Les taux de crédit immobilier sont excessivement faibles depuis leur très forte baisse de 2016 mais la légère remontée à laquelle nous assistons en ce mois de novembre 2018 est normale et n’est pas de nature à remettre en cause le dynamisme du marché immobilier (cf »Meilleurs taux de crédit immobilier en Novembre 2018 : De petites hausses prévisibles mais toujours des taux très bas. »).

Certains courtiers annoncent une hausse comprise entre 0.05% et 0.20% en ce mois de Novembre 2018 pour les profils les moins recherchés par les banques (cf notre barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier). Nous sommes encore très loin d’un niveau qui pourrait pénaliser l’emprunteur immobilier.

Les emprunteurs doivent seulement s’habituer à l’idée selon laquelle cette période exceptionnelle de taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation n’était qu’un moment excessivement favorable qui ne pouvait pas durer éternellement.

Le prolongement de cette période exceptionnelle qui permet aux emprunteur d’obtenir un taux de crédit immobilier inférieur à l’inflation serait en effet à l’origine d’une très forte explosion des prix de l’immobilier.

Les conséquences sur la hausse des prix de l’immobilier seraient, à mon humble avis, contreproductif. Maintenir durablement des taux de crédit immobilier à un niveau inférieur à l’inflation … c’est participer à la construction d’une nouvelle bulle immobilière et à la fragilisation du marché immobilier. Cela ne semble pas être dans l’air du temps. 

Il apparaît donc raisonnable d’anticiper une remontée progressive des taux de crédit immobilier afin de converger vers un taux proche du taux d’inflation de long terme.

Pour mémoire, l’inflation cible à long terme est de 2%. Entre octobre 2017 et Octobre 2018, l’inflation s’inscrit en hausse de 2.20% et elle pourrait se maintenir proche de niveau en 2019 et 2020 selon les anticipations de la banque de France.

Le prix du pétrole, la baisse du taux de chômage, les augmentations de salaires face à la pénurie de main d’œuvre, la hausse programmée du prix du carbone,  une croissance toujours forte au regard du potentiel de long terme de l’économie, militent pour cette persistance d’inflation en 2019 et 2020… et donc pour une pression à la hausse des taux de crédit immobilier.

Il ne semble pas raisonnable de croire que les taux de crédit immobilier resteront durablement inférieurs à l’inflation malgré l’amélioration durable de la situation économique. Cette situation temporaire était nécessaire pour relancer l’activité après une crise majeure… mais cela ne peut s’inscrire dans un temps long !

Il va falloir s’habituer à une augmentation progressive des taux de crédit immobilier. Cette hausse est relativement tardive au regard de la robustesse de l’économie depuis début 2017… Il ne semble plus possible de la repousser encore davantage !

 

 

A suivre …




16 Comments

  1. La hausse des taux va t-elle contenir de manière plus marquée la demande sur l’immobilier locatif?

  2. Il reste une petite année avant la remontée réelle, à bon entendeur -historique-, salut…….

  3. julien bonnetouche says:

    L’inflation à 2,2% est due pour l’essentiel à la hausse du pétrole. sans cela nous serions en dessous de 1%, ce qui fait qu’une remontée des taux se discute.
    Et le pétrole peut tout aussi bien rebaisser à 50/60$.

    • Si l’inflation est due pour l’essentiel à la hausse du pétrole alors qu’il y a eu des quantités de monnaie incroyables injectées dans l’économie, ce qui aurait dû conduire à un choc de la demande et donc à une hausse des prix, alors il y a un élément qui ne va pas.
      Soit l’inflation est en réalité plus haute, soit les quantités de monnaie ne sont pas allées dans l’économie, soit les prix sont faux. Soit les 3 en même temps!!

      Est-ce que le pétrole va baisser? Avec les sanctions américaines contre l’Iran, et si elles sont toutes appliquées les quantités de pétrole vont diminuer ce qui va logiquement en faire monter le prix. Si l’Iran se plie aux exigences américaines alors pourquoi pas un baril en baisse. Ce deuxième scénario serait toutefois une mauvaise nouvelle pour nous français car cela signifiera que de nouvelles taxes vont apparaître pour compenser la perte de recettes pour l’état.

  4. De plus la reprise économique va plutôt dans le sens d’une fin de cycle, ce qui prone plutôt pour une remontée très, très limitée des taux je pense.

