La location meublée intéresse de plus en plus de propriétaires bailleurs notamment grâce à son régime fiscal particulièrement intéressant grâce à la déductibilité des amortissements comptables de l’immobilier et du mobilier.

L’amortissement comptable est une charge déductible fiscalement mais non décaissée, à la différence de travaux ou d’intérêts d’emprunts. Cela revient à un gain de trésorerie.

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L’amortissement vient diminuer le résultat imposable de l’activité du loueur en meublé, et ce dernier réalise une économie d’impôt.

 

Un amortissement d’une location meublée qui ne peut créer ou aggraver un déficit.

L’article 38 quater du CGI dispose que les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le plan comptable général (PCG), sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour l’assiette de l’impôt.

En vertu de l’article 39 C du CGI et complété par les articles 25 et suivants de l’annexe II, en cas de location consentie par une personne physique ou une société soumise au régime des sociétés de personnes, le montant de l’amortissement admis en déduction de la base imposable ne peut excéder au titre d’un même exercice, celui du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens.

Selon sa doctrine administrative 4 D 262, l’administration fiscale admet au titre des charges imputables sur les produits : les dépenses de gestion, d’entretien, de réparation, d’assurance, de gérance ainsi que les frais financiers.

Autrement dit, les amortissements sont admis que s’ils ne génèrent ou n’aggravent pas un déficit.

 

Les amortissement à l’origine du déficit seront différés et cumulés sans limite de temps ou de montant pour être utilisés lorsque l’exploitation sera bénéficiaire.

Les amortissements qui ne pourront être imputés conformément à l’application de l’article 39 C du CGI devront être assimilés à des amortissements réputés différés en période déficitaire (article 31-A, Annexe II du CGI).

En vertu de l’article 25 de l’annexe II du CGI, les amortissements régulièrement différés en période déficitaire peuvent être prélevés en franchise d’impôt sur les résultats des premiers exercices suivants qui laissent apparaître un bénéfice suffisant, en plus de l’annuité afférente à ces exercices.

En d’autres mots, lorsque les amortissements sont à l’origine ou la cause d’une dégradation du déficit d’exploitation, ceux-ci sont différés, mis de côté et cumulés sans limite de montant ou de durée, pour être utilisés ultérieurement lorsque l’exploitation de location meublée dégagera un bénéfice comptable.

 

 

Qu’est un amortissement comptable pour un Loueur en meublé ?

L’amortissement comptable est défini comme la « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l´actif immobilisé » (immeuble, appartement, maison). La pratique de l’amortissement consiste donc à enregistrer, dans la comptabilité du Loueur en meublé, une perte de valeur constatée sur un bien.

Les dotations pratiquées constituent des charges d’exploitation, qui sont portées à l’actif du bilan, en diminution de la valeur d’origine des éléments correspondants, et, déductibles des revenus locatifs.

 

 

Les amortissements par composants, quelle est la règle ?

La notion de composant est définie en matière comptable à l’article 311-2 du PCG (Plan Comptable Général) en ces mots :

Lorsque des éléments constitutifs d’un actif sont exploités de façon indissociable, un plan d’amortissement unique est retenu pour l’ensemble de ces éléments.

Cependant, si dès l’origine, un ou plusieurs de ces éléments ont chacun des utilisations différentes, chaque élément est comptabilisé séparément et un plan d’amortissement propre à chacun de ces éléments est retenu.

Les éléments principaux d’immobilisations corporelles devant faire l’objet de remplacement à intervalles réguliers, ayant des utilisations différentes ou procurant des avantages économiques à l’entité selon un rythme différent et nécessitant l’utilisation de taux ou de modes d’amortissement propres, doivent être comptabilisés séparément dès l’origine et lors des remplacements.

Les dépenses d’entretien faisant l’objet de programmes pluriannuels de gros entretien ou de grandes révisions en application de lois, règlements ou de pratiques constantes de l’entité, doivent être comptabilisées dès l’origine comme un composant distinct de l’immobilisation, si aucune provision pour gros entretien ou grandes révisions n’a été constatée. Sont visées, les dépenses d’entretien ayant pour seul objet de vérifier le bon état de fonctionnement des installations et d’y apporter un entretien sans prolonger leur durée de vie au-delà celle prévue initialement, sous réserve de répondre aux conditions de comptabilisation de l’article 311-1.

La méthode de comptabilisation par composants de gros entretien ou de grandes révisions, exclut la constatation de provisions pour gros entretien ou de grandes révisions.

 

La décomposition d’un bien en composants précise que l’amortissement du bien doit être ventilé en éléments principaux qui vont constituer les composants (terrain, gros œuvre, aménagement intérieur, toiture, électricité…).
Chaque composant détermine une partie de la valeur du bien et est amorti en fonction de sa durée réelle d’utilisation.

Ainsi il est recommandé en fonction de chaque bien locatif meublé, de distinguer la liste des composants et la durée normale d’utilisation.

