Au terme de cet article, vous allez enfin connaître la solution, simple, efficace et totalement gratuite pour connaître avec exactitude, le niveau des prix de l’immobilier d’un quartier avant d’acheter.

De nombreux acteurs de la place proposent des barèmes des prix de l’immobilier, en fonction d’une rigueur statistique plutôt aléatoire, impossible à vérifier. Ces barèmes sont intéressants, mais rarement utiles pour le candidat investisseur qui ne peut se satisfaire d’une évolution moyenne des prix de l’immobilier à l’échelle d’une ville ou d’une région ! Lorsqu’un investisseur cherche à connaître le niveau des prix de l’immobilier, il a besoin de connaître le niveau des prix de l’immobilier, dans sa rue, dans son quartier.

Saviez vous que la solution existe : Il est possible de consulter l’historique des transactions immobilières depuis 01/2010 afin de connaître le prix de vente des biens immobiliers d’une rue, d’un quartier, d’un arrondissement ?

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Il ne s’agit plus de connaître un prix de vente moyen d’une maison ou d’un appartement… mais le prix de vente précis d’une maison, d’un appartement situé à une adresse très précise. Cette technique ne saura satisfaire le statisticien qui affirmera à raison qu’il n’est pas possible de comparer deux biens immobiliers aux caractéristiques qui ne sont pas parfaitement identiques.

Nous abandonnons la rigueur statistique et mathématique pour le pragmatisme de l’analyse empirique.

 

 

Combien la maison située au numéro XX de la rue s’est elle vendue en 2016 ? et celle située au numéro YY en 2017 ?

Il ne s’agit pas d’une approche statistique des prix de l’immobilier, mais d’une approche empirique que je considère plus conforme à la réalité du marché immobilier. Cet outil de connaissance des prix de l’immobilier des maisons ou appartements qui se sont vendus précédemment permettra au candidat acheteur de se construire son propre prix de l’immobilier.

« Si la maison au bout de la rue s’est vendue 250 000€, alors qu’elle n’a pas de jardin et 3 chambres, je peux faire une offre à 200 000€ pour la maison que je projette d’acheter qui n’a que deux chambres, un très grand jardin mais plus de travaux d’embellissements »

 

 

 

Cet outil magique, c’est PATRIM USAGER, l’outil d’estimation des prix de l’immobilier de l’administration fiscale.

Chaque contribuable peut utiliser cet outil gratuitement via son accès personnel sur le site impots.gouv.fr

 

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Nous avons construit un outil gratuit et efficace pour faire le tour des banques près de chez vous de manière simple et terriblement efficace.

 

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Pour illustrer l’intérêt de cet outil, je vous propose une illustration totalement hasardeuse. Une adresse au hasard :

Quel est le prix d’un appartement d’une surface comprise entre 50m² et 80m² situé à 100 mètres autour de la rue contrescarpe, 44 000 Nantes (c’est à dire l’hyper centre ville de Nantes).

 

Les résultats sont immédiats et permettront au candidat investisseur immobilier de connaître le prix du marché (ou plus précisément le prix de vente des appartements qui se sont vendus dans les mois précédant – jusqu’à 01/2010). Il est possible de connaître les dernières transactions … mais aussi de remonter jusqu’à 01/2010 pour connaître l’évolution des transactions depuis 8 ans !

C’est une mine d’information pour le candidat investisseur immobilier qui souhaite connaître avec exactitude le prix du marché avant de se lancer !

 

 

Année construct. Nb Pièces N° etg Surface Carrez(m²) Surface utile(m²) Prix(€) Prix/m²(€) Surface Carrez Prix/m²(€) Surface utile
1900 3 4 59 203 000 3 440,68
1955 3 3 78 370 000 4 743,59
1938 2 3 65 181 000 2 784,62
1900 2 4 53 50 195 000 3 702,30 3 900,00
1900 3 3 71 68 230 000 3 234,88 3 382,35
3 2 63 60 239 000 3 820,33 3 983,33
1700 3 3 65 205 000 3 153,85

 

 

Maintenant, à vous de jouer pour connaître les vrais prix de l’immobilier !

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59 Comments

  1. Vous pensez que ces données soit suffisantes pour connaitre le prix d’un bien immobilier ?

    • Oui, cela me semble une base de donnée non biaisée pour se donner les moyens de connaître les prix de l’immobilier.

