Nous poursuivons notre série d’articles sur les stratégies d’investissement que l’on peut envisager avec 500€/mois avec l’investissement immobilier locatif dans l’ancien sous le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP).
La location meublée est un sujet complexe sur lequel il convient de se former avant d’investir. Le régime fiscal de la location meublée est attrayant pour éviter l’imposition parfois confiscatoire des revenus fonciers, mais attention à ne pas tomber dans le piège d’une apparente simplicité. Ceux qui voudraient se lancer dans la location meublée devront acheter mon livre « Investir dans l’immobilier » pour en comprendre toutes les subtilités !
Pour mémoire, vous pouvez relire les autres articles de cette série :
- Comment investir avec 500€ / mois de capacité d’épargne ? Immobilier, Assurance vie, Location meublée, Bourse ?
- Comment investir dans l’immobilier locatif PINEL avec 500€ d’épargne par mois ?
- Comment investir dans l’immobilier locatif ancien avec travaux et déficit foncier avec 500€ d’épargne par mois ?
La location meublée dans l’ancien avec travaux, un régime fiscal attrayant qui permet de ne pas payer d’impôt sur le revenu immobilier pendant une très longue période !
Faire de la location meublée, ce n’est pas exclusivement faire de la location saisonnière dans les cités touristiques. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ?« , il est tout à fait possible de proposer une location meublée à un locataire qui souhaite en faire sa résidence principale.
C’est alors une offre qui peut intéresser les étudiants ou travailleurs en transit qui ne souhaitent pas investir dans un déménagement ou dans l’achat de meubles pour seulement 6/9/12 mois de vie dans une ville. Il peut également s’agir de proposer une offre nouvelle de type colocation (cf »Investir dans la colocation : Rentabilité locative élevée, fiscalité faible… l’investissement idéal ?« ) en accord avec une mutation de la société.
Mais attention, soyons clair, le marché des locataires à la recherche de location meublée est plus étroit que le marché des locataires qui recherchent une location vide dans laquelle ils apporteront des meubles.
De surcroît, contrairement à la location saisonnière, la location meublée « résidence principale du locataire » ne nécessitera pas d’autorisation administrative dans les grandes villes (cf »Location meublée : Devez vous obtenir un numéro d’enregistrement « meublé de tourisme » auprès de la mairie ? »).
Analysons la situation d’un investisseur qui souhaiterait faire de la location meublée (et donc bénéficier du régime fiscal de la location meublée non professionnelle – LMNP -) dans un immeuble (appartement ou maison) dans lequel ils réaliseront quelques travaux de remise aux normes et d’adaptation.
Fiscalement, les profits seront imposés sous le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). A ce titre, les travaux seront intégralement déductibles : Certains seront immédiatement déductibles du revenu de l’année, d’autres seront considérés comme des immobilisations et amortis sur leur durée réelle d’utilisation (ils viendront s’ajouter à la base des amortissements des immobilisations corporelles).
Mais attention, il faut d’oublier le régime fiscal des revenus fonciers et la seule déductibilité des travaux d’entretien, réparation, ou d’amélioration. En location meublée, tous les travaux sont, directement ou indirectement déductibles, soit au titre d’une déductibilité fiscale l’année de la réalisation des travaux, soit au titre d’un amortissement comptable et fiscal pendant leur durée réelle d’utilisation.
Pour qu’une charge soit déductible, il suffit de respecter les trois critères suivants. La charge doit :
- être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise ;
- correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;
- être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.
Enfin, contrairement aux revenus fonciers, les déficits d’une activité de location meublée se seront pas imputables sur les autres revenus du contribuable exploitant en location meublée.
- Les déficits qui trouvent leur origine dans les amortissements seront reportés sans limitation de durée, tant que l’activité de location meublée est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite.
- Les déficits de LMNP dont l’origine n’est pas lié à l’amortissement (cela concerne donc les charges déductibles tels que les frais de notaire, les frais d’agence immobilier ou encore les travaux) ne pourront être reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.
