L’amortissement d’un bien immobilier en location meublée (LMP et LMNP).

La location meublée intéresse de plus en plus de propriétaires bailleurs notamment grâce à son régime fiscal particulièrement intéressant grâce à la déductibilité des amortissements comptables de l’immobilier et du mobilier.

L’amortissement comptable est une charge déductible fiscalement mais non décaissée, à la différence de travaux ou d’intérêts d’emprunts. Cela revient à un gain de trésorerie et un gain fiscal : Une charge déductibles fiscalement, mais non décaissée par l’exploitant de la location meublée.

L’amortissement vient diminuer le résultat imposable de l’activité du loueur en meublé, et ce dernier réalise une économie d’impôt. Pour autant, attention aux pratiques douteuses qui consiste à adopter un taux d’amortissement élevé (ou une durée d’amortissement courte) avec l’objectif de gommer l’imposition. C’est là un risque fiscal important qui pourrait bien se retourner contre vous.

Pour vous aider dans la comptabilité de votre location meublée, Leblogpatrimoine s’est associé avec un cabinet d’expertise comptable spécialiste des activités immobilières (location meublée, sci à l’Ir, sci is, sarl de famille). Vous pouvez approfondir l’offre de service de notre expert-comptable via cette page dédiée : Expert-comptable spécialiste en location meublée (lmp, lmnp) et Société Civile Patrimoniale.

Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Location meublée : L’expert-comptable est il obligatoire ?« , l’expert-comptable n’est pas obligatoire, mais au regard de la faiblesse du coût, il s’agit probablement d’une économie trop faible au regard du gain de temps et d’énergie.
 

Un amortissement d’une location meublée qui ne peut créer ou aggraver un déficit.

L’article 38 quater du CGI dispose que les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le plan comptable général (PCG), sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour l’assiette de l’impôt.

En vertu de l’article 39 C du CGI et complété par les articles 25 et suivants de l’annexe II, en cas de location consentie par une personne physique ou une société soumise au régime des sociétés de personnes, le montant de l’amortissement admis en déduction de la base imposable ne peut excéder au titre d’un même exercice, celui du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens.

Selon sa doctrine administrative 4 D 262, l’administration fiscale admet au titre des charges imputables sur les produits : les dépenses de gestion, d’entretien, de réparation, d’assurance, de gérance ainsi que les frais financiers.

Autrement dit, les amortissements sont admis que s’ils ne génèrent ou n’aggravent pas un déficit.
 

Les amortissements à l’origine du déficit seront différés et cumulés sans limite de temps ou de montant pour être utilisés lorsque l’exploitation sera bénéficiaire.

Les amortissements qui ne pourront être imputés conformément à l’application de l’article 39 C du CGI devront être assimilés à des amortissements réputés différés en période déficitaire (article 31-A, Annexe II du CGI).

En vertu de l’article 25 de l’annexe II du CGI, les amortissements régulièrement différés en période déficitaire peuvent être prélevés en franchise d’impôt sur les résultats des premiers exercices suivants qui laissent apparaître un bénéfice suffisant, en plus de l’annuité afférente à ces exercices.

En d’autres mots, lorsque les amortissements sont à l’origine ou la cause d’une dégradation du déficit d’exploitation, ceux-ci sont différés, mis de côté et cumulés sans limite de montant ou de durée, pour être utilisés ultérieurement lorsque l’exploitation de location meublée dégagera un bénéfice comptable.

Qu’est un amortissement comptable pour un Loueur en meublé ?

L’amortissement comptable est défini comme la « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l´actif immobilisé » (immeuble, appartement, maison). La pratique de l’amortissement consiste donc à enregistrer, dans la comptabilité du Loueur en meublé, une perte de valeur constatée sur un bien.

Les dotations pratiquées constituent des charges d’exploitation, qui sont portées à l’actif du bilan, en diminution de la valeur d’origine des éléments correspondants, et, déductibles des revenus locatifs.

L’amortissement n’est pas un cadeau fiscal. L’amortissement doit constater la dégradation de la valeur de l’immeuble.

Les amortissements par composants, quelle est la règle ?

La notion de composant est définie en matière comptable à l’article 311-2 du PCG (Plan Comptable Général) en ces mots :

Lorsque des éléments constitutifs d’un actif sont exploités de façon indissociable, un plan d’amortissement unique est retenu pour l’ensemble de ces éléments.

