Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale que nous utilisons très régulièrement. Le démembrement de la propriété est une opération juridique qui consiste à partager la propriété d’un bien (souvent immobilier, mais il peut également être financier) dans le temps.

La pleine propriété du bien est alors séparée entre :

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L’usufruit, c’est à dire le droit de jouir (utiliser, profiter) de la chose durant la vie de l’usufruitier ou durant une période fixée d’un commun accord des parties lors de l’opération du démembrement ;

La nue propriété, c’est à dire le droit de disposer de la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit. 

 

On comprend rapidement l’utilité patrimoniale d’un tel partage de la propriété dans le temps : Chacun des droits de propriété, usufruit et nue propriété, correspondent à la satisfaction d’objectifs patrimoniaux propres.

L’usufruit permettra d’occuper l’immeuble, percevoir les revenus qui y sont attachés alors que le nu propriétaire ne pourra y prétendre qu’au décès de l’usufruitier, mais bénéficiera gracieusement de l’évolution de la valeur dudit bien pendant la période de démembrement de propriété.

 

 

Comment déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue propriété ?

L’usufruit et la nue propriété sont des droits de propriété partielle, et la somme de leur valeur permet de déterminer la valeur de la pleine propriété de l’immeuble.

Le déterminant principal qui permettra de partager la valeur de la pleine propriété entre la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue propriété est la durée de l’usufruit, c’est à dire l’âge de l’usufruitier lorsqu’il s’agit d’un usufruit à vie (=usufruit viager) ou la durée du démembrement de propriété lorsqu’il s’agit d’un démembrement temporaire.

Plus la durée du démembrement de propriété (réelle pour l’usufruit temporaire ou estimée pour l’usufruit viager) est longue, plus la valeur de l’usufruit (qui est le droit de profiter de la chose et d’en percevoir les revenus attachés) est important.



C’est dans le prolongement de ce raisonnement que l’administration fiscale propose un barème permettant de calculer la valeur d’un usufruit viager en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Ce barème est proposé à l’article 669 du code général des impôts et devra permettre la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière.

Ce barème est uniquement fiscal et doit être utilisé pour payer l’impôt (droit d’enregistrement ou taxe de publicité foncière) mais il ne s’impose pas aux parties pour le calcul de la valeur de leur propriété. 

La barème fiscal s’impose pour le calcul des droits d’enregistrement (ISF; paiement des droits de succession et de donation ; paiement des droits d’enregistrement et de publicité foncière lors de l’acquisition de l’usufruit ou de la nue propriété), mais ne s’impose pas lorsqu’il s’agit de répartir la valeur patrimonial des droits détenus par l’usufruitier et le nu propriétaire. Par exemple, il n’est pas obligatoire d’utiliser le barème proposé par l’administration fiscale pour :

Faire le partage civil d’une succession : La valeur réel de l’usufruit peut varier selon les qualités de l’immeuble, il est normal que les héritiers se voient attribuer une part héréditaire fonction de la valeur réelle de l’immeuble (et non fonction d’une valeur fiscale déterminée par un barème). En effet, l’usufruit est le droit de jouir de l’immeuble et d’en percevoir les revenus pendant un certaine durée, on comprend aisément que la valeur réelle d’un usufruit puisse varier selon le taux de rendement locatif de l’immeuble. Prenons deux immeubles d’une valeur identique de 100 000€, l’un est un immeuble commercial dont le revenu est de 10000€/an, l’autre un immeuble à usage d’habitation dont le revenu est de 4000€. La valeur de l’usufruit est évidemment différente entre les deux immeubles, le niveau de revenu diffère et être à l’origine d’une valorisation différente.

Répartir le prix d’acquisition du seul usufruit ou de la seule nue propriété. Lors de l’acquisition de l’usufruit ou de la nue propriété d’un bien (immobilier ou de parts de SCPI par exemple), la valeur de l’acquisition n’est pas fonction d’un barème fiscal mais uniquement de la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété déterminée en fonction des qualités intrinsèques desdits biens (taux de rendement locatif, perspective de valorisation, …). Néanmoins, pour le calcul de la taxe de publicité foncière et des droits d’enregistrement, le barème fiscal doit être retenu.

