Voilà une drôle d’idée pour nombre d’entre vous qui n’avez investi dans l’immobilier locatif qu’après être devenu propriétaire de votre résidence principale.

Ce conseil étonnant, on peut le lire un peu partout et notamment sur tous les sites des « gourous de l’immobilier » qui vous expliquent comment devenir rentier avec l’immobilier locatif. Voici ce que l’on peut lire sur un de ces sites sous le titre « Investir dans l’immobilier : 7 erreurs fatales à éviter » : ou l’on peut lire dans le conseil #3 : Acheter sa résidence principale en premier (Erreur 3) :

« L’erreur fréquente du débutant en immobilier est d’emprunter de l’argent auprès de la banque pour financer l’achat de sa résidence principale. Une telle opération réduit considérablement votre capacité d’emprunt. Je vous recommande d’acheter d’abord des actifs immobiliers : un ou plusieurs appartements qui vous génèrent des revenus locatifs. Une fois que vous aurez soldé ces biens immobiliers qui s’autofinancent et génèrent du cashflow, vous pourrez investir dans une résidence principale. L’achat d’une résidence principale peut être tentant mais gardez à l’esprit qu’il s’agit d’un passif.

Vous n’allez pas créer votre indépendance financière avec l’achat d’une résidence principale. En prenant en considération la possibilité que votre bien immobilier prenne de la valeur avec le temps, vous aurez toujours besoin de vous loger. A moins de devenir locataire ou de louer une partie de votre bien à un locataire, vous ne gagnerez pas d’argent avec votre résidence principale. »

 

Et ça marche ! Ces personnes sont devenues de véritables « gourous » dont l’influence est très importante sur les jeunes actifs (25 ans / 35 ans). Ainsi, l’idée selon laquelle l’achat prioritaire de sa résidence principale serait une erreur se développe. Nombre de ces jeunes actifs préfèrent s’endetter pour investir massivement dans l’immobilier locatif au risque de ne plus avoir les moyens de s’endetter pour acquérir leur résidence principale. 

A titre personnel, je crois qu’il s’agit là d’un mauvais conseil ! Vouloir investir dans l’immobilier, c’est bien ; Avoir pour objectif de vie de devenir rentier, pourquoi pas ; Mais attention, l’avarice guette.

Je sais qu’il peut être étonnant d’avoir un tel discours pour quelqu’un qui vient de publier la nouvelle édition d’un livre dédié à l’investissement immobilier (Nouvelle édition enrichie publié ce 15 Juillet 2019 sous le titre « Investir dans l’immobilier« ).

J’ai la conviction qu’on ne peut sereinement investir dans l’immobilier locatif qu’après s’être construit de solides fondations patrimoniales. L’achat d’une résidence principale, c’est à dire être propriétaire de son foyer, du toit protégera sa famille et ses enfants, me semble être important à ce titre. Probablement suis-je rétrograde et conservateur, mais s’assurer un cadre de vie pérenne me semble nettement plus important que de courir éternellement après une hypothétique réussite monétaire. Parfois Toujours, il faut savoir prendre le temps de construire.

Attention, il ne s’agit pas de ne pas investir et dilapider le capital ou les revenus , il s’agit juste de rétablir l’ordre des priorités. Affirmer qu’acheter sa résidence principale ne doit pas être votre priorité lorsque l’on veut investir dans l’immobilier locatif, c’est juste une preuve d’avarice ; L’accumulation de patrimoine en se restreignant à l’excès pour le plaisir de la possession.

Pour mémoire, voici la définition de l’avarice : Attitude, caractère de quelqu’un qui restreint à l’excès ses dépenses (source : Larousse). Ne pas vouloir acheter sa résidence principale (perçue comme une dépense et non un investissement par eux) pour pouvoir d’avantage investir dans l’immobilier locatif et se constituer un patrimoine plus important me semble parfaitement correspondre à cette définition.

Malheureusement, l’avare ne devient jamais rentier ! Il reste prisonnier de son avarice…

 

Gérer son patrimoine, ce n’est pas chercher l’accumulation, c’est chercher à satisfaire ses projets de vie. Et vouloir devenir rentier n’est pas un projet de vie !

Chercher à devenir libre peut en revanche en être un comme je vous l’expliquais déjà dans cet article « C’est quoi une bonne gestion de patrimoine ? Quels sont les objectifs que vous devez poursuivre ? » : Chacun doit construire son patrimoine au gré de son expérience, de ses compétences et surtout de ses envies, en gardant toujours à l’esprit que votre patrimoine doit être au service de vos ambitions de vie et doit vous permettre de vous concentrer sur un essentiel qui est propre à chacun. Mais attention au piège de l’avarice qui conduit, nombre d’entre nous, à oublier cette recherche de liberté et ces projets de vie initiaux. L’accumulation d’un capital devient un objectif en lui même et perd alors tout son sens.

Enfin, et pour recentrer la réflexion sur la question principale de l’article de l’opportunité de se priver d’acheter sa résidence principale pour mieux investir dans l’immobilier locatif, la question de la souplesse des décisions est importante.

S’endetter fortement pour investir dans l’immobilier locatif (et parfois pour des durées longues), c’est aussi se priver de la possibilité de changer d’objectif. Si à 25/30 ans, la priorité n’est pas dans la constitution de son foyer et donc l’achat de sa résidence principale, les choses peuvent changer lorsque la famille se construit autour de la naissance d’un enfant par exemple.

C’est alors l’impossibilité de devenir propriétaire de sa résidence principale faute de capacité d’emprunt ! Vous êtes alors riche d’un patrimoine immobilier locatif à crédit qui vous empêche de construire votre cadre de vie pendant 15 ans.

Quelle belle affaire ! Mais dans 15 ans, rassurez vous, vous serez peut être riche !

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170 Comments

  1. Bien vu, un projet de vie bien construit vaut bien plus d’un taux de rendement à l’état brut. J’ai longuement lu ces articles sur le thème de la liberté financière, et mon impression aussi est qu’il ne faut pas confondre « réalisation d’un projet » avec « accumulation de richesses ».

    • Absolument pas d accord avec cet article !!! L investissement locatif lorsqu il est bien fait n empiète pas sur sa capacité d emprunt… Il est fort possible en acquérant à un bon prix un investissement locatif bien pensé d auto-financer le bien mais également les faux frais liés à ce bien ( impôts, charges etc…). Lorsque le bien vous coûte 0 par mois vous capitalisez… Le mieux est de commencer le plus tôt possible… Et multiplier les bon achats locatif… Rien n empêche en chemin de revendre un ou plusieurs de ses biens pour aider à investir sur sa résidence principale… Enfin, louer sa résidence principale vous évite de payer la taxe foncière, les éventuels travaux de la résidence ou le changement du chauffe-eau par exemple… Et si vous souhaitez déménager il vous sera plus facil de prendre la decision… Pour moi le mieux est d acheter des résidence locatives qui s auto financent le plus jeune possible… Et acheter sa résidence principale 15 ans plus tard environ soit en vendant une partie de ses résidences locatives soit en les vendant toutes… Le but étant d avoir un meilleur apport et limiter son crédit… Et donc d augmenter son reste à vivre et donc sa qualité de vie… C est mon point de vue…

      • J’ai investi dans l’immobilier à une époque où ma situation professionnelle ne me permettait pas d’acheter la résidence principale ( C’était un moyen de compenser l’obligation de rester locataire). J’aurais pu ne rien faire et 15 ans plus tard,je serais toujours locataire sans patrimoine immobilier. Aujourd’hui, j’envisage d’acheter la résidence principale mais je ne suis pas pressé. Je capitalise chaque mois plus que le loyer de mon logement.
        L’article est intéressant. Il manque une donnée : éviter de s’endetter au taquet sur 25 ans sans marge de manœuvre.
        Acheter sa résidence principale jeune, d’accord mais à condition de savoir si elle correspond à la situation familiale, professionnelle et si elle peut être revendue rapidement avec une plus value. Si être propriétaire de son logement se transforme en piège géographique ou financier, attention !

  2. Bonjour,

    Un deux pièces parisien chiffre facilement 400K€ (40m²) soit 2K€ mensuelles de charges d’emprunt. Sur le marché locatif, ce type de bien se trouve entre 1200 et 1300€ CC.

    A mon sens, un couple de trentenaires n’a pas intérêt à acheter sa résidence principale dans ce type de ville compte tenu du cash flow négatif récurrent et de sa situation future (des enfants à venir) qui conduira mécaniquement le couple à opter pour une nouvelle RP (donc vendre l’ancienne) à moins de 5 ans.

    L’investissement locatif prend du sens dans ce type de situation.

    • Oui et non. Je ne dis pas que tout le monde doit acheter sa résidence principale. Dans votre exemple, ce jeune couple non durablement installé dans sa vie et donc dans son logement ne doit effectivement pas acheter sa résidence principale.

      Pour autant, pourquoi se précipiter pour investir dans l’immobilier locatif. N’est il pas préférable de prendre le temps d’épargner, mettre de l’argent de côté afin d’avoir les moyen d’acheter un cadre de vie adapté à lorsqu’ils pourront se projeter.

      S’endetter pour investir dans l’immobilier locatif, c’est prendre le risque de ne pas pouvoir emprunter suffisamment lorsqu’ils voudront acheter leur cadre de vie. Comment feront il dans 5 ans ? Leur crédit immobilier locatif ne sera t’il pas un frein ?

      • Il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises réponses tout dépend de la situation de chacun et surtout de ses objectifs à long terme.
        Le terme gourou m’écœure grâce à l’un d’entre eux j’ai gagné mon indépendance financière et je réside dans ma résidence principale.
        On pourrait parler sur ce sujet pendant des heures sans convaincre.
        Et au fait merci à Christopher.

    • Pour pouvoir investir dans l’immobilier locatif faut avoir des bons revenus les banques ne prêtent pas et les propriétaires ne loue pas si salaires 3 fois supérieur au loyer ainsi qu’une caution..
      On prête qu’au riche.
      J’ai pu acheter ma résidence principale cash après ma séparation ayant vendu notre ancienne résidence principale mais sans cela je n’aurai même pas pu me loger un propriétaire m’aurait même pas loué.
      J’ai demandé un crédit relais pour acheter autre chose et vendre ensuite ma RP achat de la même valeur qye celui actuellement on me l’a refusé et pour louer je passe pas trop faible revenu alors que j’ai pas de crédit et de l’argent de côté pas une grosse somme mais assez pour tenir le temps d’acheter de payer les frais de notaire revendre puis c’est un t2 centre ville etc ça se vend vite.
      On prête qu’au riche.
      J’ai calculé combien m’a coûte mon RP en 6 ans achat frais de notaire travaux charges copropriété impôts fonciers etc et combien je pouvez le revendre j’ai fais estimer mon bien je gagne pas de plus value très peu augmenter le bien mais ça couvre tous les frais… Si je le vendais demain c’est comme si j’avais été logeais à l’œil donc investir dans sa RP est une bonne chose 6 ans de loyers m’aurait fais perdre 600 euros par mois pendant 6 ans sans la possibilité de choisir la déco de ma cuisine salle de bain etc c’est rentable après pour investir dans le locatif on prête qu’au riche au cadre supérieur etc…
      Le système bancaire est frileux puis ça doit les rassurés des personnes qui ont des masters etc les diplômes très français aussi.
      Un crédit relais est sans risque dans ma situation et bien ma banque m’a répondu c’est comme un crédit immo classique alors que cela n’a rien avoir et surtout ma RP actuel j’ai aucun crédit passif donc c’est différent pour eux non on tient compte des revenus.
      Voilà la banque ne tient pas compte du reste c’est du n’importe quoi.
      Je vais être obligée de louer et vendre ensuite merci le système bancaire français et de trouver un propriétaire qui ne soit pas figé à 3 fois le montant du loyer genre lui payer des mois de loyers d’avance puisque j’ai du cash car j’ai pas un salaire de cadre juste ma caution.
      Les banques prêtent qu’au riche les autres ils galèrent pour avancer

      • Liberté financière says:

        C’est totalement faux votre phrase « Les banques prêtent qu’au riche » et par ailleurs ce n’est pas français. On peut emprunter même au SMIC, avec des comptes nickels, et un projet bien monté et rentable.
        Tout dépend de la manière de présenter les choses, à commencer par écrire sans faute d’orthographes. Si vous gardez cette phrase de gilet jaune vous n’avancerez pas
        Signé : Une personne qui n’est pas riche, et à qui la banque a prêté, même sans RP

  3. Tout d’abord, excellent article.
    Le debat est ouvert et je sens que les opinions et les arguments vont s’opposer avec toute la courtoisie que ce site permet.
    J’ai 32ans et suis en plein dans la tranche d’age des jeunes actifs sensibles a ces « gourous » –> Sebban, Anicette, et bien d’autres qui bien siuvent reprennent des concepts de livres classiques comme « Pere Riche, Pere Pauvre ».
    A mon niveau, je suis proprietaire de 3 appartements locatifs a Bordeaux et non proprietaire de ma RP.
    Je suis peut-etre un atypique, mais je considere ma vie comme une aventure et mon terrain de jeu pour ma carriere est au minimum l’Europe (pour rester proche de la famille), au mieux le Monde. J’ai des envies de Miami, de Philadelphie, de Dubai, de Caraibes, d’Asie, voire d’Australie…
    Beaucoup de mes amis, on achete leur residence principale (pavillon en banlieue parisienne) en y mettant tout leur apport et en se retrouvant avec des credits avoisinant les 1000Euros par mois voire plus avec les credits lies aux travaux d’agrandissements, d’amenagements, de decorations, d’ameublements… Au final, ils courent souvent apres l’argent (trouvent tout cher) et ne comprennent pas comment je peux avec ma femme et mes enfants voyager si souvent et investir autant en immobilier (3 appartements a Bordeaux / 1 projet en cours + un petit peu de Bourse environ 20K).
    De mon cote, j’ai changer d’appartement plusieurs fois. Quand je vivais en couple avec ma femme, nous louions un t2 pour environ 500E dans le Sud de la France. Puis nous avons vecu en Irlande avec un T3 pour 750E avec 1 enfant. Puis nous vivons actuellement a Malte avec 2 enfants dans un T4 pour 1450E (Ok c’est tres cher et c’est de l’argent qui va a mon proprietaire), mais je suis libre d’ajuster ce montant selon mes revenus et envies/besoins du moment (en trouvant un appartement moins beau, moins neuf ou plus excentre. Je suis libre de redemenager si une opposrtunite professionnelle se presente. Je ne fais pas de depenses importantes (c’est la proprietaire qui vient de payer le changement de 2 clim’).

