S’il est un sujet sur lequel nous sommes constant, c’est la question de la tendance des taux de crédit immobilier. Nous persistons, malgré des faits qui invalident notre analyse, dans l’idée que les taux d’intérêt, et notamment les taux de crédit immobilier, sont trop faibles au regard de l’amélioration certaine de la conjoncture (croissance forte et pérenne et inflation, dynamisme du marché immobilier, baisse du chômage …).

Nous vivons dans une anomalie particulièrement favorable aux emprunteurs immobiliers et au dynamisme du marché immobilier … mais attention, je ne crois pas qu’il faille considérer cette anomalie comme pérenne. Les taux de crédit immobilier devront s’ajuster à la hausse pour retrouver leur tendance naturelle de long terme. Plus la hausse sera tardive, plus elle risque d’être forte ! (Cf « barème des meilleurs taux de crédit immobilier en ce moment« ).

Un graphique très interessant permet de comprendre cette anomalie dans le niveau actuel des taux de crédit immobilier. Il s’agit de comparer le niveau du taux d’emprunt de l’état des Etats-Unis VS l’indice PMI composite (L’indice PMI est l’indicateur d’activité du secteur manufacturier aux Etats-Unis).

En bleu, le niveau des taux d’emprunt de l’état Américain / En rouge, l’indice PMI reflétant le cycle d’activité.

 

La Banque centrale Européenne semble vouloir accélérer la fin du quantitative easing (QE) pour tenir compte d’une croissance plus forte et pérenne.

La Banque Centrale Européenne semble craindre d’être en retard sur le cycle économique et annonce vouloir réfléchir à accélérer le calendrier de la fin de son quantitative easing afin de tenir compte du niveau actuel de la croissance économique. (cf »La BCE fait monter les rendements obligataires et l’euro« ).

Je crois qu’il ne faut pas négliger cet avertissement ! Les taux doivent augmenter pour tenir compte d’une croissance économique plus forte ! On ne peut espérer maintenir des taux historiquement faibles dans un contexte de croissance forte ! (cf »Meilleur taux immobilier 2018 : Des taux au plus bas mais orientés légèrement à la hausse…« )

Il s’en est suivi une hausse immédiate du taux de l’OAT 10 ans, taux d’emprunt de l’état Français, pour toucher 0.86% (les taux sont encore très très très faibles… mais la hausse est relativement forte depuis Juillet 2017 et semble pérenne)

 

Attention, il ne s’agit pas de prédire une hausse catastrophique des taux de crédit immobilier (cf »Les taux immobiliers vont augmenter mais cette hausse sera modérée et non catastrophique »). Une hausse trop forte serait destructrice. Néanmoins, le marché immobilier doit être capable d’absorber une hausse comprise entre 0.50% et 1.5% à moyen terme.




22 Comments

  1. Cette hausse des taux ne va-t-elle pas se traduire pour une baisse des prix de l’immobilier ?
    La capacité d’emprunt des ménages n’évolue pas des masses…

    • Il est évident que toute hausse des taux aura un impact négatif sur le dynamisme du marché. Néanmoins, je crois pas que nous ayons les moyens de supporter une hausse trop forte. Celle ci devra être modérée de sorte à éviter une surchauffe du marché dans les prochains mois.

  2. Donc top pour l’amendement Bourquin, mais l’amélioration en zone euro oublie l’élève France, toujours plombé, et surtout, il n’y a pas d’augmentation des salaires, et surtout, la TH va être remplacée par une nouvelle taxe (plus « juste » bien sûr !!!)

    On rebaptise, on transfère, on manipule, le tour est joué, mais le pouvoir d’achat n’est toujours pas au rdv.

    Les augmentations des différents postes sont au dessus de l’inflation….

    Par conséquent, , il reste aux acheteurs une année pour des taux bas (à faible variation) puisqu’il faut sauver en priorité le soldat France.

    Je parie ici que les prix immobiliers seront stables ou en légère hausse sur au moins Paris/RP, stables en province, résultat de l’effet contradictoire des annonces pseudo économiques, et du sentiment profond des Français….

  3. Mais, où donc avez vous vu une « croissance économique plus forte  » ? .Personnellement, je n’ai rien constater de tel. ( j’aurais plutôt constaté l’inverse… ) . Il se peut que dans certains centres urbains minoritaires, il y ait effectivement une petite amélioration, ( et encore, il faut savoir ce qu’on entend par amélioration) mais c’est bien loin d’être le cas pour tout le reste de la france.