 Partager le prix de vente entre l’usufruit et le nu propriétaire lors de la vente d’un bien immobilier démembré. Dans une telle hypothèse , les parties peuvent décider de répartir le prix de vente entre l’usufruitier et le nu propriétaire en fonction de la valeur réelle de l’usufruit. Le barème fiscal n’est aucunement obligatoire et les parties (usufruitiers et nu propriétaires) devront alors estimer la valeur de leur droit en fonction des qualités intrinsèques de l’immeuble.

 

 Article 669 du code général des impôts 

Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe (usufruit temporaire), la valeur de ce dernier est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.

 

 

 

Mais alors, comment déterminer la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété. Calculer la valeur économique de l’usufruit et de la nue propriété.

Partant de cette idée de la possibilité de déterminer la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété (en dehors du barème fiscal, non obligatoire sauf pour payer les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière), il est possible de fixer des règles pour déterminer la valeur économique de ces droits.

 

Ainsi, la valeur de l’usufruit est fonction :

– Du montant du revenu net de charges perçu par l’usufruitier ;

– De l’évolution possible des revenus et des charges dans le temps ;

– De la durée prévisible du démembrement en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier (âge + sexe)

– La valeur de la nue propriété est fonction de l’évolution des prix du bien immobilier soumis au démembrement de propriété. Plus la valeur du bien immobilier augmentera, plus la nue propriété aura de la valeur (puisqu’elle est le droit d’être propriétaire de l’immeuble au terme de l’usufruit), et inversement. Une baisse des prix de l’immobilier doit avoir une conséquence sur la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété.

 

Nous avons construit un simulateur qui vous permettra de connaître la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété en fonction des qualités économiques du bien démembré

 

 

Simulateur calcul de l’usufruit et de la nue propriété économique

 

 

Les conséquences de la baisse des prix de l’immobilier dans la valeur économique de l’usufruit et de la nue propriété

Dans les hypothèses retenues, la question de l’anticipation de l’évolution des prix de l’immobilier pendant la durée du démembrement est évidemment fondamentale.

Lors de l’acquisition de part de SCPI en nue propriété, la valeur de cette dernière est évidemment différente selon que l’on anticipe une baisse des prix des SCPI à échéance ou une augmentation ? Les différences peuvent être très importantes et modifient la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété.

Ces données ne sont actuellement pas considérées par les sociétés de gestion de SCPI (mais c’est également le cas pour les promoteurs immobilier qui vendent la nue propriété d’immeuble ou d’appartement avec location à un bailleur social) qui réalisent le partage de la valeur en pleine propriété entre usufruitier et nu propriétaire (ou du moins, l’hypothèse de baisse des prix n’est pas retenue, c’est bien connu, les prix montent jusqu’au ciel).

Ainsi, dans un tel scénario de baisse des prix de l’immobilier, la nue propriété est probablement payée à un prix supérieur à son prix de marché (et l’usufruit à un prix trop faible).

La baisse des prix de l’immobilier doit être inscrite dans les modalités de calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue propriété.

 

 

 

 

 

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28 Comments

  1. ah quel plaisir de lire cette article…
    il y’a quasiment trois ans, je mentionnais ce point à un gestionnaire de patrimoine qui n’en demordait pas 🙂
    dans 10 ans on en reparle 🙂

  2. @ Guillaume
    « La baisse des prix de l’immobilier doit être inscrite dans les modalités de calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue propriété. »

    Oui… la montée ou la descente sont évidemment toujours possibles, mais :
    très concrètement, vous modélisez comment un événement incertain par nature ?

    Cela me semble impossible, c’est la part de risque inhérente à tout projet… on travaille sur les données du moment.