    Et la securite : A tout moment, je peux revendre 1, 2 voire tous mes appartements en cas de crise de liquidite… A noter, je peux aussi retourner vivre dans l’un de ces appartements.

    Et si je voulais acheter ma RP. Et bien, je montre a ma banque que je suis capable de payer 1450E chaque mois + d’epargner XX Euros pendant que mes 3 credits immobiliers sont payes par mes locataires (quasi equilibre – je n’ai pas de cashflow positif). J’ai un matelas de liquidites et d’actions et un foyer actif avec 2 revenus que je peux domicilier (pour etre attractif) que je peux apporter dans la banque qui financera mon projet.
    Donc pour finir avec une citation de ma generation :
    « Chacun sa vie, chacun son chemin…
    Chacun son reve, chacun son destin… »

    • Merci pour ce regard intéressant et ce projet de vie que vous partagez avec nous.

      Juste un petit bémol technique : « Et si je voulais acheter ma RP. Et bien, je montre a ma banque que je suis capable de payer 1450E chaque mois + d’epargner XX Euros pendant que mes 3 credits immobiliers sont payes par mes locataires (quasi equilibre – je n’ai pas de cashflow positif). J’ai un matelas de liquidites et d’actions et un foyer actif avec 2 revenus que je peux domicilier (pour etre attractif) que je peux apporter dans la banque qui financera mon projet.  »

      Malheureusement, cela ne se passe pas toujours aussi facilement. En effet, malgré un taux d’endettement net à 0 (puisque les loyers couvrent vos mensualités de crédit), la banque considèrera tout de même un taux d’endettement.

      Ex : 4000€ de revenu – 1000€ de mensualité de crédit + 1000€ de revenus fonciers net = 21% de taux d’endettement. =1000/ (4000 + 70%*1000)

      La marge se réduit donc fortement pour vous endetter pour l’achat d’une résidence principale.

      • Bonjour,

        Je suis entièrement d’accord avec vos deux avis.

        1) « je n’ai pas de cashflow positif »

        Rien ne l’empêche de moduler ses prêts (si crédit modulable) pour diminuer ses mensualités.
        D’autres solutions pour la résidence principale sont envisageables en fonction du conjoint, régime matrimonial, etc.
        Je vais sans doute enfoncer une porte ouverte mais n’hésitez pas à consulter les banques mutualistes, elles ont des délégations d’agences que n’ont pas forcément les autres banques de réseau.

        2) « J’ai la conviction qu’on ne peut sereinement investir dans l’immobilier locatif qu’après s’être construit de solides fondations patrimoniales. L’achat d’une résidence principale, […] me semble être important à ce titre. »

        OUI, j’en suis convaincu ! Je suis actuellement en train de terminer mes études (+5 en gestion de patrimoine) et j’ai réussi à acheter seul deux biens locatifs dans une ville limitrophe à Paris avec un CDI à temps partiel le week-end dans une (grande) enseigne de bricolage comme quoi rien n’est impossible ! (Garantie : hypothèque).
        Aujourd’hui c’est un besoin que je ressens, je ne parviens pas à me projeter davantage sur de nouveau projets même si l’envie y est c’est pourquoi je suis en train de visiter des biens pour un acquisition de RP à Paris.
        NB : rien ne m’empêchera de le basculer en locatif le jour où je souhaiterais déménager

        Locataire ou propriétaire de sa RP, je n’ai pas d’avis tranché si ce n’est que chaque situation est unique. Je tiens malgré tout à souligner deux points:

        LOCATAIRE : compliqué de trouver des biens qui répondent à mes standards
        PROPRIÉTAIRE : attention à ne pas consacrer une trop grosse partie de votre épargne et/ou capacité d’endettement pour ne pas figer votre situation patrimoniale

      • Mickael D says:

        Bonjour Guillaume,

        Vous prenez en compte un endettement sur un calcul classique bancaire avec 70% de retenus de loyers.

        Sauf qu’en différentiel, le calcul est tout autre :

        Pour le même exemple on a 4000 – (1000 – (0,7×1000)) = 3700 €

        0/3700 = 0

        A contrario quand les revenus locatifs sont supérieurs, les revenus dans le calcul d’endettement augmente et donc diminue l’endettement.

        Au plaisir

        • Oui, mais les banques qui acceptent ce calcul par différentiel ne sont de plus en plus rares ;-(

          • Mickael D says:

            Je dirai plutôt qu’elles calculent comme ça les arrangent … et puis avec les apprentis sorciers autour des ordinateurs que je vois avec leur cravate de travers … ça n’aide pas.

            Quelqu’un qui est banquier et qui ne comprend rien à ce que vous faites devrait directement dégager de mon passage.

            Bref c’est ma vision un peu … à l’ancienne pour un gars de 30 ans 😉

      • On garde les memes hypotheses (pas si loin de la realite).
        4000EUros de revenus du travail pour le foyer
        1300EUros de prets / 1700E de revenus mensuels (lisses sur un an).

        La banque prendra 70% des 1700E –> 1200E pour les calculs.

        Je serai donc endette a 1300/5200 avant projet soit a 25%.

        Mais les banques prennent aussi d’autres donnees en compte comme le reste a vivre et 5200-1300 = 3900E.
        Selon le reste a vivre, l’endettement peut monter a plus de 50% selon ce que j’ai vu.

        De plus, je pourrai fournir a la banque des releves bancaires montrant que sur ces 3900, je paie un loyer de 1450EUR chaque mois et que je fais de l’epargne assurance-vie 200E/mois + Livrets Enfants 200E/mois et cela depuis plus d’un an.

        Les banques parlent de saut de charge : Je peux montrer que je mets 1850E/mois dans loyer + Epargne donc me preter 1200E/mois sera une reduction de charge.

        Enfin, la banque me demandera un etat de mon patrimoine :
        Pret 1 : Bien t2 Bordeaux valeur environ 160K –> Capital Restant du 65K
        Pret 2 : Bien T2 Bordeaux valeur environ 160K –> Capital Restant du 70K
        Pret 3 : Studio Bordeaux Valeur environ 90K –> Capital restant du 50K

        A tout moment, je peux vendre un bien pour reduire l’endettement et augmenter mon apport…

        Mais pour conclure –> je ne veux pas de RP car je ne veux pas m’ancrer. Etre multi-proprietaire de biens locatifs permet d’etre libre differemment…

        • « Selon le reste a vivre, l’endettement peut monter a plus de 50% selon ce que j’ai vu. ».

          C’est là ou vous allez rapidement avoir un problème. Je crains que les banques refusent rapidement de vous prêter !

          « Mais pour conclure –> je ne veux pas de RP car je ne veux pas m’ancrer. Etre multi-proprietaire de biens locatifs permet d’etre libre différemment… ». Oui, c’est passionnant ! Bravo.

      • Je me reconnais beaucoup dans le parcours de Guillaume. J’ai 29 ans, j’ai travaillé 3 ans à Paris, et maintenant 3 ans à Londres. Aujourd’hui je pense aller en Asie et je suis sur le point d’acheter mon 2ème appartement en France pour du locatif. Simplement je suis encore célibataire. Comme Guillaume, mes amis achètent leur RP en région parisienne, voire Paris même. J’avoue que je ne les comprend pas, mais je ne les empêche pas, c’est leur choix.

        Personnellement, je ne me vois pas acheter une RP avant 50ans. La vie de locataire apporte tellement plus de liberté ! Et la mobilité professionnelle est un atout considérable pour une carrière.

        Enfin, mes parents sont aussi restés locataires jusqu’à 49 ans. Ça ne leur a pas empêché de se constituer un patrimoine.

        Rester cloué 10 ans au même endroit est impensable pour moi, je trouve que c’est comme se tirer une balle dans le pied. Mais je comprends que ça ait un sens pour des personnes qui ont un emploi stable, ou vivant en province, et qui veulent bricoler leur maison, peaufiner leur jardin, s’occuper de leur potager etc. Ce n’est simplement pas mon style de vie.

    • Cet article est presque une louange de la médiocrité, ton commentaire est super !
      Moi mes actifs sont à cash-flow positif, je n’ai aucun doute que lorsque je voudrais acheter ma RP, n’importe quelle banque me financera. La visite de Guy est tellement simpliste, à croire qu’il veut avoir sa place auprès des gourous en disant un peu leur contraire.

  4. D’accord avec vous, l’achat de la RP me semble la première étape d’un projet de vie : elle vous protègera face à toute crise ou tout gros pb personnel.

    Je lis aussi ces articles et vidéos sur internet : ces jeunes qui semblent investir à tout de bras pour « la liberté financière ». J’ai compris qu’ils font surtout du LMNP (saisonnier, coloc..etc) dans des villes pas chères dans le but de générer de la trésorerie positive après toutes charges payées. Ca semble très séduisant et il y a des infos utiles.
    Je les trouve très limite sur les risques : abuser des différés d’amortissement, structures en IS, et surtout ces villes qui sont rarement citées en détail mais on devine que ce sont des marchés pas cher du tout.

    Je demande où est l’entourloupe dans ces articles : juste faire vendre des formations ou des livres?

    • « l’achat de la RP me semble la première étape d’un projet de vie : elle vous protègera face à toute crise ou tout gros pb personnel. »

      Tant que vous n’avez pas remboursé votre prêt, vous êtes surtout locataire de votre banque. Dès lors, si vous devez vendre en catastrophe, que vous reste-t-il ?

      • Complètement d’accord! Tous ces foyers américains à la rue pendant la crise des subprime, c’était des propriétaires qui ont perdu leur emploi et n’ont pas pu payer leur mensualités.
        Être locataire en France apporte bien plus de protection, et en général on a plus d’épargne.

  5. Bonjour,
    Lorsque j’ai commencé à travailler j’ai un patron qui m’a conseillée de faire comme lui : acheter un studio pour le mettre en location (il en avait une dizaine).
    Compte tenu de nos petits salaires de débutants, et des taux pratiqués à l’époque (1988) il n’était pas possible pour mon mari et moi d’envisager d’acheter notre RP dans la commune limitrophe de Paris où nous vivions.
    Sur ces bons conseils et grâce à nos PEL, nous avons donc acheté un studio de 33 m2 que nous n’avons eu aucun mal à louer, les candidats à la location étaient très nombreux nous avions l’embarras du choix. Le crédit était entièrement remboursé par les loyers, nous sommes restés locataires et nous avons pu épargner en parallèle.
    Cette épargne constituée et la revente de ce studio (le prix avait quasiment doublé en 10 ans) nous ont servi d’apport pour l’achat de notre résidence principale.
    Aujourd’hui je ne sais si ce montage est toujours possible, compte tenu de l’évolution affolante des prix de l’immobilier à Paris et dans sa banlieue proche, mais je le conseille.

    • Vos tirades sur l’avarice sont un peu vieillottes et d’un autre siècle.
      Les préférences d’investissement de l’investisseur moderne s’apprécient, à mon sens, sur son aversion et le calcul du rapport risque/rendement (y compris sa qualité de vie) ainsi que, pour certains, le besoin de plus liberté – par exemples avoir des revenus immobiliers suffisants pour dire « merde » à son employeur irrespectueux voire tendance esclavagiste ou passer une retraite sans être dans le besoin, …

  6. Tout à fait d’accord avec Michael. A un moment, le choix locataire/propriétaire doit être raisonnable. S’il est plus intéressant financièrement d’être locataire, pourquoi devenir propriétaire, et vice-versa. Quelques tableurs bien construits qu’on peut aisément trouver sur Internet permettent de faire cette comparaison.

