Le confinement et la perte de revenus qui pourrait l’accompagner va obliger un certain nombre d’entre nous à nous interroger sur les modalités de remboursement des crédits immobiliers. Entre les investisseurs locatifs qui vont subir une perte de revenu parce que leur locataire étudiant a donné son préavis dès le début du confinement, les loueurs de location meublée saisonnière qui n’ont plus de touriste à loger ou encore les autres dont le revenu 2020 va baisser parce qu’ils n’obtiendront pas leur prime variable, aucun intéressement ne sera versé en 2021 ou qui subiront le chômage partiel ou total, nombreux sont ceux qui pourraient avoir des difficultés à rembourser leurs prochaines mensualités de crédit immobilier.

Ce risque est d’autant plus élevé que les banques pouvaient avoir tendance à accorder des crédits immobiliers de manière quelque laxiste avec des taux d’endettement dépassant régulièrement les 33%. C’est dans ces périodes complexes que l’on se rend compte de l’importance de la prudence dans son endettement et donc dans ses investissements immobilier à crédit. Investir dans l’immobilier n’est pas sans risque même si vous pouvez avoir des difficultés l’identifier, nous en avons aujourd’hui l’illustration;

Face à ces difficultés financières pour rembourser votre crédit immobilier vous avez deux possibilités :

  • Demander une modulation de vos mensualités de crédit immobilier afin d’ajuster vos remboursements à la baisse de vos revenus ;
  • Demander une suspension du paiement des mensualités de votre crédit immobilier ;

 

Demander la modulation des mensualités de votre crédit immobilier.

La modulation des mensualités de votre crédit immobilier, c’est demander à votre banque de réduire le montant de vos mensualité de crédit immobilier. Il pourra par exemple s’agir de réduire ces dernières de 50€, 100€ ou encore 200€ par mois.

Simple et pratique, la modulation des mensualités est une option que l’on trouve dans la grande majorité des offres de prêt bancaire. Il vous suffit d’aller consulter votre offre de prêt pour en obtenir les modalités pratiques et surtout les limites. La modulation n’est pas libre.

Par exemple, il est courant de retrouver les conditions suivantes :

  • Pas de modulation possible pendant les deux premières années de votre crédit immobilier ;
  • La modulation n’est pas toujours possible pour les crédits immobilier dont la durée initiale était de 25 ans ;
  • La modulation à la baisse des mensualités ne peut avoir pour conséquence d’augmenter la durée du crédit immobilier de plus de 2 ans ;
  • La modulation à la baisse des mensualités ne peut avoir pour conséquence d’augmenter la durée du crédit immobilier au delà de 25 ans ou 30 ans selon les cas ;

 

La modulation est une option très pratique pour ceux qui rentrent dans les cases d’un accord automatique de la banque. Pour ceux qui ne respectent pas ces conditions d’éligibilité devront négocier l’accord de la banque. Ces toujours possibles… mais votre banquier devra accepter.

Baisser les mensualités de votre crédit immobilier grâce à la modulation aura pour conséquence d’augmenter la durée de remboursement de votre crédit immobilier et donc, mécaniquement d’augmenter le coût total de votre crédit.

Dans la pratique, la modulation est une option pratique mais dont l’utilité est limitée. Il ne sera pas possible de réduire drastiquement le montant de la mensualité du crédit immobilier. L’impact sera faible.

Prenons un exemple.

Un emprunteur a un crédit immobilier dont le capital restant à rembourser est de 200 000€ sur 20 ans au taux de 1.50%, c’est rembourser 965€ / mois / 20 ans.

L’emprunteur qui souhaiterait moduler sa mensualité afin de l’ajuster à la baisse de ses revenus pourrait par exemple demander une réduction de 100€ pour obtenir une mensualité de 865€ / mois / 20  + x années. (baisser la mensualité, c’est mécaniquement augmenter la durée de votre crédit immobilier).

Pour cet exemple, réduire la mensualité de 100€, c’est augmenter la durée du crédit immobilier de 34 mois. (Si l’offre de prêt limite l’augmentation de la durée du crédit immobilier à 24 mois, cette option ne sera pas une solution suffisamment pertinente).