L’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé pour éviter tout risque d’erreur et sécuriser les déclarations fiscales du Loueur en Meublé.

Le Loueur en meublé bénéficie également d’un avantage fiscal supplémentaire en confiant sa comptabilité à un expert – comptable et en adhérant à un Centre de gestion agréé. L’article 37 de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 a modifié l’article 199 quater B du CGI. La réduction de la cotisation d’impôt sur le revenu est égale aux deux tiers des dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et, éventuellement pour l’adhésion à un centre de gestion agréé, à une association agréée ou à un organisme mixte de gestion agréé.

Ce plafond s’applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016, dans la limite de 915 € par an et du montant de l’impôt sur le revenu dû.

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Durées et taux d’amortissements moyens par composant

A titre d’exemple, le tableau suivant synthétise une allocation type par composants adaptée à la location meublée d’un immeuble urbain tout en respectant les durées moyennes d’amortissement fixées par la jurisprudence.

Composants

Part des composants dans le prix

Durée de l’amortissement

Taux moyens constatés

Gros œuvre

40 %

50 ans

2.00 %

Façade

20 %

30 ans

3.33 %

Equipement

20 %

20 ans

5.00 %

Agencement

20 %

15 ans

6.67 %

Moyenne

100 %

33 ans

3.33 %

 

Il faut noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable, et que les meubles sont généralement amortis de manière linéaire sur une durée de 7 ans.

 

Conclusion

Le choix de l’amortissement comptable pour un bien en location meublée peut s’avérer très intéressant fiscalement. Cependant, il convient de consulter un professionnel de l’expertise – comptable, pour déterminer précisément l’intérêt ou non pour le Loueur en meublé d’avoir recours au régime réel et donc à l’amortissement comptable.

 

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86 Comments

  1. Patrick says:

    Bonjour,

    Vous êtes expert-comptable spécialiste de la location meublée et vous amortissez par composants ???

    Pourquoi ne parlez-vous pas du mode linéaire, des frais d’acquisition, des frais d’ingénierie et de transactions?

    Patrick

    • Elodie GINET says:

      Bonjour Patrick

      Merci pour votre commentaire.

      En effet, il s’agit bien d’un amortissement linéaire par composant : chaque composant est amorti de manière linéaire de leur durée réelle d’amortissement

      Les frais d’acquisition, d’ingénierie et de transactions peuvent être soit déduits en charges dans le bilan, soit incorporés dans le coute des immobilisations.

      N’hésitez pas à me contacter par téléphone pour plus d’informations.

      Bien cordialement.

  2. D’autres problématiques qu’il eut été intéressant d’aborder ici sont:

    – quel est le marché?
    – où se localise-t-il?
    – quelle est la durée moyenne de location vs non meublé?

    Une autre question: quid, dans cette période difficile, de la durée des avantages fiscaux énumérés?

    • Il ne s’agit que d’une présentation comptable et fiscale de l’amortissement dans le cadre de la location meublée. On ne parle pas davantage fiscal, ni de niche fiscale … juste de règle comptable.

      • Certes, je l’avais bien compris.

        Se limiter à cette règle peut être nécessaire, mais n’est pas suffisant pour forger l’opinion de l’investisseur, car c’est bien de ça dont il s’agit.

  3. L’inconvénient potentiel est que dans le cas d’une SCI cela implique de passer celle ci à l’IS, ce qui est irréversible.
    Comme le disait Ankou, quel est le marché? Les locataires ne bénéficiant pas des mêmes avantages en termes d’APL sont peut être du coup plus difficile à trouver?

    Etant propriétaire de plusieurs logements je me pose sérieusement la question…

    Des retours d’expérience?

    • Bonjour,
      Pourquoi dites vous « Les locataires ne bénéficiant pas des mêmes avantages en termes d’APL »
      Quel est le rapport avec l’amortissement?
      Mais j’ai peut-être mal compris votre point
      Cdlt
      Pierre

    • Le mode d’imposition du propriétaire de l’immobilier, n’a aucune incidence sur la perception ou non des APL ?

      Je ne vois pas non plus ? Pourriez vous détailler votre analyse.

      A vous lire,

  4. Bonjour,

    Aucun rapport avec l’amortissement en effet.
    Je voulais juste souligner les inconvénients potentiels des locations en meublés:

    – Préavis d’un mois
    – les 2/3 du loyer sont pris en compte pour l’AL ou APL il est donc peut etre plus difficile de trouver des locataires.

    Cdlt,

    Herve.

    • Bonjour,

      Je suis d’accord avec vous Hervé, sauf qu’il faut bien préciser que c’est 2/3 du loyer avec charges, alors que sur une location nue, la CAF se base sur le loyer hors charges. Précision qui a toute son importance et qui fait que globalement, un locataire percevra globalement le même montant d’APL en location nue ou meublée.