      Mais n’oubliez pas que les prix de l’immobilier sont le fruits de l’offre et de la demande.

      L’offre, ce sont les vendeurs ; La demande, ce sont les acheteurs. Si vous êtes vendeurs ou acheteur c’est vous qui faites le marché 😉

    • Que voudriez vous de plus ?

  2. Donc c’est une base pour avoir un ordre de grandeur du prix, mais c est pas suffisant pour connaitre le prix avec exactitude ? la base ne reprend pas toutes les caractéristiques de la demande ( La distributions d’ un appartement, sa luminosité, la qualité de la rénovation ect)

    • Nous sommes évidemment d’accord ! Mais l’information que vous recherchez n’existe pas et elle n’existera probablement jamais pour une raison simple : Il n’existe pas suffisamment de transactions.

      Le premier facteur déterminant le prix est l’emplacement d’un bien. Imaginez vous : A Paris, pour reprendre l’exemple classique qui anime toutes les discussions, en 2017, ce sont seulement 39 000 ventes dans l’ancien. Comment voulez vous déterminer un prix de l’immobilier avec si peu de transactions ?

      • Non y a pas d’outil, mais n est ce pas la fonction d’un bon agent immobilier de connaitre l’offre et la demande ?

        • Non, je ne crois pas. Un agent immobilier est un commercial qui aura pour objectif de vendre le bien confié par le vendeur au prix fixé par le vendeur… (je sais, je suis un peu caricatural … mais quand même…)

          En effet, la concurrence entre les agences immobilières conduit souvent l’agent immobilier à laisser le vendeur fixer son prix de vente, même s’il a conscience que ce prix est trop élevé. A défaut, le vendeur ira confier son bien à un autre agent immobilier qui acceptera de mettre le bien en vente à un prix plus élevé.

          De surcroît , à long terme, les agents immobilier étant rémunérés en % sur le prix de vente, ils ont tout intérêt à ce que les prix augmentent.

          • L’intérêt en priorité d’un agent immobilier pas d’abord de vendre ? et avec un prix moins élevé on a plus de chance de vendre non ?

            • Et oui l agent immobilier est un commercial un peu comme tout le monde, on gagne ça vie en vendent des trucs (bien ou service) comme vous essayez de vendre des honoraire ou des livres non ?

              • Oui, mais convenez que le premier client est le vendeur … pour pouvoir vendre, il faut bien avoir des mandats de vente ? N’êtes vous pas d’accord ?

                • Ou un mandat de recherche.

                  Mais je conviens volontiers que la majorité des ventes passent par un mandat de vente. Mais un agent immobilier à tout intérêt de conseiller le vendeur sur son prix de vente. Plus le prix sera bas plus il à de chance de vendre et vite.
                  L’intérêt d’un agent immobilier est de maximiser c’est chances de vendre plutot que d’avoir un plus grosse commission et des pertes de chances de vendre .

                  • Oui, je suis d’accord … mais tout cela après avoir obtenu le mandat de vente. ..

                  • Pour l’avoir vécu, l’agent immobilier dans un premier temps majore son estimation du prix proposé à son client vendeur, ceci pour avoir le mandat – il flatte en quelque sorte la fierté de son client qui comme tout humain a tendance à penser que sa maison est mieux que celles d’à côté qui avaient tel ou tel défaut-
                    Puis quelques semaines ou mois plus tard, l’immeuble n’étant pas vendu, parce que top cher, l’agent recontacte son client pour lui dire que le prix est trop élevé et qu’il faut qu’il baisse s’il veut vendre, ceci d’autant plus activement que le vendeur est pressé.

                    • OlivierSPb says:

                      Classique, l’agent pour décrocher le mandat promet la lune, puis après il faut atterrir…

  3. Jean-Luc says:

    Bizarre quand même, mon achat de début 2017 en petite couronne parisienne n’apparaît pas dans la base…

    • Ce n’est pas une question de critère ? Dans l’outil de simulation, il ne faut pas rentrer la surface Carrez, mais la surface utile..

      • Jérémy says:

        Je pense que toutes les ventes n’y sont pas répertoriées, il n’y a quasiment rien dans mon quartier où beaucoup d’appartements se sont venus ces deux dernières années.