Cette distinction est très utile et permettra à l’investisseur qui réalise de nombreux travaux de ne pas prendre le risque de « perdre » des charges déductibles qui ne pourrait être imputé pendant la période des 10 ans. Il suffira de prendre la décision d’amortir les charges qui le peuvent pour pouvoir ne pas les perdre ! (C’est le cas notamment des frais d’acte et d’acquisition).
Simulation d’un investissement immobilier dans l’ancien avec travaux sous le régime fiscal de la location meublée.
Nous réalisons ces simulations avec notre simulateur LMNP.
Voici les caractéristiques de l’investissement :
- Montant total de l’investissement : 225370€
- Dont travaux : 20 000€
- Dont actif immobilier amortissable : 169270€
- Dont meuble (à renouveler tous les 10 ans) : 5000€
- Dont terrain non amortissable : 20 000€
- Dont frais d’acte notarié amortissable : 11100€
- Durée d’amortissement de l’immeuble : 40 ans ;
- Durée d’amortissement des meubles : 10 ans
- Financement : Crédit immobilier sur 20 ans, taux 1.56% + 0.30% d’assurance emprunteur (Cf « barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuels« ) ;
- Charges de propriété : 20% des loyers annuels ;
- Loyers : 9690€ soit un taux de rendement locatif de 4.30% – Nous considérons ici un meilleur rendement locatif par rapport à une location nue. Le marché n’est pas le même et les meubles apporte un service qu’il convient de valoriser dans le loyer. Mais attention, il faut payer les meubles, équiper la cuisine … et envisager de renouveler l’ameublement régulièrement pour maintenir une haute qualité de la location meublée. Par prudence, on considère un loyer stable sur toute la période.
Les conclusions chiffrées cet investissement sont les suivantes :
| Le résultat financier de l’investissement. | |||||
| Effort d’épargne moyen sur 20 ans | -500,00 € | ||||
| Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans. | 225 370,25 € | ||||
| Différentiel d’enrichissement par rapport au placement de l’effort d’épargne sur un contrat d’assurance vie | 64 341,73 € | ||||
| Taux de rendement interne de l’investissement | 7,05% | ||||
Et surtout, il est à noter que l’investisseur ne paiera pas d’impôt sur le revenu locatif pendant toute la durée de la simulation, c’est à dire 20 ans … et même au delà.
Tableau du profit imposable de l’activité de location meublée :
| Résultat comptable | déficit non imputés | Utilisation amortissement (sans limite de temps) | Solde | REVENU Imposable | Impot sur le revenu + CSG + CRDS |
| -1 948 € | 1 948 € | 0 € | 1 948 € | 0 € | 0 € |
| -1 773 € | 1 773 € | 0 € | 3 722 € | 0 € | 0 € |
| -1 595 € | 1 595 € | 0 € | 5 317 € | 0 € | 0 € |
| -1 414 € | 1 414 € | 0 € | 6 731 € | 0 € | 0 € |
| -1 229 € | 1 229 € | 0 € | 7 960 € | 0 € | 0 € |
| -1 041 € | 1 041 € | 0 € | 9 000 € | 0 € | 0 € |
| -849 € | 849 € | 0 € | 9 849 € | 0 € | 0 € |
| -653 € | 653 € | 0 € | 10 502 € | 0 € | 0 € |
| -454 € | 454 € | 0 € | 10 957 € | 0 € | 0 € |
| -252 € | 252 € | 0 € | 11 208 € | 0 € | 0 € |
| -45 € | 45 € | 0 € | 11 253 € | 0 € | 0 € |
| 165 € | 0 € | 165 € | 11 088 € | 0 € | 0 € |
| 380 € | 0 € | 380 € | 10 708 € | 0 € | 0 € |
| 598 € | 0 € | 598 € | 10 111 € | 0 € | 0 € |
| 820 € | 0 € | 820 € | 9 290 € | 0 € | 0 € |
| 1 047 € | 0 € | 1 047 € | 8 244 € | 0 € | 0 € |
| 1 277 € | 0 € | 1 277 € | 6 967 € | 0 € | 0 € |
| 1 512 € | 0 € | 1 512 € | 5 455 € | 0 € | 0 € |
| 1 751 € | 0 € | 1 751 € | 3 703 € | 0 € | 0 € |
| 1 995 € | 0 € | 1 995 € | 1 708 € | 0 € | 0 € |
L’absence d’imposition pendant toute la durée est l’avantage majeur de cet investissement en location meublée !
