C’est d’actualité et après avoir évoqué la question de la procédure administrative pour avoir le droit de faire de la location saisonnière dans votre résidence principale ou secondaire dans cet article « AirBNB, Location saisonnière : Faut il une autorisation pour mettre sa maison ou appartement en location meublée ?« , intéressons nous aujourd’hui au mode d’imposition des revenus tirés de ces locations occasionnelles (mais habituelles – vous verrez la nuance plus loin dans l’article).

S’agissant de la location d’une résidence que vous occupez le reste de l’année, la location comportera la maison ou l’appartement, mais également l’ensemble des meubles et autres matériels qui la compose. Il semble déraisonnable de déménager votre résidence secondaire et encore moins votre résidence principale pour la louer à un touriste de passage.

Dans les faits, le locataire, vacancier la plus part du temps, n’aura plus qu’à apporter ses effets personnels et utilisera pendant la durée de son séjour vos meubles, vos assiettes, vos robots ménager, … Fiscalement, il s’agit de la location meublée (que l’on oppose avec la location nue) dès lors que la location est réalisée de manière habituelle (une habitude, c’est à partir de deux fois … ).

La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale imposable au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et n’est pas soumise à la fiscalité des revenus fonciers comme pourraient l’être des revenus de location nue.

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Le régime de la location meublée, l’imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC des revenus tirés de sa résidence principale ou secondaire.

Le régime micro BIC : La simplicité. Déclarer les recettes et y appliquer un abattement forfaitaire pour déterminer le revenu net imposable.

La solution la plus simple reste l’imposition des revenus tirés de sa location meublée dans le cadre du régime micro BIC. Le contribuable n’a qu’à déclarer le montant des recettes perçues dans l’année et l’administration fiscale y applique un abattement forfaitaire afin de déterminer le montant net imposable.

C’est le régime applicable de plein droit. Le régime réel nécessite une option qui doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier du régime réel. Faute d’option pour le régime réel, c’est le régime micro qui s’applique. 

Le montant de l’abattement dépend de la nature de la location meublée. Deux abattements sont envisageables (50% et 71% ) :

– 71% pour les gîtes ruraux ayant le label « gîte de France » ; les meublés de tourisme classé (avec des étoiles) et les chambres d’hôtes (c’est à dire le location de chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations).

– 50% dans tous les autres cas  

 

Le régime réel d’imposition : Déclarer les revenus réellement perçus et déduire les charges…

C’est là que les choses se compliquent. L’activité de location meublée est une activité commerciale au regard du droit fiscal : Cela signifie que le loueur devient « entrepreneur individuel » et donc à la tête d’une entreprise individuelle.

L’activité de cette entreprise individuelle comme nous vous le présentions dans cet article « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal » sera l’exploitation en meublé de votre résidence secondaire ou principale, et l’entreprise individuelle de location meublée est amenée à faire des choix comptables.



La question principale concerne le sort de la résidence principale ou secondaire dans le bilan comptable de l’entreprise individuelle de location meublée :

Faut il mettre la résidence principale ou secondaire à l’actif du bilan comptable afin de pouvoir, à l’instar d’un boucher ou d’un artisan, constater un amortissement de l’immeuble, c’est à dire une charge fictive qui constatera la dégradation dans le temps de l’immeuble ? Mettre la résidence secondaire ou principale à l’actif du bilan, c’est également pouvoir déduire fiscalement les intérêts d’emprunt et toutes les charges inhérentes à la propriété (taxe foncière, travaux, frais de notaire et frais d’agence payé lors de l’acquisition, …)

Faut il au contraire que le propriétaire conserve sa résidence principale ou secondaire dans son patrimoine personnel ? Dans cet hypothèse, il ne sera pas possible de déduire l’amortissement de l’immeuble, ni les charges de propriété, frais d’acquisition ou autres intérêt d’emprunt. Seuls les charges de gestion et les dépenses locatives seront fiscalement déductibles (frais d’annonce, consommation électrique des locataires, …).

 

Souvent, à cette étape de la démonstration, les cerveaux les plus habiles à la feinte fiscale s’illuminent : Et si on utilisait la résidence secondaire comme un instrument de défiscalisation. Et si on profitait de notre résidence secondaire pour faire du déficit et réduire notre impôt sur le revenu ? 