  4. Attention tout de même, ce n’est pas parce que on a des termes de comparaison qu’il est facile d’avoir une valeur vénale… et cela vaut pour un appartement mais encore plus clairement pour une maison (état du bien, terrain divisible ou pas, zonage PLU, servitudes d’alignements…etc)… Et puis encore faut il savoir BIEN comparer et cet exercice n’est point aisé.. Les bases immobilières ne sont jamais détaillées et pire, très souvent, les surfaces sont déclaratives alors un cooup sur Google et le cadastre et on s’aperçoit vite que la surface est fausse…. et donc le prix/m2 aussi … Et puis quand bien même la méthode par comparaison est reine (chez les notaires et le fisc) elle a ses limites et ne doit pas être la seule méthode pour évaluer un bien….
    Bref c’est un métier !

  5. Laurent N says:

    la principale faiblesse de PATRIM réside dans le fait que la publication des cessions peut prendre 6 mois d’où parfois un décalage « ennuyeux » pour avoir une idée récente sur la tendance de prix d’un secteur précis

    • Est ce qu’un décalage de 6 mois est vraiment problématique ? On parle d’une évolution des prix de 1% en moyenne ? Ce ne me semble pas déterminant … De surcroît, l’absence de transaction interdit clairement de réaliser de véritables tendances par quartier ou rue.

      • Laurent N says:

        Ne vous méprenez pas, je ne dis pas que PATRIM n’est pas utile, bien au contraire, il a ses limites dont celle-ci, 6 mois à Paris, cela peut avoir un impact et 1 % sur des sommes importantes (Paris…), c’est toujours ça de gagné (ou de perdu !)

  6. C’est effectivement à mon avis le meilleur moyen d’avoir la réalité des choses même si la comparaison n’est pas toujours aisée. Quid par exemple de la prise compte dans le prix d’un garage ou d’une cave dans le calcul de la surface utile?
    N’est il pas par ailleurs dangereux d’utiliser cette base de donnée quand on paye l’IFI?
    Le fisc ne risque t’il pas d’utiliser vos connexions contre vous?

    • Oui, si vous estimez votre propre bien immobilier … mais si vous recerchez le prix d’un bien immobilier que vous allez acheter, le risque me semble absent.

      • OlivierSPb says:

        Je suis volontiers paranoïaque mais rappelons quand même qu’avec l’entrée en vigueur de la directive européenne, l’utilisation des données vous concernant (Dont votre historique de surf) doit faire l’objet d’un consentement explicite et donc votre consentement ne se présume plus.
        Un redressement qui serait fait sur l’utilisation de votre accès à Patrim serait donc entaché d’une faute de procédure et risquerait de déclencher un joli scandale.
        Rien ne vous empêche d’utiliser un VPN et vous pourriez éventuellement prétendre que votre compte a été piraté puisque l’adresse IP est à Pétaouchnok.
        Par contre connaissant la paresse légendaire des inspecteurs des impôts, il y a fort à parier qu’ils utilisent largement cette base de données pour examiner votre déclaration IFI. Donc cela vous donne une référence importante.

  7. julien bonnetouche says:

    Bonjour,

    Dans la détermination du prix d’un bien immobilier, il y a les critères objectifs et les critères subjectifs.
    Les critères objectifs, tout le monde les connait ou presque :
    l’adresse, la rue, l’immeuble, les parties communes, l’étage, l’ascenseur, l’exposition , le plan, le bruit, les écoles, et quelques autres plus secondaires.

    Mais pour ce qui concerne les critères subjectifs, il faudra tenir compte du « goût des autres »
    Et justement dans l’ensemble, le mauvais goût est plus répandu que le bon. Heureusement pour les nanars qui finissent par trouver preneur un jour ou l’autre.

    On pourrait penser que tout le monde préfère le soleil et la clarté, , et bien non ! il y a des gens qui préfèrent la pluie et l’obscurité.

    Avoir ses fenêtres sur une avenue passante peut paraitre gênant ? pas pour tout le monde. Et puis il y a les sourds !!

    Un 6eme sans ascenseur ? il y en a qui ne pensent pas qu’un jour ils peuvent avoir du mal à monter les escaliers.

