L’immobilier connaît une lente mais certaine révolution : les normes liées à la consommation d’énergie sont de plus en plus fortes, et il est essentiel d’en tenir compte pour réussir ses investissements immobiliers.

Le changement des normes de consommation d’énergie, à partir de la loi grenelle, pourrait avoir pour conséquence un renouvellement rapide du parc et surtout une obsolescence grandissante pour les bâtiments ne respectant pas les normes de consommation d’énergie : Le marché de l’immobilier pourrait se scinder entre l’immobilier respectant les normes (BBC, RT 2012 puis RT 2020) et l’immobilier ancien ne respectant pas ces normes.

 

Plusieurs conséquences pourront être tirés de la mise en place de ces normes :

  • D’important travaux devront être réalisés sur les bâtiments anciens : Les propriétaires devront engager des travaux, parfois coûteux. Les propriétaires qui n’engageront pas les travaux verront leur actif subir une obsolescence.
  • Les bâtiments neuf seront tous respectueux de ces normes. Le coût de la construction pourrait grimper pour s’ajuster à ces nouvelles normes de construction.

norme energetique

La mise en œuvre des normes « environnementales » devrait être progressive à partir de 2011 / 2012 jusqu’en 2020…

Dans un premier, seules les constructions nouvelles sont concernées par la mise en œuvre de normes (A partir de Novembre 2011 pour les bâtiments tertiaire type bureaux – commerce et a partir de Janvier 2013 pour les constructions résidentielles).

Mais, il est important de noter que dans un délai de 8 ans à partir du premier Janvier 2012 (C’est à dire jusqu’en 2020), les bâtiments devront également se conformer aux nouvelles normes environnementales, via un mécanisme d’obligation de travaux.

Vers fin 2011, un décret en Conseil d’Etat déterminera la nature et les modalités de cette obligation de travaux, notamment les caractéristiques thermiques ou la performance énergétique à respecter, en tenant compte de l’état initial et de la destination du bâtiment, de contraintes techniques exceptionnelles, de l’accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite ou de nécessités liées à la conservation du patrimoine historique. Le décret en Conseil d’Etat précisera les conditions et les modalités selon lesquelles le constat du respect de l’obligation de travaux est établi et publié en annexe aux contrats de vente et de location.

Réduction progressive de la consommation des bâtiments
Réduction progressive de la consommation des bâtiments

Un rapport de force qui évolue entre locataire et propriétaire.

Pour tous les baux conclus ou renouvelés à partir du premier Janvier 2012, Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces devront comporter une annexe environnementale. Cette annexe permettra au locataire de :

  • Connaître la consommation énergétique des bâtiments loués ;
  • Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés ;
  • L’information donne du poids dans la négociation du loyer pour le preneur à bail et lui permet de comparer les loyers en fonction de la consommation énergétique de son bâtiment.

Mise en oeuvre reglementation thermique 2

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Les conséquences des normes énergétiques pour l’ investissement immobilier locatif.

Compte tenu de l’évolution rapide de ces normes, les investissements immobiliers devront, dès aujourd’hui, être réalisés en tenant compte de l’impact de ces normes.

 

Les investissement dans l’immobilier neuf doivent « anticiper » la mise en œuvre des normes.

Même si les normes RT 2012 dans la construction de logement neufs ne sera applicable qu’à partir du premier Janvier 2013, il est indispensable d’anticiper l’application de ces normes dès aujourd’hui, faute de quoi, votre investissement pourrait connaître une obsolescence rapide.

 

Les investissement dans l’ancien doivent intégrer un montant de travaux pour mise aux normes.

Dès lors que les bâtiments devront être mise aux normes entre 2012 et 2020, l’acquisition de bâtiments dans l’ancien devra être réalisé en anticipant un montant de travaux pour remise aux normes. Pour s’assurer de la rentabilité globale de l’investissement malgré cette provision pour charge, il est essentiel de se porter acquéreur de biens dont le rendement intrinsèque est compris entre 8% à 10%.

Les investissements en SCPI doivent être réalisés avec « précaution » et « anticipation »

Avant même l’application pour les logements, se sont les bâtiments tertiaire, type Bureaux ou commerces, qui seront les plus impactés par l’évolution des normes. Les locataires sont davantage mobiles car  l’emplacement des bureaux à une moindre importance par rapport à l’immobilier de commerce et la location d’un immeuble de bureaux ne comporte pas d’aspect « psychologique » contrairement à l’immobilier d’habitation / logement.

 

Ainsi, nous vous préconisons

  • d’investir dans des SCPI récentes, dont l’actif ne sera pas constitué d’immeuble vieillissant dont les travaux de remise aux normes pourraient faire plonger le rendement de l’immeuble et donc de la SCPI.

ET

L’essentiel du parc français est obsolète d’un point de vue énergétique si l’on fixe un haut et nécessaire niveau d’exigence en la matière. Le coût prévisionnel des travaux représentent des dizaines de milliards d’euros. Il est évident que cela aura une incidence sur la valorisation des biens. C’est d’ailleurs ce que l’on peut déjà constater : les logements les plus efficients énergétiquement valent plus chers que les autres.