    Sinon en reflet, quid de la baisse des rendements inattendue, pour un usufruitier ???

    Ce qui m’a toujours fait dire qu’un démembrement temporaire ne doit jamais excéder au grand maximum 10 ans.

    On en est loin avec Perl et compagnie, sur de la vefa… d’où les futures désillusions….

    • La question de la baisse des loyers versés est identique, les parties doivent trouver un consensus qui reflète une vision objective du marché.

    • « On en est loin avec Perl et compagnie, sur de la vefa… d’où les futures désillusions…. »

      Pouvez-vous détailler? Merci

      Par ailleurs, article qui m’a intéressé, pour avoir découvert. Jusqu’à présent, je n’avais pas regardé cet aspect des choses, mais le temps passe …….. il faut que je m’y mette! -:(

  3. PERL est d’ailleurs discret sur cet aspect….Un démembrement entre particulier est une bonne idée mais il faut se baser sur des éléments objectifs et partagés, ce qui n’est pas simple. Qui avait prévu les taux négatifs par exemple ?

    • @Ankou et Option plus

      Oui , Perl est discret et pour cause…. :=)) (idem pour la sortie avec les bailleurs sociaux, quid du relogement des locataires et de la remise en état, réglée juridiquement mais DANS LES FAITS, l’on verra la rude réalité….)

      Un achat en VEFA -a fortiori en NP- suppose au moins deux inconnues :

      – la tenue du chantier et ses malfaçons (bien nombreuses)

      – un achat au prix du neuf, certes démembré mais dont tout le monde sait qu’au premier tour de clef, comme une voiture, il sera « récent » et bientôt « usagé ».

      Par conséquent la revalorisation mécanique du bien les années passant (cf les passionnantes démonstrations du doyen Aulagnier) sera mangée en partie par sa perte de valeur du fait de son changement de statut au cours du temps, sauf emplacement initialement top ou devenant exceptionnel…

      Je suis un fervent supporter du démembrement entre particuliers, sur de l’usagé :
      – ici point de surprise quant à la solidité du bien car vrai historique
      – ici point de prix gonflés comme sur bien neuf
      – ici une clef de répartition acceptée synallagmatiquement donc a priori non léonine

      Certaines sociétés s’y sont adonnées entre particuliers sans succès durable, car trop peu honnêtes

      Ceci étant, pierre 48 scpi le pratique en mutualisant sur de l’existant, c’est même un poste important de son patrimoine, dorénavant

      Le démembrement judicieusement mené est à mon sens l’avenir de la détention immobilière une fois le patrimoine essentiel constitué.

      Ni plus ni moins

      Les CGPI dignes de ce nom devraient trouver des relais de croissance dans l’animation d’un marché tel.

      L’idée est libre de droit, merci…. :=))

  4. Bonjour,
    Dans le cas d’une donation de nue propriété à un enfant, autant j’ai bien saisi le calcul fiscal suivant l’âge des donateurs, autant je ne trouve RIEN sur l’estimation de la valeur du bien.

    Ma question est donc la suivante:

    – l’estimation de la valeur du bien immobilier est-il LIBRE lors du passage chez le notaire (accord tacite entre donataire et donateur) ou bien cette estimation doit-être « encadrée » par le fisc ?
    Pour résumer, peut-on sous-évaluer à sa guise le bien immobilier à donner en nue propriété ?

    Merci à tous.

  5. Bonsoir Ankou,
    Vous répondez à ma question par une autre question, j’avoue que cela ne m’aide pas vraiment… 🙁

    Mais je vais répondre à la votre:

    Admettons que la donation en nue propriété soit sur 60% de la valeur du bien (en fonction de l’âge de mes parents)
    Si la valeur du bien est suffisamment basse, avec les 60% cela permet de passer SOUS la limite des 2 x 100.000 euros d’abattements pour les donations.

    Pour cela que je ré-itère ma question: la fixation de la valeur du bien à donner en Nue propriété est-elle libre ou bien est-elle « encadrée » ?