    D’autre part, les circonstances professionnelles font qu’on peut être amené à déménager souvent. Dès lors, soit on reste locataire, soit on laisse sa famille en un point fixe et on devient copain avec la SNCF.

    Si on choisit le nomadisme, on pourra investir, si on le souhaite, dans un bien qu’on mettra à la location et qui deviendra résidence principale à la retraite.

    Enfin, certains locataires peuvent bénéficier d’aides de leur employeur ou de l’état, aides dont ne bénéficient pas les propriétaires. Dès lors, autant rester locataire et investir dans un bien locatif.

    Bref, je ne pense pas qu’il y ait un choix meilleur qu’un autre, tout dépend des circonstances et des opportunités…

    NB : j’ai successivement été 2 fois locataire, puis propriétaire, puis encore 2 fois locataire, puis propriétaire, et je viens de vendre pour devenir locataire…

  7. julien bonnetouche says:

    Bonjour,

    Au delà du choix RP/RS , l »essentiel est d’acheter dans les villes à fort potentiel de plus-value.

    Car acheter une résidence principale dans un endroit où les prix ne cessent de baisser, cela peut attendre.
    Et puis, on doit tenir compte du moment, de ses choix de vie et de leurs évolutions, et de ses moyens :
    La résidence principale, il faudra l’acheter de toutes façons ; alors si on peut le faire, il faut le faire
    .
    On la revendra 10 ans plus tard quand la taille de la famille le nécessitera, pour en racheter une plus grande.( il faut prévoir une dizaine d’années pour amortir les frais et travaux)

    Mais il est vrai que cela ne doit pas empêcher de vivre bien, et donc garder du pouvoir d’achat.

    les résidences secondaires à but locatif, sont un investissement comme un autre. (Mis à part l’ultra-centre des très grandes villes déjà très cher)
    On peut tout à fait prendre de l’immobilier sous forme d’assurance vie, à la place. c’est moins de soucis, quasiment aussi rentable, et peu d’impôts sur la plus-value après 8 ans.

    • Bonjour Julien !
      Enfin vous voilà de retour …. de vacances, je suppose ?? où bien alors les sujets précédents ne vous intéressaient pas ?

      J’ai noté votre juste remarque: « Car acheter une résidence principale dans un endroit où les prix ne cessent de baisser, cela peut attendre. »
      C’est vrai et en même temps c’est la logique de la récession d’un marché. Car dans ce cas là on ne sait quand la baisse s’arrêtera et donc on continue d’attendre et cela contamine très vite (les autres qui hésitaient).

  8. julien bonnetouche says:

    Bonjour Laurence,

    c’était il y a 30 ans. comme vous le dites le loyer couvrait les remboursements.
    Si vous arrivez à trouver cela aujourd’hui ( ailleurs que dans des villes où on ne trouve pas de locataires) alors il faut y aller.
    Mais ce n’est pas simple.

  9. Bonjour

    A mes yeux, la résidence principale payée signifie la vrai liberté financière car cela signifie :
    -plus de loyer à verser à un tiers
    -capacité d’endettement pour investir avec effet de levier
    -capacité d’épargne pour investir
    -possibilité de soutenir financièrement ses enfants pour des études ou un projet
    -possibilité de voir son revenu baisser temporairement (projet entrepreneurial) ou définitivement (retraite) sans subir une baisse de son pouvoir d’achat

    A cela s’ajoute
    -une exonération totale de fiscalité sur la plus value
    -des taux historiquement bas
    -la possibilité de commencer à investir tout en remboursant le crédit de sa RP pour bénéficier de l’effet de levier

    Un seul mot d’ordre… foncez !

    • Merci, c’est aussi ma conviction notamment sur les deux derniers points « possibilité de soutenir financièrement ses enfants pour des études ou un projet
      -possibilité de voir son revenu baisser temporairement (projet entrepreneurial) ou définitivement (retraite) sans subir une baisse de son pouvoir d’achat »

    • « A mes yeux, la résidence principale payée signifie la vrai liberté financière »

      Donc vous achetez à trente ans, avec un crédit sur 25 ans, et vous êtes libre financièrement à partir de 55 ans pour essayer de vous constituer un complément de retraite.

      • En toute transparence j’ai acheté ma RP 3 ans après mon 1er job le temps de pouvoir constituer mon apport. Crédit sur 25 ans. Achat/revente 6 ans plus tard pour un appartement plus grand sans rallonger mon nouveau crédit. En théorie ce sera fini de payer avant mes 50 ans.

        En parallèle j’ai souscrit un crédit pour un investissement locatif et bénéficier de l’effet de levier.

        En parallèle j’ai constitué une épargne de précaution suffisante.

        En parallèle je constitue de l’épargne investie sur les marchés financiers.

        A 50 ans, je peux emprunter sur 15 ans pour continuer à developper mon patrimoine locatif avec une capacité d’endettement reconstituée.

        Pour l’instant je ne regrette pas l’ordre dans lequel j’ai fait les choses 😉

        • Oui, comme je le disais plus haut, il n’y a pas de règle bonne ou mauvaise, il y a des circonstances qui vous poussent vers tel choix ou tel autre.

          Un constat tout de même : quand j’ai commencé à emprunter, les banques prêtaient rarement au delà de 15 ans et les taux tournaient aux alentours de 5%. Mais les prix étaient moins élevés qu’aujourd’hui.

          • Je pense que vous avez trouvé la phrase juste: « il y a des circonstances qui vous poussent vers tel choix ou tel autre »

            Et aussi le tempérament de l’investisseur face à l’aversion au risque.

    • « A mes yeux, la résidence principale payée signifie la vrai liberté financière car cela signifie : »

      Combien d’années d’endettement ? Quelles capacités restantes pour investir ?

      • Le schéma que je présente fait que j’aurais été endetté sur 23 ans à peu près pour ma RP.

        La capacité d’endettement pour cumuler investissement locatif et crédit RP se travaille en préservant un volant d’endettement supplémentaire lors du premier achat. En outre l’endettement pour un projet locatif peut atteindre 35 à 40% (voir plus selon les banques…) pour quelqu’un qui a déjà un crédit sur sa RP.

        Si on bénéficie d’une évolution de salaire favorable, on bénéficie en plus d’un effet favorable sur sa capacité.

        Et comme évoqué, à l’échéance du crédit RP la capacité d’endettement se reconstitue pour profiter de l’effet de levier pendant encore plusieurs années.

  10. Bonjour. Merci pour cet article. Pour la majeure partie des banques etre propriétaire de sa résidence principale est un avantage certain dans le dossier de financement pour le locatif. Pour ma part, étant dans une région où l’achat est rentable par rapport à la location dès 18 mois de detention environ, c’était vite vu. Construction de ma résidence principale en 2017, achat des 6 apparts locatifs en 2018, achat d’un immeuble en 2019. Je n’aurai pas pu faire tous ces investissements locatifs sans être propriétaire de ma résidence principale.

    • Sans vouloir être indiscret c’est quelle région Svp. Car aujourd’hui il me semble que là où c’est pas cher à l’achat on ne trouve pas beaucoup de locataires et les loyers sont minorés.
      Merci de nous éclairer.

  11. Un point m’a l’air oublié dans les réflexions c’est le point fiscal…
    Une différence importante a noter, c’est l’impact sur la fiscalité personnelle(tout dépend du support SCI ou individuel)…
    Augmenter ses revenus par de l’immobilier locatif à mon sens peut faire changer de tranche et grever les revenus (16000 euros de revenus locatifs déjà grevés de 41% de taux d’imposition alors que 0% si en RP), tout de suite, ça change la donne…

    • Il y a plein de moyen pour ne pas augmenter la charge fiscale tout en ayant un bon CASH flow. Deficit fonciers, Conventions Cosse, amortissements en LMNP ou SCI, SCI assujettie à l IS.

  12. Moi je ne suis pas d’accord avec votre commentaire. La résidence privée doit venir après les résidences locatives. La résidence principale fait tomber son propriétaire dans une erreur grave. Il passe tout son temps à embellir une maison qui en réalité ne lui rapporte aucun sou.et ça lui donne l’impression qu’il a fait l’essentiel dans sa vie. Or en passant les locatifs on génère de l’argent et on est beaucoup plus disposé à construire sa résidence privée. En tout cas sous mes yeux ceux qui sont passés par une résidence privée ont échoué à 95% dans leur investissement futur

    • La mensualité de crédit sur ma maison neuve, certes peu luxueuse, crédit sans apport, est plus faible que le loyer que j’y aurais injecté. Je m’enrichis donc par rapport à la location de ma RP.

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Merci pour cette analyse qui confirme pleinement le propos de l’article. Le sujet est donc de renoncer à un cadre de vie attrayant pour espérer être riche un jour. Je confirme, nous sommes pas très loin de l’avarice.

      A quoi chercher à accumuler si c’est pour avoir un cadre de vie en dessous de son niveau de vie théorique.

      • Je ne suis pas d’accord : Etre locataire pour investir en locatif n’est pas de l’avarice. Quand mes enfants seront en age d’en profiter , je louerai une villa avec piscine pleinement adaptee (certainement au-dela de mon budget). Je n’ai pas besoin/envie de cette maison pour le moment (enfants trop petits). Quand je serai retraite, je n’aurai plus besoin de 3 chambres pour mes enfants donc je louerai quelquechose adapte a mes envies (que je ne connais pas encore). En revanche, avoir le plus tot possible des biens locatifs me rapportant et s’autofinancant (j’en veux 10 au minimum – oui je veux accumuler – pas par avarice mais pour profiter de ma vie differemment).

      • D’autres diront que vouloir à tout prix être propriétaire c’est de l’avarice et qu’on vit mieux en étant locataire et sans attaches : http://bit.ly/2O01nBa

        Les auteurs semblent lier la passion française pour la propriété immobilière à leurs racines paysannes. N’étant ni d’origine française, ni d’origine paysanne, cela explique peut-être mon peu d’appétence pour la RP, que je considère juste être un investissement comme un autre.

    • Un autre élément important, est les capacités, l’envie et le temps disponible de « bricolage » de l’investisseur qui prendra un grand plaisir, au détriment de ce que d’autres appelleront loisirs, à retaper sa résidence principale selon ses souhaits.

      Ce bricoleur sera le plus souvent, plus actif à retaper ou construire sa RP (voire une résidence secondaire) qu’un logement locatif où il ne verra que le coté pratique et rentabilité.

  13. Dindonsauvage says:

    alors nous on est Dr tout les deux… on a passé 6 ans au même endroit à une époque ou les APL pouvaient payer le remboursement des prêt. avec le recule ce fut une erreur de louer même si nous avons du pour les 4 années d’internat bouger tout les 6 mois. on aurai du être propriétaires de nos premiers apparts. l’élément essentiel c’est la durée en immobilier. nos copains qui avaient fait ça s’en sont mieux sortis… (ndlr les villes sont des villes à fort rendement locatifs), maintenant on fait les deux locatifs et RP. Mais on a prit 10 ans de retard, et dépense « inutiles »… l’objectif est d’acheter maintenant des apparts s’autofinançants, le plus important dans l’affaire pour la banque c’est le cash flow et le statut …

    • Vos amis ont fait cela dans une période où l’immobilier prenait 5 à 10% par an. Aujourd’hui, je ne suis pas aussi sûr que le jeu n’en vaille la chandelle !

      • Le meilleur moment pour investir c’etait il y a 20ans… Et vous savez ce qu’ils diront dans 20ans?

        Un agent immobilier m’a dit un jour ceci : Les variations de prix en immobiliers m’importent peu. Si le marche baisse, le marche baisse, tout baisse donc il y a des opportunites. Si le marche monte, tout monte y compris les biens que vous avez deja acquis. Mais comme c’est pour louer sur une longue duree et percevoir du rendement, cela importe peu.

        Ca rejoint un article sur la Bourse paru il y a peu qui disait que les comptes qui rapportent le plus sont les inactifs (oublies). En immobilier, c’est pareil, plus on investit sur du long, moins on se preoccupe reellement des valorisations des actifs.

        • Oui et non. Oui quand vous investissez sur très longtemps, le prix s’oublie, surtout quand votre prêt est soldé depuis des lustres !… Sauf quand il faut retaper un bien ravagé par des cohortes de locataires indélicats… Et sauf quand vous vous rendez compte que votre plus value est nulle car les prix, contrairement à ce que certains croient, n’ont pas augmenté partout.

          Par contre, non, quand le marché baisse, tout ne baisse pas, et quand le marché monte, tout ne monte pas dans les mêmes proportions.