Dans notre exemple, le surcoût de la modulation du crédit immobilier est de 5410€ sur toute la durée du crédit immobilier. 865€ * 274 (= 237010€) – 965€ * 240 (= 231600) = 5410€.

Au final, c’est une option intéressante mais limitée…

 

Demander la suspension du remboursement des mensualités de votre crédit immobilier.

Obtenir la suspension du remboursement des mensualités de votre crédit immobilier est assurément plus efficace pour faire face à cette baisse de revenu que vous pensez temporaire. Pendant 2, 3, 6 mois vous ne rembourserez plus votre crédit immobilier.

Malheureusement, cette option est rarement incluse dans les offres de prêt immobilier (et il faut l’avouer, rares sont ceux qui pensent à la négocier, tant l’hypothèse extrême n’est pas envisagée par l’emprunteur). Ainsi, si cette possibilité n’est pas dans l’offre de prêt, vous devrez la négocier auprès de votre banquier. Acceptera t’il ? Et surtout pour quel coût ? Il n’est pas impossible qu’il applique une pénalité ou une facturation pour ce service dont vous avez impérativement besoin (et malheureusement, le rapport de force ne sera pas en votre faveur).

La demande de suspension du remboursement de votre crédit immobilier devra donc faire l’objet d’une analyse risque de la part de la banque. La banque cherchera à comprendre les raisons de cette demande, vous demandera de justifier votre perte de revenu, d’expliquer votre situation actuelle et de motiver votre demande.

L’accord n’est pas certain ! La banque acceptera la suspension du remboursement de votre crédit immobilier uniquement si elle n’a pas d’autres choix ! Uniquement si elle est persuadée que c’est la seule solution pour éviter le surendettement. N’oublions pas que la banque n’est pas là pour assumer la responsabilité d’un emprunteur dont l’endettement serait trop important.

C’est à l’emprunteur de se « débrouiller » pour réduire son train de vie, trouver les moyens de rembourser son crédit immobilier et ce n’est qu’en dernier ressort que la banque pourrait accepter de reporter le paiement des mensualités du crédit immobilier. La banque acceptera de suspendre le paiement du crédit immobilier uniquement si c’est son intérêt ! C’est à dire si c’est la seule solution pour s’assurer de recouvrer le montant de la créance.

Le métier de la banque est de gérer le risque d’impayé ! Il est alors naturel qu’elle refuse le report du crédit immobilier si elle ne s’est pas assuré que l’emprunteur n’a pas d’autres alternatives. Depuis quelques jours, on voit de nombreuses propositions pour suspendre les mensualités de crédit immobilier pour tous ceux qui en ferait le demande.

Je crois qu’il s’agit là d’une erreur d’analyse fondamentale sur le métier de banquier. Un banquier, ce n’est pas une assistante sociale. C’est un commerçant qui prête de l’argent et qui doit à tout prix en obtenir le remboursement. Il n’est pas là pour permettre à chacun de conserver de la trésorerie pour partir en vacances ou la dépenser pour relancer l’économie. Ce sera là assumer un risque à la place de l’emprunteur. Ce n’est pas ça le métier de banquier.

 

Dans la pratique, suspendre le remboursement de votre crédit immobilier aura pour conséquence d’en augmenter le coût et la durée initiale.

Suspendre le remboursement du crédit immobilier, ce n’est pas éteindre la dette. Pendant 1 mois, 2 mois, 6 mois ou 12 mois, vous ne rembourserez rien, mais les intérêts de la dette continueront d’être calculés et s’ajouteront au montant du capital restant à rembourser.

Prenons un exemple pour mieux comprendre.

Pour un crédit immobilier de 200 000€, sur 20 ans au taux de 1.50%, c’est 965€ / moi / 20 ans.

Celui dont le capital restant à rembourser est de 200 000€ doit payer 1.50% d’intérêt chaque année, soit 3000€ / an ou encore 250 mois.

La suspension des mensualités du crédit immobilier à donc pour conséquence d’augmenter le montant de la dette de l’emprunteur à hauteur des intérêts qui ne sont pas payés pendant la durée de la suspension.

Prenons l’hypothèse d’une suspension pendant 12 mois.