    • Bonsoir et vraiment désolé!

      Je fais partie des gens qui conseillent quand ils savent, et demandent conseil quand ils ignorent.
      Et sur ce sujet, j’ignore presque tout, d’où mes questions.

      Le problème que je voyais dans la sous évaluation est que si la valeur est basse, lors d’une revente éventuelle, la plus value sera plus grande, c’est reculer pour mieux sauter. D’où ma question.
      C’est un équilibre savant entre les 2 parties, à savoir qui va payer et quelle somme.

      Merci pour votre réponse.

      Désolé, mais je ne saurais répondre à votre question.

  6. Merci de votre réponse.

    Si la stratégie n’est pas de vendre mais de garder sur le long terme par exemple, de taxe sur la plus-value il n’y aura point (après 22 ans, et dégressif avant). De la CSG jusqu’à 30 ans par contre.

    On s’éloigne de mon sujet, si quelqu’un a à la réponse à ma question, je l’en remercierais grandement 🙂

    Merci.

  7. Je pense que ce simulateur, qui suppose que le rendement BRUT de l’investissement est le même pour celui qui prend la nue-prop et pour celui qui prend l’usufruit (temporaire ou viager), ne permet nullement d’évaluer le prix d’équilibre du marché, lequel prendra en compte le rendement NET que chaque investisseur évalue (et qui dépend de la situation, en particulier fiscale, de l’investisseur).

    Il est donc normal que le prix du marché soit parfois très différent du résultat de ce simulateur….

    • Non, je ne crois pas. La valeur d’une maison n’est pas fonction de la fiscalité et du niveau du taux marginal de l’acquéreur. L’évaluation doit être réalisé net de frais de fonctionnement, mais brut de fiscalité qui est une donnée personnel à l’investisseur.

      • Et bien bon courage pour convaincre un potentiel usufruitier, qu’il doit accepter le même rendement brut que celui qu’aura le nu-propriétaire, alors que le nu-propriétaire ne supportera quasiment aucun impôt, alors que l’usufruitier supportera de l’impôt sur les revenus qu’il a « acheté », (et paiera de plus l’ISF s’il est une personne physique). Aucun usufruitier raisonnable n’acceptera de payer le prix qu’indique votre simulateur…

        Entre la vrai vie, et la théorie des livres, il y a une petite différence…..

  8. Les méthodes suivantes sont à disposition
    Comparaison du marché local
    Valeur par capitalisation (valeur locative)
    Les documents de transactions (notaires)
    Les relevés ISF

    Donc l’économique et rien d’autre. Le fiscal n’entre pas en ligne de compte.

    • Je suis ok
      Si le fiscal peut entrer en ligne de compte sur l’opération initiale, lors des calculs de l’acquéreur, cela ne pourra être un argument sur la seule viabilité de l’opération en intrinsèque.
      Ajoutons que la situation fiscale peut évoluer à la défaveur d’un changement législatif…

      On le voit, rien n’est un long fleuve tranquille et il faut assumer de part et d’autre un quotient de risque

      La vie est aussi cancérigène, ne l’oublions pas….

  9. julien bonnetouche says:

    Bonjour,

    je vais mettre mon grain de sel moi aussi là dedans légèrement en marge de la question posée :

    Deux éléments me semblent fondamentaux :

    – A t on envie de donner à ses enfants la nue propriété de sa résidence principale ? ( c’est je crois le cas qui se pose le plus souvent)

    Si la réponse est oui,

    – quand faut il le faire ?

    Ces deux questions sont liées, et la première conditionne la deuxième.

    En effet, même si l’on considère qu’il est intelligent de donner de son vivant, se départir de son patrimoine peut avoir des effets délétères et imprévisibles sur la longueur.

