Depuis presque une année, nous vous annonçons l’imminence d’un nouveau cycle de la hausse des taux immobilier. Ce cycle de hausse est pour le moment très très limitée, voir même inexistant tant la hausse des taux immobilier est faible depuis le début de l’année 2017.
Pour autant, il ne faut pas nier l’évidence. Les fondamentaux de l’économie semblent indiquer une inévitable hausse des taux immobiliers… et plus nous retardons le moment ou les taux augmenteront réellement, plus cette hausse risque d’être forte !
Notre analyse est constante et repose depuis l’origine sur trois piliers :

  • L’inflation est faible, mais nous sommes sortis de la déflation. Le retour d’une inflation faible mais réelle change la donne et les taux immobiliers sont aujourd’hui inférieur à l’inflation estimée pour 2018 et 2019. L’inflation devrait être de 1.20% en 2018 et 1.40% en 2019. Cela signifie qu’il est aujourd’hui possible d’emprunter à un taux très proche du niveau d’inflation estimé. Cela signifie que l’argent emprunté est gratuit puisque c’est l’inflation (modeste, mais certaine) qui paiera les intérêts à la banque. 

 

  • La croissance économique, et donc la richesse créée, se renforce pour atteindre aujourd’hui des niveaux élevés (au regard du potentiel de croissance du pays estimé à 1.25%). La taux de croissance est estimé à 1.60% en 2018 et 1.60% en 2019. Avec un taux immobilier nettement inférieur au taux de croissance nominal de l’économie (taux d’inflation (1.20%) + taux de croissance (1.60%)), le taux d’emprunt immobilier est très nettement inférieur au rythme de création de valeur du pays. Il s’agit d’une situation excessivement favorable pour les emprunteurs immobiliers qui ne peut durer éternellement, sauf à entraîner une très forte hausse des prix de l’immobilier. 

 

 
Depuis notre premier article en Septembre 2016, ces trois éléments se renforcent… et confirme l’inévitable hausse des taux immobilier dans les prochains mois. Une accélération de la hausse des taux de crédit immobilier en 2018 est un scénario tout à fait crédible (cf »Pourquoi la hausse des taux de crédit immobilier devrait accélérer en 2018 ?« ).
 
 

Néanmoins, il ne faut pas fantasmer sur l’importance de la hausse. Elle doit rester faible et modérée pour ne pas compromettre l’amélioration graduelle de l’économie.

L’amélioration de la conjoncture doit entraîner la hausse des taux immobiliers. Néanmoins, cette hausse devrait être modérée et suivre pas à pas l’amélioration de l’économie et le retour de l’inflation.
Une hausse trop forte des taux immobiliers serait catastrophique pour la croissance et l’économie. Nous sommes allés trop loin dans les taux bas… pour laisser les taux augmenter fortement.
Bref, les taux sont extrêmement bas, nous sommes dans un nouveau cycle de hausse des taux immobiliers… mais cette hausse devrait rester faible et modérée. Nous ne retrouverons pas rapidement les taux tels qu’ils étaient en 2008 (pour mémoire ils étaient à l’époque compris entre 4,50% et 5.50% selon la qualité du dossier emprunteur).
Une hausse de 1% serait déjà extra-ordinaire ! (pour s’approcher du taux de croissance nominal…). Au final, cette hausse des taux immobiliers ne devrait pas être catastrophique pour le marché immobilier.
Nous avons réalisé quelques simulations qui permettent d’estimer les conséquences d’une hausse modérée des taux immobilier sur le pouvoir d’achat des candidats emprunteurs.
Ce serait vraiment pas une catastrophe surtout si on considère qu’une hausse des taux immobiliers trouverait son origine dans l’amélioration certaine de l’économie et de l’inflation.
 
 

Synthèse des conséquences de la hausse des taux immobiliers sur le pouvoir d’achat immobilier pour un crédit sur 20 ans.

Taux immobilier -0,50%Taux immobilier -0,25%Situation actuelleTaux immobilier +0,50%Taux immobilier +1%Taux immobilier +1,50%Taux immobilier +2%
Evolution du pouvoir d’achat immobilier4,95%2,43%0-4,62%-8,94%-12,97%-16,75%

 
 

Simulateur pour calculer les conséquences de la hausse des taux immobiliers sur le pouvoir d’achat immobilier du candidat investisseur.

Pour aller plus loin :
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