Assurance vie et gestion de patrimoine

En août 2017, les taux immobiliers se sont en redressés, augmentant de 3 points pour s’établir à un niveau de 10 points supérieur à celui d’août 2016. 

Quel contraste entre l’euphorie du début de l’année 2017 et la dégradation lente et régulière du marché immobilier depuis avril ! Le printemps et le début de l’été, traditionnellement favorables à l’investissement immobilier, ne seront pas cette année sous le signe d’un marché immobilier dynamique.

La raison tient probablement dans la trop forte augmentation des prix de l’immobilier qui pèse de plus en plus lourdement sur une demande qui s’est affaiblie. La hausse des prix de l’immobilier sur des niveaux déjà déconnectés du revenu disponible des ménages est en train de « casser » le dynamisme du marché immobilier. 



Mais attention, sur la question des prix de l’immobilier, il y a paris (et quelques grandes métropoles) et le reste de la France 😉

prix-immobilier-france-aout-2017

source : CCGED

 

En effet, ce n’est pas la très modeste remontée des taux de crédit immobilier depuis le début de l’année 2017 qui peut justifier la dégradation de la solvabilité de la demande. En août 2017, les taux des crédits immobilier (hors assurance et coût des garanties) se sont établis à 1.58 %, en moyenne (1.62 % pour l’accession dans le neuf et 1.60 % pour l’accession dans l’ancien) – cf  » Meilleur taux immobilier actuel – Septembre 2017 – Une inévitable hausse des taux au timing incertain ! »

L’observatoire crédit logement constate qu’après avoir augmenté de 20 points de base (+0.20%) au cours des trois premiers mois de 2017, les taux sont restés pratiquement stables d’avril à juillet, leurs fluctuations (de l’ordre de +/- 1 point de base d’un mois sur l’autre) exprimant plus la déformation de la structure de la production qu’une véritable évolution. En août, les taux se sont en revanche redressés, augmentant de 3 points pour s’établir à un niveau de 10 points supérieur à celui d’août 2016. 

 

meilleur-taux-credit-immobilier-septembre-2017



 

En Aout 2017, une hausse des taux de crédit immobilier marquée pour les dossiers les moins bons.

Dans le détail, les taux immobiliers ont tendance à augmenter pour les emprunteurs dont les dossiers sont les moins bons, notamment sur 15 ans et 20 ans. Depuis le début de l’année 2017, la hausse oscille entre 0.20 et 0.32 selon la qualité du dossier emprunteur. Bref, rien de bien catastrophique !

 

Barème des taux de crédit immobilier moyen selon qualité du dossier emprunteur – Août 2017

sept-17 15 ans 20 ans 25 ans
Juillet 2017 Août 2017 Juillet 2017 Août 2017 Juillet 2017 Août 2017
Excellent 1,09% 1,14% 0,05% 1,29% 1,30% 0,01% 1,52% 1,54%
Très Bon 1,30% 1,35% 0,05% 1,50% 1,51% 0,01% 1,80% 1,83%
Bon 1,45% 1,49% 0,04% 1,64% 1,68% 0,04% 1,94% 1,97%
Moyen 1,73% 1,80% 0,07% 1,94% 2,01% 0,07% 2,23% 2,26%
Ensemble 1,39% 1,45% 0,06% 1,60% 1,63% 0,03% 1,87% 1,90%
Moyenne du marché 1,66%

 

Pour un emprunt de 200 000€, cette hausse ne représente que -+ 20€ par mois quelque soit la durée du crédit immobilier (15 ans, 20 ans, 25 ans), mais tout de même presque 7000€ de surcoût pour un crédit de 25 ans, 5000€ pour un crédit de 20 ans et 4200€ pour un crédit de 15 ans.

 

Calcul des conséquences de l’augmentation des taux de crédit immobilier depuis le début de l’année 2017

Capital emprunté 200000
Durée du crédit immobilier 15 ans 20 ans 25 ans
Mensualité décembre 2016 1 212,89 € 1 232,50 € 1 255,04 €
Mensualité Août 2017 1 236,54 € 1 252,77 € 1 277,83 €
Différence de mensualité 23,65 € 20,27 € 22,79 €
Différence cumulée sur la durée du crédit 4 257,38 € 4 864,40 € 6 837,47 €

 

 

Légère hausse des taux immobilier + Forte hausse des prix = Dégradation de la solvabilité des emprunteurs.

C’est inévitable : La légère hausse des taux immobilier et surtout la forte hausse des prix conduit à une inévitable dégradation de la solvabilité des emprunteurs.

solvabilite-acheteur-immobilier



 

Il ne faut pas chercher plus loin la dégradation du marché immobilier depuis Avril 2017 ! La situation ne pourra durer éternellement : Dans un contexte de hausse annoncée des taux de crédit immobilier dans les prochains mois, soit la situation économique des emprunteurs s’améliore, soit les prix de l’immobilier devront redevenir plus sage !

