Vous êtes de plus en plus nombreux à m’interroger sur les solutions pour investir dans la terre agricole, actif réputé sécurisant pour l’épargnant effrayé par un environnement financier devenu incontrôlable.

Investir dans la terre agricole, comme dans une forêt, est effectivement, à mon sens une solution idéale pour investir dans un actif réel (tangible) capable de création de valeur.

Comme nous vous le précisions dans cet article « Investir dans les biens tangibles ? Le meilleur investissement face à un monde devenu fou« , l’investissement dans un bien tangible n’est pas la solution pertinente de le contexte actuel. Investir aujourd’hui dans actif capable de traverser les crises qui nous attendent, c’est choisir :

  • Un actif capable de s’adapter à une mutation structurelle de la société, c’est à dire investir dans un actif acteur de la croissance.
  • Dont la valeur intrinsèque est liée à sa capacité à générer des flux et des revenus.

Investir dans la terre agricole et/ou dans les forêt, répond parfaitement à ces critères essentiels. Investir dans la terre agricole, c’est avant tout investir dans un actif à l’origine d’une matière première indispensable à la vie humaine (nourriture ou énergie).

A long terme, entre l’augmentation de la population mondiale et l’adoption dans les pays émergents des régimes alimentaires occidentaux conduisent indubitablement à une inflation des prix des matières premières agricoles. Cette inflation des prix agricoles devrait avoir des conséquences sur le prix des terres agricoles.

Mais, investir dans la terre agricole, une mission impossible du fait du droit de préemption de la SAFER…

Malheureusement, pour l’investisseur (mais tant mieux pour l’équilibre à long terme de l’agriculture) investir dans une terre agricole est une mission quasi impossible à cause des pouvoirs des SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural ).

Une Safer est une société anonyme, sans but lucratif (sans distribution de bénéfices), avec des missions d’intérêt général, sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finance. De manière générale, la SAFER facilite l’accès des terres aux agriculteurs. Elle accompagne aussi les collectivités dans leur politique de maintien des terres agricoles et de la protection de l’environnement (préservation des espaces naturels, de la ressource en eau et des paysages ; restructuration forestière, mise en place de trames vertes, etc.).

La terre agricole n’est pas un actif comme les autres. C’est un actif nourricier qui ne doit pas être soumis à la spéculation. Pour cela, la SAFER dispose d’un droit de préemption sur les terres agricoles. Lors d’une vente de terre agricole, la SAFER dispose du droit d’acheter la terre agricole à la place de l’acquéreur initial dans l’objectif de revendre la terre préemptée à un autre acquéreur dont le projet répond mieux aux critères de la SAFER.

Le pouvoir de la SAFER est très étendu car au delà du droit de préemption, la SAFER fixe elle-même son prix d’achat lors d’une préemption. La SAFER peut se porter acquéreur de la terre agricole au prix qu’elle fixera.

Autant vous dire que l’acquisition de terres agricoles par un investisseur ne répond pas totalement aux objectifs de la SAFER. La terre agricole reste entre les mains des agriculteurs.

 

 

Une solution : Investir dans la foncière « Terre de liens », entreprise d’investissement solidaire, visant l’acquisition, puis la mise en location de terres agricoles

Attention, il ne s’agit pas d’un investissement spéculatif avec des objectifs de rendement à deux chiffres.

La foncière « Terre de liens » a pour objectif de collecter l’épargne des investisseurs (via augmentation de capital, appel public à l’épargne et visa de l’AMF) afin d’acquérir des terres agricoles. Les surfaces agricoles ainsi acquises sont ensuite louées à des agriculteurs qui s’installent.  La Foncière loue ces fermes à des paysans engagés dans une agriculture de proximité, biologique et à taille humaine

 

La foncière « terre de liens » est une société d’investissement solidaire dont les objectifs sociétaux dominent les objectifs financiers. On est clairement dans l’épargne sociale :

  • Aucun revenu ne sera versé ; 
  • Aucun dividende ne sera distribué ; 
  • La valeur de la part évoluera en fonction de l’évolution du patrimoine foncier propriété de la foncière « Terre de liens » et des bénéfices non distribués intégrés au capital. 