      Cordialement
      Daniel

  5. Bonjour Patrick

    Merci pour votre commentaire.

    En effet, il s’agit bien d’un amortissement linéaire par composant : chaque composant est amorti de manière linéaire de leur durée réelle d’amortissement

    Les frais d’acquisition, d’ingénierie et de transactions peuvent être soit déduits en charges dans le bilan, soit incorporés dans le coute des immobilisations.

    N’hésitez pas à me contacter par téléphone pour plus d’informations.

    Bien cordialement.

    • Patrick says:

      Bonjour,

      Vous confondez l’amortissement linéaire et l’amortissement par composants.

      Je cite l’article 311-2 du Plan comptable général :

      « Lorsque des éléments constitutifs d’un actif sont exploités de façon indissociable, un plan d’amortissement unique est retenu pour l’ensemble de ces éléments. Cependant, si dès l’origine, un ou plusieurs de ces éléments ont chacun des utilisations différentes, chaque élément est comptabilisé séparément et un plan d’amortissement propre à chacun de ces éléments est retenu.».

      La durée d’amortissement de 50 ans en mode « par composants » concerne, par exemple, le terrassement, le gros œuvre et la charpente, mais le chauffage et l’étanchéité s’amortissent sur 15 ans, la plomberie et l’électricité sur 25 ans…

      En quoi est-ce que les différents composants d’un EHPAD ou d’une résidence étudiante pourraient-ils avoir une destination et utilisation différentes dans l’activité de l’établissement pour pouvoir justifier d’un amortissement par composants ?

      Peu importe d’ailleurs car, sauf si l’expert-comptable est masochiste, il n’amortit pas un LMNP par composants mais en mode linéaire en dissociant le mobilier et en tenant compte de la durée déjà amortie si c’est du LMNP ancien.

      Enfin, concernant les frais d’acquisition ainsi que les honoraires de transaction :

      Si l’investisseur est LMP, comme il peut créer un déficit, il a peut-être intérêt à déduire ces frais.

      S’il est LMNP, comme il ne peut pas créer de déficit, il a intérêt à les amortir.

      Cordialement

      Patrick

  6. Bonjour Ankou

    Merci pour votre commentaire.

    En effet, les problématiques que vous citez sont très pertinentes.

    Bien cordialement.

  7. Madame Ginet, vous ne répondez pas aux questions posées…

  8. et le foncier???

  9. Patrick says:

    C’est pourtant simple : vous avez le droit de déduire les mêmes charges que pour les revenus fonciers (honoraires de location, assurances, charges non récupérables sur le locataire, taxe foncière, intérêts et assurance de l’emprunt) mais en plus vous déduisez l’amortissement hors foncier, les frais d’acquisition et les honoraires de transaction quand c’est de l’ancien.

    C’est pourtant simple, pourquoi tourner autour du pot?

    Cordialement

    Patrick

  10. Article Top merci Elodie

  11. PINTRAND Anne says:

    Bonjour,

    Il est bien évident que l’amortissement s’effectue sur la valeur du bien mais quelle valeur retenir lorsqu’on passe d’un régime micro BIC à un régime réel ?
    Je précise : un appartement acheté 300 000 € à Paris en 2002, régime micro pendant 10 ans et ensuite passage au régime réel en 2012, l’appartement vaut alors 620 000 €.
    Retient-on 300 000 ou 620 000 € pour pratiquer l’amortissement ? J’ai interrogé les impôts qui m’ont fait une réponse orale…ils retiennent 620 000 €…Mais votre avis m’intéresse !
    un grand merci
    anne

  12. Sylvain says:

    Bonjour Anne, la valeur retenue est la valeur du marché, amortissement sur 30 ans, et si tu as acheté ton bien il y a 10 ans, l’amortissement sera sur 20 ans, et voili

    • PINTRAND Anne says:

      Sylvain, merci beaucoup pour ta réponse. Y a t-il un texte sur lequel s’appuyer, reprenant ces éléments ?

      • Sylvain says:

        Hello Anne c’est un avocat fiscaliste qui me l’ a dit. et les experts – comptables fonctionnent également sur ce principe

      • Bonjour Anne,
        Avez vous votre réponse, concernant l’amortissement d’un appartement, après changement de déclaration avec le passage au réel simplifié ?
        Cordialement,
        Eliane.

  13. Je retiens que lors de la transformation en meublés de locaux loués nus préalablement la valeur de base pour l’amortissement est la valeur du marché et non celle de l’acquisition.
    Sera-t-on dans la même situation si l’acquisition a été faite par une SCI à l’IR et possédée pendant X années, avant d’être transformée en SARL de famille à l’IR ?

  14. Charlille says:

    Que se passe-t-il lors de la revente d’un bien loué en meublé pour lequel la déduction des amortissements a été pratiquée ?
    Le bien est-il soumis à une imposition sur plus-value professionnelle ?
    Dans ce cas, à quels taux, impôts et contributions sont soumis à ce jour la revente d’un bien professionnel ayant été amorti ?
    De plus, la déduction des amortissements pratiquée a-t-elle une incidence sur la valeur du bien pris en compte pour le calcul de la plus-value ?
    Un exemple chiffré serait le bienvenu.