    • C’est marrant parce-que finalement nous n’avons jamais vu la reprise économique en France, ou du moins pas de manière suffisamment marquante. Et pourtant nous allons quand même arriver à la fin du cycle de reprise.
      La BCE opère donc de manière contre-cyclique? A t-elle le choix? Quel est son benchmark?

  5. bonjour
    je suis avec bcp d’intérêt vos différents articles. il y a une question qui me taraude celle du prix immo sur une année donnée en regard du taux d’intérêt moyen sur cette année sur une tendance long terme. En pratique, connaissez-vous un tableau qui permettrait d’avoir disons sur les 15 dernières années le prix immo sur Paris (d’apres Friggit par ex) et le taux d’interet sur cette année? l’idée est de savoir s’il existe une vraie différence en termes de cout de revient du credit au bout de 15 ans sans revente selon les années ou si l’un compensant l’autre (prix immo baisse quand taux d’interet monte et inversement), au final ce n’est pas un vrai sujet? merci pour vos réponses

    • Oui, je crois que vous parlez d’une statistique publiée parfois. Il s’agit du pouvoir d’achat immobilier comme le calcul régulièrement le service des études économiques du Crédit agricole par exemple.

      Voici le dernier graphique à jour :

      • merci
        1. si je comprends le graphique la capacité d’achat de logement est un reflet de la balance prix d’acquisition au m2 – taux d’intérêt signifierait que de 1993 à 2003 les prix étaient sous évalués (ou la surface achetable supérieure à la moyenne 90 m2) et inversement de 2003 à 2014 prix surévalués
        2. quels prix cela concerne t-il? France entière, paris, grandes villes ? les taux d’interet étant très proches quelque soit la localisation, les prix ont considérablement varié (ex Paris vs Province)

        • Guillaume FONTENEAU says:

          Je crois qu’il s’agit d’une analyse sur les prix moyen en France, sans distinction selon les régions.

  6. Ange LERUAS says:

    L’inflation de 2,2 % est-elle de nature à faire augmenter le taux des emprunt ?

    On peut le penser puisque le prêt est l’abandon d’un pourvoir d’achat donnant droit à un pouvoir de consommer et le remboursement rend ce pouvoir d’achat au cts prés mais, ce pouvoir d’achat ne confère plus le même pouvoir de consommer; le prêteur perd donc une part de consommation s’il n’y a pas une actualisation du pouvoir d’achat, hors l’intérêt du prêt qui est considéré comme une rétribution du service rendu.

    Doit dont dire que cet intérêt se compose
    * de l’actuation du pouvoir d’achat pour l’harmoniser au pouvoir de consommer
    * de la rétribution du service rendu par le prêteur
    * des rétributions pour les prestations annexes que le prêt génère y compris en cas de conflits.

    En toute logique cela devrait être le cas. Ce qui fait que le taux à taux zéro ou négatif ne devrait pas exister sauf si c’est un prêt social subventionner ou mécènique.

    Il faut cesser de parler monnaie pour comprendre la réalité, c’est à dire: il faut voir l’usage fait de la monnaie qui correspond toujours à un fait de société toujours en mouvement.

    L’usage de cette monnaie dans le cycle d’un emprunt est le suivant :

    *Si l’origine de la monnaie est la banque centrale :
    l’emprunt  : une consommation anticipé
    le remboursement du capital : un renoncement à consommer
    l’intérêt : la rétribution pour prestation.

    Dans ce cas un taux faible est possible et l’inflation sans effet.
    Cet emprunt permet la mise en marche d’un cycle économique.

    * Si l’origine de la monnaie est une épargne : il faut considérer que cette épargne ( non retour dans le cycle de la production des avances faite par les entreprises) est un frein à l’activité économique que l’on pourrait considérer comme dommageable.

    Le prêt : différé de consommation
    l’emprunt : une consommation anticipée
    le remboursement : un renoncement de consommation chez l’un et le retour de la consommation préalablement différé
    L’intérêt : la rétribution pour prestation, le service rendu à l’emprunteur et l’actualisation compensatoire à l’inflation.

    L’emprunt ne peut être à taux 0 ou négatif sauf mécèna de l’épargnant.

    Cet emprunt ne met en marche un cycle mais ne fait que redémarrer un cycle économique arrêté un certain temps par l’épargnant un temps plus moins long et contre-productif économiquement
    Cette contre- productivité n’existe plus : si durant le temps de l’épargne ( fin d’épargne = remise personnelle dans la production ou par l’intermédiaire de celui qui emprunte son épargne) les banques ouvre une ligne de crédit équivalente à la masse épargnée.