          Pour en voir quelques exemples, allez sur meilleursagents, recherchez l’évolution des prix en tapant quelques adresses, et vous verrez l’évolution des prix sur 15 ans très différente selon les biens et les régions.

  14. Guillaume, qualifier cette démarche d’avaricieuse n’a pas grand sens et sent un peu la moraline….

    ADNSTEP le dit bien, en vérité tout dépend des circonstances, des taux versus le loyer payé, de l’emplacement qui doit toujours être bien choisi,du prix d’achat, de votre profession itinérante ou pas,de votre profil bancaire,de la politique de la banque, etc…..

    Il est de belles réussites avec les deux modes opératoires.

    Au demeurant, je vous renvoie à la notion d’usage qui vous est chère :
    Un bien locatif bien placé, même acheté en premier, pourra toujours…redevenir une RP si nécessité s’en fait sentir.
    Donc le havre de sécurité se trouvera seulement redéplacé si vous avez loué en meublé ou en saisonnier, afin de récupérer rapidement votre bien (ou mieux vos biens contigus que vous reliez au même étage, ou en duplex !!! )

    Les combinaisons sont infinies, mais les savoirs et capacités humains sont finis si insuffisamment travaillés, il faut donc travailler le sujet pour ne pas se tromper, c’est bien là le vrai sujet…

    • « de l’emplacement qui doit toujours être bien choisi »
      Par expérience, c’est vraiment LA règle en immobilier.

      • L’emplacement est effectivement important.
        Cependant la bonne affaire c’est d’être visionnaire sur des emplacements futurs en mutation.
        Des exemples à la pelle, celui des quais de Bordeaux, autrefois repère de toutes les professions infâmes, est devenu aujourd’hui un des quartiers les plus cotés de la ville.

  15. En France le meilleur investissement qui existe est d’ être propriétaire de sa résidence principal sans crédits, le reste c’est de l’argent de poche avec que des problèmes, trop de protectionisme et trop de social excessif, quand le locataire décide de plus payer son loyer, c’est fini le bénéfice, quand celui ci un jour à 65 ans c’est cool vous avez un appartement en viager, impossible de récupérer votre bien !!! Alors bonne réflexion, moi je ne paye plus de crédit et c’est de loin le meilleur investissement du monde en 2019.

  16. Les gurus de l’investiisement immo sont fort nombreux. Videos depuis Bali, la Thailande, le Perou… Comme quoi on ne fout rien et on a des rendements 2 chiffres net net. Possible mais rare. Ils sont bons vendeurs, de super commerciaux pour leurs formations cherement vendues. Notre RP est finie de payer depuis juin 2019. 2 credits pour 3 studios en location meublee saisonniere. Bcp de travail pour maintenir une forte rentabilite… Put… C du boulot. J’espere recuperer une parcelle de terrain a coté de chez moi pour faire construire une maison. J’y habiterai. Je la revendrai.
    La RP sans taxe est un tres bon investissement. Le reste demande bcp de travail et la taxation peut s’averer douloureuse si on ne choisit pas le bon regime. Perso. Le cash flow des 3 studios payait 70% du credit…

    • dindonsauvage says:

      oui le point commun c’est qu’il faut bosser.

    • Je partage votre avis… Rendement à 2 chiffres sans bosser je n’y crois pas ( et même rendement à 2 chiffres toutes taxes, impôts, et charges déduites avec beaucoup de boulot je demande à voir). Ce qui m’étonne avec ces « pros » de l’invest immo c’est que malgré leurs rentes si conséquentes, ils s’embêtent encore à créer videos, livres et autres formations.. Le problème de la RP n’est-il pas simplement un problème de ratio entre un loyer et un remboursement de prêt pour un bien équivalent ? Si l’achat et donc la mensualité de prêt est très chère par rapport au loyer de ce même type de bien (certaines grandes métropoles); la différence peut permettre d’investir dans un bien locatif moins lourd à l’achat. Dans tous les autres cas (la majorité) l’achat de la RP me semble être un bon investissement…

      • Michel 2 says:

        L’achat d’une RP repose souvent, très souvent même, sur l’aspect affectif : je suis chez moi, personne ne pourra me « mettre dehors », je ne dois rien à personne !

  17. Tout d’abord, je reposte le lien vers le tableur excel permettant de faire le choix location vs achat : https://drive.google.com/drive/folders/0B7c8XSLbST9lemVBbkUyWXFFTzg

    Évidemment, les hypothèses sont importantes (taux d’augmentation des loyers, appréciation ou dépréciation du bien acheté, placement en parallèle, taux d’emprunt, taux d’augmentation des charges, …

    De manière générale, plus vous restez longtemps dans un appartement ou une maison et plus vous aurez de chance que l’achat soit préférable à la location. Cela signifie également que pour des durées d’habitation courtes, il est pratiquement toujours moins coûteux de louer son logement. On estime aussi que plus les prix à l’achat sont élevés, plus il est long de passer en positif contre la location.

    Mais les cas sont tous différents. Par exemple, si vous avez acheté en 2014 à Paris 15è un appart un peu vieillot, que vous l’avez retapé (disons pour 7 à 8% de la valeur de l’appart) et que vous revendez aujourd’hui, vous êtes largement gagnant par rapport à la location. En fait, il vous aura suffi de 3 ans pour rentabiliser votre achat (je ne compte pas les coûts de déménagement).

    Encore faut-il avoir les moyens d’acheter à Paris !

    • Merci pour votre tableau ADNSTEP très complet et facile à utiliser

      • Les remerciements doivent aller à asi77, initiateur du tableur, et au site « bulle immobilière » très actif en 2008.

    • Je ne pense pas qu’il existe une réponse universelle à cette question. Cela dépend des circonstances…

      A 38 ans je peux vivre (modestement) de mes rentes, alors que je suis locataire.

      Pour autant ce n’est pas un choix : je n’ai obtenu mon premier CDI qu’à 29 ans, et j’ai investi dès 30 ans, mais pas dans ma résidence. Si j’avais fait cela, j’aurais été coincé pendant 10 ou 15 ans (en épargnant pour rembourser le prêt avant son terme). A 40 ou 45 ans, je n’aurais plus eu l’envie de commencer à investir.

      Si j’avais pu acheter ma résidence à 20 ans, je l’aurais probablement fait, et j’aurais investi à 30 ou 35 ans.

      Le vrai défaut de la résidence principale, c’est que les acheteurs ont tendance à aller au taquet de leurs capacités, engloutissant toutes leurs économies et montant au plafond du taux d’endettement de 33% voir plus ! Impossible dans ces conditions d’investir.

      Pour l’aspect + philosophique, je partage votre avis : devenir rentier n’est pas un but, mais simplement un moyen… Pour faire quoi ? Cela dépend de chacun de nous.

  18. Gérer des projets de vie… je trouve que c’est une définition très restrictive de la gestion de patrimoine. Le conseiller serait en réalité un coach parmi tant d’autres?

  19. Si j’avais trente ans aujourd’hui, je profiterais des taux faibles pour m’endetter au taquet sur 25 ans, avec un crédit transférable et pour un achat groupé RP+investissement locatif.

    Un bon courtier saura négocier un taux plus faible que pour seulement de l’investissement locatif (disons 1.2 au lieu de 1.5 sur 25 ans) et à trente ans, on bénéficie encore d’assurances à 0.15% ou 0.16%. Après 50 ans, c’est plutôt 0.4 à 0.6 et la différence n’est pas négligeable !

    Le crédit transférable vous permettra de revendre votre RP et de racheter un autre bien presque librement (presque parce que si vous vendez un appart à Paris pour racheter une ferme dans le Cantal votre banquier risque fort de vous rire au nez).

  20. Bonjour,
    Votre article est intéressant cependant votre hypothèse de départ est fausse.
    Un bien immobilier s’achète et se revend. Si on investit dans le locatif on peut le vendre à tout moment pour s’acheter sa résidence principale. Rien n’est définitif surtout pas un crédit. Le remboursement anticipé pourra vous coûter quelques mensualités si non négocié au départ. L’immobilier locatif permet de s’enrichir via le paiement du loyer par le locataire, donc au bout de 2 ans le remboursement des créances permet de gagner de l’argent. Bref l’article est un faux débat.
    Cordialement.

  21. Selon vous, je suis avare….j’ai investi dans le locatif et pas question d’acheter ma résidence principale. A 30 ans, je vis chez mes parents (qui veulent bien de moi 🙂 )
    Mais au moins, j’espère prendre ma retraite à 40/45 ans ! Je mets tous mes petits sous de côté, je ne pas pas en vacances mais je compte en profiter plus tard…

    • pas de vacances, chez les parents donc adieu la copine….
      VDM ?

      • Je suis une fille donc pas de mec, ça signifie « liberté » !
        Les vacances, j’en prendrai tout plein dans 10-15 ans car plus dépendante d’un boulot et pouvant me consacrer à mes passions.

        J’ai 5 amies de mon âge.
        4 célibataires qui voyagent et profitent.
        1 qui a un mari et 2 enfants : c’est la grosse galère car monsieur ne participe nulle part.

    • C’est quand même mieux de profiter quand on est dans la force de l’âge.

      • Dindonsauvage says:

        Alors pour voir des salles histoires toute la journées… je pense qu’il vaut bien mieux en profiter tant qu’on a pas le cancers, l’AVC, l’infarctus.

  22. Je suis une fille donc pas de mec, ça signifie « liberté » !
    Les vacances, j’en prendrai tout plein dans 10-15 ans car plus dépendante d’un boulot et pouvant me consacrer à mes passions.

    J’ai 5 amies de mon âge.
    4 célibataires qui voyagent et profitent.
    1 qui a un mari et 2 enfants : c’est la grosse galère car monsieur ne participe nulle part.

    • Merci de garder votre misandrie hors de ce blog qui parle de patrimoine ou parfois de sujets plus larges mais ayant toujours un rapport avec le métier.

      • Dindonsauvage says:

        alors,

        Même si on aurai « dû » investir plus tôt… avoir notre maison et les souvenir qui vont avec, et nos filles dans notre maison… c’est aussi chouette… même si c’est à pure perte d’énergie (taillage de haie par exemple), ou d’argent (tiens et si on construisait une piscine), ou de temps (vu que ça coûte une blinde, et si je la construisait moi même?)

        c’est même le cas de la maison de famille sur l’ile de ré… plein de souvenir et d’amour !!! mais aussi du travail !

        des vacances on en prendra pas… on a pas ce caractère !… on gagnerai au loto qu’on bosserai quand même par idée d’éducation de nos filles… parce que vivre autour du monde quand on l’a fait c’est surfait…

        • dindonsauvage says:

          nan parce qu’en faite même si on fini pas riche et qu’on est pas tout les 4 matins à l’autre bout du monde on a fait poussé un concombre chez nous et ça c’est une grande victoire familiale ! enfin pour les filles…

          • Les commentaires de cet article sont vraiment passionnants ! Merci à tous.

            D’un côté, j’y vois les pros résidence principale / secondaire, pour lesquels, la famille traditionnelle et ses racines sont au cœur des préoccupations. Je fais partie de cette partie à la vision relativement conservatrice.

            D’un autre côté, les anti résidence principale / secondaire pour lesquels, la liberté est le moteur de vie et cette vision traditionnelle, pro RP / RS, est, pour ces derniers, une limitation de leur liberté.
            Voyage, possibilité de changer de vie, consommation au gré des besoins, … sont au cœur de leur préoccupation.

            S’agit il de deux manières de choisir sa vie, le progressisme face au conservatisme ? ou tout simplement d’une évolution naturelle liée à l’avancée dans l’âge et dans la vie ?

            C’est passionnant !

            • Dindonsauvage says:

              alors je dis une évolution naturelle lié à l’avancé dans l’âge …

              • C’est aussi mon intuition, mais …

              • Un peu comme l’idée selon laquelle l’usage est préférable à la propriété. Une idée reçue liée au manque de moyen financier du consommateur qui s’évanouit lorsque ce dernier en à les moyens ! Blablacar, c’est génial… quand on a pas les moyens de se déplacer 😉

                • J’avais plus besoin de me rassurer avec un achat de RP quand j’étais plus jeune et moins aisé qu’aujourd’hui.

                  Je vise plus désormais, pour la retraite, le petit appart/pied à terre en centre ville avec belle vue sur la mer que la maison familiale avec jardin et piscine (il faut dire aussi que j’ai passé quelques weekends et vacances à entretenir le jardin de la maison de mes vieux parents et que couper de l’herbe et ramasser des feuilles ne me passionne pas plus que ça.). Rien à voir avec un quelconque modernisme vs traditionalisme, c’est juste que le jardin, c’est bien quand il y a le jardinier avec ?.

                  « l’usage est préférable à la propriété. » Je vous rejoins sur ce point, la plupart du temps, l’usage n’est pas une préférence, c’est imposé par le coût rédhibitoire de la possession. Par exemple, quand on connaît les coûts liés à la possession d’un petit bateau et qu’on les compare à ce qu’ils étaient en 70/80, on comprend mieux pourquoi la location de voiliers ou bateaux à moteur à le vent en poupe.

