Suspendre ou moduler les mensualités de votre crédit immobilier. Est ce vraiment une solution ?

Le confinement et la perte de revenus qui pourrait l’accompagner va obliger un certain nombre d’entre nous à nous interroger sur les modalités de remboursement des crédits immobiliers. Entre les investisseurs locatifs qui vont subir une perte de revenu parce que leur locataire étudiant a donné son préavis dès le début du confinement, les loueurs de location meublée saisonnière qui n’ont plus de touriste à loger ou encore les autres dont le revenu 2020 va baisser parce qu’ils n’obtiendront pas leur prime variable, aucun intéressement ne sera versé en 2021 ou qui subiront le chômage partiel ou total, nombreux sont ceux qui pourraient avoir des difficultés à rembourser leurs prochaines mensualités de crédit immobilier.

Ce risque est d’autant plus élevé que les banques pouvaient avoir tendance à accorder des crédits immobiliers de manière quelque laxiste avec des taux d’endettement dépassant régulièrement les 33%. C’est dans ces périodes complexes que l’on se rend compte de l’importance de la prudence dans son endettement et donc dans ses investissements immobilier à crédit. Investir dans l’immobilier n’est pas sans risque même si vous pouvez avoir des difficultés l’identifier, nous en avons aujourd’hui l’illustration;

Face à ces difficultés financières pour rembourser votre crédit immobilier vous avez deux possibilités :

• Demander une modulation de vos mensualités de crédit immobilier afin d’ajuster vos remboursements à la baisse de vos revenus ;
• Demander une suspension du paiement des mensualités de votre crédit immobilier ;

Demander la modulation des mensualités de votre crédit immobilier.

La modulation des mensualités de votre crédit immobilier, c’est demander à votre banque de réduire le montant de vos mensualité de crédit immobilier. Il pourra par exemple s’agir de réduire ces dernières de 50€, 100€ ou encore 200€ par mois.

Simple et pratique, la modulation des mensualités est une option que l’on trouve dans la grande majorité des offres de prêt bancaire. Il vous suffit d’aller consulter votre offre de prêt pour en obtenir les modalités pratiques et surtout les limites. La modulation n’est pas libre.

Par exemple, il est courant de retrouver les conditions suivantes :

• Pas de modulation possible pendant les deux premières années de votre crédit immobilier ;
• La modulation n’est pas toujours possible pour les crédits immobilier dont la durée initiale était de 25 ans ;
• La modulation à la baisse des mensualités ne peut avoir pour conséquence d’augmenter la durée du crédit immobilier de plus de 2 ans ;
• La modulation à la baisse des mensualités ne peut avoir pour conséquence d’augmenter la durée du crédit immobilier au delà de 25 ans ou 30 ans selon les cas ;
• …

La modulation est une option très pratique pour ceux qui rentrent dans les cases d’un accord automatique de la banque. Pour ceux qui ne respectent pas ces conditions d’éligibilité devront négocier l’accord de la banque. Ces toujours possibles… mais votre banquier devra accepter.

Baisser les mensualités de votre crédit immobilier grâce à la modulation aura pour conséquence d’augmenter la durée de remboursement de votre crédit immobilier et donc, mécaniquement d’augmenter le coût total de votre crédit.

Dans la pratique, la modulation est une option pratique mais dont l’utilité est limitée. Il ne sera pas possible de réduire drastiquement le montant de la mensualité du crédit immobilier. L’impact sera faible.

Prenons un exemple.

Un emprunteur a un crédit immobilier dont le capital restant à rembourser est de 200 000€ sur 20 ans au taux de 1.50%, c’est rembourser 965€ / mois / 20 ans.

L’emprunteur qui souhaiterait moduler sa mensualité afin de l’ajuster à la baisse de ses revenus pourrait par exemple demander une réduction de 100€ pour obtenir une mensualité de 865€ / mois / 20  + x années. (baisser la mensualité, c’est mécaniquement augmenter la durée de votre crédit immobilier).

Pour cet exemple, réduire la mensualité de 100€, c’est augmenter la durée du crédit immobilier de 34 mois. (Si l’offre de prêt limite l’augmentation de la durée du crédit immobilier à 24 mois, cette option ne sera pas une solution suffisamment pertinente).

Dans notre exemple, le surcoût de la modulation du crédit immobilier est de 5410€ sur toute la durée du crédit immobilier. 865€ * 274 (= 237010€) – 965€ * 240 (= 231600) = 5410€.

Au final, c’est une option intéressante mais limitée…

Demander la suspension du remboursement des mensualités de votre crédit immobilier.

Obtenir la suspension du remboursement des mensualités de votre crédit immobilier est assurément plus efficace pour faire face à cette baisse de revenu que vous pensez temporaire. Pendant 2, 3, 6 mois vous ne rembourserez plus votre crédit immobilier.

Malheureusement, cette option est rarement incluse dans les offres de prêt immobilier (et il faut l’avouer, rares sont ceux qui pensent à la négocier, tant l’hypothèse extrême n’est pas envisagée par l’emprunteur). Ainsi, si cette possibilité n’est pas dans l’offre de prêt, vous devrez la négocier auprès de votre banquier. Acceptera t’il ? Et surtout pour quel coût ? Il n’est pas impossible qu’il applique une pénalité ou une facturation pour ce service dont vous avez impérativement besoin (et malheureusement, le rapport de force ne sera pas en votre faveur).

