant la fin est une erreur ! Vous avez déjà payé tous les intérêts ».
Je vous le dit tout de go : Celui qui prononce cette phrase ne mérite pas votre confiance ! J’espère que ce n’est pas votre banquier ou votre conseiller en gestion de patrimoine car ce serait la preuve de son incompétence ! Celui qui affirme cela ne sait pas comment est construit le tableau d’amortissement d’un crédit immobilier.
En effet, il est totalement faux de croire que l’on rembourse tous les intérêts au début du crédit immobilier ! Les intérêts sont payés progressivement sur toute la durée du crédit immobilier. Ils sont tout simplement proportionnels au montant du capital restant à rembourser (et c’est très logique).
Ainsi, si vous avez un capital de 100 000€ à rembourser et que le taux de votre crédit immobilier est de 2%, vous devrez payer environ 2000€ d’intérêt dans l’année.
Si l’année suivante, le capital restant à rembourser est de 90 000€, nous n’aurez plus que 2% * 90 000 = 1800€
Le montant des intérêts que vous payerez pendant l’année seront tout simplement proportionnels au montant de votre dette. Il n’est donc pas plus intéressant de rembourser votre crédit immobilier en début de prêt ou en fin de prêt. C’est exactement la même chose car vous ne payez pas tous les intérêts du crédit immobilier au début du prêt.
En revanche, si le montant des intérêts est calculé simplement par l’application du taux du crédit immobilier sur le capital restant à rembourser (= capital emprunter lorsqu’il s’agit de calculer le montant des intérêts de la première mensualité), le montant du capital remboursé dans chaque mensualité varie et augmente au gré du temps. Dans une mensualité fixe, si le montant des intérêts baisse avec la baisse du capital restant à rembourser, la part allouée au remboursement du capital augmente. CQFD !
Analysons un tableau d’amortissement pour nous en convaincre :

Montant du crédit immobilier100 000 €
Durée10 ans
Taux1%
Capital à rembourserAnnuitéDont intérêtDont capitalCapital restant à rembourser
110000010 55810009 55890 442
2 90 44210 558904965480788
3 80 78810 558808975071038
471 03810 558710984861190
561 19010 558612994651244
651 24410 5585121004641198
741 19810 5584121014631052
831 05210 5583111024820804
9 20 80410 5582081035010454
10 10 45410 558105104540

 
Bref, tout ceci est très logique malgré les certitudes de votre banquier qui souhaite avant tout vous décourager de rembourser votre crédit immobilier par anticipation.
Mais ce n’est pas tout …
 

Rembourser votre crédit immobilier, c’est aussi résilier votre assurance emprunteur dont le coût relatif devient très élevé en fin de crédit immobilier.

L’assurance emprunteur, c’est l’assurance qui couvre votre crédit immobilier en cas d’accident, maladie ou encore le décès. La cotisation d’assurance de prêt peut être fixe ou variable. Une cotisation d’assurance emprunteur fixe, c’est une cotisation dont le montant mensuel est lissé sur toute la durée du crédit immobilier, elle est le plus souvent calculée sur le montant initial du crédit immobilier même si le montant du capital assuré diminue au gré de l’amortissement du crédit immobilier.
Au début du prêt, la cotisation fixe de l’assurance emprunteur couvre un risque élevé puisque le montant restant à rembourser est élevé alors qu’en fin de crédit immobilier, cette même cotisation fixe couvre un risque faible puisque le capital assuré est de plus en plus faible pour atteindre 0€ lors de la dernière mensualité.
Ainsi, rembourser votre crédit immobilier avant la fin de la durée initiale, même quelques années avant la fin du prêt, peut être source d’une économie non négligeable sur le poste « assurance emprunteur ».
Toutes les assurances de prêt ne sont pas calculées sur le montant initiale du crédit immobilier, certaines sont calculées sur le capital restant à rembourser (cf »Assurance de prêt immobilier sur le capital restant dû : Attention à la dégressivité des cotisations ! ») ; Dans ce cas, l’intérêt est moindre puisque les dernières cotisations d’assurance emprunteur représentent un montant faible (cf »Crédit immobilier : L’assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû (CRD) est elle intéressante ?« ).
 
Bref, rembourser votre crédit immobilier par anticipation est loin d’être une mauvaise idée, surtout en fin de prêt !
Il s’agit là d’une solution à creuse face à l’effondrement des rendements de l’épargne  ! Au lieu de vous désoler devant la médiocrité des rendements de votre assurance-vie, vous devriez peut être envisager de l’utiliser pour rembourser vos crédits (cf »Comment savoir s’il est intéressant de rembourser votre crédit immobilier par anticipation ?« ).
 
A suivre …

Pour aller plus loin :
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