Cette dernière analyse est d’ailleurs confirmé par UFG LFP dans sa lettre de conjoncture sur l’immobilier d’entreprise :

Compte tenu de l’évolution de la réglementation, mais aussi du comportement des acteurs, la composante environnementale et énergétique constitue aujourd’hui un virage technologique irréversible pour l’immobilier ;

Elle introduit une dichotomie durable entre les actifs « durables » ou « verdissables » et les autres. C’est l’ensemble de la politique d’investissement et de gestion qui doit intégrer la nouvelle donne technique et réglementaire, afin de maintenir la performance future des portefeuilles.
Dans le prolongement de cette analyse, nous avons identifié quelques SCPI qui devraient s’adapter à l’évolution structurelle des normes de construction.
N’hésitez pas à nous consulter pour connaître notre offre.

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12 Comments

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  4. Bonjour Guillaume. Belle analyse, que je rejoins parfaitement. Les acheteurs immobiliers actuels portent une attention soutenue au niveau de consommation énergétique. C’est devenu un argument de vente majeur, … ou au contraire, un défaut éliminatoire pour les biens peu ou mal isolés. Les acteurs économiques anticipent le renchérissement prévisible de toutes les énergies dans un futur proche :
    * fuel et gaz,
    * mais aussi « électricité nucléaire », après prise en compte des véritables coûts cachés de cette source d’énergie primaire (coût du démantèlement, augmentation des risques sur l’approvisionnement en uranium, …)
    * Augmentation induite du prix du bois de chauffe, par effet d’engouement.
    La meilleure énergie sera donc toujours et encore plus dans le futur : celle que l’on ne consomme pas !

    • Bonjour :
      J ai vu qu une SCPI créée en 2011 répondait selon moi à toutes ces caractéristiques , et m intéresse à ce titre
      Il s agit de CRISTAL RENTE gérée par INTERGESTION .
      or , à part sa propre documentation , je ne trouve aucune information nulle part – Blog – Comparatif – et le nombre de porteurs de parts est modeste ainsi que le capital souscrit à fin 2011
      Est-ce qu il y a un motif connu ??

      • Bonjour,

        Crystal rente a pour objet d’investir dans l’immobilier résidentiel. Ce n’est pas le secteur le plus porteur et interessant en terme de rendement locatif.

        Les SCPI de rendement oui, respectant les normes de construction GRENELLE, OUI, mais l’immobilier résidentiel, NON…

        La difficulté de cette SCPI concerne cet immobilier d’habitation.

        Bien cordialement.

  5. Merci pour votre réponse : – Je n ai pas besoin de revenus complémentaires pour le moment Je n ignore rien de la fiscalité qui massacre les plus-value
    -Est-ce qu une nue-propriété à 5 ou 7 ans vous paraîtrait jouable dans le but d être le moins possible dépossédé de mes économies (l information m a été donnée que cette possibilité de nue propriété allait exister prochainement pour CRISTAL RENTE )
    – Je n espère pas non plus une plus-value fantastique j essaie en priorité de dispatcher mes réserves pour des montants de 20 à 30 k sur des supports différents Amicalement

  6. MarieChauvellier says:

    Bonjour,

    pourriez-vous me dire si il y aura une obligation de mise aux normes BBC dans le cas d’une vente d’un bien immobilier ancien, obligatoire à partir de janvier 2013?
    C’est ce que m’a annoncé ma banquière aujourd’hui!
    D’avance, merci pour le renseignement
    Marie Chauvellier

  7. Guillaume says:

    Bonjour,
    Non bien sur que NON.

    Par contre, a partir de 2013, toutes les constructions neuves devront avoir le label BBC.

    Bien cordialement.

  8. Yves LETOILE says:

    Bonjour,
    je voudrais vous signaler qu’il y a deux façons de consommer peu.
    Une méthode passive fondée sur une forte isolation en n’utilisant pas de machines thermiques (échangeurs …)
    Une méthode active moins isolée et en utilisant des machines thermiques.
    La différence c’est la maintenance et les pannes.
    Ce détail est complètement oublié dans les indicateurs.
    Je rappelle que l’indicateur officiel d’énergie primaire est sans rapport avec la facture.
    Ainsi un local chauffé au gaz aura un indicateur environ 3 fois plus petit que le même local chauffé électrique mais la facture ne sera pas dans un rapport 3.

  9. Bonjour,

    D’après l’article à partir de Janvier 2013 tous les bâtiments anciens devrons respecter RT2012.
    J’ai du mal à comprendre comment le gouvernement va cadrer cette obligation, est-il ce qu’il aura un impôt si non respect et si oui comment et fonction de quoi sera-t-il calculé ?
    Est-ce que l’application va être progressive de 2012 à 2020 ?
    Est-ce que toutes les entreprises du bâtiment seront habilitées a faire les travaux ou seulement des entreprises éligibles ?

    Merci de votre aide

  10. Champflo says:

    Quelles sont les SCPI que vous avez identifiées ?

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