Depuis presque une année, nous vous annonçons l’imminence d’un nouveau cycle de la hausse des taux immobilier. Ce cycle de hausse est pour le moment très très limitée, voir même inexistant tant la hausse des taux immobilier est faible depuis le début de l’année 2017.

Pour autant, il ne faut pas nier l’évidence. Les fondamentaux de l’économie semblent indiquer une inévitable hausse des taux immobiliers… et plus nous retardons le moment ou les taux augmenteront réellement, plus cette hausse risque d’être forte !

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J’ai écrit ce livre, non pas comme un livre, mais véritablement comme un outil qui doit vous permettre de vous former avant d’investir. Il est le résultat de 18 mois de travail de rédaction, mais surtout plus de 10 ans d’expérience, de conseils et de formations prodiguées auprès de professionnels de la gestion de patrimoine, notaire, expert-comptable ou d’étudiants.

Ce livre doit vous donner les moyens réussir votre investissement immobilier et ce, quelque soit votre niveau de connaissance et votre expérience dans l’investissement immobilier. 

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Notre analyse est constante et repose depuis l’origine sur trois piliers :

  • L’inflation est faible, mais nous sommes sortis de la déflation. Le retour d’une inflation faible mais réelle change la donne et les taux immobiliers sont aujourd’hui inférieur à l’inflation estimée pour 2018 et 2019. L’inflation devrait être de 1.20% en 2018 et 1.40% en 2019. Cela signifie qu’il est aujourd’hui possible d’emprunter à un taux très proche du niveau d’inflation estimé. Cela signifie que l’argent emprunté est gratuit puisque c’est l’inflation (modeste, mais certaine) qui paiera les intérêts à la banque. 

 

  • La croissance économique, et donc la richesse créée, se renforce pour atteindre aujourd’hui des niveaux élevés (au regard du potentiel de croissance du pays estimé à 1.25%). La taux de croissance est estimé à 1.60% en 2018 et 1.60% en 2019. Avec un taux immobilier nettement inférieur au taux de croissance nominal de l’économie (taux d’inflation (1.20%) + taux de croissance (1.60%)), le taux d’emprunt immobilier est très nettement inférieur au rythme de création de valeur du pays. Il s’agit d’une situation excessivement favorable pour les emprunteurs immobiliers qui ne peut durer éternellement, sauf à entraîner une très forte hausse des prix de l’immobilier. 

 

 

Depuis notre premier article en Septembre 2016, ces trois éléments se renforcent… et confirme l’inévitable hausse des taux immobilier dans les prochains mois. Une accélération de la hausse des taux de crédit immobilier en 2018 est un scénario tout à fait crédible (cf »Pourquoi la hausse des taux de crédit immobilier devrait accélérer en 2018 ?« ).

 

 

Néanmoins, il ne faut pas fantasmer sur l’importance de la hausse. Elle doit rester faible et modérée pour ne pas compromettre l’amélioration graduelle de l’économie.

L’amélioration de la conjoncture doit entraîner la hausse des taux immobiliers. Néanmoins, cette hausse devrait être modérée et suivre pas à pas l’amélioration de l’économie et le retour de l’inflation.

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Une hausse trop forte des taux immobiliers serait catastrophique pour la croissance et l’économie. Nous sommes allés trop loin dans les taux bas… pour laisser les taux augmenter fortement.

Bref, les taux sont extrêmement bas, nous sommes dans un nouveau cycle de hausse des taux immobiliers… mais cette hausse devrait rester faible et modérée. Nous ne retrouverons pas rapidement les taux tels qu’ils étaient en 2008 (pour mémoire ils étaient à l’époque compris entre 4,50% et 5.50% selon la qualité du dossier emprunteur).

Une hausse de 1% serait déjà extra-ordinaire ! (pour s’approcher du taux de croissance nominal…). Au final, cette hausse des taux immobiliers ne devrait pas être catastrophique pour le marché immobilier.

Nous avons réalisé quelques simulations qui permettent d’estimer les conséquences d’une hausse modérée des taux immobilier sur le pouvoir d’achat des candidats emprunteurs.

Ce serait vraiment pas une catastrophe surtout si on considère qu’une hausse des taux immobiliers trouverait son origine dans l’amélioration certaine de l’économie et de l’inflation.

