L’exercice prospectif me passionne tant il est interessant d’essayer de lire et comprendre le présent pour décrypter les événements futurs. Dans cet exercice, la conclusion est importante… mais c’est sur le chemin pour y parvenir qu’il faut se concentrer. C’est la différence avec la prédiction dont le caractère prophétique ne donne pas de place au raisonnement et au chemin. Une conclusion erronée alors que le raisonnement est juste fait partie du chemin pour améliorer la qualité de la prospective.

Essayer de comprendre le marché immobilier et donc d’anticiper ses évolutions futures est au cœur de mon travail de prospective. Deux dimensions cohabitent : La dimension « Evolution des besoins immobiliers de la société » et la dimension « financière » relative aux conditions de financement et aux taux de crédit immobilier. Cet exercice de prospective sur l’évolution du marché immobilier représente les 70 premières pages de mon livre « Investir dans l’immobilier« .

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La question des taux de crédit immobilier est au cœur des réflexions sur l’évolution du marché immobilier. A court terme, c’est le déterminant du marché.

Force est de constater que nos conclusions prospectives sur l’évolution des taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont révélées fausses. Contrairement à ce que nous vous annoncions en Septembre 2016, les taux immobiliers n’ont pas augmentés, ou du moins très faiblement. La hausse des taux immobilier en 2017  est tout juste de 0.20%. Nous sommes très loin de ce que nous vous annoncions ! (Pour mémoire entre 0.50% et 1% dans cet article  » Une hausse des taux de crédit immobilier pour 2017 ?« ).

Pourtant, notre analyse était exacte et elle se renforce même au fil des mois : Les fondamentaux économiques exigent une remontée des taux immobilier, et plus la hausse des taux sera tardive, plus elle risque d’être violente ! C’est la raison pour laquelle nous avons renouveler notre conclusion dès avril 2017 pour l’année 2018 « Pourquoi la hausse des taux de crédit immobilier devrait accélérer en 2018 ?« .

Nous maintenons toujours cette analyse fondamentale et acceptons donc d’être en erreur sur les conclusions.

Dès lors que les fondamentaux exigent une remontée des taux immobiliers et que ceux ci restent désespérément trop faibles, l’ajustement pourrait se faire sur les prix de l’immobilier ! 

 

 

Des taux immobilier excessivement bas dans un contexte de reprise économique durable n’est il pas annonciateur d’une hausse des prix de l’immobilier ?

Si les taux immobiliers restaient à ces niveaux trop faibles au regard de la vigueur de l’économie, nous pourrions assister dans les prochains mois à une nouvelle accélération de la hausse des prix de l’immobilier.

Dans un contexte d’amélioration de la demande (baisse du taux de chômage, hausse de salaire, hausse du pouvoir d’achat, …), la persistance de taux immobiliers historiquement faibles pourrait être à l’origine de la hausse des prix de l’immobilier. En effet, traditionnellement, les taux intérêts augmentent en même temps que la reprise économique. Ils accompagnent le cycle économique afin d’éviter une éventuelle surchauffe et une inflation excessive.

Ce n’est pas le cas aujourd’hui. La croissance semble forte et même supérieure au potentiel de long terme de l’économie et les taux d’intérêt restent désespéramment bas : L’inflation des prix de l’immobilier pourrait s’accélérer dans les prochains mois. L’augmentation raisonnable des taux d’intérêt serait de nature à réduire la demande immobilière, et donc permettre au prix une évolution saine en accord avec l’amélioration de la conjoncture.



 

La baisse violente des demandes de crédit immobilier depuis septembre n’est il pas déjà le signe d’un manque d’offre de biens à vendre, prémisse à la hausse des prix ?

Dans un article au titre provocateur « Pourquoi le marché immobilier s’écroule t’il ? Une source d’opportunité pour 2018 ?« , nous interprétions la baisse forte des demandes de crédit immobilier constatée depuis avril 2017 puis en accélération depuis Septembre / Octobre 2017, comme l’anticipation d’un retournement inexpliqué du marché immobilier.

Nous considérions, peut être à tort, la demande de crédit immobilier comme située en amont du marché immobilier. Vos nombreux commentaires apportent pourtant une vision différente. La baisse du nombre de crédit immobilier n’est peut être pas la conséquence d’une désaffection des acheteurs … mais d’une pénurie de biens à vendre !

Et si la demande de crédit immobilier baissait à cause d’une insuffisance d’offre de bien immobilier sur le marché. La demande ne serait elle pas tellement importante que le marché serait déjà en pénurie ? (cf »Marché immobilier : Des vendeurs dans l’attente d’une hausse des prix pour minorer leur moins-value immobilière ? »).

 

En 2018, plus encore que jamais, il va falloir essayer de comprendre le niveau des taux d’intérêt pour essayer d’anticiper l’évolution des prix de l’immobilier !

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2 Comments

  1. ??? insuffisance d’offre ??? pour vous reprendre, parlons méthodologie : voit-on un effondrement des offres de vente en elles mêmes sur LBC et consorts ?

    Je vois un nombre constant

    Je vois des offres attractives toujours en ligne (oubli ??)

    Je vois des disparités selon bien sûr les régions, mais il y a ce qu’il faut même en IDF/Paris

    Je vois surtout une inadéquation entre l’offre constante proposée et les souhaits et possibilités des vendeurs et acquéreurs, donc la « rencontre » ne se fait pas (trop cher? endettement trop lourd?indécision chronique?incertitudes économiques des ménages?)

    En revanche, la rétraction s’opère sur l’offre locative en zone tendue,annonciatrice d’une crise locative…..???

  2. La baisse violente des demandes de crédit immobilier depuis septembre n’est il pas déjà le signe d’un manque d’offre de biens à vendre, prémisse à la hausse des prix ?

    C’est possible mais une autre explication serait que : les prix demandés actuellement sont si élevés et les loyers si bas que les investisseurs de type « levier bancaire maximum avec cash flow positif chaque mois » ne trouvent plus dans les grandes villes pour l’instant et attendent ?

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