  15. Philippe says:

    Bonjour Charlille,

    Il n’y a aucun impact sur le régime des plus-values immobilières car les Loueurs en meublés non professionnels ont une activité à caractère non professionnelle et relèvent donc du régime des plus – values des particuliers.

    • Alors si Mme PINTRAND Anne revend son bien dans 5 ans 620k, elle aura ammortie a la louche (à 3% par an) 93k euros et devra payer une PV sur 620-300=320k moins les abatemments liés à la durée de propriété?
      Avez vous des sources officielles car on lit tout et son contraire! D’avance merci!

  16. Charlille says:

    Merci Philippe.

  17. Merci pour l’explication.

  18. Bonjour,

    Cette règle de l’amortissement en location meublée aux frais réels est-elle applicable pour de la location ancienne ? J’ai acheté en 2014 un logement rénové, construit originellement en… 1690. Je n’ai fait aucun travaux personnellement. Si je le loue à partir de l’année prochaine, puis-je amortir un % de sa valeur d’acquisition, et si oui combien ?

  19. Cette question pertinente mérite une réponse …
    Merci d avance

  20. Bonjour, la réponse est oui. On peut amortir comptablement un bien immobilier même s’il n’est pas neuf. Enn passant par un expert – comptable bien évidemment. Très bonne journée.

  21. A votre connaissance y a t il moyen de faire un amortissement sur une location loué vide , une de mes lecture allait dans ce sens , mais c était loin d être claire
    Merci par avance

  22. Auriez vous l’amabilité de répondre a cette question SVP! Merci !:

    Alors si Mme PINTRAND Anne revend son bien dans 5 ans 620k, elle aura ammortie a la louche (à 3% par an) 93k euros et devra payer une PV sur 620-300=320k moins les abatemments liés à la durée de propriété?
    Avez vous des sources officielles car on lit tout et son contraire! D’avance merci!

  23. Bonjour, le loueur en meublé non professionnel n’aura pas à réintégrer les amortissements comptables antérieurement déduits du calcul de la plus – value lors de la revente.

    Car en tant que non professionnel, il bénéficie du régime fiscal de l’impôt sur la plus – value immobilière des particuliers.

    A bientôt et bonnes fêtes de fin d’année à tous

  24. Bonjour Elodie,

    Merci pour cet article intéressant.
    Pour autant, je souhaiterais aller plus loin sur un point, en rebond de la question de Charlille et qui concerne la revente d’un bien dont l’amortissement n’est pas terminé.
    J’ai compris qu’il n’y avait pas d’impact en termes de plus-values, puisqu’en tant que LMNP, le régime des plus-values qui s’applique est celui des particuliers.
    Pour autant, à la revente du bien, comme celui-ci n’a pas été complètement amorti, le fisc peut-il imposer rétroactivement la part d’amortissement qui a été déduite des charges sur ce bien ?
    Prenons un exemple en chiffre.
    Soit un bien de 100.000 euros, acquis depuis 10 ans, amorti à un taux moyen de 3 % par an. La part d’amortissement qui a été déduite des revenus locatifs est égale à 100.000 x 10 x 3%, soit 30.000 euros.
    Le fisc considère t-il que cet avantage de 30000 euros est acquis ou revient-il vers nous pour fiscaliser cette somme ?

    Merci de vos éclairages
    Daniel

  25. Bonsoir Daniel, dans votre exemple, s’il s’agit de location meublée non professionnelle, il relève de la plus value des particuliers donc pas de réintégration des amortissements comptables

    A bientôt !

  26. Bonjour,
    je reviens sur la durée de l’amortissement concernant le bien retenu da

  27. (désolé e … voici la suite de mon message : après avoir interrogé les impôts, le taux d’amortissement linéaire serait de 1 ou 2%.
    voici leur réponse in extenso :

    Aux termes du I de l’article 39 C du Code Général des Impôts (CGI), l’amortissement des biens donnés en location est réparti sur la durée normale d’utilisation, suivant des modalités fixées par décret en Conseil d’État.
    Le décret n° 65-1101 du 15 décembre 1965 pris pour l’application de ce texte comporte deux séries de mesures qui figurent sous les articles 30 et 32 de l’annexe II au CGI :
    – dispositions d’application générale : l’article 30 reprend le principe posé par la loi suivant lequel l’amortissement des biens donnés en location doit être réparti sur la durée normale d’utilisation, quelle que soit la durée de la location ;
    d’après boi-bic-amt-10-40-30