| Loyers | Mensualité du crédit immobilier | Charges de propriété | Impôt sur le revenu +PS | Trésorerie nette | Enrichissement patrimonial | |
| 1 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 9 406 € |
| 2 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 18 986 € |
| 3 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 28 745 € |
| 4 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 38 685 € |
| 5 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 48 810 € |
| 6 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 59 123 € |
| 7 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 69 628 € |
| 8 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 80 329 € |
| 9 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 91 229 € |
| 10 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 102 331 € |
| 11 | 9 691 € | 13 503 € | 6 938 € * | 0 € | -10 750 € | 113 640 € |
| 12 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 125 159 € |
| 13 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 136 893 € |
| 14 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 148 844 € |
| 15 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 161 018 € |
| 16 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 173 419 € |
| 17 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 186 050 € |
| 18 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 198 916 € |
| 19 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 212 021 € |
| 20 | 9 691 € | 13 503 € | 1 938 € | 0 € | -5 750 € | 225 370 € |
| 193 818 € | 270 055 € | 43 764 € | – € | – 120 000 € |
*Renouvellement du mobilier pour 5000€ après 10 ans.
A suivre demain avec l’investissement en SCPI à crédit pour 500€ / mois.
35 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour,
J’aime lire vos articles qu’ils donnent ou non lieu à polémique !
Et la je confirme que je n’ai pas trouvé mieux que ce régime. Mais il s’adresse comme vous le soulignez à une population avertie et est très très très chronophage pour la mise en place. Après ça tourne!
Pour les scpi si vous pouviez faire les scpi pinel réhabilité ce serait bien aussi?
Bonjour,
Merci, Je vais ajouter le « Pinel dans l’ancien / Pinel réhabilité » dans ma série d’articles…
Bonjour,
C’est amusant car le dernier appartement que j’ai vendu à un client est un Pinel ancien réhabilité qui va ensuite passer en meublé (petite surface, plein centre-ville).
C’est d’ailleurs le seul cas où je veux bien valider du Pinel (mais difficile de trouver la réponse en termes de taille de résidence, ville, quartier, taille du logement et surtout prix de vente, le Pinel réhabilité étant souvent hors de prix).
Pour info, le montant de l’investissement est proche de l’exemple (10 000 € de moins environ), mais le coût mensuel est inférieur à 500 €, avec pourtant une hypothèse de crédit moins favorable. Je pense que c’est dû au fait que l’impact fiscal de la période PInel doit jouer un rôle et du fait que la rentabilité locative de la période en meublé est légèrement supérieure.
Avec ou sans travaux à imputer, il est certain que la meilleure fiscalité est celle du meublé mais trouver un logement qui correspond à ce type de demande locative est un peu casse tête,.
Pourriez vous nous donner les caractéristiques de ce bien en PINEL réhabilité afin qu’il serve de cas pratique pour l’article dédié ?
Dès que j’ai le temps de me poser sérieusement, promis je reviens avec des détails.
Voici donc les détails tels que je les ai mis dans l’étude du client :
Prix 212 900 € frais de notaire et de garantie inclus
Achat acté le 01/04/2018, livraison fin 10/2018 (une livraison courte, c’est aussi l’avantage de l’ancien réhabilité)
Crédit sur 20 ans avec un différé total de 6 mois au taux de 1,6 % + ADI 0,50 % (on peut faire mieux mais je suis toujours volontairement pessimiste dans mes études)
T2 de 53 m² en zone A
Loyer 701 mensuel revalorisé à 0,5 % par an
Taxe foncière 980 (je pense que j’ai tapé un peu fort)
Frais d’agence et assurance 11 %, revalorisés à 0,5 % par an
Charges non récupérables 388
Loyer meublé 750
Mobilier 4 000 (encore tapé un peu fort, mais c’est volontaire)
Coût total (mobilier inclus) 110 335
Coût mensuel (intégrant le mobilier) 443
On peut s’en servir comme exemple mais, des support comme ça, je n’en trouve pas tous les jours (mais j’en cherche)
Désolé, » support » prend un s.