  4. Toujours aussi negatif sur les taux Guillaume a ce que je vois or tu oublies l’objectif n1 de la BCE qui est l’inflation et non la croissance.
    Les economistes de la BCE prevoient en permanence une remontee de l’inflation qui ne se materialise jamais. Aussi, la remontee de l’euro (1.05 ->1.22 contre le dollar en un an) devrait contribuer a garder l’inflation sous controle donc tres peu probable que la remontee des taux soit imminente ou agressive, au pire 0.20-0.40% d’ici fin 2019.
    Or, tant que les taux courts restent negatif, c’est assez difficile pour les taux longs (et donc immobiliers) de remonter car il est beaucoup trop cher pour une banque de deposer ses exces de liquidites a la BCE/pour un assureur/fonds de pension de ne pas investir donc il vaut mieux les preter a des taux qui te paraissent trop bas par rapport aux PMIs.
    Le probleme de ton analyse, comme celles de nombreux economistes, c’est que tu regardes aux fondamentaux economiques alors que ce qui compte c’est la demographie et le stock de liquidite. Regarde ce qu’il se passe au Japon depuis 30 ans, la dette a explose mais l’inflation ne decolle pas. Si tu regardes aux taux du 19e ou de l’apres-guerre, ils etaient beaucoup plus bas. La periode 1980-2010 etait une anomalie ou non la normalite en terms de niveaux de taux.

    • Bravo : « Le probleme de ton analyse, comme celles de nombreux economistes, c’est que tu regardes aux fondamentaux economiques alors que ce qui compte c’est la demographie et le stock de liquidite. « C’est aussi ce que je me tue à répéter, ça fait plaisir de le lire .. 🙂

    • Mais ne croies tu pas plausible que la banque centrale cherche à réduire l’écart entre les taux d’emprunt d’état et le taux de croissance nominale ? C’est à dire réduire l’intensité des taux réels négatifs ?

      • Non au contraire. Il y a un excès de dette, trois solutions:
        – Défaut, politiquement impossible même si ce serait ma solution de choix.
        – Inflation pour réduire la valeur de la dette mais ça ne se décide pas.
        – Répression financière en gardant les taux réels négatifs. C’est la seule solution pour réduire durablement le niveau de la dette mais c’est très lent.
        Il ne faut pas penser les taux en termes de % mais en terme de charge financière, de la même façon que tu raisonnes en termes de charges mensuelles pour un emprunt immobilier. Si le niveau de dette double, l’économie ne peut supporter le même taux, il doit baisser afin que la charge de dette ne soit trop importante.
        La banque centrale a peur de faire la même erreur qu’en 2012 quand elle a remonté les taux et tuer la croissance en Europe donc elle sera très lente à normaliser la politique monétaire. Fin de QE en Sep18 voir Mar19, remontée des taux de 0.20/40 d’ici fin 2019 avec un taux terminal de 1.5-2% horizon 2023.

        • Oui, je suis totalement d’accord avec cette idée fondamentale d’une nécessité d’une longue période de taux d’intérêt négatifs pour réduire l’endettement sans efforts.

          Néanmoins, ne croyez vous pas qu’il faut « plafonner » le niveau du taux négatif pour éviter d’encourager l’endettement à outrance et l’accélération des bulles sur les actifs ? N’est il pas sain, de télécommander les taux négatifs pour les maintenir à X%… et donc augmenter petit à petit les taux au même rythme que l’inflation + croissance, sans pour autant retourner dans les taux positifs ?

          C’est l’idée que j’essaie de défendre.

          • Il faut differencier ce qu’on pense etre une bonne politique monetaire et ce que la banque centrale va faire. En tant que conseiller financier, on se doit de mettre son opinion economique au second plan et se concentrer sur ce que les prix d’actifs vont faire. Je dis ca en connaisance de cause car pendant longtemps j’ai pense que QE etait une erreur et on perd du temps a trouver des arguments pourquoi c’est mauvais au lieu de chercher les actifs qui vont en beneficier le plus (Comme les obligations d’entreprises depuis 18 mois et les actions).

            Pour repondre a ta question, tu dois savoir qu’il est facile de vouloir « controler » le marcher et un autre probleme d’y arriver.
            QE a commence afin de remonter les attentes d’inflations du marche or aujourd’hui cette gauge est plus basse qu’au debut de QE en 2015. Bref, le marche ne croit pas a une remontee durable de l’inflation et la question de ramener les taux a un niveau « naturel » ne se pose pas.

  5. wanapatri says:

    Ce débat est de bon niveau. pas le temps de commenter sauf à dire que les commentaires sont très bien écrits !

    M’enfin, retour de la croissance, baisse du chômage, on veut bien y croire, mais c’est difficile. Tout n’est il pas une question de croyance ou plutôt de confiance…fiduciaire vous avez dit fiduciaire …
    Fiat currencies, ha ha

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