Capital à rembourser Mensualité Dont intérêt Dont capital CRD
1 200000 965,09 € 250 715,09 € 199 284,91 €
2 199 284,91 € 965,09 € 249,106136 715,98 € 198 568,92 €
3 198 568,92 € 0,00 € 248,211156 -248,21 € 198 817,14 €
4 198 817,14 € 0,00 € 248,52142 -248,52 € 199 065,66 €
5 199 065,66 € 0,00 € 248,832071 -248,83 € 199 314,49 €
6 199 314,49 € 0,00 € 249,143111 -249,14 € 199 563,63 €
7 199 563,63 € 0,00 € 249,45454 -249,45 € 199 813,09 €
8 199 813,09 € 0,00 € 249,766358 -249,77 € 200 062,85 €
9 200 062,85 € 0,00 € 250,078566 -250,08 € 200 312,93 €
10 200 312,93 € 0,00 € 250,391165 -250,39 € 200 563,32 €
11 200 563,32 € 0,00 € 250,704154 -250,70 € 200 814,03 €
12 200 814,03 € 0,00 € 251,017534 -251,02 € 201 065,04 €
13 201 065,04 € 0,00 € 251,331306 -251,33 € 201 316,38 €
14 201 316,38 € 1 023,07 € 251,64547 771,43 € 200 544,95 €
15 200 544,95 € 1 023,07 € 250,681186 772,39 € 199 772,56 €
16 199 772,56 € 1 023,07 € 249,715697 773,36 € 198 999,20 €
17 198 999,20 € 1 023,07 € 248,749001 774,32 € 198 224,88 €
18 198 224,88 € 1 023,07 € 247,781097 775,29 € 197 449,59 €

 

Bref, vous l’aurez compris : La suspension du remboursement du crédit immobilier n’est pas gratuite et suppose d’être capable d’augmenter le montant du remboursement mensuel après la suspension afin de « compenser » le capital qui ne sera pas amorti pendant les 12 mois du crédit immobilier.

Le surcoût de la suspension du paiement du crédit immobilier n’est pas important. Dans notre exemple, il s’agit de +- 1500€ sur la durée totale du crédit immobilier.

Pour éviter que la mensualité du crédit immobilier n’augmente après la période de suspension, il sera toujours possible d’envisager d’allonger le durée initiale du crédit immobilier, mais il s’agira d’une nouvelle négociation avec la banque qui devra donc vous proposer un avenant au contrat de prêt initial. Cet avenant pourra être l’occasion de revoir les conditions négociées initialement. Une augmentation du taux de crédit immobilier, un nouvel accord de l’organisme de caution, une nouvelle hypothèque ou garantie réelle devra être prise, obtenir un nouvel accord de l’assurance de prêt….

Tout cela engendra des coûts très élevés qui auront pour conséquence de réserver cette possibilité uniquement pour l’emprunteur qui n’a pas d’autres choix. La suspension du remboursement du crédit immobilier ne semble pas être une solution qui pourra être généralisée.

 

Au final, je crois qu’il ne faut pas fantasmer sur ces possibilités qui permettraient d’alléger les mensualités du crédit immobilier.

Il va falloir trouver une autre solution car le remboursement de votre crédit immobilier semble inévitable.

De surcroît, celui qui prendrait l’initiative de ne pas payer sa prochaine mensualité pourrait avoir la mauvaise surprise d’une pénalité contractuelle non négligeable, ainsi que d’une augmentation du taux d’intérêt de son crédit immobilier.

Pour la connaître, il vous suffit de consulter votre offre de prêt. Voici ce que je lis dans mon offre de prêt Banque Populaire :

« En outre, sauf dans les cas de décès ou d’incendie, la banque exigera le paiement d’une indemnité dont le montant est fixé à 7% des sommes dues au titre du capital restant dû, des intérêts échus et non versés.

En cas de défaillance de l’emprunteur et si la banque n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, elle majorera de 3 points le taux d’intérêt indiqué dans les conditions particulières, jusqu’à ce que l’emprunteur ait repris le cours normal de ses échéances contractuelles…. « 

 

A suivre.

