La question du manque de logement en France est une légende urbaine que nous essayons de déconstruire méthodiquement depuis plusieurs années maintenant.
Tout à commencé en 2011 avec la publication de cet article « NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France » et puis régulièrement par quelques articles au terme desquels notre conclusion était invariable : Le problème du logement en France n’est pas toujours un problème de quantité de logement, mais surtout lié à une très grande déconnexion entre le niveau de ressource des Français (locataire et propriétaire) et le niveau incroyablement élevé des loyers et des prix de l’immobilier. 
Au final, il y a lieu de s’interroger sur la réelle nécessité de construire toujours plus de logements pour résoudre le problème du logement en France. La résolution du problème du logement en France est ailleurs, et probablement, dans la baisse du prix de l’immobilier et des loyers.
Nous nous vous avons fait cette démonstration encore récemment dans deux articles « 57% des logements vacants sont en Zone PINEL : Remobiliser les logements vacants par un service aux propriétaires » et « L’incroyable explosion du nombre des logement vacants depuis 2006…. »
 
 

Une France de propriétaires qui préfèrent conserver leurs logements vacants face aux risques d’impayés ?

A ces réflexions sur la nécessaire baisse des prix de l’immobilier et des loyers, des commentaires de lecteurs font régulièrement état d’une France de propriétaires bailleurs qui renoncent à mettre leurs logements en location et préfèrent les conserver vacants devant une législation « anti-propriétaire » qui empêcherait ces derniers d’expulser les locataires indélicats.
Derrière ce constat empirique et des statistiques qui révèlent une explosion du nombre de logements vacants depuis 2006 (cf »L’incroyable explosion du nombre des logement vacants depuis 2006….« ), il m’apparaît essentiel de s’attacher à analyser les racines du mal et les raisons pour lesquels vous êtes de plus en plus nombreux à faire le constat d’un nombre toujours plus élevés de loyers impayés.
En effet, derrière un argument populiste et un peu facile qui consiste à dire qu’il convient de faciliter les moyens pour expulser une locataire indélicat, il me semble préférable de comprendre l’origine du problème des loyers impayés.  En effet, force est de constater que la législation n’a pas fortement évoluée depuis 2012, et encore moins depuis 2006, date à partir de laquelle le nombre de logement vacant à augmenté très fortement.
La cause du problème des loyers impayés n’est manifestement pas  dans une législation socialiste devenue « anti-propriétaire » depuis 2012 (puisque le problème remonte à 2006). 
Comme nous vous l’expliquions récemment, l’explosion du nombre de logements vacants, est un phénomène puissant constaté depuis 2006. Il n’est donc pas possible d’imputer ce phénomène à la seule mandature de François HOLLANDE et aux deux années de Cécile DUFLOT (même s’il est toujours plaisant de l’affirmer).
 
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Le loyers impayés ne seraient ils pas la conséquence de loyers trop élevés au regard d’une population de locataires qui se paupérisent ?

Puisque la législation n’est pas devenue « anti-propriétaire » depuis 2006, même si depuis 2012, la politique du logement n’a pas toujours été bien accueillie par les propriétaires bailleurs, il faut analyser différemment cette question de hausse des loyers impayés.
La question du logement vacant est elle lié à l’augmentation des loyers impayés ? Si oui, quelle est l’origine de l’augmentation des loyers impayés ? Une trop forte hausse des loyers ? Une trop forte baisse des revenus des locataires ?
 

Des locataires qui se paupérisent à l’origine de l’augmentation des loyers impayés ?

 
prix-des-logements-et-loyers
 
Pourtant, une lecture globale des statistiques du ministère de logement ne révèle pas de problèmes majeurs liés à des loyers trop élevés qui auraient augmenter au même rythme que les prix de l’immobilier. La hausse des loyers est finalement assez proche de la hausse du revenu des ménages.
Au contraire, les loyers sont restés relativement « sage » en comparaison avec l’explosion des prix de l’immobilier constatée depuis 2000. Loyer relativement stable et hausse des prix de l’immobilier sont même à l’origine d’une dégradation très forte du rendement locatif.
Pour autant, en creusant davantage la question du niveau des loyers au regard du niveau de revenu des ménages, la conclusion est totalement différente si l’on se concentre sur le rapport entre :

  • Niveau des loyers ;
  • Revenu du ménage de la seule population de locataire (en excluant donc les revenus des ménages de propriétaires).

 
revenu-locataires
 
faible-croissance-revenu-locataires
 
Au global, dans un contexte global de loyers relativement stable au regard de l’évolution des revenus de l’ensemble des ménages, la paupérisation de la population de locataire (par rapport à la population de propriétaire) conduit à une dégradation de la capacité à payer leur loyer. Cette paupérisation des revenus des ménages de locataires explique qu’ils consacrent aujourd’hui, en moyenne, -+ 25% de leur revenu dans le paiement du loyer.
Il est difficile de trouver des statistiques nouvelles sur le niveau de revenu des ménages, mais il y a fort à parier que la très forte hausse du chômage depuis le début de la crise de 2008, n’est pas sans conséquence sur les revenus des ménages des locataires.
 
 

Pour espérer une baisse des loyers sans une violente baisse de l’impôt sur le revenu foncier ?

Que faire pour lutter contre les loyers impayés ? Devenir plus exigeant sur la sélection des locataires ? Mais y aura t’il suffisamment de locataires solvables pour payer ces loyers élevés ?
Ne faut il pas au contraire accepter une baisse généralisée des loyers pour « resolvabiliser les locataires ? N’est ce pas là la seule solution pour mettre fin aux loyers impayés ?
Mais que vont devenir les propriétaires bailleurs ? La baisse des loyers ne signe t’elle pas la mort de l’investisseur immobilier locatif ? Entre loyer en baisse et imposition sur le revenu foncier, l’équation deviendrait mortelle pour les propriétaires bailleurs.
Ne serait il pas cohérent d’encourager la baisse des loyers par une violente baisse de l’impôt sur le revenu foncier ? Les propriétaires bailleur ne seraient ils pas enclin à accepter une baisse forte des loyers contre une baisse de la pression fiscale sur les loyers ?
Le propriétaire bailleur doit pouvoir percevoir un revenu décent de son activité immobilière. Si les loyers baissent par volonté politique pour résoudre le problème du mal logement, il convient alors de baisser la pression fiscale des propriétaires, c’est la seule solution pour que ces derniers acceptent une nécessaire baisse des loyers. 
C’est alors que l’initiative de la loi COSSE est intéressante, mais insuffisante (cf »Loi COSSE : Détail de la nouvelle loi de défiscalisation pour l’immobilier locatif ancien« ). Pourquoi ne pas faire confiance aux propriétaires bailleurs et créer un régime fiscal attrayant pour tous les propriétaires bailleurs (et non seulement ceux qui signent une convention ANAH)… car sans cela, les loyers ne pourront pas baisser.
Dans le cadre fiscal actuel, les propriétaires bailleurs ne peuvent consentir une baisse des loyers : La pression fiscale confiscatoire sur les revenus fonciers interdit tout enrichissement des propriétaires bailleurs, une baisse complémentaire des loyers serait un désastre. 
 
 

Et si le problème du mal logement en France et du logement vacant prenait sa source dans une trop forte imposition des revenus fonciers qui interdit aux propriétaires bailleurs d’ajuster le niveau des loyers aux conditions économiques dégradées des locataires ? 

C’est d’ailleurs le sens de l’analyse que nous vous proposions dans cet article « Plaidoyer pour une grande réforme fiscale des revenus fonciers !« .

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