Et Oui, magique! Mettre la résidence secondaire à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle de location meublée, c’est pouvoir déduire l’amortissement de l’immeuble, les intérêt d’emprunt, mais également les frais de notaires ou autres frais d’agence. Et c’est même se créer un déficit grâce aux travaux engagés pour rénover la résidence secondaire.

Elle est pas belle la vie ! Se payer une résidence secondaire et se la faire payer par les impôts, c’est parfait!

C’est tellement parfait, que c’est trop beau pour être possible. En effet, mettre à l’actif votre résidence secondaire à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle, c’est aussi devoir constater un loyer fictif lorsque vous occupez votre résidence secondaire (ou lorsque vous vous en réservez la jouissance – Vous ne l’occupez pas, mais vous ne faites aucune démarche pour la mettre en location).

A chaque fois que vous profiterez de votre résidence secondaire, cette jouissance gratuite devra être considérée comme un avantage en nature et donc un revenu imposable dans le compte de résultat de l’entreprise individuelle. L’intérêt devient tout de suite moins flagrant ! Mais pourquoi pas pour le contribuable habile… (tout reste une question de preuve…).

Dans la majorité des situations, c’est le régime micro qui s’avère le plus simple pour déclarer les revenus tirés de la location de sa résidence principale ou secondaire.

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9 Comments

  1. Option Plus Conseil says:

    Le CAD s’est réjouit de ces montages. Idem via une sci pour déduire des frais non déductibles…
    Quand la mariée est trop belle….

  2. La Catalogne a décidé que les particuliers qui louent des chambres par le biais de sites comme Airbnb ne pourront continuer cette activité que sur un temps et un nombre de chambres limités et seront tenus de s’acquitter d’une taxe.

  3. Laura K says:

    Bonjour Guillaume,

    Je suis presque sûre que l’on ne peut pas déduire de déficit du revenu global avec un investissement LMNP au régime réel. Fais-je erreur?

    Merci

  4. Bonjour
    Dans le cas de l’achat d’une residence secondaire qui sera mise en location quelques semaines dans l’annee, que peut on deduire (type de charges) et dans quelle ampleur (a hauteur du nombre de semaines de location ou en totalite) si on opte pour le regime reel ?
    Je prends l’hypothese que des travaux significatifs sont a prevoir.
    Pour le type de charges, je pense a la taxe fonciere, habitation, travaux amelioration pour la location, travaux de gros oeuvre pour le bati, interets d’emprunt, amortissement du prix d’achat, frais de notaire ?
    Merci d’avance

  5. Bonjour,
    j’ai un projet de mutation en province. donc si validé , je m’installe en province.
    comment transformer ma residence principale actuelle proche de paris en lmnp?
    la residence est sans credit immobilier.
    est ce que cest gagnant ou y a t il mieux??
    Merci pour ce blog.
    cibe

    • Bonjour,

      Avez vous eu une reponse à cette question.
      Je suis dans cas similaire :
      – residence principale payee (emprunt terminé)
      – possibilité d acheter une autre habitation pour y habiter tout en conservant la 1ere a mettre en location.

      Le probleme c est que je suis forcement au regime reel car loyer annuel superieur à 15ke. Et comme je n ai plus d emprunt je vais payer enormement d impots dessus 30%)…

      Quel est le meilleur montage?

      Bonne journée
      Sebastien

  6. Les revenus provenant de la location de la résidence principale sont ils imposables en totalité, dernièrement devant une émission de télévision, j’avais cru comprendre qu’on avait le droit de louer 4 mois dans l’année sa résidence principale sans que ce soit imposable ??? mais pas plus de 4 mois? qu’en est-il exactement.
    merci

  7. Bonjour Guillaume,

    Si nous mettons la résidence principale dans le bilan (comporte déjà d’autres biens en LMNP) avec l’option réel nous perdons l’exonération de la plus value-immobilière en cas de vente ? Ou alors suffit-il de sortir du bilan 1 ou 2 ans avant la vente pour avoir le droit à nouveau à cette exonération ?
    Bien cordialement,

    TP

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