 

L’épargnant peut devenir actionnaire solidaire de « Terre de liens ». En 2015, la part « Terre de liens » est valorisée 103€ à ce jour (à la création en 2013, la part était valorisée 100€). L’épargnant devra en sus payer 3% (plafonné à 500€ de frais de souscription pour devenir actionnaire solidaire.

75% de l’augmentation de capital servira à l’acquisition de terres agricoles et 25% ne seront pas investis et serviront à fluidifier la rotation des actionnaires. La foncière conserve toujours un fonds de trésorerie afin de rembourser les actionnaires solidaires qui souhaiteraient disposer de leur épargne. (même, s’il est essentiel de garder en mémoire que l’investissement dans la terre agricole est un investissement de très long terme).

Le 27 Juillet 2015, la foncière « terre de liens » a obtenu un nouveau agrément de l’AMF pour une augmentation de capital de 7 000 000€ par émission de 67.961 actions nominatives nouvelles, au prix unitaire de 103 euros par action. (Cf visa AMF du 27 Juillet 2015) et prospectus complet de Terre de liens).

Au 31 mai 2015, le capital de la foncière « Terre de liens » est de 42.545.900 euros avec 10.537 actionnaires, dont Natixis (10,5%), BNP Paribas (3.20%) et AMUNDI (2%)

 

historique collecte terre de lien

principaux actionnaire terre de liens

 

 

Une réduction d’impôt de 18% de la moitié de l’investissement.

La foncière répond aux critères des « entreprises solidaires » et bénéficie à ce titre de la possibilité d’une réduction d’impôt à hauteur de 18% de la moitié de l’investissement.

La réduction d’impôt est donc de 9% de montant de l’investissement dans la foncière « Terre de liens ».

 

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27 Comments

  1. Bonjour,
    Article intéressant sur un sujet trop rarement abordé par les CGPI. La carotte fiscale offerte par la solution de « Terre de lien » n’est pas fantastique (9%) et ne contrebalance pas l’obligation de détention de 8 ans attachée à cet avantage, ni le risque lié à cet actif. Le rendement est de l’ordre de 1% par an (revalorisation de l’actif + revenus). Cette solution était intéressante il y a quelques années lorsque Terre de Lien proposait le même investissement, mais avec une réduction « pleine » de 18% sur l’ensemble de l’investissement (25% à l’époque). Par contre les actifs sont de qualités (culture bio, patrimoine bien géré, structure associative…)
    D’autres solutions existent, notamment chez Vatel Capital, mais j’ai un doute sur la qualité de l’actif et sur sa gestion.
    C’est pour cette raison que je me suis tourné vers la forêt, qui offre encore à mon sens de belles opportunités. Mais là encore, la qualité et le prix des actifs sont déterminants, et il n’est pas simple de trouver des solutions pérennes.

  2. Fredy Gosse says:

    la safer c’est bien …ouais… les kolkhozes aussi c’étaient bien/en fait si vous n’êtes pas du sérail passez votre chemin c’est pour cela que notre agriculture et élevage sont en train de crever.le protectionnisme interne paysan arrive au résultat actuel Ils ne vivaient que des subventions et aides européennes et françaises avec un débouché sur l’éléphant aux pieds d’argile soviétique e aujourd’hui en plus notre gouvernement s’est fâché avec le successeur de la nomenklatura soviétique.
    ensuite si votre proposition nécessite un de plus avec les aide de défiscalisation c’est qu’économiquement ça ne tient pas tout seul la route et qu’une fois de plus ce sont les contribuables qui paient la note .un vrai schéma écolo … de plus avec les baux spéciaux de l’agriculture voila un bien non disponible .au pire il faudra le revendre à …la safer
    c’est un acte de foi qui est proposé

  3. petit fils d’agriculteurs, il y aurait à dire sur la Safer, qui dévie quand même souvent du noble but initial……

    Quant à « Terre de liens » , on attendait le renouvellement de l’agrément.
    Idée pas mauvaise qui permet à de jeunes agri. d’être installés pour faire du bio.
    Contrairement à vous F.GOSSE, je pense que la carotte (bio) fiscale est ici pertinente, de toute façon, la valorisation du foncier loué, hein…. quand on voit les emm… des baux ruraux…..
    Ici il y a au moins une liquidité assurée, et pas de locataires cassant les lits :=))

  4. Je vais faire court.

    La Famille détient en propre de la Terre Agricole. C’est un investissement si l’on veut, je dirais plutôt un besoin vital, au même titre que la RP: en cas de coup dur, ça permettra de nourrir toute la Famille.

