Lors de l’acquisition de la nue propriété, les intérêts d’emprunt sont ils déductibles ?  Cette question est importante et la réponse n’est pas si évidente que cela.

En effet, plusieurs sources doivent être combinées.

Tout d’abord, l’administration fiscale dans un bulletin officiel des impôts daté de mars 2007 et référencé sous le numéro 5-D-2-07, nous précise que :

  • Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts. Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location.
  • Intérêts versés par le nu-propriétaire destinés à financer des travaux. Les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués, et destinés à financer les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

 

Vous en conviendrez, à la lecture de cette précision de l’administration fiscale, nous ne sommes pas bien avancé. La rédaction est aléatoire. Car le texte ne se prononce que sur l’acquisition de la  nue propriété de parts sociales (telles que les SCPI ou les SCI) et sur le financement des travaux, mais en aucun cas sur l’acquisition de la nue propriété d’immeubles.

Ainsi, les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI ou de la nue propriété de parts de SCI, ne sont pas déductibles.

 

Mais bien heureusement, quelques mois après, l’administration, par l’intermédiaire d’un rescrit (RES N°2007/49 (FP)) précise :

 

La doctrine administrative relative au régime d’imposition applicable avant le 1er janvier 2006 dispose que les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue propriété sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

L’instruction administrative du 23 mars 2007, publiée au bulletin officiel des impôts sous la référence BOI 5 D-2-07, qui commente la réforme des revenus fonciers issue notamment des articles 76 et 84 de la loi de finances pour 2006 n’entend pas remettre en cause cette disposition relative à la définition des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.

Ainsi, les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Conformément aux dispositions de l’article 156-I-3° du code général des impôts, la fraction du déficit foncier qui résulte de ces intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

Voilà qui est maintenant plus clair, les intérêts des emprunts versés par les nus propriétaires d’immeubles loués sont donc déductibles.

 

Enfin, via une réponse ministérielle Warsmann (Rép. min. n° 2685 à M. J.-L. Warsmann : JOAN Q, 11 déc. 2007, p. 7819), l’administration fiscale précise que les intérêts sont déductibles des revenus fonciers du nu propriétaire à la condition que l’immeuble soit loué et que les revenus soient imposables dans la catégorie des revenus fonciers (et non dans la catégorie de l’impôt sur les sociétés )  :

Dans l’hypothèse où la nue-propriété de l’immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l’immeuble est donné en location par l’usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers

 

 

Dans quels cas les intérêts des emprunts ayant servi à l’acquisition de la nue propriété sont ils déductibles ?

Voilà qui est plus clair : Les intérêts des emprunt ayant servi à l’acquisition de la nue propriété d’immeuble sont déductibles dès lors :

  • Que l’immeuble est mis en location par l’usufruitier. Les intérêts ne sont donc pas déductibles lorsque l’usufruitier occupe l’immeuble.
  • Que les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, dès lors que les revenus perçus par l’usufruitier sont imposables dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux ou à l’impôt sur les sociétés, les intérêts payés par le nu propriétaire ne sont plus déductibles.
  • Que les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de parts de SCI ou SCPI ne sont pas déductibles
  • Par dérogation, les intérêts restent déductibles lorsque l’usufruitier est un organisme de logement social.

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13 Comments

  1. >C’est le cas notamment des intérêts payés lors de >l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI, dont >l’usufruitier est toujours une entreprise.

    Sous entendez-vous que si jamais on arrive à trouver un usufruitier imposé à l’IR (une personne susceptible de perdre du déficit foncier accumulé par exemple, j’en connais personnellement même si cela est rare), les intérêts d’emprunt de la NP des parts de SCPI seront déductibles?

  2. Merci de cette mise au point bien nécessaire devant « l’ aveuglante clarté » des rescrits, instructions, etc… plus sibyllines les uns que les autres !

  3. est-ce cette doctrine des services fiscaux ne pourrait être détruit du fait que l’on n’a pas le même traitement quand c’est un immeuble qui est acheté ou une part de cet immeuble ? Cela peut se traduire par un traitement inégale entre les personnes redevables en France ?

  4. Bonjour,

    Lors de la récupération de l’usufruit c’est à dire au terme du démembrement, est que les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers?

    Merci d’avance pour votre réponse.

  5. @Jean
    Je pense que vous visez l’hypothèse d’un démembrement sur 15 ans et d’un emprunt à la même date sur 20 ans par exemple.
    Lors de reconstitution de la PP à la 15/16ème année, il me semble normal à la lecture du CGI , de considérer que le reliquat des IE restant sur les 5 dernières années soit déductible chaque année, ceci d’autant plus intéressant que c’était un in fine, par exemple

    • Oui, je suis d’accord. Dès l’origine le crédit étant souscrit pour l’acquisition d’un revenu, je crois même que l’on pourrait pousser la réflexion à l’utilisation des intérêts déductibles des années précédentes, non déduits, par faute de revenu imposable… Je vais creuser cette idée.

  6. @Guillaume
    la 2ème proposition me semble audacieuse et contrevient au CGI puisque ce n’est pas faute de revenu imposable qu’il n’y a pas déduction des IE (même si existent d’autres RF) mais bien parce que le prêt a été souscrit pour l’achat de parts de scpi en NP

    Donc non…. :=))

  7. Merci Sven et Guillaume pour vos réponses! J’ai oublié de préciser que c’était pour un achat de SCPI!

    Pour les années en nue propriété les IE sont-ils reportables sur les années suivantes sachant que l’usufruit est souvent acheté par des sociétés non imposé à l’IR…?

    Sven effectivement mon idée était: crédit 20 ans et nue prop 5 ou 10 ans.

    N’est ce pas un abus de droit que de déduire les IE après avoir récupéré l’usufruit?

    Merci d’avance

  8. euh Guillaume, pour en penser quelque chose il faudrait savoir à qui s’adressent les réponses….

    Là je ne comprends rien :=))

    • Desolé Sven! J’avais oublié de dire que ma question concernait l’achat de scpi! En conclusion dans le cas d’un achat de scpi à crédit en nue propriété les intérêts d’emprunt ne sont donc pas déductible même après avoir récupéré l’usufruit au terme du démembrement.( les revenus seraient pourtant, au terme du démembrement, imposés à l’IR)???
      Qu’en pensez vous?

      Merci pour vos réponses…

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