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13 Comments

  1. Bonjour Guillaume,
    Il me semble que les articles L 312 et suivants du code de la consommation permettre de suspendre les échéances d’un emprunt jusqu’à 2 ans en cas d’accident de la vie.
    Cela ne peut il pas s’appliquer avec la crise actuelle ?

  2. Badtimes says:

    pour suivre

  3. Solvinz says:

    Bonjour,
    Petit retour d’expérience: J’ai plusieurs biens financés à 110% (la quasi totalité) dans 3 banques. J’ai fait une demande de report d’échéances de 6 mois (sans en modifier le montant , juste allongement de la durée totale de 6 mois) 2 jours après l’annonce du confinement par anticipation. Alors que mes conditions de prêts ne me permettaient pas d’obtenir ce report (3 prêts ont moins de 12 mois de remboursement), 2 des 3 banques me l’ont déjà accordé (y compris prêt RP et prêt contracté par une SCI). J’ai déjà réceptionné tous les avenants qui ne mentionnent aucun frais supplémentaires. Je bataille un peu avec la dernière pour un seul prêt mais il semblerait qu’elle soit enclin à me l’accorder sous peu.
    S’agissant du contexte, j’ai un endettement supérieur à 33% mais un reste à vivre jugé suffisant par les banques qui m’ont permis d’enchaîner plusieurs investissements (cash flow positif après impôts).
    Je sais que je vais probablement me faire tacler pour ma stratégie mais j’ai réussi jusqu’à présent à maintenir un niveau de trésorerie me permettant d’absorber une perte locative générale pour quelques mois. La raison de ma demande de report vise à gonfler ma trésorerie et de pouvoir injecter des liquidités dans mon PEA/CTO. J’ai fait le choix de patienter une consolidation du marché (qui devrait mettre un certain temps à arriver…) pour diversifier mon épargne sur le marché actions et d’autres que je préfère ne pas citer ici en mode swing (positions moyen/long terme). C’est mon choix de risque, je l’assume.
    Ceci étant dit, si vous entretenez des bonnes relations avec votre banque et que vos comptes sont clean (capacité d’épargne et pas de défaut de paiement), il n’y a pas de raison que ce report vous soit refusé.

    • Et donc vous avez reçu un avenant en 10 jours ? alors que la France est en confinement. Bravo.

      Et tout cela sans frais, sans aucun frein de la part de votre banque.

      Je crains que votre situation soit exceptionnelle dans la période que nous traversons.

      • Bonjour,
        Je travaille au CIC et en fonction du dossier nous pouvons moduler ou mettre en place une franchise totale/partielle en quelques jours (effectif dès le mois N+2)
        Frais d’avenant 15€..

        • Merci pour ce retour intéressant. Qu’est ce que signifie « en fonction du dossier ». Quels sont vos critères ?

        • Mishima says:

          Je confirme: le CIC m’a renvoyé un avenant 4 jours après mon mail me proposant un décalage de 6 mois sans frais ( frais minime). Le LCL a fait de même…. Autant pour la questions des assurances vies et des UC, les banques n’ont pas « le cul propre », autant sur la question des emprunts et la crise, je suis plutôt agréablement surpris par leur réactivité et efficacité.

  4. Solvinz says:

    J »ai tout reçu par mail en moins de 48h et retourné le tout de la même manière. Le formulaire de report qui ma été communiqué tient sur une page. Juste une signature et date à apposer.
    Seule une nouvelle offre de prêt pour un prêt dont le rbt du capital devait démarrer en avril m’est parvenue par courrier. Mon conseiller m’a confirmé la possibilité (et le souhait, Covid oblige) de retourner mon offre signée par mail à l’issue du délai de 11 jours.
    Effectivement je pense aussi que cette souplesse ne sera probablement pas accordée à tout le monde, raison pour laquelle j’ai détaillé un peu ma situation.

  5. Bonjour, je confirme les propos de solvinz .
    Il est facile d obtenir le report total des écheances de remboursement pour 6 mois même si contractuellement il n était pas possible d’y prétendre. ( prêt immo perso et prêt investissement locatif )
    Je l ai fait par sécurité pour gonfler la trésorerie au cas ou .Et oui les banquiers travaillent, il est facile de communiquer avec son partenaire par mail.