    Ce n’est pas investir que de prendre des parts dans une foncière, c’est placer son argent afin que la société investisse à votre place, prenant au passage la quasi totalité des bénéfices. (j’aime beaucoup les 25% de réserve pour fluidifier les actionnaires), et vous les risques et les emm….. 🙂

    Je suis contre toute réduction d’impôts liée au foncier, que ce soit pour le bio, le solidaire ou autre.
    L’Etat perd un argent fou à subventionner avec nos impôts toutes ces niches. Je sais, il faut bien justifier la pléthore de fonctionnaires dédiés à Bercy (beaucoup trop, avec le numérique aujourd’hui, laissons ça à des privés, on pourra diviser par 4 le coût de la collecte)

  5. Fredy Gosse says:

    moi c’est une question de principe , une bonne idée n’a pas besoin de l’aide des contribuables dans tous les domaines:si c’est bon ça marchera. ici ,les jeunes paysans doivent se regrouper s’ils veulent faire du bio ,pas tendre la sébille; … De plus je considère que l’écologie appliquée dans ces derniers retranchements sera plus mortifère que toutes les idéologies ayant existées A part cela je suis d’accord les baux ruraux,les safers,les réglementations , innombrables et variées venant de compromis politico agricoles du moment , les magouilles ,le corporatisme nous ont mis dans de situations intenables ce qui est d’autant plus incompréhensible quand notre pays possède tant d’atouts de situation géographique et de terres variées? il est pour le moins paradoxal que des français s’installent en Pologne en Australie en Nouvelle zélande , au chili etc… travaille dur pour échapper au fatras crypto communiste qu’est devenu le monde paysan français
    revenons aux bases :une défiscalisation c’est un impôt supplémentaire pour ceux qui paient des impôts et je considère en regardant les classements économiques que nous sommes déjà bien pourvus
    A part cela nous sommes tous des fils ou des petits de paysans…-:) les miens sont issus de la champagne pouilleuse ( riche comme son nom l’indique)

  6. :=-) je vois que nous sommes d’accord mais que faire alors que l’on ne peut soulever et renverser ces réglementations obsolètes et rigides ?
    Je suis ok sur votre analyse de la défisc, mais ici, c’est un moindre mal, ce qui vous fera hurler…

    J’ai renoncé, et je le dis, à faire changer les politiques, bien qu’y ayant ardemment oeuvré.

    Il s’agit du gâchis France, un des pays les mieux lotis au monde.

  7. Fredy Gosse says:

    désolé c’est juste le système qui permet de continuer encore un instant monsieur le bourreau-:)

  8. la safer n’a pas le droit de préemption sur les forets et les parcelles classées » boisées » ce qui reste un bon investissement, je pense

  9. Messieurs les « râleurs »,

    L’avantage fiscal n’est pas attaché à l’investissement dans la terre agricole mais au fait que « terre de liens » est une entreprise d’investissement solidaire dont la recherche du profit n’est pas dans l’ADN…

    Il s’agit à mon sens d’une belle solution pour investir dans la terre agricole, profiter de sa capacité de valorisation dans le temps… sans les contraintes… Le gain potentiel réside uniquement dans l’évolution des prix de la terre agricole…

  10. Le fait que la SAFER maintienne les prix en dehors de toute spéculation est à mon sens une très bonne raison d’investir dans cet actif qui sera très stable dans le temps. Pas de gros gains en vue, mais pas de grosses pertes non plus. Par contre faut-il encore que les exploitants survivent durablement à la grosse déprime actuelle dans le monde agricole. En ceci, le rendement de cet actif peut être très faible, voire négatif (frais de gestion de la foncière).
    Pour ma part, je me tourne plutôt vers la forêt qui a une valeur de peuplement qui a tendance à augmenter avec le temps, même si elle n’est pas exploitée pendant un temps. Je recherche le « Forêt de Lien » qui développe ce type de solution. Je suis preneur si quelqu’un a des pistes…