    I. Taux usuels admis pour la généralité des professions ou des biens
    La liste des taux les plus couramment appliqués dans la pratique figure ci-dessous : elle est donnée à titre purement indicatif.
    A. Construction
    Maisons d’habitation ordinaires 1 à 2%
    Maisons ouvrières 3 à 4%
    Bâtiments commerciaux 2 à 5%
    Bâtiments industriels (non compris la valeur du sol) 5%

  28. Du coup on amorti sur combien d année si c est seulement limite a 2 % de la valeur du bien par an pour une loc meublé a usage d habitation?50 ans?
    J avais compris que c était un amortissement sur 20 ans donc 5 % pour les habitations….
    Si un expert pouvait répondre de manière formel cela clôturerait le sujet ….merci par avance

  29. Effectivement, le taux de 2% correspond à un amortissement sur 50 ans.
    Je suis également intéressée par l’avis d’un expert, car c’est assez pénalisant …

    • L’amortissement, c’est la constatation de la dégradation de la construction. Ainsi, en fonction de la nature du matériaux, la durée d’amortissement doit être constatée sur la durée d’utilisation dudit matériau.

      Les taux avancés (entre 40 ans et 50 ans) ne me semble pas incohérent et correspondent généralement aux taux d’amortissement constatés.

  30. Bonsoir,

    Voici un éclairage sur la durée d’amortissement.
    L’amortissement d »un logement meublé suit la règle d’amortissement par composant.
    Les différents composants sont expliqués dans le doc ci-dessous :
    http://www.editions-tissot.com/campagnes/cfp/0513/pdf/composant_immeuble.pdf

    Effectivement les 2% concernent le composant « Structure et ouvrages assimilés » qui représente environ 80% de la base amortissable. Il est admis d’aller jusqu’à 2,5%.
    Pour les autres composants, cela va de 3 à 6% environ.
    Attention, vous devez exclure la partie « terrain » de la base amortissable (généralement 15% de la valeur du bien)

    Cordialement

  31. 1/Pensez vous que l ont doit déduire la partie terrain d un appartement ou est il considèré que il n y en a pas puisque étant un appartement ?
    2 / je ne comprend pas que le même bien donné a la location a destination commerciale ou a une destination d habitation n ont pas les mêmes durée d amortissement 20 ans et 50 ans or que le vieillissement de l ouvrage , du matériaux est le même ? Une explication ?

    • Bonsoir Bruno,

      Sur le point 1, je vous confirme que la déduction du terrain de la base amortissable est obligatoire pour tout type d’habitation, même pour un appartement. Ce qui se justifie par le fait que l’origine de propriété est toujours un terrain sur lequel a été construit un ensemble immobilier. Le fisc regarde ce point très précisément, il ne faut donc pas le négliger.
      Sur le point 2, je ne suis pas compétent en matière de locaux à destination commerciale. En revanche, je confirme que pour les locaux à usage d’habitation la durée d’amortissement est de 40 à 50 ans.

  32. Bonjour,

    Concernant les valeurs des biens immobilisés et l’amortissement pratiqué en LMNP régime réel,

    1/ Quelle valeur retenir pour les biens dans la déclaration ISF : celle du bien diminué des amortissements pratiqués en LMNP ?
    2/ Si les droits de mutation ont été intégrés à la valeur du bien dans la déclaration LMNP, est-ce également la valeur augmentée des droits de mutation qu’il faut reporté dans l’ISF ?

    Merci de vos conseils

  33. Bonjour,
    J’ai acheté un terrain et j’ai fait construire une maison que je loue en LMNP. Je suis très juste financièrement pour ce projet.Je ne peux pas amortir l’investissement de mon terrain qui représente plus de 50% du prix de mon investissement. Si j’avais acheté un ensemble terrain+construction j’aurais pu amortir 85-90% du terrain. Existe-t-il une astuce pour s’en sortir :ai-je le droit par exemple de me revendre l’ensemble? ou puis-je revendre mon bien a la SCI que j’aurai créé par exemple?
    Merci d’avance

  34. Bonjour,
    Merci pour ce blog !
    Étant donné qu’une location meublée est assimilable à une activité commerciale, qu’est ce qui empêche l’ aministration fiscale de considérer le bâtiment comme un bâtiment commercial (et non un immeuble à usage d’habitation) et d’autoriser un amortissement linéaire sur 20 ans au lieu d’un minimum de 40 ans ?
    Question évidement intéressée puisque la fiscalité des revenus serait de fait largement repoussée à plus tard….

    • Bonjour,
      Je lis tout et son contraire à ce sujet… Quel est selon vous la durée minimale d’amortissement envisageable svp ?

      • Bonjour Vincent.
        Vous ne pouvez absolument pas considérer un bien loué en meublé comme un bâtiment commercial, c’est d’une toute autre nature et bien sûr le fisc n’acceptera pas l’amortissement du gros oeuvre sur 20 ans, sauf bien sûr si la vétusté est telle que vous pouvez prouver que l’utilisation du bâtiment n’excédera pas 20 ans…

        • Merci pour ce retour. Quand bien même l’utilisation d’un bâtiment ne pourrait permettre en l’état d’excéder une durée d’usage de 20 ans, de nouveaux travaux pourraient prolonger sa durée d’usage (nouveau cycle). Dans ce cas, seuls les nouveaux travaux seraient amortissables, c’est bien ça ?