    PS la mise à disposition de l’épargne à un emprunteur met fin à l’épargne; l’épargnant n’a plus de liquidité mais une créance qui devient un élément de son patrimoine une valeur latente.

    La relation de l’inflation avec le taux du prêt ne dépend que du contrat entre le préteur et l’emprunteur.

    Le besoin d’inflation est-il

    * structurel? ( volontaire) quelles en sont les raisons et les effets
    * conjoncturel? quelles en sont les raisons et les effets.

    J’aimerais être éclairé sur ce sujet.

    • Je ne peux pas répondre à vos questions, je pense d’ailleurs que vous êtes suffisamment pointu pour avoir les réponses vous même. Cependant, je me fais une observation. Je constate par exemple que l’inflation est supérieure au taux de croissance, cela signifierait-il donc que les prix augmentent plus vite que la production?
      Quelle est la cause de cette augmentation plus rapide? Et le taux à 0 a t-il une quelconque incidence sur cette augmentation?
      Si la réponse à la première question est affirmative, alors cela ne voudrait-il pas dire que la BCE a abandonné sa mission de faire en sorte que les prix n’augmentent pas plus vite que la production?

      • Attention DAMIEN, Le PIB sur lequel nous communiquons tous les jours est le PIB Réel, c’est à dire après déduction de l’inflation. La véritable croissance est PIB Réel + Inflation = PIB Nominal

        • Ange LERUAS says:

          @ Damien

          Sincèrement je ne me suis pas encore penché sur le problème de l’inflation dans le détail et c’est en cela que les idées des autres m’intéresse. Je vais tenter de me faire une idée plus précise.
          A priori je ne vois pas d’intérêt dans l’inflation qui consiste à avoir un pouvoir de consommer une chose mais avec un pouvoir d’achat plus important. Ce qui fait que l’inflation vu dans ce sens est un désintérêt sur le plan de l’intérêt général. Donc à éviter.

          Mais on ne peut éviter que ce qui est structurel c’est à dire volontaire, et non ce qui est conjoncturel, c’était le sens de ma question.

          Alors évitons le structurel. L’augmentation des rétributions aux actifs et attributions des inactifs qui ne sont que le moyen de se partager un gâteau ( notre consommation nationale) en morceaux. Un partage qui ne dépend pas du prix du gâteau mais du nombre de part et le nombre de part qui revient à chacun.

          Un morceau de plus à l’un est-il justifié et justifie-t-il le morceau en moins de l’autre ?

          Ce qui est certain c’est que si cela est justifié il faut que le morceau de gâteau qui passe de l’un à l’autre se fasse dans la catégorie des rétributions des actifs ou des attributions aux inactifs, dès lors que la solidarité des actifs envers les inactifs il a été décidé démocratiquement: le partage de la consommation nationale entre actif et inactif.

          La méthodologie de ces transferts d’un à l’autre reste à à mettre en place.
          Quant au conjoncturel, par principe, il n’est pas possible de l’éviter. Mais là encore il faut différentier deux types de conjoncturel :
          * celui de la loi du marché, la rareté,
          * l’obligation sécuritaire des producteurs ou des consommateurs.

          Cette simple réflexion me démontre que ma pensée faisait erreur et me dut maintenant que l’inflation est un élément de l’économie qui à une rationalité et nous demande à voir comment la traiter quand cette inflation est conjoncturelle.

          Je ne suis pas sur que cela soit fait avec rationalité aujourd’hui. Si nous prenons le cas :
          * l’obligation sécuritaire des producteurs ou des consommateurs.
          Comme vous le dit Guillaume notre gâteau national est le PIB mais nous avons deux PIB. Le PIB comptable qui définit notre pouvoir d’achat et le PIB hors inflation qui défini notre pouvoir de consommer les choses aux prix avant inflation avec notre PIB comptable ( pouvoir d’achat gonflé par l’inflation). Ce qui veut dire qu’aujourd’hui notre PIB hots inflation, omet le pouvoir d’achat de ceux qui sont rentrés dans le processus de production pour assurer le service sécuritaire.
          C’est une erreur.
          En fait cette inflation-là est de partager le gâteau entre plus d’intervenant de la production, ce qui réduits les besoins dans la catégorie des inactifs. Si nous prenions soin de quantifier cette inflation et de transférer des morceaux de gâteau de la catégorie des inactifs vers la catégorie des actifs, le prix des choses étant la somme des rétributions des actifs ( pouvoir d’achat des actifs) et des rétributions des inactifs ( pouvoir d’achat des inactifs) nous n’aurions pas d’inflation, puisque des temps d’inactivités sont devenus des temps d’activité. Nous avons dans ce cas la méthodologie pour régler ce type d’inflation pour qu’il n’y ait pas inflations.