    Etc …

    A cela vient se rajouter un élément concernant Paris : il n’y a quasiment rien sans défaut ( objectif) à vendre. Par conséquent les appartements avec défaut n’ont qu’a attendre qu’un acheteur potentiel se lasse ou bien quelqu’un qui ne voit pas les défauts comme les autres personnes.

    je me souviens d’un agent immobilier qui me disait « tout se vend finalement et à tous les prix il suffit d’avoir le temps ».

    Je rajouterai à l’opposé, que dans l’état actuel du marché parisien, c’est à dire une forte pénurie, un appartement sans défaut objectif, pourrait se prévaloir d’un prix demandé nettement supérieur au prix moyen supposé du marché local. A la louche 20 à 30 % minimum en plus.

  8. OlivierSPb says:

    « une illustration totalement hasardeuse ». Vraiment?
    Hasardeux, hasardeuse:
    – Qui expose à des risques, des dangers : Un voyage hasardeux.
    – Dont la conclusion, l’issue est douteuse ; aléatoire, problématique : Une hypothèse hasardeuse.
    Larousse
    A part cela référence utile à connaître! Inutile d’épiloguer sur le fait que ce n’est pas parfait, c’est un élément d’aide à la décision avec ses limites et non un outil qui vous donnerait miraculeusement la valeur exacte d’un bien. Donc merci.

  9. Jacques says:

    Bonjour,

    Comme on est sur son espace contribuable, cette fonction n’est probablement pas innocente !
    Un « super mouchard » pour détecter les contribuables limites au seuil de l’IFI !

  10. Bonjour,
    attention toutes les ventes ne sont pas répertoriées dans cet outil , et même des ventes datant de 2 ans

  11. je suis retournée sur le site et re attention j ai fait une verif pour 5 ventes de moins de 3 ans et plus de 6 mois , sans mettre de critères précis et elles n y figurent pas Pourquoi ? je ne sais pas , des notaires qui n inscrivent pas toutes les ventes ?

    • Je crois qu’il s’agit d’un problème de publicité foncière ou d’enregistrement. Est ce que tous les services sont à jour ? Parfois, il faut attendre quelques mois avant de recevoir son l’acte d’achat. Est ce lié ?

  12. julien bonnetouche says:

    En France on raffole des formules censées détenir la vérité..
    Mais tout ça c’est de » l’à peu près ».
    le vrai prix vous le connaitrez quand vous aurez vendu.
    Quant à l’IFI si je peux me permettre un conseil si on est limite, ou même si on dépasse nettement, c’est de déclarer et de payer un tout petit minimum, et de s’y tenir les années suivantes histoire de faire preuve de bonne volonté parmi un océan de gens qui ne déclarent rien…Et comme cela si vous êtes redressés un jour, ce ne sera que sur 3 ans. Et même là vous marchanderez.
    Faut pas se laisser impressionner par le Fisc. N’est ce pas Olivier ?

    • OlivierSPb says:

      Non il ne faut pas se laisser impressionner par le fisc. Le un petit peu d’IFI c’est 2.500€ minimum (1,3M€- 800 k€)*0,5%. Donc si vous êtes limite, il faut réfléchir avent de balancer 2.500 de vos Roros chèrement gagnés dans le tonneau des Danaïdes du déficit budgétaire.
      Avec l’informatisation, il devient de plus en plus difficile de passer sous les radars.
      L’IFI ne concerne principalement que les rentiers de l’immobilier (Selon Macron) qui s’enrichissent en dormant (Selon Mitterrand) et personne selon GF qui n’en tient jamais compte, car avec l’abattement sur la RP, la valeur difficilement cernable d’une RS, ceux qui n’ont que de l’immobilier de jouissance n’en paient guère.
      Rien ne vous empêche de faire une déclaration IFI avec impôt à payer 0 pour bénéficier de la prescription abrégée. Cela vous mettra dans les radars du fisc mais si votre position est tenable, vous passerez ultérieurement pour un hurluberlu et ils vous ficheront une paix royale.

  13. « le vrai prix vous le connaitrez quand vous aurez vendu. »
    Dans le même esprit, je dirais cela un peu autrement:
    Le VRAI PRIX est celui qui satisfait un acheteur et un vendeur !

  14. wanapatri says:

    Les remarques d’Olivier SPB sont toujours aussi pertinentes !

    @Guillaume: depuis quand cette base est-elle en accès libre SANS CONDITIONS ?