Si le bailleur désire revendre le logement une fois qu’il est amorti à 100 %, que se passe t’il pour la plus value à payer ?
En lmnp Plus value classique soumise à ir 19% et ps a 17,2% sans tenir compte des amortissements. Et avec abattements pour durées de détention.
Effectivement, cela ne change rien, c’est la plus-value immobilière des particuliers qui s’applique comme en location nue…
C’est le côté très sympa du LMNP : on amorti les bénéfices et on n’a quand même pas de plus value à payer après 30 ans. Tous les avantages et grosses différences avec le bailleur classique ou la SCI sous IS.
Comme le dit Guillaume, le marché de la location meublée est plus réduit que celui de la location nue, avec un fort turn-over des locataires (et donc des périodes de vacances) et une bonne étude de marché s’impose, pour ne pas se retrouver avec un bel appartement de trois chambres en colocation situé à 5 minutes à pied d’une fac, certes, mais dans une ville moyenne où la majorité des étudiants viennent des environs, où il y a foule de logements peu chers et où au final, quand une chambre est loué, c’est déjà bien…
Par ailleurs, même s’il y a un marché, il faut retrouver souvent des locataires, mieux vaut donc ne pas habiter trop loin…
Oui … et non.
J’ai un réel recul auprès de mes clients sur ce marché particulier et tout se passe très bien si on est sélectif en faisant appel à son bon sens :
Je ne sélectionne que des petites surfaces en centre-ville (donc exit le T3) et exit les quartiers périphériques style Pinel.
Uniquement dans des grandes villes universitaires.
Ni moi, ni mes clients ne sont généralement sur place, nous passons donc par des agences partenaires… et cela se passe très bien (normal, la demande est très forte pour ce genre de location… à condition que ce ne soit pas un T3).
Etant donnée la pénurie de l’offre, la vacance locative est quasi nulle et, comme nous sommes malins (j’ai deux associés, mais je suis le plus malin des trois… bon c’est pas sûr, passons), nous trouvons souvent des logements qui peuvent passer en saisonnier l’été (c’est généralement à cette période que la vacance peut arriver, quand elle arrive).
Il y a aussi d’excellentes affaires en LMNP en colocation ou non à faire dans les zones rurales où il y a des centres de formation et où le tourisme est développé, par contre, les gens trouvent leur logement autrement que via les agences…
Entre les enseignants remplaçants, les jeunes professeurs qui attendent impatiemment d’être muté près de leur conjoint, les étudiants, les saisonniers, les touristes, les personnes qui veulent voir si la région leur plaira avant de s’y installer définitivement, ceux qui ne supportent pas la solitude… les LMNP que je connais ne désemplissent pas…
Dans la pratique ( que je pratique ) , l’absence d’imposition ne tient guère plus de 10 ans , après on est imposable . Par ailleurs , le turnover est largement plus fort que sur de la location classique avec l’usure et les dégradations qui vont avec. De plus , les équipements mis à disposition ( machine à laver , frigo , aspirateur, machine à café … ) ont leur lot de pannes. A déconseiller à ceux qui se prennent déjà la tête avec leur problèmes personnels.
Monsieur,
j’ai lu avec intérêt (et très agréablement je dois le dire) votre livre « Investir dans l’immobilier » que vous m’avez fait parvenir, et en particulier les derniers chapitres consacrés à la location meublée. J’ai le projet d’un investissement de ce type dans les mois qui viennent. Je lis aussi toujours avec intérêt ce que vous publiez sur votre Blog.
A plusieurs reprise, vous êtes revenus sur la possibilité d’exercer l’activité de LMNP en direct et sur le peu d’intérêt de passer par une entreprise (SCI ou SARL de famille).