                  • « Je vise plus désormais, pour la retraite, le petit appart/pied à terre en centre ville avec belle vue sur la mer »

                    En fait vous cherchez comme tout le monde le mouton à 5 pattes !

  23. Je n’ai pas lu les autres commentaires. Sûrement que ma réflexion a déjà été abordé mais je tenais à vous écrire tout de même ces quelques mots.

    Merci pour votre article. Toutefois il comporte beaucoup d’inexactitudes, d’idées reçues etc etc. La question d’acquérir ou non sa RP est vraiment propre à chaque personne, à chaque objectif, à chaque situation et région.

    Ces gourous suggèrent de commencer par acquérir des biens à mettre en location avant de s’acheter sa RP car la plupart des gens font ainsi : « ils s’endettent à 33% voir 37-40% pour avoir le meilleur montant pour leur RP et se trouvent bloqués à ne plus pouvoir emprunter ». D’où l’idée de commencer par acquérir des biens qui s’autofinancer vraiment ( = qui n’impacte pas négativement le taux d’endettement pour ne pas être coincé par la suite).

    Pour résumer, je suis plus à 99% d’accord sur le fait d’acquérir sa RP. (sauf à Paris). Mais combien font l’erreur d’acheter un studio à 27ans. Trouve une copine (un copain…) et se trouve obligé de vendre pour acheter un 2P. Bien sûr ils n’ont pas assez amorti et le marché étant flat. Ils ne sont pas plus gagnant que s’ils avaient loué sur la même période ce même bien. Après ils achètent à 2 un 2P et madame tombe enceinte donc obligé de vendre au bout de 3ans (toujours avec une perte d’argent car ils n’ont pas amorti les frais de notaire et autres frais annexes)

    Bref, acheter pour acheter sa RP c’est pas forcément la meilleure stratégie. Tout comme investir dans un bien locatif cher.

    C’est bien d’écrire un article mais allez en profondeur. Et ce sujet malheureusement ne peut pas se traiter en 3 paragraphes car la réponse dépend de nombreux paramètres et selon ces derniers il est intéressant ou non d’acquérir sa RP. Je laisse l’aspect psychologique d’habiter chez soi, avoir un toit à soi, blabla

    A méditer vraiment.

    Très cordialement
    PS.

    • Malheureusement, l’idée selon laquelle « Investissement à cash flow neutre = qui n’impacte pas négativement le taux d’endettement pour ne pas être coincé par la suite » est fausse ! Les banques ne raisonnent plus par calcul différentiel pour calculer votre taux d’endettement !

      Revenu : 4000€
      Revenu locatif : 1500€
      Mensualité de crédit immobilier : 1500€

      Taux d’endettement = 1500/ ((1500*0.70) + 4000€) = 30%. Voilà comment les banques calculent votre taux d’endettement locatif !!

      A méditer vraiment.

      • Je suis parfaitement d’accord avec vous sur le calcul. Pratique de certaines banques. Pas toute. Mais peu importe.
        Mais je vous assure que dans les faits, il est possible d’acquérir des biens qui s’autofinance en net de charges et net d’impots. Quand je dis impôts c’est 30% (la TMI) + 17.2% CSG sur l’assiette imposable (dans le cas du foncier classique).

        Je ne vous parle pas en théorie mais en pratique : j’ai 11 biens (ou 10 si on enlève ma RP), très majoritairement à Nice et je peux légitimement vous parler d’un sujet que je maîtrise. Mais que j’essaye d’apprendre tous les jours un peu plus. Il n’y a pas de limite car c’est un domaine très vaste
        Ici, dans la région, 19 biens sur 20 ne sont pas rentables, du moins ne s’autofinance pas du tout.
        La plupart des personnes de mon entourage sont bloquées suite à un et unique investissement locatif car ils ont acheté au prix du marché; donc pas rentable car le ratio prix location/ coût global est très mauvais ici.

        Alors ne le prenez pas mal (ou à titre perso) mais je côtoie (ou rencontre) très souvent des personnes qui ont des idées arrêtées, qui disent que c’est pas possible car eux n’ont pas su investir sur des biens vraiment rentables. Pourtant c’est possible. Je le prouve depuis des années. Et c’est pas une question de taux d’intérêt bas…
        Juste pour finir, je vous donne un ratio : je balaye 500 annonces avant d’acheter un bien. Donc y’a pas de secret, c’est une activité qui demande du temps. La chance n’a rien à voir, ni de la magie ! c’est du travail ! »

        Refaites vos calculs avec un crédit sur 20 ans à 395€/mois et un loyer de 970€/mois CC, vous comprendrez que c’est possible (c’est les chiffres officiels de ma dernière acquisition !)

        Je vous laisse vraiment méditer sur les possibilités qu’offrent l’investissement locatif. Mais encore une fois, je suis d’accord avec vous que 95% des gens n’ont pas de biens vraiment autofinancé.

        • Pouvez nous nous expliquez plus en détail ce bien. Pourquoi est il manifestement peu onéreux par rapport au marché ? Quel est son défaut ? Car sur un marché aussi fluide que le marché immobilier en 2019, je ne crois pas à l’argument de celui qui affirme avoir les bonnes relations pour acheter un bien immobilier « hors marché ».

          Quel type de locataire avez vous ? Est ce de la location vide ? De la location meublée saisonnière ? Quel type de travaux avez vous réalisé ?

          … Nous sommes gourmands de comprendre.

          • Comme tout marché de gré à gré les vendeurs fixent leur prix. Le dernier bien acheté n’a pas vraiment de défaut justifiant son prix sacrifié. Une rénovation classique à effectuer et un faux plafond pour donner l’effet wouahhh.
            Très bien placé (à 2min à pied de la Gare du Sud, quartier très en vogue en ce moment), très proche de tout. Au calme. Et loué en nu.

            Je commence à connaître beaucoup de monde dans le secteur immo et paradoxalement, je n’ai jamais pu faire 2 fois des « affaires » avec les mêmes personnes. Donc je n’ai pas de relation autre que n’importe qui. C’est juste du travail de fond, des recherches poussées (autre que de se mettre derrière son écran et à vouloir négocier à distance une annonce sur lbc qui est vu par 10 000 autres personnes !)
            Je n’vais pas vous donner mes techniques de recherche : tout est bon pour arriver à vos fins. 99.9% du temps, le travail ne paye pas. Mais il suffit d’une fois pour que ça marche.

            Et pour la ptite anecdote : le vendeur avait beaucoup de biens, historiquement, et voulait se débarrasser de ce bien rapidement. Je lui ai apporté la confiance attendu. Je n’connaissais pas cette personne.

            Pourquoi certains arrivent à acheter une villa bien placée, encore moins cher qu’un appartement en pleine ville,bruyant…. c’est comme ça pour tout. Achat de voiture, de local commercial, etc etc…
            Pourquoi un électricien vous fait un devis 2X ou 3X plus élevé qu’un autre. pour un travail moins bien ?
            Après, tout se négocie, à force la confiance mutuelle s’installe et les prix sont plus bas pour celui qui fait régulièrement des chantiers que pour celui qui a juste un studio à faire et qui est chiant car il passe 4 fois par jour pour voir l’avancée des travaux…

            Les bonnes affaires existent de partout. Plus le marché est tendu et plus c’est compliqué. Je le confirme. Mais rien n’est impossible. Si vous êtes tenace, à force de chercher EFFICACEMENT, vous trouverez.
            Bref, vous m’avez compris.
            Si vous ne croyez pas en l’investissement locatif rentable (pas de la location courte durée, attention, c’est pas pareil car ca demande beaucoup de temps, c’est plusieurs casquettes à la fois….) c’est pas grave. Tant pis pour vous : Ca laissera plus d’opportunités aux autres.

            • Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit. Je veux juste ne pas vendre de rêve !

              Comme vous le dites parfaitement, c’est beaucoup de travail !

              Combien d’heure y passez vous pas semaine ?

            • Commentaire très intéressant. Ce serait sympa à vous de partager vos techniques. Promis, je n’investirai pas à Nice, moi c’est Lyon / Grenoble qui m’intéresse !
              Cdlt

    • Pour rebondir sur votre propos, il était une période pas si lointaine où acheter sa résidence principale était une très bonne affaire, dans l’espoir d’une plus-value à la revente, après quelques années d’un marché haussier et quelques travaux d’amélioration, SANS être taxé d’impôts sur la + value, contrairement au locatif ou à la RS.
      Aujourd’hui, en France, à part quelques cas particulier, notamment dans certaines grandes villes mais tout de même avec un risque que ce marché particulier se retourne, il est très risqué de miser sur ce qu’était une aubaine hier !

  24. Delianali says:

    Bien vu , il faut considérer la somme d’argent qu’on met tous les mois dans un loyer qui est indispensable a moins de dormir sous les ponts ou chez un ami , dons pour moi la question ne se pose pas on achète son logement !

  25. Pas du tout d’accord avec vous !
    Travaillant en banque, je peux vous assurer qu’un emprunt pour un loyer locatif qui s’autofinance avec les loyers perçus n’est en rien un inconvénient pour emprunter de nouveau pour un bien principal.

    Au contraire, cela vous permet de vous construire une crédibilité auprès de l’établissement bancaire.

    Par la suite, lorsque vous acheterez votre bien principal, vous n’aurez plus de loyer à payer en tant que locataire.

    De plus si malheureusement vous rencontrez un problème, la solution de vendre le bien locatif est possible sans perdre votre bien principal !

    Même si je partage votre avis sur « le but de la vie n’est pas l’accumulation… » et sur les pseudo-gourous-de-la-finance, je pense que vous vous trompez concernant l’achat du bien principal en premier.

    Cordialement

    • Guillaume says:

      Je puis vous assurer que la pratique de votre banque est minoritaire sur le marché. Quelle est votre banque ?

      • Par le passé LCL, crédit mutuel et aujourd’hui BNP. Cette politique a toujours été la même dans toutes les agences où j’ai travaillé.

        Le fait est que lorsque vous gérez correctement un bien locatif tout en payant votre propre loyer, vous démontrez à votre banque votre capacité à payer une somme d’ argent chaque mois en parallèle du bien locatif. Donc il n’y a pas de raison que ce ne soit plus le cas quand vous empruntez à nouveau pour acheter votre résidence principale. Donc pour moi, pas de problème pour le bien locatif en premier.

        Mais encore une fois, je suis d’accord avec vous sur un point : croire que cela vous permettrez de devenir riche et rentier est illusoire !

        Cordialement

  26. Par le passé LCL, crédit mutuel et aujourd’hui BNP. Cette politique a toujours été la même dans toutes les agences où j’ai travaillé.

    Le fait est que lorsque vous gérez correctement un bien locatif tout en payant votre propre loyer, vous démontrez à votre banque votre capacité à payer une somme d’ argent chaque mois en parallèle du bien locatif. Donc il n’y a pas de raison que ce ne soit plus le cas quand vous empruntez à nouveau pour acheter votre résidence principale. Donc pour moi, pas de problème pour le bien locatif en premier.

    Mais encore une fois, je suis d’accord avec vous sur un point : croire que cela vous permettrez de devenir riche et rentier est illusoire !

    Cordialement

    • « Donc il n’y a pas de raison que ce ne soit plus le cas quand vous empruntez à nouveau pour acheter votre résidence principale. ».

      Merci pour cette précision. Est ce que vous « pensez » que cela ne pose pas de problème ou l’avez vous déjà mis en œuvre ? Par exemple avez vous déjà fait un prêt immobilier à un investisseur immobilier dont les revenus salariaux était médians (1800€ à 2000€ / mois) et qui en parallèle était investisseur massif dans l’immobilier locatif à crédit et qui possédait des encours de crédit très importants (> 500 000€ / 700 000€), sans aucun patrimoine immobilier sans crédit.

      Est ce dans votre délégation d’accord ?

      J’insiste afin d’être très précis pour les personnes qui nous lisent (et ne pas leur laisser croire ce qui n’est pas) Peut être me trompe je ? Mais, moi aussi j’ai été banquier et ces dossiers étaient dans ma délégation et il s’agissait de dossiers que je refusais et qui était quasi systématiquement refusé par la filière risque des établissements dans lesquels j’exerçais. Et à juste titre. La banque n’est pas là pour prendre le risque car n’oublions pas que la garantie ne fait pas le crédit.

  27. Julien bonnetouche says:

    Je veux bien croire Shirazi car à Nice le marché est un peu plus difficile pour les vendeurs qu’à Paris ou Lyon par exemple, la spéculation y est moins forte. A Paris si l’on arrive à trouver un appartement 10% en dessous du marché c’est le bout du monde. En tous cas il est illusoire de vouloir payer l’emprunt avec les loyers. ( a Paris) Par contre avec les taux «  zéro » les gens vont pouvoir emprunter sur des durées encore plus longues ( 30 ou 40 ans) et compter sur une plus value importante puisque les prix s’envolent.( toujours à Paris) en effet le crédit ne coûtant rien ou presque, c’est un peu comme si on payait cash, mais plus tard !!!