    J’ai lu sur le sujet, on y disait qu’ il fallait avoir un contentieux avec le fisc sur la valeur d’un bien ?!
    D’ailleurs ce rappel était précisé avant l’ accès.

    Sans contentieux, pas d’ accès légitime !

  15. wanapatri says:

    Merci beaucoup Guillaume pour la valeur de votre blog, et votre promptitude à répondre.

    Ceci est curieux, mais non, comme dit plus haut les enregistrements aux hypothèses sont de plus en plus longs et peuvent atteindre plus de six mois…
    Ensuite reste à connaître quand les services adm et informatiques du fisc mettent à jour la base…
    Le délai total approcherait 9 à 12 mois que je n’ en serai pas supris.

    Pour être si réactif, ce doit être votre staff qui gère :-;
    Ne me dites pas que c’est votre grand mère :-;

  16. Tant la base bien Bien des notaires que Patrim ne sont pas actualisés rapidement, ce n’est rien de le dire; le retraitement des données est bien plus lent que prévu malgré les tékétransmissions qui ne sont pas toutes faites par les études.

    Donc voilà des instruments certes utiles quant à l’approche fine par quartier, et bien similaire, mais tellement en retard…..
    Je rejoins certains quant au flicage des connections sur Patrim, le VPN n’y changera rien…

    A quand la transparence de Zillow, à l’américaine? on connaît l’historique d’un bien, ses prix de vente successifs, etc…
    Les petites disrupteurs geek devraient agréger tout cela et en plus ils auraient une aide étatique pour lancer leur start up, pas belle la vie ?

  17. « je me souviens d’un agent immobilier qui me disait « tout se vend finalement et à tous les prix il suffit d’avoir le temps ». »
    Marrant j’ai entendu ça à plusieurs reprises lors des booms immo, comme quoi,les cycles gèrent aussi la doxa qu’on nous tartine à longueur de journée.

    « concernant Paris : il n’y a quasiment rien sans défaut ( objectif) à vendre. » …il y a forte pénurie »….

    Objectif ? Marrant là aussi, à croire que seuls les rogatons parisiens intra-muros rancissent sur LBC ou les dizaines de Bienici, logic-immo etc…
    Le prisme déformant est à son comble, un effet « penser printemps » sans doute….

  18. je me sers de patrim depuis sa création, c’est en effet un outil bien utile. Mais je suis de près les nombreuses ventes d’appartements chaque année dans ma résidence, et elles ne ressortent pas sur patrim. Excellent outil notamment vis à vis du fisc, mais absolument pas exhaustif…

  19. Le Mecreant says:

    Bon ok, je suis parano, mais quand même, j’irais pas sur le site de bercy avec mon n° de dossier fiscal pour y mettre un voyant rouge de plus 🙂 Dans le cas d’un achat, peut être et encore… De toute manière a l’achat, le « bon prix » c’est celui que je suis prêt a mettre, quand a la vente, le bon prix c’est quand le client fait une offre.

  20. Lorsque l’on veut acheter ou vendre, rien de plus simple il me semble que de suivre les annonces de biens similaires ou proches de votre projet, voir mettre en place des alertes email, regarder le prix moyen sur le site des notaires et ajuster en fonction des critères et de la demande.
    Avoir à l’idée qu’un bien ne vaut rien tant qu’il n’a pas d’acquéreur! pour ma part j’ai des doutes sur les valeurs annoncées par le fisc, si c’est comme le cadastre cela fait plus de 20 ans que j’ai déposé un permis de construire pour une maison et ce dernier n’est toujours pas enregistré! Si vraiment vous n’avez pas d’idées de prix rapprochez-vous de professionnels compétents

    • C »est quoi un professionnel compétent ?
      Exemple, expertise et estimation en 2012 d’une ancienne ferme en province dans le cadre d’une succession:
      1- le Notaire local: 25 000 €
      2- un agent immobilier 75 000 €
      3 – estimation des 7 héritiers (moyenne) : 40 000 €
      Il est où le « vrai » prix ?