  35. est il exact que pour pouvoir déduire l’ amortissement d’ un bien immobilier en LNMP, il faut offrir au locataire certains services (fixes par l’ administration fiscale ) tels que le petit déjeuner ou laverie etc..

  36. Merci à Guillaume et à Daniel de leurs réponses.
    J’ ai d’ autres questions: si j’ achète aujourd’hui un appartement ancien que je loue en meublé ( statut LNMP au réel), en matière de fiscalité, je vais pouvoir amortir le bien à sa valeur d’ acquisition diminuée de la valeur du terrain (% défini par l’ administration fiscale?)
    Les durées d’ amortissement pour chaque composant vont elles tenir compte de l’ ancienneté de l’ appartement ou bien repart – on de l’ année d’ acquisition .
    Expl: l’ appartement a été construit il y a 25 ans, si on considère le composant: gros œuvre, la durée d’ amortissement sera t elle de 50 ans ou de 50-25 soit 25 ans?
    Concernant les travaux réalisés et les meubles, sont ils amortis ou viennent ils en déduction de charges, même question pour les frais d’ acquisition et de notaire.
    Dernière question est ce que tout ceci est aussi valable pour une location saisonnière meublée.
    Merci de votre réponse

    • Bonjour, Suzanne,
      Je vais essayer de répondre le plus synthétiquement à vos questions.
      Concernant la part de foncier non amortissable, dans le cas d’une résidence dans l’ancien, et sauf si votre bien se trouve dans un lieu où le foncier est cher (centres urbains ou touristiques), le taux généralement admis est de 15%.
      La durée d’amortissement par composant ne dépend pas de l’ancienneté du bien mais de la durée d’utilisation potentielle du bien à compter de l’acquisition du bien. Ainsi, si votre bien est vétuste, il faudra ajuster la durée d’amortissement du composant en fonction de son utilisation.
      Pour les autres frais, travaux et meubles, vous avez les choix entre les amortir sur leur durée d’utilisation ou les passer en charge sur l’exercice. Il en est de même pour les frais d’acquisition. Les contraintes que vous devez connaître avant d’amortir ces frais, c’est que c’est plus lourd en gestion (par ex. obligation de tenir un registre des immobilisations pour chaque élément amorti) et cela ne vous permet pas de créer de déficits pour compenser vos loyers, et donc le risque d’être fiscalisé sur ces revenus.

      • Merci à Daniel pour sa réponse rapide et claire qui va me permettre de prendre une décision en toute connaissance ( ce blog est très intéressant et clarifie bien une fiscalité complexe pour un profane )
        J’ ai bien compris que j’ ai tout intérêt à passer en charges: mobilier, travaux et frais pour pouvoir générer du déficit que je reporterai sur l’exercice suivant pendant 10 ans ( à ma connaissance ), puisqu’ aucun déficit ne peut apparaitre sur la déclaration du BIC.
        Je souhaiterais que vous répondiez à la dernière question que j’ avais posée, à savoir:
        Toutes ces règles (déclaration en BIC, amortissement, etc.) sont elles valables pour l’ achat d’ un appartement ancien mis en location saisonnière.
        Merci de votre réponse.

        • Oui la location saisonnière suit les mêmes règles fiscales que la location meublée de longue durée.
          Bon investissement à vous !

  37. Bonjour,

    En gros pour un appartement acheté neuf et mis en LMNP, l’amortissement sera calculé ainsi:

    Valeur amortissable=[ valeur achat + frais divers (notaire, assurance) ] x 80%

    amortissement sur 50 ans = Valeur amortissable x 2,5% x 5O

    amortissement annuel = valeur amortissable x 2,5%

    amortissement mensuel = valeur amortissable x 2,5% x (31/360)

    Merci de me dire si c’est bien ainsi que se fera les calculs.

  38. Bonjour,
    J ai fait l acquisition d une petite chambre pour un prix de 32 k€ (29 k€ pour le Bien + 2 k€ pour les frais d agence).
    Celle sera louée meublée.
    Comment puis je calculer l amortissement de cette chambre ,
    Dois je partir sur une durée de 30 ans?
    Merci beaucoup
    Raphael.

  39. Bonjour,
    J’ai acquis un bien ancien fin 2016 (qui s’ajoute à un autre bien loué meublé LMNP), je suis en train de faire des travaux et il ne sera louable en meublé que 2eme semestre 2017, quand dois-je démarrer les amortissements ? A partir de la date d’achat ou à partir de la date de mise en location ?
    Merci d’avance pour votre réponse

  40. leopardi says:

    Bonjour,

    Est ce possible d’amortir un bien (local commercial) sur 15 ans lorsque son prix est faible afin de réduire l’impact fiscal si à ce jour j’ai l’intention de céder ce bien à ce terme?