  11. Fredy Gosse says:

    et oui il y a les râleurs et les bisounours ….-:)
    autant on peut encore concevoir une zone défiscalisée limitée dans le temps pour le lancement de la première récolte et encore cela fait une distorsion de concurrence vis à vis de ceux qui sont déjà installés,autant accorder une défiscalisation à un contribuable lambda ,qui aura pour effet par ricochet soit d’augmenter la charge des autres contribuables soit d’augmenter la dette publique est totalement abracadabrantesque-:)
    dé monstration immédiate encore sur France 2,;Madame Lucet en pleine forme après des vacances bien méritées ,nous a vanté les mérites de ces éleveurs qui s’en sortaient (dix à 20 vaches) grâce une coopérative qui les avaient convaincu d’équiper leurs toits de panneaux solaires et que grâce à l’électricité produite il s’en sortait en ayant plus ou moins un revenu équivalent au salaire minimum… c’est beau comme un compte de fée c’est ce qui se voit…ce qui ne se voit pas dans le reportage :c’est que tout cela n’est possible que parce que le courant produit est acheté à un prix artificiel non marchand qui in fine se retrouve sur la facture de mr Dupont qui lui n’est pas éleveur ,pire quand le système s’étendra ( c’est le but du grand œuvre de notre Président d’ici la fin de l’année ) le pourcentage de cette électricité artificielle augmentera , ce seront les entreprises déjà fortement pourvues en impôts charges normes diverses et fortes consommatrices d’électricité qui seront en difficultés Apparemment ,il faudra subventionner encore d’autres produits pour maintenir l’emploi.
    Comme d’habitude la « subventionnite « maintient ou crée de faux emplois au détriment de ceux qui existent ou qui pourraient exister…pareil pour les emplois aidés et ce qui nous est présenté en est une autre forme;Bien sûr si vous croyez aux vertus de la décroissance , seule son expérimentation vous fera changer d’avis………. trop tard

  12. La terre agricole, à un prix bas et le restera, à cause de la safer qui elle gagne de l’argent, après il y a beaucoup de terre rentables grâce aux subventions de l’UE pour l’élevage de brebis, le jour ou l’UE arrête de payer…plus personne ne voudra de ces terres, ça ne vaudra plus un coup de cidre!

  13. Fredy Gosse says:

    c’est une vision communiste -:)

  14. regardez autour de vous , c’est l’état fonctionnaire, nous ne sommes plus libre, nous sommes fichés, c’est l’état qui décide de nos bien, c’est simplement le début de ce que, j’espère, ne pas voir

  15. Bonjour,
    Sur le site « terre des liens » il est indiqué que la réduction de l’impôt sur le revenu est de 18% du montant souscrit et non pas 18% de la moitié du montant. Ceci ne correspond pas à ce que vous écrivez. Où est la vérité ?
    Merci de votre retour.
    dregnier

    • Possible que ça ait changé. J’avais téléphoné il y a 3 ans et il m’avait été dit que la réduc était de 18% sur 50% de l’investissement. Faîtes-vous confirmer ce sera le mieux. Et surtout attendez que les nouveaux décrets d’applications pour une réduction de 25% (au lieu de 18%) soient effectifs, normalement en septembre prochain, et que pour cette année.

    • Oui, cela a changé depuis. C’était bien 18% du montant souscrit. Et pour 218, c’est même 25%.

  16. Bonjour,
    Je me suis livré à un rapide calcul : 5.000€ investis, 18% de réduction d’impôt cela fait 900€. Rien d’autre pendant 7 années et un remboursement au bout de ces 7 années..
    Cela fait un revenu moyen de 900/7=128,57€ net par an soit 128,57/5000=2,57% net par an.
    C’est pas si mal au regard de nombreux placements actuels
    dregnier

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