  6. petite précision : pas encore validée officiellement mais selon conseiller ce sera accepté et la demande est faite.

  7. Je confirme, les banquiers travaillent actuellement : mon épouse est directrice de deux agences bancaires BNP Paribas en région parisienne.
    Pas de télétravail pour elle, toujours présente en agence avec ses collaborateurs ! Masque et gel disponibles, fort heureusement.
    Comme ils sont moins pollués par la réunionnite et les flux clients, le service & réactivité sont meilleurs

  8. La suspension des mensualités de crédit immobilier ne semble pas si facile que cela.

    Message ce jour de Benjamin NICAISE de CERENICIMO :

    « Message ce jour de Benjamin NICAISE du groupe cerenicimo :

    « Monsieur le Président,

    Je dirige depuis 25ans le Groupe CONSULTIM, leader français de l’investissement dans les résidences gérées.

    Nous avons ainsi assuré le financement de plus de 9milliards d’actifs en les vendant dans le cadre de copropriétés,à près de 45000 investisseurs particuliers aujourd’hui.

    Nous intervenons sur l’ensemble des classes d’actifs de l’immobilier géré:-EHPAD-Résidences pour séniors-Résidence de tourisme d’affaires-Résidence de tourisme de loisirs et assimilé-Résidence pour étudiants.

    Nos clients particuliers louent ces actifs à des exploitants spécialisés au travers de baux commerciaux. Nombre de nos clients investisseurs ont eu recours à des financements bancaires dans le cadre de leurs investissements dans l’immobilier géré. Cette activité est créatrice d’emploi au même titre que les activités classiques de construction et de promotion mais elle y ajoute des emplois locaux durables pour assurer les services apportés par les exploitants.La crise actuelle a frappé de plein fouet trois de ces classes d’actifs,à savoir les résidences de tourisme d’affaires et de loisirs et les résidences pour étudiants.

    Les résidences de tourisme se sont retrouvées dans l’obligation de fermer en application de l’arrêté du 14 mars 2020 chapitre I, et les résidences pour étudiants se vident depuis la fermeture des écoles et des universités(arrêté du 14 mars chapitre III).

    Aussi depuis maintenant 10 jours nous sommes régulièrement informés par les exploitants qu’ils sont dans l’obligation de suspendre le paiement des loyers à nos clients pour assurer la pérennité de leurs entreprises.

    C’est aujourd’hui un mal nécessaire pour que cette crise conjoncturelle ne devienne pas structurelle en mettant en défaut ces sociétés.

    Le potentiel locatif des marchés visés reste intact et j’ajoute que le secteur du tourisme de loisirs devrait bénéficier en sortie de crise de la faveur des européens pour un tourisme domestique dont la France devrait pleinement profiter. Le retour à une situation sanitaire normalisée devrait permettre aux exploitants d’honorer leurs loyers conformément aux baux commerciaux qui les lient avec les investisseurs particuliers.

    Nos clients rencontrent à ce stade d’importantes difficultés pour obtenir la suspension des échéances des financements liées à ces investissements. Ces demandes sont systématiquement refusées lorsqu’ils ont investi en nom propre, leurs banques considérant qu’ils ne s’agit pas d’activité commerciale, et cela alors même que la nature des revenus générés par ce type d’investissement est classée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ces investisseurs se retrouvent donc en difficultés en devant honorer le remboursement de leurs prêts sans percevoir les recettes habituelles. L’ensemble de ces difficultés créeront des incidents de crédits (FICP) qui dégraderont sans raison la qualité de crédit de ces investisseurs qui portent un fort potentiel d’investissement dans la perspective du plan de relance.

    • Propriétaire de plusieurs lots de résidences étudiantes et de tourisme d’affaires chez le leader Réside Études, les loyers du T1 sont actuellement et normalement versés sur mon compte bancaire par le gestionnaire / preneur à bail Réside Études.
      Pas de communication officielle de la part de Réside Études au sujet des conséquences de la pandémie sur son activité, mais je suis inquiet pour mes loyers du 2e trimestre au regard de ce que dit monsieur Nicaise…

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