Cependant, si dès l’origine, un ou plusieurs de ces éléments ont chacun des utilisations différentes, chaque élément est comptabilisé séparément et un plan d’amortissement propre à chacun de ces éléments est retenu.

Les éléments principaux d’immobilisations corporelles devant faire l’objet de remplacement à intervalles réguliers, ayant des utilisations différentes ou procurant des avantages économiques à l’entité selon un rythme différent et nécessitant l’utilisation de taux ou de modes d’amortissement propres, doivent être comptabilisés séparément dès l’origine et lors des remplacements.

Les dépenses d’entretien faisant l’objet de programmes pluriannuels de gros entretien ou de grandes révisions en application de lois, règlements ou de pratiques constantes de l’entité, doivent être comptabilisées dès l’origine comme un composant distinct de l’immobilisation, si aucune provision pour gros entretien ou grandes révisions n’a été constatée. Sont visées, les dépenses d’entretien ayant pour seul objet de vérifier le bon état de fonctionnement des installations et d’y apporter un entretien sans prolonger leur durée de vie au-delà celle prévue initialement, sous réserve de répondre aux conditions de comptabilisation de l’article 311-1.

La méthode de comptabilisation par composants de gros entretien ou de grandes révisions, exclut la constatation de provisions pour gros entretien ou de grandes révisions.

La décomposition d’un bien en composants précise que l’amortissement du bien doit être ventilé en éléments principaux qui vont constituer les composants (terrain, gros œuvre, aménagement intérieur, toiture, électricité…).

Chaque composant détermine une partie de la valeur du bien et est amorti en fonction de sa durée réelle d’utilisation.

Ainsi il est recommandé en fonction de chaque bien locatif meublé, de distinguer la liste des composants et la durée normale d’utilisation prévisible. Encore une fois, prudence sur l’amortissement exagéré, il s’agit d’une fraude fiscale (cf. « Location meublée : La tentation de l’amortissement exagéré pour réduire l’impôt sur le revenu« )

L’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé pour éviter tout risque d’erreur et sécuriser les déclarations fiscales du Loueur en Meublé.

Le Loueur en meublé bénéficie également d’un avantage fiscal supplémentaire en confiant sa comptabilité à un expert – comptable et en adhérant à un Centre de gestion agréé.

L’article 37 de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 a modifié l’article 199 quater B du CGI. La réduction de la cotisation d’impôt sur le revenu est égale aux deux tiers des dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et, éventuellement pour l’adhésion à un centre de gestion agréé, à une association agréée ou à un organisme mixte de gestion agréé.

Ce plafond s’applique aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016, dans la limite de 915 € par an et du montant de l’impôt sur le revenu dû. 

Durées et taux d’amortissements moyens par composant

A titre d’exemple, le tableau suivant synthétise une allocation type par composants adaptée à la location meublée d’un immeuble urbain tout en respectant les durées moyennes d’amortissement fixées par la jurisprudence.

 
Il faut noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable, et que les meubles sont généralement amortis de manière linéaire sur une durée de 7 ans.

La question du terrain est très importante. En effet, nombreux sont les loueurs en meublés qui minorent la valeur du terrain afin de limiter la part de l’actif non déductible. Prudence. Il s’agit là d’une pratique frauduleuse qui pourrait être contestée par l’administration fiscale (cf. « Location meublée : La fraude fiscale à l’amortissement exagéré va très mal finir !« )
 

Conclusion

L’amortissement de l’immeuble est un élément majeur de l’intérêt fiscal de la location meublée. Mais attention, derrière cette belle opportunité fiscale, il y a des règles rigoureuses qu’il convient de respecter. On ne détermine pas un amortissement au hasard. L’amortissement doit constater la dégradation de la valeur du composant. Ni plus, ni moins. Ce n’est pas un cadeau fiscal.

Lorsque la location en meublée était auparavant une location nue, la question de l’amortissement est parfois délicate : Sur quelle valeur peut-on amortir le bien loué meublé auparavant en location nue ? Quelle durée ? Nous apportons toutes les réponses dans cet article dédié « Passage d’une location nue en meublée : Comment calculer les amortissements ? Quid de la plus-value immobilière ? ».
 
NB : La question de l’amortissement d’un usufruit est parfois délicate, notamment lorsqu’il s’agit d’un usufruit viager. Un arrêt du conseil d’état vient de confirmer que l’usufruit viager était amortissable sur un durée qui correspond à l’espérance de vie de l’usufruitier comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « Location meublée : L’amortissement de l’usufruit viager est possible sur l’espérance de vie de l’usufruitier« .