 

A suivre !

 

 

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7 Comments

  1. Il semble que les objectifs annuels des banques en collecte de crédit aient été atteints. Conséquence, on ferme les vannes et surtout on attend avec impatience le 01/01/2018 où on va ENFIN pouvoir légalement imposer aux emprunteurs de domicilier leurs revenus 10 ans (avec habillage de la tête aux pieds non optionnel)…

    Plus c’est gros, plus ça passe.

    • Si je ne m’abuse, il est déjà légal d’imposer aux emprunteurs de domicilier leurs revenus 10 ans dans la banque, il suffit d’indiquer dans le contrat de prêt que s’il le fait son taux est préférentiel, et si non il ne bénéficie pas de l’avantage commercial. Dans mon prêt c’est 0,2% points en plus soit +15% (taux préférentiel à 1,3%), ce qui est largement dissuasif.

  2. Ordonnance publiée au journal officiel le 03/07/17 et applicable au 01/01/18. Jusque là chaque banque avait ses pratiques.

    • Cette ordonnance vient encadrer la pratique, en précisant (ce qu’avait déjà fait la jurisprudence) que la clause n’est valable que s’il y a contrepartie.
      Rien n’empêchait les banques d’imposer la domiciliation en contrepartie d’un avantage de taux, ce que les plus « intelligentes » avaient renversé en pénalisant artificiellement le client qui ne domiciliait pas via une augmentation du taux.
      Je pense donc que cette ordonnance ne va pas changer grand-chose d’un point de vue économique, surtout face aux grands déterminants que sont l’offre/la demande et l’environnement de taux, mais seul l’avenir nous le dira…

  3. En pratique, je n’ai jamais observé de cas ou des clients auraient été sanctionnés pour non respect des contreparties. Là où ça va changer c’est que désormais cela sera encadré par la loi. Et ça ça risque de changer les choses. Mais comme vous dites, seul l’avenir nous le dira…

  4. Les banques, les banques!!!! j’ai et suis toujours contente de les trouver et j’apprécie qu’ils me suivent dans tous mes projets d’achats immobiliers en plus sans l’engagement de caution de mon époux puisque j’achète toujours en solo. Donc je ne vais surtout pas les critiquer, bien au contraire. Sans eux je n’aurais rien pu faire
    Quant-aux placements financiers qui m’ont régulièrement été proposés, je me serais engagés s’il m’avait rapporté au moins du 20% soit l’équivalent de mon premier placement immobilier. Inutile de vous dire que ce genre d’argument clos le débat rapidement!
    En ce qui concerne les taux de prêt pratiqués par les banques, en réalité ça n’a d’importance que pour l’acquisition d’une résidence principale.
    Dès lors que vous acheter pour louer, à mon avis, ça n’a plus d’importance.
    Comme je dis souvent soit vous faites plaisir aux impôts, soit vous faites plaisir à votre banquier, puisque de toutes façons les intérêts et assurances sont déductibles des revenus fonciers

    Pour la petite histoire, je n’avais jamais renégocié de prêt jusqu’à ce que ma banquière avec laquelle je m’entendais si bien soit remplacée par une petite jeunette aux dents longues. Cette dernière a mis 2 mois pour m’accorder un rendez-vous et m’a donc fais perdre une affaire puisque par principe je ne fais une offre d’achat qu’avec l’accord de la banque. Je lui ai rendu ce que j’appellerais la monnaie de sa pièce en renégociant la totalité de mes prêts, ce qui lui a fait perdre 600€/mois et ce que je n’aurai jamais fait si elle avait été correcte à mon égard et depuis j’ai changé d’agence.
    Ce que je remarque aujourd’hui c’est que le métier de banquier est loin d’être facile, que dans les agences ils ont de plus en plus de pression et de moins en moins de marche de manœuvre. Demain ce sera probablement le tout internet, plateformes….

  5. Le calcul est faux= il s’agit de la comparaison entre excellent, bon et moyen, pas 15/20/25 ans :

    Capital emprunté 200000
    Durée du crédit immobilier 15 ans 20 ans 25 ans
    Mensualité décembre 2016 1 212,89 € 1 232,50 € 1 255,04 €
    Mensualité Août 2017 1 236,54 € 1 252,77 € 1 277,83 €
    Différence de mensualité 23,65 € 20,27 € 22,79 €
    Différence cumulée sur la durée du crédit 4 257,38 € 4 864,40 € 6 837,47 €

    Ah ces stagiaires d’été…

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