La demande de suspension du remboursement de votre crédit immobilier devra donc faire l’objet d’une analyse risque de la part de la banque. La banque cherchera à comprendre les raisons de cette demande, vous demandera de justifier votre perte de revenu, d’expliquer votre situation actuelle et de motiver votre demande.

L’accord n’est pas certain ! La banque acceptera la suspension du remboursement de votre crédit immobilier uniquement si elle n’a pas d’autres choix ! Uniquement si elle est persuadée que c’est la seule solution pour éviter le surendettement. N’oublions pas que la banque n’est pas là pour assumer la responsabilité d’un emprunteur dont l’endettement serait trop important.

C’est à l’emprunteur de se « débrouiller » pour réduire son train de vie, trouver les moyens de rembourser son crédit immobilier et ce n’est qu’en dernier ressort que la banque pourrait accepter de reporter le paiement des mensualités du crédit immobilier. La banque acceptera de suspendre le paiement du crédit immobilier uniquement si c’est son intérêt ! C’est à dire si c’est la seule solution pour s’assurer de recouvrer le montant de la créance.

Le métier de la banque est de gérer le risque d’impayé ! Il est alors naturel qu’elle refuse le report du crédit immobilier si elle ne s’est pas assuré que l’emprunteur n’a pas d’autres alternatives. Depuis quelques jours, on voit de nombreuses propositions pour suspendre les mensualités de crédit immobilier pour tous ceux qui en ferait le demande.

Je crois qu’il s’agit là d’une erreur d’analyse fondamentale sur le métier de banquier. Un banquier, ce n’est pas une assistante sociale. C’est un commerçant qui prête de l’argent et qui doit à tout prix en obtenir le remboursement. Il n’est pas là pour permettre à chacun de conserver de la trésorerie pour partir en vacances ou la dépenser pour relancer l’économie. Ce sera là assumer un risque à la place de l’emprunteur. Ce n’est pas ça le métier de banquier.

Dans la pratique, suspendre le remboursement de votre crédit immobilier aura pour conséquence d’en augmenter le coût et la durée initiale.

Suspendre le remboursement du crédit immobilier, ce n’est pas éteindre la dette. Pendant 1 mois, 2 mois, 6 mois ou 12 mois, vous ne rembourserez rien, mais les intérêts de la dette continueront d’être calculés et s’ajouteront au montant du capital restant à rembourser.

Prenons un exemple pour mieux comprendre.

Pour un crédit immobilier de 200 000€, sur 20 ans au taux de 1.50%, c’est 965€ / moi / 20 ans.

Celui dont le capital restant à rembourser est de 200 000€ doit payer 1.50% d’intérêt chaque année, soit 3000€ / an ou encore 250 mois.

La suspension des mensualités du crédit immobilier à donc pour conséquence d’augmenter le montant de la dette de l’emprunteur à hauteur des intérêts qui ne sont pas payés pendant la durée de la suspension.

Prenons l’hypothèse d’une suspension pendant 12 mois.

Bref, vous l’aurez compris : La suspension du remboursement du crédit immobilier n’est pas gratuite et suppose d’être capable d’augmenter le montant du remboursement mensuel après la suspension afin de « compenser » le capital qui ne sera pas amorti pendant les 12 mois du crédit immobilier.

Le surcoût de la suspension du paiement du crédit immobilier n’est pas important. Dans notre exemple, il s’agit de +- 1500€ sur la durée totale du crédit immobilier.

Pour éviter que la mensualité du crédit immobilier n’augmente après la période de suspension, il sera toujours possible d’envisager d’allonger le durée initiale du crédit immobilier, mais il s’agira d’une nouvelle négociation avec la banque qui devra donc vous proposer un avenant au contrat de prêt initial. Cet avenant pourra être l’occasion de revoir les conditions négociées initialement. Une augmentation du taux de crédit immobilier, un nouvel accord de l’organisme de caution, une nouvelle hypothèque ou garantie réelle devra être prise, obtenir un nouvel accord de l’assurance de prêt….

Tout cela engendra des coûts très élevés qui auront pour conséquence de réserver cette possibilité uniquement pour l’emprunteur qui n’a pas d’autres choix. La suspension du remboursement du crédit immobilier ne semble pas être une solution qui pourra être généralisée.

Au final, je crois qu’il ne faut pas fantasmer sur ces possibilités qui permettraient d’alléger les mensualités du crédit immobilier.

Il va falloir trouver une autre solution car le remboursement de votre crédit immobilier semble inévitable.

De surcroît, celui qui prendrait l’initiative de ne pas payer sa prochaine mensualité pourrait avoir la mauvaise surprise d’une pénalité contractuelle non négligeable, ainsi que d’une augmentation du taux d’intérêt de son crédit immobilier.

Pour la connaître, il vous suffit de consulter votre offre de prêt. Voici ce que je lis dans mon offre de prêt Banque Populaire :

« En outre, sauf dans les cas de décès ou d’incendie, la banque exigera le paiement d’une indemnité dont le montant est fixé à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû, des intérêts échus et non versés.

En cas de défaillance de l’emprunteur et si la banque n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, elle majorera de 3 points le taux d’intérêt indiqué dans les conditions particulières, jusqu’à ce que l’emprunteur ait repris le cours normal de ses échéances contractuelles…. « 

A suivre.