Depuis quelques jours, les articles de presse se multiplient pour s’alarmer de la violente hausse des taux de crédit immobilier pour ce mois d’Avril 2020. Nombre de courtier en crédit immobilier font part d’une hausse qui peut atteindre 0.70%, soit une augmentation de 30% des taux de crédit immobilier entre le mois de Mars et ce début du mois d’Avril.

Cette hausse est considérable, mais, pour le moment, elle n’est pas réelle. Il faut attendre la fin du confinement et le retour à la « vie normal » pour savoir si cette hausse est vraiment sérieuse.

Explication.

A court terme, dans une période de confinement ou toute l’activité est en mode pause, et notamment les services prêt des banques, augmenter le taux des barèmes prescripteurs est une solution rapide et efficace pour réduire les nouveaux dossiers et permettre aux banquiers de ne pas être débordés par des nouveaux dossiers qu’ils ne pourront gérer alors même qu’une partie non négligeable de leurs salariés du siège sont en arrêt maladie pour garder les enfants ou en télé-travail.

Les banques utilisent les courtiers en crédit immobilier comme un réseau d’apporteurs d’affaires dont elles modulent l’importance en fonction des besoins de nouveaux dossiers de crédit immobilier :

  • Lorsque les banques veulent augmenter l’afflux de nouveaux dossiers, comme c’est souvent le cas en début d’année, le barème des taux qu’elles proposent aux prescripteurs (courtier en crédit immobilier et autres apporteur d’affaires comme les constructeurs de maisons individuelles) est particulièrement compétitif.

 

  • A contrario, lorsque les banques veulent freiner l’afflux de nouveaux dossiers ou privilégier l’apport de client venant de leur réseau de commerciaux en propre, les banques augmentent les taux proposés aux prescripteurs ; C’est la un phénomène que nous observions déjà à la fin de l’année 2019 lorsque les banques voulaient limiter l’apport de client en provenance des courtiers au profit de leur propre réseau d’agences (Une réflexion que nous vous proposions déjà dans cet article : « Crédit immobilier : Le courtier ne vous permet plus d’obtenir le meilleur taux immobilier ! »).

 

Dans les faits, il existe donc deux barèmes de taux de crédit immobilier dans les banques :

  • Le barème des taux de crédit immobilier destiné aux conseillers bancaires et négociable en fonction de la situation patrimoniale de l’emprunteur ; Le plus souvent, il s’agit d’un barème apparemment peu compétitif mais qui est en réalité largement négociable en fonction des dossiers ; Il s’agit d’un barème de base fourni au conseiller en agence, mais qui nécessitera une dérogation, un accord commercial du directeur d’agence, du directeur de groupe d’agence ou du directeur régional en fonction de le faiblesse du taux demandé en négociation par l’emprunteur.

 

  • Le barème des taux de crédit immobilier à destination des prescripteurs ; Il s’agit d’un barème de taux de crédit immobilier qui est envoyé tous les mois aux prescripteurs que sont les courtiers en crédit immobilier mais aussi les constructeurs de maison individuelles et certains agents immobilier. Le barème prescripteur est un barème déjà négocié qui vise à attirer le prospect qui ne serait naturellement pas venu en agence (c’est la raison pour laquelle votre courtier vous demande toujours le nom des banques que vous avez déjà rencontrées avant de vous faire une proposition – Le courtier n’est pas rémunéré si vous propose un crédit immobilier dans une banque que vous connaissez déjà).

 

Ce sont les taux affichés dans le barème prescripteur qui ont fortement augmentés en ce début de mois d’Avril. Mais attention, il est trop tôt pour conclure à une augmentation des taux ; Pour le moment, il semble prudent de considérer cette hausse comme la volonté pour les banques de réduire les apports prescripteurs alors que l’activité des services prêts est limitée pendant cette période de confinement.

Les services prêts sont aujourd’hui affectés par des salariés en confinement et parfois en arrêt pour garde d’enfant ou en télétravail, mais surtout, ils sont fortement sollicités par les demandes de suspension de mensualité ou autres mesure d’urgence qui exige l’impression d’un avenant à l’offre de prêt immobilier. Augmenter le taux de crédit immobilier des barèmes prescripteurs est une solution facile et efficace pour réduire l’apport de nouveaux dossiers qui, de toute manière, ne pourront pas être correctement traités pendant cette période de confinement.

 

 

Néanmoins, il ne faut pas exclure l’hypothèse d’une hausse des taux de crédit immobilier progressive au gré de la reprise d’après crise du coronavirus.

Comme vous l’aurez compris, cette hausse surprise des taux de crédit immobilier en Avril n’est pas réelle. Elle est strictement liée au confinement et à l’obligation pour les banques de réduire le flux de nouveaux dossiers en provenance des courtiers en crédit immobilier.