Toutefois, vous soulignez la nécessité de s’investir personnellement dans l’opération, mais sans détailler les exigences en matière de comptabilité qui s’imposent en ce cas, notamment pour passer sans encombre un éventuel contrôle fiscal S’il y a lieu de pouvoir opposer au fisc la moindre dépense, les calculs d’amortissement, etc., n’est-il pas finalement plus simple et plus sécurisant de passer par un statut d’entreprise. En particulier en cas de travaux préalables au démarrage de l’activité, la première année avec peu ou pas de loyers en regard. Ne faut-il pas avoir recours dans tous les cas à un expert comptable ? Quels coûts à en attendre?
Subsidiairement, l’année 2018 étant une « année blanche » au plan fiscal, un investisseur LMNP en direct pourra-t-il comptabiliser son investissement, des honoraires et des travaux réalisés en 2018, qui seraient soit à amortir soit à déduire des ses revenus BIC des années ultérieures ?
Bien cordialement
Bonjour Philippe et merci pour ce retour de lecture.
Oui, le recours à un expert comptable me semble indispensable pour ce genre d’activité. Néanmoins, après les premières écritures, il s’agit d’une comptabilité simple … et donc peu onéreuse.
Quelques cabinets se sont spécialisés dans le domaine de la location meublée. C’est je crois une option intéressante, et ce pour deux raisons : 1/ Ils ne font que de la location meublée… ils maîtrisent donc parfaitement ce sujet complexe 2/Ils ont souvent industrialisés les process afin de réduire les coûts.
Quant la question du prélèvement à la source sur les BIC 2018, la question est complexe.
Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de 2018 seront comparés à ceux des trois années précédentes (2015, 2016 et 2017). Si le bénéfice de 2018 dépasse celui d’une des trois années de référence, le loueur sera taxé pour la fraction supérieure. En revanche, dans le cas où la hausse de recettes se confirmerait en 2019, il sera épargné. Si les gains baissent en 2019 mais restent au-dessus de ceux engrangés pendant les trois années de référence, seul l’écart entre 2018 et 2019 sera taxé.
Je ne comprends pas comment l’année blanche aurait un impact significatif sur le plan fiscal et la dotation aux amortissements ventilée sur plusieurs années dans le cadre d’une déclaration au réel.
Pourriez-vous svp éclaircir le fondement de cette question ?
Le gros avantage du LMNP est de ne pas avoir à réintégrer les amortissements pour le calcul de la plus-value taxable à la revente. La différence est énrome à la sortie !
Je ne comprends pas comment l’année blanche pourrait avoir un impact significatif sur le plan fiscal et la dotation aux amortissements (qui est ventilée sur plusieurs années) dans le cadre d’une déclaration au réel. Pourriez-vous svp éclaircir le fondement de cette question ?
Le gros avantage du LMNP est de ne pas avoir à réintégrer les amortissements pour le calcul de la plus-value taxable à la revente. La différence est énorme à la sortie y compris en vendant moins cher que le prix d’acquisition !
Je suis bien d’accord.
Je pense que c’est une grosse carotte de l’état pour pousser les bailleurs à s’emm.. avec la dégradation des meubles, les changements incessants de locataire, des locataires souvent plus précaires que dans le non meublé, etc..
Bonjour Guillaume,
J’ai quelques difficultés à reconstituer le résultant comptable (-1948) alors que je suis en accord en ce qui concerne le tableau de suivi de la trésorerie.
Les différences proviennent donc des amortissements et des intérêts d’emprunt. Mais j’ai aussi un problème avec le « déficit non imputé ».
J’ai retenu les hypothèses suivantes en ce qui concerne l’amortisseemnt:
Assiette immeuble: 169 270 + 20 000 (travaux) + 11 100 (frais) =200 310 /40 soit un amortissement annuel de 5009
Assiette meubles: 5 000/ 10 soit un amortissement annuel de 500.
Amortissement annuel total: 5 509.
Les intérêts de l’emprunt en N1 :
Emprunt (pas d’apport personnel): 225 370
Taux global: 1.86% soit échéance 13 503 (OK avec vous) dont intérêts 4 112.