          On peut très bien utiliser cette méthodologie pour le partage du temps de travail qui fait passer l’inactif dans la catégorie actif et nous n’auront pas d’inflation contrairement a ce qui c’est passé en 1981 et 1999 aux point où en 2004 Jospin nous dit «  en 1981 quand nous avons pris nos mesures, nous nous sommes rendu compte qu’elles aggraver le déficit de la balance commerciale. Nous n’avions pas considéré que l’outil de production n’était pas adapté à ces mesures. »

          S’il avait été plus rapide dans ses réflexions , nous n’aurions pas eu la loi AUBRY, dont Jacques Delors disait  » la réduction du temps du travail est inscrite dans le temps » sans compléter sa pensée : quel temps : – le temps de la productivité-. Si bien qu’il reste, de cette Aubrimade jospiciene, où, OH brimade jospicienne (qui devait créer 2 millions d’emploi arithmétiquement) la polémique entre élus : savoir si c’est 350 000 ou 480 000 emplois créés

          Revenons à l’inflation voyons le cas
          * de la loi du marché, la rareté, il faut là encore différencier deux cas.
          – La rareté de production,
          – la rareté de matière première.

          Si, jusqu’à présent, nous avions dans les précédents cas d’inflation conclut qu’elles peuvent être ramenées à zéro, par des transferts entre rétribution et attribution dans chacune des catégories ou entre catégorie, maintenant nous rentrons dans ces cas plus complexe qui demandent la réflexion de tous.

          Personnellement concernant la rareté des matières premières si l’on considère que ces dernière s existent sur notre planète avant même que l’homme y face son apparition, donc sans que l’homme ne soit intervenu : nous avons là une richesse qui appartient à l’humanité et dont le prix devrait être celui qui correspond à l’intervention des humains pour que cette richesse naturelle rentre dans la composition de nos productions.
          Si nous voulons rémunéré cette source naturelle, il faut qu’en contre-partie, l’usage de la monnaie soit employer par la population locale qui reçoit un dédommagement, pour produire des biens équivalent à la perte de ces ressources naturelles : c’est a dire permettre un meilleur renouvellement de nos ressources naturelle.

          Et là, la richesse c’est de pouvoir, dans les lieux d’extraction, donner du travail, produire pour les autres et échanger avec les autres ce que eux ne produisent pas. La solution de la spoliation de ressources naturelle pour uniquement profiter de la production des autres et sans rien produire pour les autres est un crime contre humanité où la production des uns devient la consommation des autres.
          Pour le problème de rareté de production qui peut être là aussi structurelle ( une organisation volontaire) ou conjoncturelle que faire ?
          Il faut s’y pencher dessus. Ne pourriez vous pas le faire vous-même ?
          Regardez ; ce qui est écrit, ici, vient d’être construit devant vous, n’ayant jamais traité de ce problème d’inflation que je croyais être contre nature. Je viens de découvrir que sous certains aspects l’inflation est naturelle mais, demandez d’être jugulée et comment ? Je viens de l’apprendre en même temps que j’écris ce texte. Mais, pour cela il faut un bon bagage de réalisme et voir la société : comme elle est . Et non : comme vous voulez qu’elle soit.
          Si mes textes sont long je le déplore mais peut-on s’arrêter en cours de route sans être partiel ( donc partial) et sectoriel alors que l’économie est un tous en perpétuel mouvement ce qui nous oblige à la conceptualisé et d’aller d’un équilibre, que nos actes déstabilisent, vers un nouvel équilibre si possible le plus stable possible.

          Vous avez là deux conceptions pédagogique celle de la pensée sectorielle et segmentaire et celle de l’holistique et de la dynamique de l’économie et non d’arrêt sur image.

          La quelle des pédagogies est enseignée par notre éducation nationale ?

          La quelle permet d’être bien classé par PISA donc ne pas dégringoler à chaque fois du classement ?

  7. julien bonnetouche says:

    @ Ange LERUAS,
    Je suis certain que ce que vous dites a de l’intérêt, mais franchement on n’y comprend rien. Moi en tous cas qui suis un esprit simple, je ne tiens pas la distance pour vous lire jusqu’au bout.

    Si je puis me permettre un conseil : soyez plus synthétique, ne digressez pas trop et corrigez les fautes de syntaxe et d’orthographe dues je le suppose, à votre smartphone.

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