Au delà de la location vide, autrement appelé location nue, l’investisseur locatif peut prendre la décision de faire de la location meublée. Derrière ce changement d’appellation, l’investisseur bénéficiera d’un régime fiscal différent :
– La location vide ou nue est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ;
– La location meublée est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon que l’activité de location meublée sera qualifié de professionnelle ou non professionnelle, l’imposition sera effectuée dans la catégorie des BIC professionnels ou des BIC non professionnels.
Cette différence dans le mode d’imposition est fondamentale et pourrait justifier à l’investisseur de s’y attarder. Pour comprendre l’intérêt fiscal de la location meublée, je vous encourage à lire cet article « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal« .
Qu’est ce qu’une location meublée ? Quels sont les meubles nécessaires pour bénéficier de ce régime fiscal favorable ?
Une location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non professionnelle, doit répondre à une définition précise notamment en ce qui concerne la liste des meubles indispensables.
Depuis la loi ALUR, et la très récente publication d’un décrêt, une location meublée c’est : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » (cf article « Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ?« ).
Ainsi, au delà de la définition de la location vide ou nue qui se limite à location d’un logement décent qui assure le clos et le couvert, une location meublée doit contenir l’ensemble du mobilier qui permette au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement.
De manière pragmatique, avec cette définition, la jurisprudence retenait l’idée que le location ne devait plus qu’à y apporter ses effets personnels. La loi ALUR donne une définition précise aux différentes décisions de jurisprudence. Ainsi, les meubles nécessaires pour bénéficier du régime de la location meublée sont :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Vous le voyez la définition est très précise. Il ne s’agit pas de mettre un lit et une table. Le locataire ne doit plus avoir à apporter que ses valises avec vêtements, linge de toilette… (Vous noterez que lave linge, lave vaisselle et TV ne sont pas indispensables).
Un autorisation administrative parfois indispensable avant de mettre son logement en location meublée.
Le changement d’affectation du logement, c’est à dire le passage d’une location vide à une location meublée nécessite parfois une autorisation administrative de la mairie. La nécessité de cette autorisation administrative est fonction de la nature de la location meublée :
– S’agit il de faire de la location meublée qui deviendra la résidence principale du locataire ?
– S’agit il d’une location meublée destinée à à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ?
La location meublée constitue la résidence principale du locataire.
Dans cette hypothèse, il n’y a aucune autorisation administrative à demander pour modifier la destination du logement. Le passage d’une location nue à une location meublée est libre.
La location meublée devra être la résidence principale du locataire. Une résidence principale, depuis la loi ALUR, c’est le logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Attention, donc à bien respecter ce critère de durée de la location meublée lorsque aucune autorisation administrative n’est demandée.
La location meublée ne constitue pas la résidence principale du locataire.
Dans cette seconde hypothèse, la location meublée rentre dans la définition de la location meublée saisonnière, c’est à dire « une location meublée destinée à à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » dont l’activité est très proche de l’activité d’hôtellerie ou para-hôtellerie.
Dans cette situation, et cela semble relativement logique, au même titre que l’installation d’un nouvel hôtel requiert une autorisation administrative, la création d’une location meublée saisonnière nécessite cette même autorisation.
Cette demande d’autorisation de changement d’usage est obligatoire dans les villes de plus de 200 000 habitants, les villes de plus de 50 000 habitants dans lesquels le marché de l’immobilier est manifestement « tendues » (cf « Une surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires en zones tendues dans lequel vous aurez toutes les villes concernées) et Paris ou les communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ;
Pour plus de détails sur les modalités pratiques de cette demande de changement d’usage, je vous encourage à relire notre article « AirBNB, Location saisonnière : Faut il une autorisation pour mettre sa maison ou appartement en location meublée ?« ).
Comment rédiger le bail d’une location meublée ? Quels sont les droits et devoirs du propriétaire et du locataire ?
Pour tous les baux signés à partir du 01/08/2015, le contrat de bail doit être conforme à un bail type réglementaire (Cf modèle de bail de location vide ou meublée publié par décret) identique pour les locations vides ou nues et les locations meublées destinées à être la résidence principale du locataire.
Le modèle de bail de location meublée et identique au modèle de bail de location vide, mais des différences subsistent tout de même (durée du bail, montant du dépôt de garantie, préavis du locataire et préavis du propriétaire).
Tableau de synthèse des différences entre un bail en location vide et un bail en location meublée.
| Situation | Logement vide | Logement meublé |
| Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an minimum renouvelable automatiquement ou 9 mois, non renouvelable, si le locataire est étudiant |
| Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum |
| Préavis du bailleur (pour | 6 mois minimum | 3 mois minimum |
| Préavis du locataire | 3 mois minimum | 1 mois minimum |
A parts ces 4 différences, le bail de location meublée est identique au bail de location vide, et notamment en ce qui concerne l’impossibilité pour le propriétaire de donner congé à son locataire dans les 2 ou 3 premières années de son acquisition ou l’interdiction de congédier un locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de faibles revenus. Nous avions analyser l’ensemble de ces caractéristiques communes dans un article dédié au bail de location vide : « Bail de location vide, ce que l’investisseur locatif doit savoir avant d’investir« .
Il est possible de faire de la location meublée en direct, sans résidence service
Ainsi, et contrairement à de nombreuses idées reçues, il est tout à fait possible de faire de la location meublée en direct, sans l’intermédiaire d’une résidence service type EHPAD, Résidence de tourisme, ou résidence affaires.
Le régime fiscal est en tout point identique entre la location meublée en direct et la location meublée via résidence service. Seule différence : La récupération de la TVA.
En effet, vous n’êtes pas sans savoir que l’exploitant d’une résidence service en location meublée (LMNP) s’engage à fournir, tel un professionnel qu’il est, des services annexes.
Les résidence services LMNP proposent en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. (article 261 D 4° du code général des impôts).
La présence d’au moins trois de ces services permettra à la résidence service de soumettre le loyer des locataires à la TVA et rendra possible la récupération de la TVA payée sur l’acquisition par le propriétaire.
Un investisseur particulier souhaitant bénéficier du régime de la location meublée en direct ne pourra pas apporter ces services de manières professionnels, par conséquence, les loyers versés par le locataire ne pourront pas être soumis à la TVA et il ne pourra pas récupérer la TVA payée sur l’acquisition ou les travaux.
Un investisseur qui prétendrait apporter au moins trois de ces services perdraient immédiatement la qualité de loueur en meublé (LMP ou LMNP) et profiterait alors de la qualité d’hôtelier ou de para-hôtelier (cf article » Gîtes : location meublée ou para hôtelier ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux« ).
Enfin, les loueurs en meublé doivent payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Pour finir, notez que les loueurs en meublé sont redevable de la la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) taxe dont sont redevables toutes les entreprises ou les personnes qui exercent de manière habituelle une activité professionnelle non salariée, quel que soit leur statut juridique, leur activité ou leur régime d’imposition.
Les profits de l’activité de location meublée ayant la qualification de bénéfices industriels et commerciaux, les immeubles en location meublée sont naturellement soumis à cette taxe. La location en meublée d’une partie de sa résidence principale est toutefois exonérée de la CFE.
Compte tenu de la faiblesse des revenus générés, les loueurs en meublés devront acquitter la cotisation forfaitaire minimum dont le montant est fixé par la commune.