    Je vous remercie de votre aide.

    Bien cordialement

    Arnaud

  41. « Les frais comptable ainsi que la cotisation du Centre Agréé sont remboursés à 100% en réduction d’impôt sur le revenu (Plafonné à 915 € / an). »

    L’article 37 de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 a modifié l’article 199 quater B du CGI. La réduction de la cotisation d’impôt sur le revenu est égale aux deux tiers des dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et, éventuellement pour l’adhésion à un centre de gestion agréé, à une association agréée ou à un organisme mixte de gestion agréé.

    Ce plafond s’applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016, dans la limite de 915 € par an et du montant de l’impôt sur le revenu dû.

  42. Bonjour,

    Je me pose sérieusement la question de louer mon appartement (actuellement ma résidence principale) avec tout ce qu’il y a dedans en location meublée.
    De mon côté j’irai louer dans le même quartier (20ème de Paris).
    Je l’ai acheté en 2013 225000 € (super affaire) il en vaut d’après les agences environ 300 000.
    Si je l’amorti en régime réel je déduis donc 300000 / 30 ?
    Autre question : on peut déduire toutes les charges de l’appartement, imaginons que mon crédit d’impôt soir -2000€ en fin d »année, est-ce que ces -2000 se déduisent des autres IR (salaires etc…).
    Merci !

  43. Bonjour,

    Merci pour l’article ainsi que les différents commentaires, c’est très intéressant.

    Je continue cependant de m’interroger sur la durée d’amortissement d’un bien.

    Dans mon cas, je souhaite faire l’acquisition d’un bien qui me coute 110 000€, dont 9000€ de frais d’agence. A cela s’ajoute environs 13 000€ de travaux et 7 000€ de mobilier.
    Je compte louer le bien, cela devrait me rapporter 1600€/mois.

    Il s’agit d’un immeuble ancien (surement autour des années 1960).

    Si, comme vous le dites dans l’article : « le montant de l’amortissement admis en déduction de la base imposable ne peut excéder au titre d’un même exercice, celui du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens. » alors tout va bien je vais pouvoir amortir le bien sur une durée basse.
    En revanche si l’amortissement est de l’ordre de 30 a 40 ans, cela ne sera pas intéressant fiscalement pour moi.

    N’y a t’il pas des jurisprudences à ce sujet la ? Quelle est la durée minimum sur laquelle on peut amortir un bien ?

    Je trouve cela étonnant que l’on amortisse un bien ancien aussi longtemps qu’un bien neuf, cela n’est pas normal.

    Un amortissement linéaire sur 15 ans n’est il pas envisageable dans mon cas ? Ou 20 ans ? Quelle est la limite tolérable en fait ?

    Merci à celui qui voudra bien me répondre 🙂

    • Bonjour Kevin,
      Je suis dans une situation similaire. Pour me couvrir, j’ai choisi de m’adresser à un expert comptable spécialisé en LMNP.
      Les textes sont d’une très grande complexité.
      L’EC et le centre de gestion agréé qui va avec vous prémunit contre les tracas fiscaux.
      Les frais sont déductibles et imputés en charges et de CGA est couvert par un crédit d’impôts.
      Olivier

      • Bonjour olivier,
        Alors qu’a dit votre EC spécialiste??
        Je sais bien que tous ces frais sont déductibles, mais qu’est ce qu’il vous dit concernant l’amortissement ?

  44. régime du LMNP au réel simplifie

    terrain 30 ans pour 15% du montant
    immeuble 20 ans pour 85% du montant

    pour les travaux, ca peut être pointu.
    Par exemple peinture 5 ans
    Salle de bains 10 ans…
    Meubles 7 ans

    En tout cas, une renta brute proche de 20% me parait surprenante
    Si vous voulez les coordonnées de l’EC, faites moi signe

    • Patrick LEGOFF says:

      Désolé mais le foncier ne s’amortit pas.

      • C’est ce que me dit mon expert comptable.
        D’ailleurs, si c’est le cas, c’est encore mieux si 100% s’amortit sur 20 ans.

        • Patrick LEGOFF says:

          Changez d’expert-comptable car, en cas de contrôle fiscal (rare en meublé), je connais le verdict !

          Je vous explique pourquoi : la vraie dénomination de l’amortissement est  » amortissement pour dépréciation d’actifs  »

          Et il se trouve que le terrain n’est pas réputé user avec le temps.

