Depuis quelques mois et même quelques années, nous sommes nombreux à craindre une remontée des taux de crédit immobilier dont les effets seraient dévastateurs pour le marché immobilier.

Pourtant, il ne sert à rien de se faire peur car la hausse des taux de crédit immobilier ne pourra pas être violente. Une hausse violente est impossible car la loi encadre strictement le taux maximum des crédits immobiliers accordés aux investisseurs immobiliers. C’est le taux d’usure calculé en application de l’article L314-6 du code de la consommation.

Ainsi, « constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues ».
L’augmentation du taux de crédit immobilier, et plus précisément du TAEG, est plafonné à 33% par rapport au taux moyen pratiqué le mois précédent.

En d’autres mots, le taux d’usure représente le TAEG maximum auquel les crédits immobiliers peuvent être accordés. Il est alors important de comprendre ce qu’est le TAEG et comment il est calculé. 

 

Dans les faits, le taux d’usure est déterminé selon la nature et la durée du crédit immobilier.

Voici les dernières données du taux d’usure publié par la banque de France applicable pour ce dernier trimestre 2018.

Taux d’usure des crédits immobilier = TAEG Maximum des crédits immobiliers.
Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros
Taux moyen effectif Taux d’usure (Le TAEG du crédit immobilier ne peut légalement pas dépasser ce taux d’usure).
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 2,12% 2,83%
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 2,14% 2,85%
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 2,31% 3,08%
Prêts à taux variable 1,84% 2,45%
Prêts relais 2,44% 3,25%
Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale (SCI).
Prêts à taux fixe d’une durée initiale supérieure à 2 ans 1,70% 2,27%

 

Ainsi, le TAEG d’un crédit immobilier accordé à un emprunteur particulière sur une durée de 20 ans ne peut excéder 2.85%. Notez que ce même crédit immobilier accordé à une SCI ne peut excéder un TAEG de 2.27% ! Toute la question est alors de s’attarder sur la question de la définition du TAEG et de son mode de calcul.

Le TAEG est défini à l’article L314-1 du code de la consommation : « Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou de l’avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées. »

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Puis dans le détail de l’article R311-4 du même code de la consommation : « Sont compris dans le taux annuel effectif global du prêt, lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées, notamment (=Liste non exhaustive) :

  1. Les frais de dossier ;
  2. Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels; (Frais de rémunération du courtier en assurance de prêt ou courtier en crédit immobilier) ;
  3. Les coûts d’assurance et de garanties obligatoires ; (et donc le coût de l’assurance de prêt ou assurance emprunteur, mais aussi les frais d’hypothèque ou de caution type crédit logement ou SACCEF par exemple).
  4. Les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement ; (Frais d’ouverture du compte bancaire et de la carte bancaire dans l’établissement qui octroi le prêt immobilier)
  5. Le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.

 

Pour vous aider à calculer votre propre TAEG, nous avons réalisé un simulateur qui vous permettra de comprendre le mode de calcul du TAEG et donc de comprendre pourquoi la hausse des taux de crédit immobilier ne pourra pas être importante à court terme.

 

Prenons un exemple simple que vous pourrez insérer dans le simulateur.

Monsieur et Madame DUPONT, 48 ans, veulent emprunter 250 000€. Ils bénéficient d’un taux de crédit immobilier de 1.60% sur 20 ans (cf « barème personnalisé de meilleur taux de crédit immobilier actuellement« ).

Pour obtenir ce taux de crédit immobiliers, les époux ont eu recours à un courtier en crédit immobilier qui a facturé 2000€ d’honoraires ( ps : S’ils étaient passés par un courtier de crédit immobilier « internet », ils n’auraient pas payé cette somme astronomique !). Ils devront également payé des frais de dossier à la banque à hauteur de 800€.

Le crédit immobilier est garanti par une caution Crédit logement au tarif de 2945€ pour 250 000€ d’emprunt.

Ils n’ont heureusement, aucun soucis de santé. Le coût total de l’assurance de prêt la moins chère est d’environ 13 000€ (pour la plus chère, il faut compter 23000€) – Pour trouver le meilleur tarif pour votre assurance de prêt, vous pouvez utiliser notre comparateur d’assurance de prêt.

 

Avec toutes ces données, le TAEG de leur crédit immobilier est de 2.34%. Vous constaterez donc une marge réduite avec le taux d’usure limitant les possibilités d’augmentation du taux du crédit immobilier face à un taux d’usure à 2.85%.

De surcroît, cette même simulation avec un assurance de prêt non optimisée, c’est à dire plus chère, à 23 000€, le TAEG du crédit immobilier ressort à 2.70%. Nous sommes alors très très proche du taux d’usure !

Notez que les SCI sont d’ores et déjà limitées dans leur capacité d’emprunt immobilier du fait de cette question de dépassement du taux d’usure.

 

Une hausse du taux de crédit immobilier trop importante aurait pour conséquence d’interdire toute production de crédit immobilier !

 

 

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7 Comments

  1. « …L’augmentation du taux de crédit immobilier, et plus précisément du TAEG, est plafonné à 33% par rapport au taux moyen pratiqué le mois précédent. »

    Vu que le taux d’usure est révisé chaque trimestre, si dans le pire des cas, le taux (TAEG) augmente de 33% chaque trimestre, ils auront augmentés de 312% en un an.

    Exemple avec votre taux de 2.34%:
    – 1er trimestre: 2.34 x 1.33=3.11 %
    – 2ème trimestre: 3.11×1.33=4.14 %
    – 3ème trimestre: 4.14×1.33=5.50 %
    – 4ème trimestre: 5.50×1.33= 7.32 %

    Soit (7.32 – 2.34)/2.34 x100= 212% en un an

    Pas si mal pour: « une forte hausse des taux de crédit immobilier est impossible en 2019 ! »
    Je dirais plutôt improbable mais impossible n’est pas Français ! 🙁 🙁

  2. Erratum: « …ils auront augmentés de 212% en un an »

    • Pourriez vous prendre le temps de lire et comprendre l’article avant de commenter ? Le taux du crédit immobilier n’est qu’une composante du TAEG.

      • – Un j’ai lu l’article,
        – Deux j’ai écrit « dans le pire des cas » et « IMPROBABLE » mais possible
        – Trois, je sais aussi bien que vous ce qu’est un TAEG et il n’est pas impossible que, si le taux de « base » augmente rapidement (pour quelque cause hyper-inflationniste que ce soit et cela s’est vu dans de nombreux pays par le passé), les autres composantes montent à la même vitesse.

  3. Il est certain – et heureux- que le taux de l’usure sert de « cap » technique et juridique à la hausse des taux.

    D’autre part, la BCE ne bougera qu’avec effet retard par rapport à l’évolution US, les données européennes étant par ailleurs divergentes.

    Coincé entre ces fourches caudines, les taux en France se réveilleront vraiment, sauf choc exogène, vers la fin de l’année 2019.
    Alors commencera la lente érosion de la valeur de l’immobilier.

    12 mois restent donc suffisants pour…… s’organiser

  4. Si je comprend bien, emprunter via une SCI permet d’avoir un taux plus intéressant?

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