    • Détrompez vous Julien. Après Paris (hors concours…) c’est Nice qui arrive en 2nde position (coude à coude avec Bordeaux et Aix). Je parle du prix des ventes de T1 et T2. Regardez les dernières statistiques à ce sujet. Ce qui est très compréhensible ici car contrairement à Lyon, ou une autre…, Nice est une ville Cotière. Le sud, y’a la mer ! l’est (on se rapproche de Cannes), l’ouest de Monaco. C’est très très cher. Tout part très rapidement à des prix records. Surtout pour les petites surfaces.
      Pour info, après Paris qui est la ville où il y a le plus d’offres Airbnb, c’est à Nice que vous trouvez le plus d’offre de location courte durée. Entre autres. Nice est mondialement connu et tout le monde souhaite investir ici (ou presque). Y’a pas de secret, les retraités vont préférer en majorité vivre au soleil que sous la pluie ou le grisaille des autres régions.

      Vous avez raison pour Paris car la demande est très importante. Donc pas de possibilité de faire des affaires à-10%. Et bien sur le ratio location / prix achat est tel que ça ne sera jamais autofinancé. Même avec un crédit taux bas sur 25 ans ou 30 ans !

      Dernier point : Ce n’est pas parce qu’on vend un bien le double du prix qu’on l’a acheté 15 ans auparavant qu’on aura gagné de l’argent. L’augmentation du prix (à part si vous apportez de la valeur en faisant des travaux judicieux) reflète simplement l’inflation réelle.
      J’ai récemment dit à des amis, qui pensent avoir gagné 150k en vendant leur 3P 300ke alors acheté 150k€ en 2004, qu’ils ne sont pas plus riches dans les faits. Qu’ils ne peuvent pas s’acheter une lomborghini avec la PV car en réalité (à peu de chose près) acheter un 3p y’a 15 ans à 150k, c’est le même effort que d’acheter aujourd’hui ce même 3p à 300ke. N’oubliez pas l’inflation réelle …. ou le vrai coût de la vie (+ou- la même chose si on souhaite simplifier).
      A méditer.

      • « … l’est (on se rapproche de Cannes), l’ouest de Monaco. »

        A mon avis c’est plutôt le contraire …. un qui suit! 🙂 🙂

  28. Oui il faut acheter sa résidence principale et le plus tôt possible et peu importe le temps que vous y habiterez. Cependant il faut être raisonnable, parce que vous ne savez pas ce que peut vous réserver l’avenir. Donc il me semble préférable d’y aller progressivement et de ne pas brûler les étapes et surtout ne pas vouloir tout, tout de suite comme bon nombre de jeune qui se trouve rapidement en situation de surendettement !

    Donc commencer par l’acquisition d’une petite surface, style chambre de bonne, que vous retapez dans le centre-ville d’une région dynamique bien sûr, avec un prêt sur 20 ans. Mettre la main à la pâte : il n’y a pas de meilleure formation pour vous apprendre à gérer un volume et vous rendre compte que des défauts peuvent devenir des qualités ! Vous n’êtes pas un génie de la décoration, allez chez Ikéa prendre des idées. Pour les plus récalcitrants entourez-vous de vrais professionnels, pas les copains de copains qui finalement coûte plus cher et n’apportent rien si ce n’est le manque de fiabilité !

    Revente clefs en main au bout d’1 an, avec un compromis de 6 mois, afin de trouver votre futur logement un peu plus grand. Vous répétez l’opération plusieurs fois. En moins de 10 ans, vous aurez un bel apport et à ce moment-là en fonction de votre situation familiale et professionnelle vous pourrez vous positionner. Ces expériences vous auront formées l’œil pour dénicher de bonnes affaires, vous aurez pris de l’assurance et de la maturité et serez prêt à vous engager sur un montage financier de plus grande envergure ou pas, mais vous aurez le choix, une meilleure visibilité du marché et l’approbation de votre banquier.

  29. julien bonnetouche says:

    Juste une remarque API, si on revend au bout de 1 an, on ne doit pas oublier les frais de « notaire (8%) + les travaux. (au moins autant ).
    Il faut vraiment avoir fait une bonne affaire à l’achat.

  30. julien bonnetouche says:

    Shirasi,

    Je vous recommande de lire le baromètre de meilleur agent qui donne chaque mois l’évolution des prix dans les principales villes du pays.

    https://www.meilleursagents.com/actualite-immobilier/2019/06/barometre-national-des-prix-de-limmobilier-au-3-juin-2019-des-acquereurs-toujours-plus-motives/

    Vous constaterez que les villes du sud (Marseille, Nice, Montpellier, Strasbourg aussi) sont à la traine par rapport à Paris, Bordeaux, Lyon, Nantes. pour ce qui est de l’augmentation des prix. ( j’ai regardé depuis début 2018, mais je crois que 2017 est identique) certains mois sont même en recul.

    Les délais de vente sont aussi plus longs, ce qui plaide en faveur des acheteurs.

    je pense qu’une moindre densité d’entreprise y est pour quelque chose (entre autres)

    Mais je ne cherche pas à critiquer votre ville extrêmement agréable par ailleurs.

    • (re)bonjour Julien,
      Loin de moi l’idée de croire une quelconque critique. Au contraire, on échange des infos intéressantes, des avis dans la bienveillance.
      D’ailleurs merci pour votre lien (très intéressant). je garde. 🙂

      Par contre, attention aux interprétations. Je m’explique : déjà, il faut faire attention aux moyennes. C’est très faussé. Pour reprendre l’exemple de Nice, à quelques rues, les prix peuvent varier du simple au double. Et Nice est quand même assez vaste avec des quartiers loin du centre ville, loin des quartiers demandés…Donc se fier à un prix moyen n’a pas vraiment de sens (en tout cas ici).

      A mon tour, je vous transmets un simple lien :
      https://www.capital.fr/immobilier/studios-et-deux-pieces-prix-encore-en-forte-hausse-sur-un-an-mais-marches-forts-contrastes-selon-les-villes-1318052

      Quand je parle des prix à l’achat c’est vraiment dans l’hyper centre, les quartiers très prisés.

      Si les durées en moyenne sont élevées, une explication en faveur des vendeurs possible est : les vendeurs mettent un prix fort ( exemple +15% du marché) et attendent 2 mois de plus. Comme il y a aura toujours des acheteurs ici, le bien se vendra. Et les vendeurs ont raison (je ferai pareil si j’étais vendeur). Donc ce n’est pas parce qu’il y a un délai plus important que le marché n’est pas tendu ou autre….

      Quant à l’augmentation des prix, c’est vraiment à cause des moyennes des mauvais quartiers où les prix n’augmentent pas, ou baissent légèrement.

      Croyez moi que la demande est très soutenue ici à Nice, surtout pour les petites surfaces et pour des budgets en dessous des 100k-120ke. Demandez aux agents immo et vous verrez que les biens en hyper centre partent dans les 2 jours maximum. Et à des prix très élevés….

      Belle journée

  31. Je rejoins Shirazi sur ce point. Si, dans la moyenne de Paris, on ajoutait Bobigny, Aubervilliers, Saint-Denis, Ivry, Vitry,… on serait un peu plus bas que les chiffres affichés. Mais les prix du 6eme n’en auraient pas baissé pour autant ?.

    Même au sein d’un seul arrondissement, on peut avoir des écarts importants.

    D’autre part, si on se place du côté de l’investisseur, des prix immobiliers bas favorisent le rendement, même en logement « social ». Je peux vous donner l’exemple (à Marseille, dans le 13eme arr.) d’un studio de 26m2 évalué à 55 000€ par un notaire, loué 374€ net par mois via un organisme social. Je vous laisse calculer le rendement annuel.

  32. Les moyennes auraient un sens plus précis si elles étaient calculées par type d’appartements ou de surfaces. Le prix au m2 est toujours plus élevé pour un deux pièces que pour un quatre pièces. Je pense que cela joue pour toutes les villes y compris Paris.
    Qu’en pensez vous Julien?

  33. Juste 2 exemples d’achat de résidence principale

    RENNES : achat d’une chambre de bonne de 30m2 au sol et 20m2 habitables avec compteurs : eau et électricité et dans un état vétuste, dans le centre, proche métro Ste Anne : petite copropriété bien entretenue. Premier à visiter et premier à signer : 76 000€ acte en main (les vendeurs étaient pressés et la banque avait validé avec la caution des parents). Beaucoup d’huile de coude de la part de l’acquéreur salarié de 22 ans, qui a assuré la démolition et le transport en déchetterie, les peintures et la décoration. D’une seule pièce, s’est passé à 2 pièces. Travaux par entreprises : menuiserie, isolation, placo, bloc porte, serrure 4 500€ (auto-entrepreneur sans fourniture), plomberie, faïence et parois de douche 2 800€, électricité avec pose vmc, cumulus et 3 radiateurs Acova (auto-entrepreneur sans fourniture) 1500€, achat cuisine aménagée 1 200€, pose et fourniture sols en vinyle à clipper 1 200€, 2 vélux 1600€, achat matériaux 6 000€, décoration et mobilier ikéa acheté sur LBC 1 200€ et à La Trocante sur la période de compromis. Travaux pendant 1 mois ½ dès la signature de l’acte définitif début janvier 2019
    PRET de 78 000€ sur 20 ans, mensualité de 380€ avec ADI, travaux financés par économies
    L’appartement vient d’être vendu avec la décoration et les meubles 118 000€ net vendeur a des parents qui ont préféré acheter pour leur fille étudiante, et c’est le seul appartement ancien, bien placé qu’ils ont trouvé rénové et aménagé.
    Je n’ai pas tout le détail, mais pour faire simple : 118 000€ – 78 000€ = 40 000€
    (Il faut déduire les 5 mois rbt déjà prélevés et les 3 mois rbt compromis sans oublier les frais de rbt par anticipation du prêt)

    NANTES : achat il y a 4 ans d’un appart T3 de 68m2, à 500 du cours Cambronne. Les vendeurs n’ont pas effectué de travaux et encaissé une plus-value nette de 30 000€ qui leur a permis d’acheter une maison T5 contemporaine, il y a 2 ans dans le quartier très prisé de St Anne Chantenay. Aujourd’hui s’ils vendaient la maison, la plus-value serait d’un peu moins 200 000€, duquel il faudrait déduire 12 000€ pour la cuisine aménagée et 5 000€ pour la terrasse, quelques peintures et finition de placards.

    Je dirais qu’à ce niveau-là, on ne se préoccupe pas des frais de notaire

    Sur Nantes actuellement il y a 2 opportunités, un ancien atelier de 330m2 et un autre de 340m2 : tout à refaire, mais avec un bon découpage, de bonnes idées, et surtout beaucoup d’astuces pour le stationnement : c’est jouable. Le premier est à vendre depuis plus de 6 mois et le vendeur doit être pressé et le second vient de sortir, quartier DOULON moyen aujourd’hui mais demain meilleur : un pari

    https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1620933697.htm/

    https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1644986076.htm/

    https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1616870068.htm/

    https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1641960779.htm/

    Pour la première annonce, s’il y a la possibilité de faire 4 lots (je n’ai pas visité) avec une bonne négociation, cela fait 110 000€ par lot plus 50 000€ de travaux en faisant très attention. Au bout du compte il y a 4 logements pour un prêt de 652 000€ et des mensualités de 2 600€ sur 25 ans financée par la location de 4 loyers à 1 000€/mois (au plus bas). Ensuite vous pouvez récupérer un lot comme résidence principale, les 3 loyers couvrent la totalité du prêt. Chaque lot vous aura coûté 160 000€ et vu l’emplacement pourra être vendu sans problème, mais à ce prix-là : il vaut mieux garder le tout ! Une façon d’acheter sa résidence principale en différée et la possibilité de mettre de l’argent de côté pour continuer à investir et Nantes et le quartier Chantenay sont des valeurs sûres, à mon point de vue.

    • Attention sur la première annonce, probable couverture en éverite amiantée. Il faut compter une fortune pour faire enlever cela.

      • Il faut compter 50€ à peu près du m2 avec transport à la déchetterie pour une toiture de 100 m2. Pour une surface plus importante le prix peut se négocier assez facilement.

  34. julien bonnetouche says:

    Bonjour Badtimes,

    Je suis tout à fait d’accord, le prix moyen n’est qu’une indication générale.

    Les prix réels pouvant varier du simple au double voire au triple selon la qualité de l’appartement, où vont intervenir une fultitude de détails.

    Mais pour répondre plus précisément à votre question, à l’heure actuelle, un 4 pièces à Paris est aussi demandé qu’un deux pièces, et les prix au m2 sont comparable à qualité égale.