 

 

Synthèse des conséquences de la hausse des taux immobiliers sur le pouvoir d’achat immobilier pour un crédit sur 20 ans.

Taux immobilier -0,50% Taux immobilier -0,25% Situation actuelle Taux immobilier +0,50% Taux immobilier +1% Taux immobilier +1,50% Taux immobilier +2%
Evolution du pouvoir d’achat immobilier 4,95% 2,43% 0 -4,62% -8,94% -12,97% -16,75%

 

 

Simulateur pour calculer les conséquences de la hausse des taux immobiliers sur le pouvoir d’achat immobilier du candidat investisseur.

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7 Comments

  1. Il n’y aura pas de hausse de taux avant bien des mois, la dette ne le supportera pas, l’Europe non plus, et la croissance supputée n’existe pas.
    Les banques ne peuvent augmenter les taux car déjà les vrais dossiers de crédit sont en chute libre.

    (ceci dit il est certain qu’on ne pourra aller plus bas, donc la remontée est certaine…. un jour)

    C’est tout…

  2. A mon avis, bien que les taux soient bas, que l’inflation reprenne et que la croissance revienne, le prix de l’immobilier n’augmentera pas pour autant. Pour acheter un bien, les Français sont en grande partie au maximum de leur capacité d’emprunt (montant des mensualités plafonné à 33/37% et durée max de 25 ans atteinte pour une bonne partie des ménages). La situation est critique dans l’Ouest parisien (département 92 et autour de Versailles). Cela fait un an que je regarde les maisons en vente et je constate qu’il y a de plus en plus de maisons qui sont remises en vente, après avoir disparu de la circulation pendant 2 mois. Je suppose qu’il s’agit d’acheteurs qui n’ont pas obtenu leur financement. Je pense que les ménages solvables sont de moins en moins nombreux.
    Mon ménage en est un exemple concret : nous avons 300.000 euros d’apport et nos revenus mensuels sont de 7.200 euros. Avec ce dossier confortable, nous pouvons acheter une maison à environ 850.000 euros, frais de notaire non inclus. Ici pour ce prix, on a soit une maison à retaper dans un beau quartier, soit une belle maison mais dans des quartiers moins prisés ou dans des villes éloignées de Paris (maison de 150m² avec 400 à 500m² de terrain environ).
    Bref ! Si les taux augmentent, le marché immobilier va se gripper. Allons-nous vers l’explosion de la bulle immobilière dans l’Ile de France ?

  3. Oui, ce que dit OD dans la vidéo, dont Indépendant a fourni le lien est très intéressant. Outre les capacités d’emprunt limitées, il faut voir le ratio de ceux qui ont envie de vendre, par rapport à ceux qui ont envie d’acheter. Ce ratio était favorable aux vendeurs il y a quelques années. Les babyboomer nés entre 1945 et 1965, qui sont maintenant des papyboomer ont maintenant entre 50 et 70 ans et veulent vendre pour diverses raisons : enfants devenus adultes, divorces, décès, déménagement dans une région agréable… Ils sont nombreux à vouloir vendre. Mais les acheteurs ne veulent pas payer plus de 25 ans pour une maison. Pour mon cas, acheter une maison de 850.000 euros me prend 25 ans en m’endettant au maximum. Il n’est pas question de m’endetter sur 30 ans, car les intérêts d’emprunt exploseraient, même avec les taux bas actuels.

  4. j’ai du mal à comprendre en quoi c’est l’inflation qui rembourse le crédit ?

    est-il possible de me l’expliquer ?

    merci !

    • L’idée est la suivante. Nous savons tous que les salaires ne sont plus directement indexés sur l’inflation, néanmoins, il y a un lien fort entre évolution de la rémunération des travailleurs et capacité de l’entreprise à augmenter ses bénéfices (et donc croissance économique).

      Imaginez un rythme de progression de la rémunération de 2% par année … alors que votre taux d’intérêt est de 1.30%. Tous les ans, vous gagnez 0.70% de pouvoir d’achat sur le montant de votre crédit.
      Et le montant de votre mensualité vous apparaît tous les ans un peu moins chère…

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