Compte de résultat:
Loyer: 9 691
Charges -1 938
Intérêts: -4 112
Résultat avant amort: 3 641
Amort: -5 509
Résultat comptable: -1 868
Amort « reportés ». 1 868 (application art. 39C)
Résultat fiscal. 0
Votre résultat comptable est de -1 948 (80€?)
Mais, plus important, a quoi correspond le « déficit non imputé » de 3 561, qui gonfle chaque année pour atteindre 49 349 la 11ème année?
D’après mes calculs, la 11ème année le cumul des amortissements « reportés » s’élève à 10 346€ et le résultat fiscal devient bénéficiaire à compter de la 18ème année.
Si ces remarques sont peu significatives par rapport à la démonstration (comment investir 500€…) je m’interroge sur les mécanismes du simulateur.
bonjour,
pour ma part je bute sur l’enrichissement patrimonial, on est en deficit foncier dès la 1ere annee et pourtant +10k. j’en déduis donc que c’est en cas de revente?
si quelqu’un peut m’éclairer…?
merci
Il s’agît de la différence , à l’instant t entre le moment initial de l’investissement et le solde l’emprunt. Mais ce montant inclus l’apport de trésorerie de l’investisseur…
J’ai 4192€ d’intérêt d’emprunt.
Probablement par ce que je calcul des annuités d’emprunt et non des mensualités pour simplifier le calcul.
Capital initial Annuités Dont intérêt Dont capital Capital restant
1 225 370 € 13 597 € 4 192 € 9 406 € 215 965 €
2 215 965 € 13 597 € 4 017 € 9 580 € 206 384 €
3 206 384 € 13 597 € 3 839 € 9 759 € 196 626 €
4 196 626 € 13 597 € 3 657 € 9 940 € 186 685 €
5 186 685 € 13 597 € 3 472 € 10 125 € 176 560 €
6 176 560 € 13 597 € 3 284 € 10 313 € 166 247 €
7 166 247 € 13 597 € 3 092 € 10 505 € 155 742 €
8 155 742 € 13 597 € 2 897 € 10 701 € 145 041 €
9 145 041 € 13 597 € 2 698 € 10 900 € 134 142 €
10 134 142 € 13 597 € 2 495 € 11 102 € 123 039 €
11 123 039 € 13 597 € 2 289 € 11 309 € 111 730 €
12 111 730 € 13 597 € 2 078 € 11 519 € 100 211 €
13 100 211 € 13 597 € 1 864 € 11 733 € 88 478 €
14 88 478 € 13 597 € 1 646 € 11 952 € 76 526 €
15 76 526 € 13 597 € 1 423 € 12 174 € 64 352 €
16 64 352 € 13 597 € 1 197 € 12 400 € 51 952 €
17 51 952 € 13 597 € 966 € 12 631 € 39 320 €
18 39 320 € 13 597 € 731 € 12 866 € 26 454 €
19 26 454 € 13 597 € 492 € 13 105 € 13 349 €
20 13 349 € 13 597 € 248 € 13 349 € 0 €
Pas de problème pour cette différence qui correspond effectivement aux modalités de calcul de l ‘amortissement de l’emprunt.
Je reprend la fin demon mail:
« Mais, plus important, a quoi correspond le « déficit non imputé » de 3 561, qui gonfle chaque année pour atteindre 49 349 la 11ème année?
D’après mes calculs, la 11ème année le cumul des amortissements « reportés » s’élève à 10 346€ et le résultat fiscal devient bénéficiaire à compter de la 18ème année.
Si ces remarques sont peu significatives par rapport à la démonstration (comment investir 500€…) je m’interroge sur les mécanismes du simulateur. »
Oui, vous avez raison, je n’arrivai pas à retrouver les chiffres que vous évoquiez. Il doit s’agir d’une erreur de copié/collé. Je ne sais pas ce qu’il s’est passé.
Merci de votre vigilance. Je rectifie l’article.