    Il y a des budgets pour tout, mais disons que les jeunes couples qui cherchent un 4 pièces (80m2 environ) espèrent le payer moins de 1 M €. pour des quartiers corects et centraux.
    ( je mets de côté les arrondissements périphériques souvent moins bien que les banlieues 1ere couronne)
    C’est dans ce créneau que la demande est la plus forte.
    Mais la plupart des biens présentés ont des défauts non améliorables.

    Pour les 2 pièces c’est la même chose, 12000€ à 13000€/m2 dans le centre. mais là aussi même à ce prix là, l’appartement sans défaut est rare.

    On va trouver sur le marché en un peu plus grand nombre des appartements au delà de 1,2, 1,5M€
    Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre une appartement top niveau, quelle que soit la surface , c’est lui qui fait le prix.
    A 15000€/m2 parfois 20000€/m2 par exemple, il va paraitre cher, mais imaginons qu’il ait une terrasse même petite, ou un charme particulier, il partira.

    C’est ici qu’interviendrait la liste des défauts et qualités d’un appartement parisien.
    Elle est longue, on pourrait la faire d’une façon aussi exhaustive que possible si cela intéresse quelqu’un ( Guillaume ?)

    • D’accord avec vous Julien, le « sans défaut » a Paris est un bien rare donc « hors ou sans prix »!
      Par contre quel type de population achète ces biens tournant autour de 1 a 1,2 millions sachant que les biens achetés par les étrangers et les riches sont bien au delà?
      Il faut donc avoir un apport important et une rémunération équivalente. Les enfants (passés les 30 ans) des amis que je connais même avec de bons jobs après avoir faits écoles de commerce ou plus et malgré l’aide substantielle de leurs parents « aisés »(comme on dit aujourd’hui) se contentent de deux pièces avec défauts et pas dans les arrondissements centraux. Seules un ou deux sortant de polytechnique ou de l’Ens travaillant chez Google ou consorts peuvent s’offrir 3 ou 4 pièces.
      Ne me dites pas que Paris ne se peuple que de cadres sup, de CEO ou chefs d’entreprises, de gros commerçants, de professions libérales ou de stars du show bizz, ou bien d’anciens propriétaires qui ne bougent pas.
      Je serais curieux de votre avis.

      • « Ne me dites pas que Paris ne se peuple que de cadres sup, de CEO ou chefs d’entreprises, de gros commerçants, de professions libérales ou de stars du show bizz, ou bien d’anciens propriétaires qui ne bougent pas. »

        A la fin, il ne reste que les déciles supérieurs et ceux pouvant bénéficier de logements sociaux… Et ceux logés par leur employeur, à commencer par les employés de Bercy : http://www.alpaf.finances.gouv.fr/cms/accueil.html (L’ALPAF bénéficie bon an, mal an, d’une subvention de 20M€ de l’état. C’est la mieux dotée de toutes les associations françaises.)

        Un petit T3 68m² à Dupleix à 1200€/mois, ça vous tente ?

        Les autres partent en banlieue ou en province.

  35. julien bonnetouche says:

    Bonsoir Badtime,

    La caractéristique de Paris, c’est l’absence de biens à la vente toutes catégories confondues. et bien plus encore quand il s’agit de biens sans défaut comme dit ci dessus.

    Si vous décidez de chercher un appartement en vous basant sur le prix du marché, par exemple 12000/13000€m2 dans le 5eme, 2eme, 3eme 9eme, 10eme sud, 11eme sud (j’exclus les arrondissements plus chers 1er, 4eme 6eme 7eme mais c’est la même chose) vous vous apercevrez rapidement qu’il faut des mois pour trouver quelque chose de correct, qu’il faut se précipiter pour être le 1er à visiter et pour cela être sur la brèche en permanence, et qu’il ne faut surtout pas discuter le prix.

    Alors la réponse à votre question, c’est qu’il y a toujours quelqu’un qui cherche aussi et qui a un budget au moins égal ou supérieur.
    Et un peu comme pour le marché de l’Art, bizarrement, les gens qui veulent le très beau ont toujours de gros moyens.
    Tous les « riches » sont concentrés sue les mêmes objets ou appartements.

    Vous avez raison concernant les jeunes, ceux qui sont sur des créneaux porteurs que vous citez, vers 30 ans gagnent environ 50000€/60000/an
    Même à deux c’est insuffisant pour prendre un crédit de 1 million€. il faut au minimum que les parents leur donne la moitié. (il faut vivre aussi)

    Mais ils sont en concurrence avec tous ceux, plus âgés, qui ont 1, 2 voire plusieurs millions cash.

    Et dans un marché très étroit c’est difficile, car il y a de tout comme acheteurs potentiels.

    En plus de cela, nous assistons actuellement à une augmentation des prix assez rapide sans doute due à plusieurs facteurs : les obligations ne rapportent plus rien parce que les taux sont très bas, et il y a un doute sur l’avenir des monnaies.

    l’immobilier (bien placé) est donc un refuge comme d’habitude.

  36. bonjour

    suivre le débat.

  37. investisseur lambda says:

    Si vous devez habiter dans une ville où le prix au m2 est très élevé, et où, en outre, vous pouvez bénéficier d’un loyer modéré, et si vous souhaitez investir dans la pierre, ne pas acheter sa résidence principale peut être un bon calcul. A moins de trouver une très bonne affaire d’acquisition dans la ville en question, vous pouvez ainsi économiser en profitant d’un loyer plafonné, voire un logement social (et il y en a de très beaux situés dans des beaux quartiers), tout en investissant ailleurs. Ceci dit, déclarer qu’aucun investisseur débutant ne doit acheter une résidence principale est ridicule. La plus-value réalisée lors de la revente d’une résidence principale peut permettre de générer un fonds très important sans impôts ! On peut utiliser cet argent comme tremplin pour la suite. Bien entendu, avec modération, pour ne pas être classé en marchand de biens sans le vouloir. Chaque situation doit s’analyser individuellement. Mais les gourous font des déclarations qui font du buzz et qui permettent de remplir le carnet de commande de leurs formations. A chacun de faire le part des choses et d’analyser sa situation particulière.

  38. bonjour, j’ai commencé par investir dans ma résidence principale un T2 en duplex à Lyon 7, depuis j’en ai changé 6 fois réalisant à chaque fois de belles plus-values et vis aujourd’hui dans une maison de maître de 350 m² totalement financée.
    parfois investir dans ses résidences principales ça peut être bon !

    • Voila un exemple qui va dans le sens de ce que j’expliquais un peu plus haut. Bravo Gérard pour votre courage récompensé. Et pourtant Lyon, c’est un peu comme Paris, des villes où il est plus facile d’être locataire que propriétaire. Ce qui me laisse penser que non seulement vous avez su dénicher les bonnes affaires mais également fait beaucoup d’efforts pour atteindre votre objectif. Félicitations maintenant vous pouvez investir pour vous faire plaisir !

      • Michel 2 says:

        Reste juste à savoir sur quelle période Gérard a fait ses plus values.
        Ce serait probablement bien plus difficile aujourd’hui !

        • Peu importe la période, il y a, et il y aura toujours des affaires immobilières intéressantes pour celui qui sait les dénicher et des situations qui font que certains biens sont proposés en dessous du marché pour être vendus rapidement : décès, divorces, changements de situation…

          La différence aujourd’hui c’est que les situations changent plus rapidement, que les gens bougent beaucoup plus et que les taux d’intérêts bas favorisent ces mutations.
          Le volume de transactions immobilières augmente tous les ans.
          Mais ce que l’on voit également c’est que les futurs acquéreurs optent majoritairement pour la facilité, c’est-à dire le « clef en mains » ce qui fait que le tout à rénover à encore de l’avenir !

          Une connaissance avait en indivision avec ses sœurs une chambre de bonne, moins de 9m2, dans un bel immeuble du Xème arrondissement à Paris. Ils ont préféré vendre à 50 000€, pour ne pas avoir de plus-value à payer. L’acquéreur a fait une belle affaire qu’il aurait pu revendre au voisin dans la foulée pour qu’il puisse grandir sa chambre mitoyenne.

          • Michel 2 says:

            Certes des affaires il y en aura toujours mais beaucoup moins en nombre, notamment du fait que la plus value est beaucoup moins incertaine que de 1998 à 2007, les années folles des acheteurs/ revendeurs de leur résidence principale avec plus value

            • Je suppose que vous vouliez dire qu’aujourd’hui la réalisation d’une plus value sur la résidence principale est « beaucoup plus incertaine » que par le passé. Massivement vous avez raison parce qu’il y a plus d’acquéreur potentiel. Mais au cas par cas, je pense qu’il est plus facile de faire une plu value lorsque l’on déniche le bien qui ne vaut rien aujourd’hui et qu’on le transforme pour devenir ce que tout le monde recherchera demain !

              • Michel 2 says:

                Oui, c’est ce que je voulais dire. Moi-même, dans le passé j’ai raisonné comme vous, dénichez des biens à rénover avec fort potentiel et j’avoue que par 3 fois au moins, cela m’a réussi.
                Aujourd’hui, compte tenu du fait que nombre d’investisseurs ont « copié » et donc que beaucoup d’affaires comme celles évoquées sont devenues très rares, il est très difficile de monter des affaires à forte plus-value (et sans nuisances), sauf peut-être sur le marché parisien que je ne connais que très peu, sinon par les articles que l’on peut lire ici et là, là comprenant ce blog.

              • Il a eu 2 périodes exceptionnelles : les constructions massives de la fin des années 60-70, qui par le simple effet de l’érosion monétaire (inflation au dessus de 10% tout de même !) ont rendu plus « riches » ceux qui ont revendu à la fin des années 80. Et la chute continue des prix de l’immobilier dans les années 90, et le passage à l’Euro, qui ont permis à ceux qui ont acheté fin des années 90 de doubler leur capital en revendant à partir de 2005.

                Effet d’aubaine plus que réel génie. Tant mieux pour eux (pour moi aussi 😊), mais vu la situation monétaire actuelle, je ne sais pas si à l’avenir on aura de nouveau cet effet à la hausse, ou tout le contraire.

                Quel est l’effet d’une fin de QE sur l’immobilier ? Pas sûr que quelqu’un puisse répondre.

  39. Bonjour
    Toutes les banques prennent en compte le loyer de la location au même titre qu’un crédit dans l’endettement.
    Donc je ne vois plus aujourd’hui pourquoi il pourrait être question de ne pas acheter sa résidence principale pour garder sa capacité d’endettement pour du locatif

    • Car la banque aime (et c’est normal) quand tu peux payer ton credit en periode de vacance locative. Un revenu locatif n’est pas certain (le loyer peut ne pas entrer pour de multiples raisons – pas de locataires souhaitant louer ton bien – travaux en cours dans la residence – locataire en place ne payant plus son loyer…). L’emprunteur/l’investisseur devra lui payer son credit (quoiqu’il arrive)…

  40. On peut faire les deux, meme les trois (acheter un bien immo. a son enfant pour le loger). Juste une question de dosage. Vous aviez fait un article sur le fait de rembourser par anticipation lorsque les taux sont tres bas. Vous avez raison. Remuneration des liquidites insignifiante meme a perte donc se desendeter c’est retrouver des capacities financiers donc de la liberte. Donc, avoir sa residence principale en pleine propriete, investir dans le locatif meuble, se desendeter, acheter pour son ou ses enfants pour les dispenser de payer un loyer et de se sentira en securite. C’est parfois dur mais ca marche.

  41. Cet article est la preuve indiscutable que passer à la télé et dire des âneries n’est pas incompatible! 🙂

    En toute sympathie, naturellement!

    • Michel 2 says:

      Bonjour Ankou,
      Vous revenez pour ….. frapper fort !
      De qui parlez vous en passant à la télé et dire des âneries ?
      Cordialement

  42. Bonjour

    suivre le débat

  43. Voilà les villes qui ont le plus de potentiel en france , même pas une ville d’île de france dans le classement .

  44. Indépendance financière avec l’immobilier. … n’est ce pas être esclave de ses locataires et de ses biens?
    Et tous les gourous gagnent surtout de l’argent en vendant des livres et des méthodes vues et revues!
    Pour info moi je suis esclave de mon patron, j’ai remboursé ma RP, un bien locatif remboursé et un autre qui le sera dans 13 ans. J’ai aussi un peu d’actions et d’épargne. Donc les conseils je préfère y réfléchir que d’enrichir des écrivains.

  45. gilbertG says:

    Bonjour
    ceci s’adresse à Guillaume et se veut être une remarque peut-être constructive pour les nuls dont je fais parti .
    Votre intervention du 18 Juillet 2019 à 7H16 , matinal avec ça !!!!
    Vous utilisez le même montant pour le revenu locatif et la mensualité de crédit immobilier 1500 €
    pourriez-vous les différencier en mettant un Euro de plus à l’un de deux , afin de mieux comprendre le calcul qui suit .
    Pas de véritable gagnant dans ce vaste débat ou tout est possible !!!!La réussite , en bossant dur , bien sur!!!! Mais une analyse rigoureuse en amont.