  45. Bonjour,

    La question de la valeur amortissable en LMNP, soulevée en 2014 par Anne et les réponses données sont importantes dans le cadre du passage du micro bic au réel.
    En effet l’amortissement sera très différent si la valeur retenue pour pratiquer cet amortissement est celle d’achat, de début d’activité ou vénale.
    Auriez vous une réponse récente sur ce sujet ?
    Merci

  46. Bonsoir Pubimel,
    J’ai posé la question et reviens vers vous dès que j’ai obtenu une réponse.
    Cdt
    Olivier

  47. Voilà la réponse que j’ai eue :

    Suite à votre mail, pour un bien locatif la base du calcul de l’amortissement est le coût d’achat (prix d’achat + frais d’acquisitions + travaux). S’il s’agit d’un héritage nous prennons la valeur de la donation établie par le notaire.

    Olivier

    • Après avoir consulter plusieurs experts comptables aucun n’a le même avis, tantôt c’est la valeur d’achat (ou donation), tantôt la valeur du début d’exploitation en LMNP, tantôt valeur vénale, tantôt c’est la durée qui est amputée des années exploitation (valeur vénale moins les années exploitées en micro bic) . Le Bofip n’est pas clair non plus. Existe t il un texte de loi précis sur ce sujet?

  48. Patrick LEGOFF says:

    Bonjour,

    Je vais mettre un bémol dans un cas particulier :

    Si j’en ai la possibilité car ces programmes sont difficiles à trouver (ou alors à des prix délirants), j’aime bien proposer à mes clients des investissements loués d’abord en Pinel puis que l’on passe ensuite en meublé (cela évite de parler de revente comme le font tous les  » gentils défiscalisateurs  » qui pourrissent le métier et qui font perdre de l’argent à leurs clients).

    Mais, dans mon étude, comme j’ai utilisé les frais d’acquisition dans la base de calcul de la réduction d’impôt, je trouve normal de ne pas les remettre dans celle de la base amortissable.

    • Cas intéressant. J’arrive bientôt au bout d’un Scellier (9 ans) et envisage de remettre un coup de propre dans mon appartement et de le meubler pour monter en gamme et réduire la fiscalité.
      Quelle base puis-je utiliser pour l’amortissement ? Acquisition initiale + travaux ou dois-je déduire la réduction fiscale dont j’ai bénéficié pendant les 9 années.
      J’ai par ailleurs fait des travaux (Scellier ancien réhabilité) que j’ai passé en déficit foncier. A valider avec mon comptable mais je pensais démarrer l’amortissement sur la base: acquisition initiale (et frais) + travaux – déficit foncier.
      La question est : la réduction d’impôt rentre t’elle dans l’équation en passant en LMNP au réel ?

      • Patrick LEGOFF says:

        Bonjour solvinz,

        Je ne suis pas expert-comptable mais CGP et pour moi, la base amortissable est la valeur réelle du logement, sans les frais de notaire mais avec les travaux et sans déduire aucun avantage fiscal préalablement acquis (déficit foncier ou réduction Scellier), je m’explique :

        En régime meublé réel, on amortit l’immobilier déduction faite du foncier et le mobilier.

        Les frais de notaire sont soit déductibles, soit amortissables. Cependant, dans votre cas, ils ont servi de base au calcul de la réduction d’impôt. Quand je réalise une étude pour un client sur du Pinel qui bascule ensuite en meublé, je ne compte pas les frais de notaire dans l’amortissement « par précaution », mais ce point peut se discuter (avec un expert-comptable réellement compétent sur cette matière, ce qui est rare).

        Les travaux font partie de la valeur du logement puisqu’ils l’augmentent. Pour moi, je les compte.

        Pour finir, je ne vois pas pourquoi vous retireriez la valeur du déficit foncier préalablement créé ou de la réduction d’impôt acquise puisque ce ne sont que des conséquences fiscales et pas un élément de la valeur du logement.

        Bon, je ne sais pas si j’ai été très clair sur ce coup, mais j’ai essayé.

        Cordialement.

        Patrick LEGOFF

  49. Merci pour votre retour.
    Ok pour les frais de notaires.
    Je pense comprendre vos propos mais une chose m’interpelle: Selon votre raisonnement, des travaux peuvent permettre d’une part de générer du déficit foncier (ou crédit d’impôt) en location nue, puis servir à augmenter une nouvelle fois la valeur initiale du bien en étant intégrés dans la valeur de référence amortissable lors du passage en meublé. L’avantage semble être acquis 2 fois…
    Une condition cependant: Ne pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien loué nu au titre des 3 années précédant le passage en meublé. Raison pour laquelle je ne déclare plus mes menus réparations pour convertir mon appartement en meublé dès la fin du dispositif Scellier.

  50. Bonjour,

    Si j’ai hérité d’un appartement en 2011 et que je commence à le louer en 2018, pourrai-je amortir le bien sur 30 ans ou sur (30-7)=23 ans ? Et quel est le prix que je pourrai amortir, est-ce le prix à l’héritage en 2011 ou le prix revalorisé en 2018 ?
    Sachant que je ferai des gros travaux avant de le louer, qui le « remettront à neuf ».

    Merci par avance pour vos retours

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