Pour le moment, pas de panique.

Il est d’ailleurs intéressant de chercher l’origine de ces articles de presse qui dénoncent ces augmentations : Il s’agit de communiqué de presse des communicants des courtiers. Ces derniers ne font rien d’autre que du lobbying, face à une situation économique qui s’annonce d’ores et déjà désastreuse pour le secteur.

Néanmoins, il ne faut pas exclure l’hypothèse d’une hausse des taux de crédit immobilier progressive au gré de la reprise d’après crise du coronavirus. L’hypothèse d’un retour de l’inflation ne doit pas être totalement exclue comme le présente parfaitement Patrick Artus dans une notre récente dont voici un extrait :

« S’il y a davantage d’inflation dans la zone euro après la crise, quelles conséquences ? 

Nous pensons qu’il est très probable que l’inflation soit plus forte dans la zone euro après la crise du coronavirus que ce qu’elle aurait été sans la crise, avec :

– des revendications salariales qui devront être satisfaites ;
–  des relocalisations en Europe de productions aujourd’hui réalisées dans des pays émergents à coûts salariaux faibles ;
–  la destruction de capacités de production pendant la crise.

Si l’inflation est plus forte dans le futur dans la zone euro, il faut attendre :

    • une tension sur les taux d’intérêt à long terme, pas favorable avec des taux d’endettement très élevés ;
    • un dilemme pour la BCE, avec le besoin d’éviter une crise des dettes publiques et privées, mais en même temps une inflation plus forte.

Nous analysons les possibles choix de la BCE dans cet environnement. Que fera-t-elle ?

    •  réagir à l’inflation en remontant ses taux d’intérêt directeurs ? Certainement pas avec les taux d’endettement élevés ;
    •  maintenir le Quantitative Easing pour empêcher la pentification de la courbe des taux d’intérêt ? Probablement pas avec l’inflation.

Il y aurait donc bien pentification de la courbe des taux d’intérêt avec taux d’intérêt à court terme restant bas et hausse des taux d’intérêt à long terme. « 

 

A suivre …

 

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18 Comments

  1. Bonjour,

    Je suis désolée de vous contredire mais les taux n’augmentent pas pour freiner les dossiers avec les courtiers puisque de toute manière de nombreuses banques ne travaillent déjà plus avec eux.
    Ils ont augmenté à cause de la prime de risque, les investisseurs considérant qu’il y a plus de risque actuellement à financer les banques.

    Bonne journée

    • Je ne crois pas qu’il s’agisse là d’une explication suffisante. … ou alors il faut vraiment s’inquiéter car une telle réactivité (hausse parfois de 0.50% à 0.70% après 15 jours de crise indiquerait un problème très grave sur la solvabilité des banques).

      • Pas de problème sur la solvabilité, juste sur les CDS (prime d’assurance contre un éventuel défaut des banques : le CDS est beaucoup moins élevé qu’en 2007-2008, mais a tout de même augmenté, avec la baisse des marchés et l’augmentation générale de la vision du risque par les investisseurs).

        La hausse des taux s’explique par plusieurs facteurs. Donc la marge commerciale, et la gestion du flux de dossiers.

        Par contre, je ne suis pas certain qu’il s’agisse de la seule explication.

  2. Bonjour,

    Pour pondérer votre propos, le taux de l’OAT a monté, et les CDS des banques également.
    Donc cela a un impact sur les taux de prêt immobilier.

    La hausse n’est pas forcément que ponctuel.
    Malgré tout, les taux restent bas (je viens d’avoir ce matin une proposition à 1,05 % sur 20 ans pour une cliente).

    Concernant la grille prescripteur, nous avons de moins en moins de grille. Les propositions se font au cas par cas.
    Pour vous rejoindre, en fonction de leurs « besoins », les banques modulent leur taux dans les propositions faites aux courtiers.

  3. Nombalay says:

    Bonjour
    Au vu des échanges semaine dernière avec des chargés d’affaires entreprises, il y a bien ce sujet du coût de la liquidité qui est à l’origine de l’augmentation des taux, c’est ce que l’on a connu en 2008, et aujourd’hui dans une moindre mesure
    Chaque banque répercute, ou pas, tout ou partie de l’augmentation de ses taux de refinancement
    Gilles Nombalay

    • Sauf qu’en 2008, les taux ont monté de 0.20% entre septembre et octobre 2008 ! La on parle de 0.50% voir plus.

      Ce n’est pas une explication suffisante.

      • Sur cette période, l’OAT était en légère baisse (alors que là le taux de l’OAT a monté). Et depuis début mars, le CDS de la Société Générale (par exemple) a été quasiment multiplié par 4.