Bonjour,
Je lis régulièrement vos articles très intéressants. Vous écrivez : »Les déficits qui trouvent leur origine dans les amortissements seront reportés sans limitation de durée, tant que l’activité de location meublée est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite. »
Auriez vous la gentillesse de me transmettre la référence du BOFIP concernant cette non limitation de durée ? Je pensais que les déficits étaient reportables 10 ans uniquement. Merci d’avance
Bonjour,
Il faut en effet, faire la distinction entre l’amortissement non imputable reportable sans limite, et le déficit de BIC, non imputable sur le revenu global mais uniquement sur les revenus de location meublée pendant 10 ans.
Deux sources : Mon livre « Investir dans l’immobilier »
et le BOFIP :
Amortissement : En d’autres termes, l’amortissement déductible correspond à la différence positive entre le montant des loyers acquis et le montant des charges, autres que l’amortissement, afférentes à ce bien ou ces parts de copropriété. http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4527-PGP.html
Dificit imputable pendant 10 ans : « Ces déficits non professionnels s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel. » parapgrahpe 250 http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html
Bonjour Guillaume,
Pouvez-vous répondre à ma question du 19/12 ?
Dans la cas de la déclaration au réel, il ne s’agit pas d’un report de déficit sur 10 ans liés aux travaux comme cela se fait pour de la location nue mais d’un déficit comptable imputable chaque année selon les barèmes en vigueur.
Exemple: pour un immeuble de 100 K€ loué en meublé au régime réel, la valeur initiale de référence des murs pourra être de 85 K€ (15% de la valeur est imputable à la valeur du terrain qui lui n’est pas amortissable) qui pourra être amorti 30 ans. 85K€/30 = 2833 €. Chaque année, pendant 30 ans, vous pourrez déduire 2833 € de vos revenus BIC pour déterminer le montant des revenus BIC taxables. Il en est de même pour tous les autres postes amortissables (travaux, mobiliers,…) dont les durées d’amortissement différent. Tout se cumule chaque année pour déterminer le montant déductibles des revenus BIC. Un déficit se reporte l’année suivante.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4693-PGP.html
§150
Ce me semble être là
Dans la cas de la déclaration au réel, il ne s’agit pas d’un report de déficit sur 10 ans liés aux travaux comme cela se fait pour de la location nue mais d’un déficit comptable imputable chaque année selon les barèmes en vigueur.
Exemple: pour un immeuble de 100 K€ loué en meublé au régime réel, la valeur initiale de référence des murs pourra être de 85 K€ (15% de la valeur est imputable à la valeur du terrain qui lui n’est pas amortissable) qui pourra être amorti 30 ans. 85K€/30 = 2833 €. Chaque année, pendant 30 ans, vous pourrez déduire 2833 € de vos revenus BIC pour déterminer le montant des revenus BIC taxables. Il en est de même pour tous les autres postes amortissables (travaux, mobiliers,…) dont les durées d’amortissement différent. Tout se cumule chaque année pour déterminer le montant déductibles des revenus BIC. Un déficit se reporte l’année suivante.
Pardon pour cette publication « bis » J’ai un bug pendant la publication à moins que ce soit Guillaume qui ait publié sa réponse en même temps que la mienne 🙂
La réponse de Guillaume est comme souvent bien plus complète !
Merci à tous pour vos réponses, je vais m’atteler à cette lecture si peu attrayante.
Guillaume, je vais commander votre livre sur l’immobilier, avez-vous prévu un format électronique pour ceux qui commande la version papier ?
Bonne soirée à tous
Bonjour,
j’aurais voulu connaitre les modes de déduction des travaux concernant une maison à transformer en immeuble (RDC 50m2 en location nue, 1er étage 28m2 en meublé, 2ème étage 28m2 en meublé également)
a l’heure actuelle le logement n’est qu’à l’état de maison.
pourriez vous m’indiquer le sort des différents travaux (division en 3 au niveau électrique, au niveau de l’eau, création portes d’entrée pour les différents logements, et travaux internes à chaque logement)
quelle est la partie dite déductible et celle non déductible ?
par avance merci