      • Compétent = celui qui vous apporte la bonne réponse
        En 2010, suite succession, vente d’une maison délabrée avec terrain au Blanc Mesnil
        1 Estimation agence entre 90 et 110 000€
        2 Estimation payante du notaire parisien : 150 000€
        3 Mon estimation 210 000€
        Ma méthode :
        Quelques recherches « statistiques » via internet sur la commune que je ne connaissais pas
        1 déplacement pour visiter le bien, faire le relevé des côtes et prendre des photos
        Réalisation des plans état actuel et état futur qui mettent en évidence le potentiel des lieux. Réalisation de planches photos pour éviter les curieux
        Une annonce bien ciblée avec un descriptif précis de l’état actuel et du potentiel
        1 déplacement pour 6 visites dans la journée
        5 offres, la maison a été vendue 208 000€.
        Félicitations du notaire et des héritiers c’était le bon prix et non le « vrai » prix

        • Il y a trop de subjectivité pour déterminer un prix d’un immeuble quel qu’il soit et la « compétence » n’est pas déterminante.
          Dans votre exemple, vous l’avouez à demi mots quand vous dites que vous avez eu 5 offres. Si vous en aviez eu qu’une seule, la maison se serait peut-être vendue seulement 110 k€ indépendamment de vos déplacements, photos, plans etc… C’est bien l’offre et la demande qui est l’élément le plus important; avec 5 offres le vendeur vend au plus offrant (99% des cas) !

          • Il y a effectivement un facteur trop souvent oublié dans la determination du prix : son positionnement et sa publicité (dans le sens faire savoir!)
            Un super produit ne vaut rien si l’on ne le fait pas savoir et à contrario un produit moyen peut valoir cher si l’on parvient à faire penser à l’acheteur qu’il est unique et correspond parfaitement à son besoin!
            Cela s’appelle faire du Marketing!

        • le blanc ménil faux avoire envy d’y ghabité

          • Les cadres qui débutent n’ont pas les moyens d’habiter Paris, alors ils ciblent la première couronne! aujourd’hui ce n’est pas terrible mais demain ce sera très bien et ce n’est qu’à 1/2 heure de Paris centre!

            • Petite couronne pas terrible?

              Il faut être sélectif, il y a de très beaux endroits d’ores et déjà, et d’autres qui chutent déjà, ou en passe de…….
              Mais si la petite couronne est un marché de report, puisque les cadres débutants pensent bébé et chambre(s) supplémentaires, ce n’est pas un marché de »résignation » !

              – entre Sceaux ou le 75018 craignos et néanmoins cher, on choisit vite !

              Bien d’autres exemples pour qui connaît le marché…

              Et puis il fut un temps où aménager dans un faubourg de Paris ou au pied de la Butte, était un exil tragique et subi, pour ceux qui aspiraient à la proximité avec le palais du Louvre, alors…..

            • julien bonnetouche says:

              Vous avez raison,
              il y a quelques banlieues comme Vincennes, saint mandé, Levallois, qui sont super bien fréquentées et pas plus chères que certains arrondissements périphériques de Paris. actuellement environ 8000/9000€m2
              et c’est mieux que le 19eme, 20eme 12eme etc …
              Mais ce n’est pas nouveau : il y a 40 ans, j’ai acheté à saint mandé, un premier appartement, sans défaut parce que je n’arrivais pas pour la même somme à en trouver un à Paris.
              Et j’y ai vécu assez longtemps très satisfait de mon achat.
              Pour le même prix à Paris, il n’y avait que des rez de chaussée ou 6 eme sans asc !!! et plus petits.

              • OlivierSPb says:

                J’ai vécu longtemps à Levallois, c’est très bien et beaucoup mieux que certains arrondissements de Paris. Maintenant c’est presque au prix de Neuilly!

  21. julien bonnetouche says:

    Bonjour ,
    Une question très technique ( pour M. Fonteneau peut être ?)

    Dans le nouvel IFI la résidence principale possédée sous forme de SCI bénéficie de l’abattement de 30% si elle n’est pas une société de gestion :

    http://droit-finances.commentcamarche.com/contents/879-ifi-2018-evaluation-des-biens-imposables

    Qu’en est il ce cette même résidence principale possédée sous forme de sci en pacte tontinier.
    Elle devrait en principe bénéficier du même abattement de 30%, mais peut elle bénéficier aussi d’un abattement supplémentaire du fait de son illiquidité ?
    En effet les deux partenaires sont obligés d’être d’accord pour vendre.
    Il y a des jurisprudence du conseil d’état faisant état d’un abattement de la valeur vénale en cas de SCI. (10 à 30%)

    Merci d’avance

    • En fait, attention, l’article en question peut laisser une confusion : L’abattement de 30% n’est pas applicable lorsque la résidence principale est détenu dans une SCI semi-transparente (c’est à dire une SCI classique).

