Le mois dernier, nos courtiers en crédit immobilier expliquaient qu’ils devaient faire face à des hausses de taux de crédit immobilier de la part de banques qui n’arrivaient pas à répondre aux demandes de prêt.

Nous étions alors en semi-confinement. La demande de crédit immobilier était forte, le marché immobilier particulièrement dynamique… et les délais commençaient déjà à sérieusement s’allonger.

30 jours plus tard, la situation est encore plus compliquée dans les services prêts des banques ! Certaines banques affichent un délai de 30 jours avant de commencer à étudier les demandes de prêt. Pierre, responsable de notre service de courtage en crédit immobilier me dit, mot pour mot : « C’est du délire ! ».

Bref, les dossiers de prêt immobilier n’avancent pas.

Les retards s’accumulent et les délais pour lever les conditions suspensives vont très probablement devoir être prolongés. Il faut tout le savoir faire de pierre et de son équipe pour sortir les dossiers et permettre aux clients de réaliser leurs projets (==> Notre offre de service en courtage en crédit immobilier)

Dans un tel contexte, alors que la reprise économique s’annonce comme puissante après 12 mois de quasi-confinement, les banques accélèrent la hausse des taux de crédit immobilier et deviennent de plus en plus sélectives en affichant des barèmes « à la tête du client ».

Pas de panique néanmoins, les taux de crédit immobilier sont très faibles, excessivement faibles pour tous, mais seuls les meilleurs dossiers emprunteurs peuvent se permettre de négocier âprement les contreparties exigées par la banque.

Priorité aux clients rentables… les autres attendront leur tour.

Les banques n’ont pas d’autres choix. Face à une demande trop forte, elles choisissent les clients qui les intéressent le plus. La majorité des emprunteurs sont en position de faiblesse et doivent donc accepter les conditions fixées par les banques.

Les marges de négociation sont parfois réduites si le candidat emprunteur n’est pas capable de démontrer au banquier qu’il sera un client très rentable pendant toute la durée du crédit immobilier (cf. « Crédit immobilier : Les emprunteurs multi-bancarisés sont pénalisés pour obtenir le meilleur taux. »).

Seuls les meilleurs profils emprunteurs, ceux que toutes les banques recherchent par ce qu’ils seront très rentables, peuvent se permettre de négocier âprement.

Aujourd’hui, il y a clairement deux typologie d’emprunteurs :

  • Les excellents « dossiers emprunteur », c’est à dire les dossiers avec des candidats emprunteurs au profil potentiellement très rentables pour les banques (revenus élevés, apport important, fidèles et qui accepteront d’envisager une relation globale avec leur banque). Pour ces clients, espèce rare et en voie de disparition, les banques sont capables d’offrir des conditions de taux exceptionnelles lorsque l’on est capable de trouver la banque qui recherche votre profil spécifique (revenu, age, localisation, apport, profession, ..)

  • Et tous les autres, c’est à dire les candidats infidèles qui se comportent comme des consommateurs à la recherche du meilleur prix, les emprunteurs à petits revenus qui ne pourront être à l’origine d’un PNB élevé, … la question n’est alors pas tant de négocier le meilleur taux de crédit immobilier que de réussir à obtenir un accord de crédit immobilier. La négociation est alors limitée. Vous devrez vous contenter des taux très faibles, mais il sera difficile de les négocier à la baisse. Plus que jamais, les courtiers justifient leur valeur ajoutée. Ils connaissent les banques qui recherchent votre profil emprunteur, c’est à dire les banques capables de vous proposer le meilleur taux selon votre profil.

Il est de plus en plus compliqué d’être considéré comme un excellent dossier emprunteur et donc de prétendre aux meilleurs taux du barème…. mais ce n’est pas très grave.

Si vous n’avez pas un excellent dossier de crédit immobilier, il ne faut pas chercher à négocier à tout prix. L’enjeu n’est pas d’obtenir le meilleur taux du moment, l’enjeu est d’obtenir le crédit immobilier dans les délais car sans crédit… pas de projet immobilier.

Il faut savoir se contenter des excellents taux moyen du moment. Ce n’est pas bien grave si vous obtenez un taux un peu supérieur aux barèmes présentés ci-après, cela reste un excellent taux ! (qui pourrait paraître très bon demain, si la hausse des taux s’accélérait).

Aujourd’hui, la tension est trop forte pour se permettre d’être excessivement exigeant. Ne parlons même pas de négocier l’assurance emprunteur en délégation. Il semble même que la situation soit encore plus tendue dans les banques en ligne. Ces dernières restreignent drastiquement les conditions d’accord de crédit immobilier.

C’est la théorie du goulot d’étranglement. Alors que la demande de crédit immobilier est très forte, pour avoir une chance d’être « sélectionné » par les banques, vous devez avoir un excellent dossier emprunteur ou être très rentable pour la banque en acceptant un taux qui peut paraître un peu plus élevé.

Barèmes des meilleurs taux de crédit immobilier – Juin 2021.

Ce barème indicatif est proposé par notre service de courtier en crédit immobilier par rapport au barème de crédit immobilier qu’il reçoit et surtout des taux de crédit immobilier qu’il négocie pour nos clients.

Au-delà de ce barème synthétique, vous pouvez essayez notre comparateur de crédit immobilier, une innovation qui vous permet d’obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier, une analyse de faisabilité de votre projet immobilier et un accord de principe en moins de deux minutes.

Durée du crédit immobilier – Juin 2021Taux immobilier « Excellent »*Taux immobilier « Très bon »*Taux immobilier « Bon »*Taux immobilier « Moyen»*
7 ans0,21%0,40%0,56%0,65%
10 ans0,39%0,55%0,65%0,75%
15 ans0,61%0,75%0,87%0,95%
20 ans0,73%0,90%1,06%1,10%
25 ans0,97%1,15%1,30%1,35%

A suivre.

Besoin de nos conseils ? Découvrez nos offres et services :
Conseil personnalisé 
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

5 commentaires