        Et à l’époque, les taux à 20 ans étaient au-delà de 4 %, et les marges plus importantes. Là les marges sont plus faibles, et les banques ne vont pas vouloir les baisser encore.

        Encore une fois, ce n’est pas la totalité de la réponse, mais c’en est certainement une partie.

  4. Bonjour,
    Autres explications :
    -L’oat 10 ans qui passe globalement de -0.2% à + 0.2% en 6 mois.
    -Le durcissement du coût de la liquidité et sa volatilité.

  5. BONALY Muriel says:

    Bonjour Monsieur,
    Depuis 10 ans que je suis abonné à votre newsletter, je me désabonne de votre blog ! Vous êtes comme tout les autres anxiogène et confus. Je suis dégoutée par votre marketing. Bonne chance à vous.
    Cordialement,

    • Bonjour,

      Je constate que vous êtes justement « Chargée de clientèle prescripteurs » dans une grande banque. Vous êtes donc directement concernée par le sujet de cet article.

      Pourquoi le dite vous anxiogène ? Ne reflète il pas la réalité ? N’est il pas vrai que vous gérez l’afflux de dossier avec la grille prescripteur ?
      Comment expliquez vous cette forte hausse des taux en Avril ?

      Bien à vous,

      Guillaume

      ps ; Si j’explique des choses fausses, il est effectivement important de corriger.

  6. Bonjour,
    « Il est d’ailleurs intéressant de chercher l’origine de ces articles de presse qui dénoncent ces augmentations : Il s’agit de communiqué de presse des communicants des courtiers »
    -> Oui, et leurs appels à suspendre les recommandations du HCSF sont scandaleuses, à l’heure où se matérialisent les risques pointés par le HSCF.

    Par contre concernant l’inflation à venir, je n’y crois pas du tout:
    – Revendications salariales -> qui peut croire que les salariés seront en position de force en sortie de crise?
    – destructions de capacité de production pendant la crise -> bah non, on ne sort pas d’une guerre, les capacités de production ont été peu affectées.

    • « leurs appels à suspendre les recommandations du HCSF sont scandaleuses, à l’heure où se matérialisent les risques pointés par le HSCF. » ==> OUi, quelle honte de vouloir endetter les emprunteurs au delà de leur capacité pour préserver leur business ! Merci au HCSF d’avoir mis fin à cette euphorie;

  7. Bah il y a de plus en plus de personnes qui ne sont pas tout à fait prêtes à intégrer les changements profonds qui sont à l’œuvre actuellement…ça se voit de plus en plus sur les forums où les personnes quittent les forums avec fracas…cà remet trop en causes leur modéle et leurs croyances. Il faut leur donner du temps car de toute façon quoi qu’il arrive, ça se passe rarement tout à fait comme on l’avait prévu.
    D’une manière générale, on préfère garder les anciens modèles, ça se voit tellement qu’on peut lire énormément de messages positifs sur l’immobilier dans les journaux, de façon à préserver les lecteurs qui ne voudraient plus acheter leur journal.

    D’un autre côté, personnellement je préfère vous lire et voir des raisonnements qui sont réalistes et qui ne cherchent pas à m’appater avec des choses rassurantes. Ma banquière que j’ai vu en décembre dernier a joué franc jeu avec moi et j’ai beaucoup apprécié…on a beaucoup parlé du risque d’inflation (en accord avec ‘Un chinois en France’ ) 🙂

    Et puis, tout changement est positif. Ne pas paniquer !

  8. Score invest says:

    Oui c est vrai , il est grand tant de faire tomber toutes ces mouches qui spéculent sur le logement ! https://immobilier.lefigaro.fr/article/immobilier-ces-acheteurs-qui-se-desistent-pendant-le-confinement_ab669038-7a4b-11ea-ae87-f757a46fe2ef/

    • BONALY Muriel says:

      Merci Score invest.
      Bien cordialement,

    • Michel 2 says:

      D’une part les « mouches » seraient peu nombreuse (autour de 5%) et d’autre part cela ne changerait rien pour les achats signés avant le 12 mars sauf le délai de rétractation en cas de non obtention de prêt qui est allongé. Si j’ai bien compris le lien du lien, bien sûr!

  9. TONIZZO Raphaël says:

    Guillaume, vous nous habituez à moins de manichéisme d’habitude….(les méchantes banques qui profitent de lacrise)…il suffit de regarder ce qu donne la courbe de l’OAT 10 ans: 9 Mars -0.40% Vs 18 Mars +0.30% soit un rebond de 0.70%…Je travaille dans une banque…nous avons répercuté 0.20 pts sur cette remontée. On va vers une nouvelle hausse, c’est certain, mais ce n’est pas pour se faire du gras sur le dos des emprunteurs confinés….sur la même période nous avons créé une task force de 95 personnes qui ne font que du PGE pour soutenir l’économie réelle…

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