      En revanche, il sera possible d’y appliquer une décote pour accupation au 01/01 de l’année qui détériore la valeur vénale de l’immeuble.

      Nous avions illustré la situation dans cet article dédié à l’ISF … ISF : Gilles CARREZ a t’il fait une erreur en ne déclarant pas l’ISF ? Pas certain!

      • OlivierSPb says:

        D’ailleurs GF votre raisonnement dans votre fil sur Carrez et l’ISF ne tenait pas la route. L’article 885 S du CGI stipule que l’occupant doit être le propriétaire.
        S’il y a une SCI semi-transparente, il y a une personne morale interposée et donc l’occupant diffère du propriétaire.
        Un éventuel créancier de l’occupant si celui-ci est propriétaire de la SCI peut saisir les parts de la SCI mais pas l’immeuble.
        C’est la notion de personne morale interposée maintes fois confirmée par la jurisprudence.
        Une éventuelle décote pour occupation peut être appliquée s’il existe un bail et que l’occupant paye un loyer mais pas si l’immeuble est mis à gratuitement à la disposition des associés.
        Par analogie, il ne peut y avoir d’abus de biens sociaux pour quelqu’un exerçant en nom propre mais il peut y avoir un abus de biens sociaux dans une SASU.

        • Oui, mais pour occuper l’immeuble détenu par une SCI, il faut, soit un bail, soit une mise à disposition gratuite dans les statuts. Cette seconde option autorise le droit à une décote pour occupation

          • OlivierSPb says:

            Si il y a un bail avec un loyer autre que symbolique, c’est une très mauvaise opération car sauf à avoir un déficit foncier record cela revient à fiscaliser des loyers payés avec des revenus ayant déjà été soumis à l’IRPP.
            Si le loyer est symbolique et ou très décoté par rapport au marché, c’est à mon avis une très mauvaise idée car je pense qu’une SCI étant une personne morale, l’acte anormal de gestion et la renonciation à recettes peut lui être opposée 5alors qu’il n’existe pas de renonciation à recettes pour une personne physique).
            Si il existe une mise à disposition à titre gratuit contenue dans les statuts, il s’agit d’un engagement de la SCI envers l’occupant. Auquel cas en cas de cession cet engagement ne « suivra » pas l’immeuble contrairement à un bail et c’est à la SCI d’indemniser l’occupant. De plus si il y a identité entre les porteurs de parts de la SCI et les occupants, cette clause est en fait purement potestative et donc susceptible d’être frappée de nullité en cas de vente de l’immeuble, vente forcée par exemple.
            Enfin, si la mise à disposition relève d’un autre contrat, un commodat par exemple 😉 , ce contrat est largement critiquable car purement potestatif lui aussi si il y a identité entre les les porteurs de parts de la SCI et les occupants.
            Pour être valide à mon avis, il faut que les porteurs de parts de la SCI soient significativement différents des occupants (1% qui se promène risque d’être très critiquable), l’idéal étant que les tiers porteurs de parts de la SCI aient une participation qui leur permette de nommer ou révoquer le gérant.
            On se méfiera donc des clauses statutaires fixant une majorité élargie pour nommer ou révoquer le gérant, car il existe une possibilité bien intéressante dans une SCI qui consiste à mettre dans les statuts une clause qui oblige à l’unanimité des associés pour la nomination ou la révocation du gérant, clause utile si je souhaite transmettre un bien à mes enfants en toute propriété en en gardant le contrôle, le fait d’avoir une part de la SCI me rend irrévocable.
            Si on ne parvient pas à établir que le gérant de la SCI peut ou pourrait agir en désaccord avec les occupants, le contrat me semble bien fragile notamment eu égard à sa potestativité.
            Sauf à avoir quelque chose de très bétonné la décote me parait difficilement justifiable.
            Ce qui est sûr, c’est que l’administration ira au contentieux et bien que je ne sois pas pusillanime, j’hésiterais longuement avant de m’aventurer dans une telle opération.
            Mais ce n’est que l’opinion d’un néophyte non juriste!
            😉

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