    • Le calcul de Guillaume était pour montrer que lorsque que lorsque l’on investit dans du locatif (rbt prêt = loyer) la capacité d’endettement est au maximum 30% dans ce cas de figure et ne permet par l’acquisition d’une résidence principale
      1500€ (rbt prêt location) / 1500 (loyer) * 70% (retenue charges) + 4 000€ = 30% Taux d’endettement
      Apparemment certaines personnes auraient trouver une banque qui visiblement ne calculait pas de la même façon le taux d’endettement lorsque le montant du loyer est égal au remboursement et laisserait la possibilité d’acheter une résidence principale. Pour ma part je n’ai jamais rencontré de banque qui opérait de la sorte et pourtant j’en ai fait quelques unes pour ne pas dire toutes !

  46. Mang0309 says:

    Bonjour à tous,
    Ce qui est extra-ordinaire dans ce post, c’est que tout le monde a raison: tout est question de valeurs de vie et il faut avouer que la jeune génération (20-35 ans) a changé dans ses idéaux de vie future, probablement parce qu’elle a été plus « gâtée » que la génération précédente. Par exemple, il est facile de vivre gratuitement chez ses parents et de faire un investissement locatif mais ce n’est réservé qu’à une couche sociale déjà aisée.

    Personnellement, je me range à l’avis de Guillaume Fonteneau (je pense que c’est une simple histoire de valeurs de vie et de génération).

    Je serais intéressée de connaître les conditions des prêts bancaires accordés par les banques pour un investissement locatif pour la première fois, alors qu’on n’est pas propriétaire de sa résidence principale : si l’un de vous qui a pu faire ce type d’investissement, j’aimerais savoir si la garantie hypothécaire (ou crédit logement) suffit ou si une caution (par exemple parentale) a été nécessaire, alors que le taux d’endettement ne dépasse pas 30% de ses revenus évidemment.
    Je vous remercie par avance.

    • Il suffit de présenter un projet d’achat de résidence principale et le mettre en location. Pas de complications, pas de business plan et un meilleur taux que pour l’achat d’un bien en locatif. En en plus c’est légal 😉

      J’ai suivi la voie proposée par Guillaume (j’ai 40 ans) en achetant ma RP puis des biens en locatif. Mais avec du recul je la regrette. Je rejoins certains commentaires plus haut. L’achat d’une RP ancre selon moi trop profondément les gens à l’heure où la mobilité (professionnelle ou autre) est bien souvent imposée par la mutation du monde du travail qui s’opère. Pour celle ou celui qui veut investir dans du locatif, l’erreur est surtout de s’endetter pour sa RP avec des échéances d’emprunt proches de sa capacité maximale théorique (33%) et de ne plus pouvoir emprunter ensuite. La RP est pour moi une sécurité illusoire tant que le prêt n’est pas soldé. Partant de ce principe, créer un capital sur la base d’un remboursement d’une RP ou de biens en locatif ne fait aucune différence d’un point de vue financier. A loyers équivalents des échéances de remboursement de l’emprunt d’une RP, je préfère de loin l’immobilier locatif qui permet de générer une bonne rentabilité et faire mes valises quand je le souhaite. Avec une rentabilité satisfaisante, on peut en confier la gestion. Mais il faut quand même avoir la fibre pour faire fasse aux problèmes… La vie de l’investisseur immobilier est loin d’être un long fleuve tranquille. Mais cette vision n’engage évidemment que moi 😉

      • Mang0309 says:

        Bonjour Solvinz,

        Quand on a une mutation avant la période des 5 ans d’acquisition de RP, pour ne pas vendre alors que les frais notariés ne sont pas « amortis », il suffit de mettre en location son ancienne RP et on se retrouve ensuite dans un simple investissement immobilier locatif, non?
        Ce loyer perçu (moins l’imposition qui s’y rapporte) permettra de contribuer au futur loyer de RP. On se retrouve par force dans la situation « j’ai un investissement locatif avant d’avoir ma RP » et on continue son bonhomme de chemin et on avise de ce que l’on fait après : il n’y aucun drame de mauvais choix.
        Je pense qu’il ne faut pas spéculer sur la rentabilité de l’immobilier, c’est juste une valeur sûre de vie.

        Bien cordialement.

        • Tous les biens immobiliers ne sont pas aussi attratif en RP qu’en location.
          Ce n’est pas impossible mais si ta RP a 3 chambres, c’est plus dur de louer qu’un studio/T2 ou meme un T3. De plus tu ne divises pas ton risque. Si tu as un bien locatif a 300K versant OUI ou NON un loyer de 2000E –> Ton risque est plus grand que d’avoir 5 studios a 60K versant chacun 400E. Sur 5 studios, tu auras normalement ton taux de remplissage passant de 80 a 100% a chaque changement de locataire. C’est plus facile que du 0% ou 100%…

        • Ça pique les yeux, j’en profite pour corriger: « pour faire face ».

          C’est effectivement une possibilité mais la location de la résidence principale ne permet souvent pas de couvrir les échéances d’emprunt et offre une bien piètre rentabilité.
          Pourquoi parlez vous de spéculation ? Quand j’achète, je connais mon budget avec travaux et le montant des loyers qui n’évoluent guère. La faible volatilité des loyers protègent justement l’investisseur des crises immobilières en lui permettant de continuer à rembourser ses échéances (à condition de bénéficier d’une demande locative, certes !). Une potentielle plus-value à la sortie est une cerise sur le gâteau qui ne peut être obtenue avec certitudes. Même avec la vacance locative, il n’y même pas de match avec ma RP.

          Autre avantage du locatif, si les biens sont convenablement choisis, ils sont plus liquides. Je n’ai personnellement pas de stratégie de conservation des biens au long terme. Dès lors que le déficit foncier ou l’amortissement ne suffit plus à réduire l’imposition, ma logique est de vendre pour réinvestir. Le fantasme de la vie de rentier immobilier passif est un leurre car elle demande énormément de travail, du moins durant la phase de construction. Cette approche n’a rien avoir avec l’avarice et l’accumulation de biens matériels, c’est même tout le contraire ! Je considère ces investissements simplement comme des actifs financiers qui apportent beaucoup plus de souplesse dans sa vie (je change de région quand je le souhaite) et augmente mes revenus.

          Je pense que la sécurité illusoire de la possession de sa RP relève plus d’un biais psychologique et de conventions sociales profondément ancrées. Disons que si j’avais eu les connaissances que j’ai aujourd’hui en rentrant dans la vie active, j’aurais démarré avec l’investissement locatif en attendant éventuellement le choix de mon lieu de vie pour acheter ma RP.
          La grosse différence pour moi est surtout la création d’un revenu complémentaire permise avec le locatif tout en constituant un patrimoine plus important qu’avec la RP avec la possibilité d’emprunter plus. J’ai pour ma part emprunté bcp plus que ce que l’on m’aurait prêté pour l’achat de ma RP.
          Acheté sa RP oui, mais rien ne sert de se précipiter au risque de se tirer une balle dans le pieds.

          • Mang0309 says:

            Rebonjour,

            Je comprends votre point de vue qui est d’obtenir un revenu complémentaire.

            Pour ma part, je parlais simplement du cas de la première acquisition d’immobilier que ce soit en RP ou en immobilier locatif : quelle que soit la conjoncture économique, le bien acquis garde la valeur d’un logement (soit environ 30% de son salaire). C’est le conseil à donner à un jeune qui débute dans la vie.
            Mais lorsque tout bénéfice de revenus locatifs nus équivaut à une imposition de 61,70% , il faut admettre que la rentabilité n’est plus très bonne : pour chaque situation financière et fiscale, il faut adapter la meilleure stratégie d’investissement à adopter.

            Bien cordialement.

    • Et pourquoi ne pas faire les 2 en même temps (rp + locatif), si c’est la liberté qui prime :

      Un jeune célibataire de 25 ans qui perçoit un salaire de 2 500€/mois, 30% d’endettement = 750€/mois
      Dans une ville ou le prix moyen du m2 est de 3000€

      Il peut acheter un appartement ancien de 54m2
      Soit achat maxi de 155 000€ et faire 10 000€ de travaux
      Prêt de 188 019€ sur 25 ans, taux à 1,15%
      Mensualité de 751€/mois soit un endettement de 30%

      Mais il peut également acheter un appartement ancien de 80 m2 en louant 3 chambres en colocation et occupant la quatrième qu’il peut quitter à tout moment en cas de changement de situation
      Soit un achat maxi de 220 000€ et faire 30 000€ de travaux
      Prêt de 282 666€ sur 25 ans, taux à 1,15%
      Mensualités de 1 130€/mois
      Revenus : 2500€ + 3 loyers de 400€/mois = 1200€ – 360€ (30% retenues par la banque)
      Dans ce cas de figure les loyers de 1200€ couvrent l’intégralité du prêt mais sans retenue
      Revenus : 2500€ + 840€ = 3340€ soit un endettement de 34%
      Mais en réalité sa chambre ne lui coûtera que 289€/mois
      Il devient propriétaire de sa résidence principale et locative à la fois et surtout il à la possibilité de revendre en cas de changement de situation ou de louer s’il veut vivre ailleurs

      Il garde ainsi sa liberté et son capital
      Revenus : 2500€+ 4 loyers de 400€/mois = 1600€ – 480€ (30% retenues par la banque)
      Revenus : 2500€ + 1120€ = 3620€ soit un endettement de 30%

  47. gilbertG says:

    Réponse à API
    j’ai bien compris que les banques ne tiennent que 70% du montant des loyers que nous annonçons compte tenu soit de la vacance soit des retards de paiement .
    C’est la raison pour laquelle il faut que les loyers soient supérieurs au montant du crédit , ou alors l’opération n’est pas opportune

  48. gilbertG says:

    muchas gracias API

  49. Bonjour

    On peut trouver un studio du genre à la campagne.

  50. https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1665105115.htm/ Le Mans – Studio 25000E
    https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1655679043.htm/ Petite Maison + Jardin +Terrasse (ideal retraite ou jeune celibataire) 33000E
    https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1665785999.htm/ Studio Marseille 27000E
    Et en dehors des villes, il y a plein de petits villages avec des habitants…
    J’ai vu des immeubles de 3 studios pour 80K.
    A noter, ces biens ont des prix affiches. Comme indique par d’autres specialistes –> Un prix se negocie. On peut se faire apprecier par un proprietaire qui va etre content de nous transmettre son bien et de faire le deal avec nous (Comment se faire des amis – Dale Carnegie).
    Un proprietaire refusait mes offres d’achat – je le rappelle le jour de son anniveraire pour lui souhaiter (je ne parle pas du bien). Apres quelques minutes de banalite, il me dit qu’il n’a pas eu de nouvelles offres et me demande si mon offre tient toujours (achat 98K au lieu de 135K demande).

  51. Alors je n’ai pas lu tous les commentaires (seulement une partie) mais à mon sens une précision me semble manquer : que j’achète ma RP ou que je me mette locataire avec un investissement locatif à côté, fondamentalement j’ai une situation commune (à savoir celle d’un bien financé à crédit) avec une caractéristique discriminante (soit je supporte un risque locatif avec par ailleurs un risque à me faire déloger par ailleurs, soit rien).

    Aussi, du point de vue de l’enrichissement en capital, dans un cas c’est exonéré fiscalement alors que dans l’autre ça peut taper fort (on omet régulièrement la taxe sur les PV élevées), outre le fait que dans le premier cas je ne modifie pas ma situation fiscale personnelle alors que dans le second j’aurais forcément un frottement fiscal à un moment donné (pas la peine de monter au créneau avec le LMNP et SCI IS, je connais).

    Tout ça pour dire que cette stratégie pour moi c’est un peu du flan packagé comme l’astuce connue seulement des esprits subversifs initiés… Mouais… Avec toujours cette ligne de conduite « pour devenir riche il faut dégager du cashflow »… Mouais… Y’a quand même rien de pire que de payer de l’impôt sur des revenus dont on n’a pas l’utilité à un instant T, mais c’est un autre débat.

    Après évidemment il y a des parcours ou des choix de vie (mobilité pro notamment) qui justifient de ne pas acheter sa RP, mais bon, se mettre volontairement locataire en pensant s’enrichir, vraiment, j’ai du mal.

  52. Michel 2 says:

    La politique Keynésienne arrive en fin de vie, c’est une évidence.
    Il ne sert à rien de vouloir s’accrocher à cette « chose » qui ,certes, a donné, notamment pendant les 30 glorieuses, un relan à l’économie d’après guerre, mais qui aujourd’hui vire dans l’absurdité !

    https://education.francetv.fr/matiere/economie/premiere/article/la-crise-de-1929-et-la-remise-en-cause-de-la-theorie-neoclassique-par-keynes

  53. Ce n’est pas Keynes qui a relancé l’économie américaine, mais plutôt l’effort de guerre.

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