    Restera t on en bon termes avec ses enfants ? et avec les pièces rapportées ?
    Est t on certain soi même de ne pas changer de vie ? on voit aujourd’hui des couples âgés divorcer.
    Que se passera t il exactement lorsque l’on arrivera au 4eme age ? ne serons nous par poussés un peu trop vite vers la maison de retraite par des enfants qui on besoin de se loger ? (même si on a l’usufruit, l’effet psychologique n’est pas le même pour des donataires qui se sentent un peu chez eux)

    Il est fondamental de répondre à ces questions là, car pour optimiser la donation partage il est préférable de la faire le plus tôt possible, à la fois pour réduire les droits de mutation, et aussi afin que les héritiers n’aient pas trop d’impôt sur la plus-value à payer sur la revente éventuelle du bien après le décès du donateur.

    Après cette petite réflexion, il me semble que le mieux est de donner à des enfants qui vous aiment et dont on sait qu’ils n’en auront pas vraiment besoin : ce sera plus facile pour s’arranger en cas de problème !!!

  10. Bémol que vous souligniiez pourtant en début de post : « les enfants qui vous aiment et dont on sait qu’ils n’en auront pas vraiment besoin »=> vous soulignez la présence des « pièces rapportées » et en pratique, c’est souvent là que le bât blesse…

    Combien de fois ai-je entendu lors de donations intempestives : « je ne reconnais plus mon fils ou ma fille depuis que son conjoint…. ils ne sont pourtant pas dans le besoin, etc….

    Comptez toujours sur le dérèglement des passions humaines pour mettre du sable là où il ne devrait y avoir que du miel !

    Et gardez vous, sauf en transition vers la maison de retraite si votre consentement est encore libre et éclairé, de vous démunir trop vite : la donation avant l’heure, est, malheureusement parfois , un vrai et dur voyage sans retour

    • julien bonnetouche says:

      Franchement d’accord.

      Une remarque amusante, d’après les notaires, passé 80 ans il parait que les gens ne donnent plus rien !

      il serait intéressant d’analyser pourquoi ?

  11. J’ai « LA » solution 🙂 🙂
    Comme Balzac, une lecture du code civil s’impose chaque soir 🙂

    Comment puis-je récupérer mes sous ???

    La révocation pour inexécution des charges, pour ingratitude sur la personne du donateur et en cas de survenance d’enfants…

    Le donataire a attenté à la vie du donateur,
    « Mon fils a failli me tuer Monsieur le juge » « Ah oui ? comment » ? « Par tous moyens !
    « Il a commis des sévices sur moi » ! « Lesquels ? ll m’a imposé la lecture de Freud le WE au lieu de mes parties de boules »
     » Il m’a refusé mes aliments » ! vraiment ? oui ! Lesquels ? mon caviar !!
    L’article 955 du code civil voit grand 🙂 🙂 De là à ce que le donateur gagne, il y a un pas que je ne franchirai pas.

    • Certes c’est un pas pour un précipice…..!

      La lecture de Freud permet au contraire d’expliciter à cet âge canonique ladite partie de boules : et l’héritier d’être acquitté…..

      Il a commis des sévices sur moi : oui mais le commis est spécialiste des sévices à la personne, fortement tendance (malgré le hashtag « balance ton porc) : et l’héritier d’être acquitté…..

      Se faire caviarder son caviar c’est être dans l’économie circulaire par application du « rien ne se perd tout se transforme »….. : et l’héritier d’être acquitté…..

       » Mon fils a failli me tuer Monsieur le juge » « Ah oui ? comment » ? « Par tous moyens ! » : certes mais ce qui peut être une obligation de moyens n’a permis d’ obtenir aucun résultat, vous êtes (hélas ?!?) toujours en vie dans ce prétoire :et l’héritier d’être acquitté…..

      Quand je pense aux naïfs qui disent croire en la justice de leur pays…….

      • julien bonnetouche says:

        Ce sont les politiques qui disent cela !

        les autres se méfient hautement depuis qu’ils ont entendu Coluche :

         » il y a ceux qui connaissent la loi et ceux qui connaissent le juge »

  12. @sven 🙂 Pessimiste va 😉

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