Vous qui nous suivez depuis quelques mois et peut être même depuis la création du site en 2009, vous connaissez très certainement notre attachement à la question de l’évolution des prix de l’immobilier. Depuis 2009, nous vous répétons inlassablement, malgré des faits qui nous donnent tord, que les prix de l’immobilier sont déraisonnablement élevés.

Avant de vous (re)donner nos convictions quant à l’évolution des prix de l’immobilier, il convient de revenir sur les raisons de cette hausse passées des prix, pour réaliser des projections et des hypothèses d’évolution des prix de l’immobilier.

Non, il ne manque pas 800 000 logements en France

Tout d’abord, il convient de remettre en cause les vieilles légendes urbaines fruit d’un marketing immobilier intensif. Dans un article intitulé « NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France« , nous allions à l’encontre de cette idée reçue qui a fait le bonheur des agents immobiliers et autres promoteurs.

Cette idée qu’il manque 800 000 logements en France est née en 2006 à l’occasion d’un rapport de la fondation Abbé Pierre. Voici un extrait :

https://www.leblogpatrimoine.com/wp-content/uploads/2011/11/Manque-de-logement-en-France.png

La fondation Abbé Pierre ne constate pas un manque de 800 000 logements mais simplement qu’il y a en France 800 000 personnes en manque de logement. Et cela fait toute la différence, car ce n’est pas en construisant à tour de bras, en subventionnant la construction de SCELLIER que ces personnes vont trouver un logement.

La difficulté pointée du doigt par la fondation Abbé Pierre n’est pas qu’il faut construire plus de logement mais qu’il faut donner les moyens à ces personnes en difficulté de se loger …

Pour approfondir cette idée du manque de logement en France, je vous encourage à lire l’intégralité de l’article « NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France« .

 

Mais alors, c’est l’augmentation du nombre de ménages qui explique la hausse des prix de l’immobilier.

Encore raté, il ne faut pas trouver dans l’augmentation du nombre des ménages les raisons de la hausse des prix de l’immobilier. La preuve en image.

On constate que la construction de logement suit l’accroissement du nombre de ménage. La dégradation du ratio Offre / Demande ne doit pas être trouvé dans l’augmentation du nombre des ménages.

 

 

Une forte augmentation de la demande et une offre stable sont les vraies raisons de la hausse des prix de l’immobilier.

La hausse des prix de l’immobilier doit trouver son explication dans le marché et dans les mécanismes de l’offre et de la demande de logement : La hausse des prix de l’immobilier s’explique principalement par une forte augmentation de la demande de logement face à une offre de logement figée.

Rien de nouveau dans cette explication. Mais la question est davantage de détailler les raisons de la demande de logement pour comprendre pourquoi les prix de l’immobilier ont fortement augmentés depuis 25 ans.

Graphique présentant l’évolution des prix de l’immobilier

 

La hausse des prix de l’immobilier devient particulièrement violente depuis le début des années 2000. Mais alors, que c’est il passé au début des années 2000 pour expliquer un tel engouement sur les prix de l’immobilier ? Y aurait il un lien avec l’éclatement de la « bulle internet » ?

Et quel pourrait être la conséquence de l’éclatement de la « bulle internet » sur l’engouement des Français pour l’investissement dans l’immobilier ?

Regardons du côté des conditions de crédit et du financement bancaire pour trouver une justification à l’augmentation de la demande, car effectivement, la réponse est bien là.

Au début des années 2000, c’est l’éclatement de la « bulle internet » et surtout le début d’une politique monétaire particulièrement accommodante pour relancer la croissance économique. En plein marasme économique, les banques centrales abaissent fortement leurs taux d’intérêt afin de relancer l’activité.

fed bce

 Coïncidence ? Les prix de l’immobilier augmentent fortement dès lors que les taux d’intérêt baissent fortement (2000- 2006), puis connaissent une évolution contrastée lorsque les taux augmentent (2008), avant de repartir dès que les taux baissent fortement (2009-2013).

Cette forte baisse des taux d’intérêt depuis l’éclatement de la « bulle internet » se répercute directement sur le taux des crédits immobilier accordés aux particuliers :

De surcroît, cette baisse des taux d’intérêt s’accompagne d’un allongement de la durée des crédits.

Entre baisse des taux d’intérêt et allongement de la durée des crédits, de nombreux particuliers se sont trouvés en capacité d’accéder à la propriété immobilière. Il faut trouver dans cette facilité à trouver un financement immobilier la source de l’augmentation des prix de l’immobilier.

 

 

 

Mais alors, quelle évolution future des prix de l’immobilier ?

S’il est possible de justifier la hausse passée des prix de l’immobilier par une amélioration des conditions de financement, il doit être possible d’anticiper l’évolution future des prix de l’immobilier par l’analyse de l’évolution de ces mêmes conditions de financement.

 

 

Hausse ou baisse des prix de l’immobilier ? La réponse est dans l’évolution future des taux d’intérêt ?

Selon nous, la seule condition qui permet d’anticiper une hausse des prix de l’immobilier est une amélioration des conditions de financement, soit par une nouvelle baisse des taux d’intérêt, soit par un nouvel allongement des durées de crédit immobilier.

Compte tenu des normes de solvabilité en cours de déploiement et des risques portant sur la situation macro-économique, cette amélioration des conditions de financement ne nous semble pas envisageable.

Au contraire, nous devrions connaître un durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers :

  • Les taux d’intérêt atteignent aujourd’hui des plus bas historique et ne devrait pas continuer à baisser dans l’avenir ;
  • Les établissements bancaire prennent conscience des prêts trop longs et reviennent à des critères plus raisonnable dans l’octroi des crédits immobiliers ;
  • Les normes de solvabilité obligeront les banques à augmenter leur marge sur les crédits immobiliers ;
  • La fin de la crise économique devrait se caractériser par une augmentation des taux d’intérêt, signe de dégradation des capacités d’emprunt et donc de dégradation de la demande de logement. Cf à ce sujet : Crise : Krach obligataire ou normalisation lente de la courbe des taux ?

 

Bref, nous considérons que le prix de l’immobilier actuel ne sont pas tenables à long terme. Les prix devraient baisser à l’avenir. Néanmoins, tant que les taux d’intérêt restent bas, les prix ne devraient pas trop décrocher (quoique !) et c’est réellement l’hypothèse d’une forte augmentation des taux d’intérêt qui devraient faire baisser les prix de l’immobilier.

 

 Et vous qu’en pensez vous ?

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54 Comments

  1. Bravo Guillaume !
    Encore un excellent article !
    On en peut pas gagner sur tous les tableaux, c’est à dire bénéficier de taux bas pour acheter (en ce moment) et espérer revendre facilement (dans 3, 5 ou 10 ans si les taux ont augmenté), et que les acquéreurs peinent à obtenir le financement.

    Je viens de trouver un taux hors assurance de 1,8 % sur 15 ans, c’est moins que l’inflation réelle.

    Ensuite comme pour les actions, il faut faire du home picking !
    Toutes les entreprises ne se valent pas, idem pour les biens immobiliers. Localisation, qualité du bien, éléments du cadre de vie, proximité des commerces et des transports en commun, axes de transports proches…

    Résidence principale ou résidence secondaire ?
    Habiter ou louer le bien ?
    Utiliser l’ « effet de levier » en faisant payer le bien par le locataire est devenu compliqué vu les taux d’imposition…

    J’ai lu voici quelques années une règle qui dit: « la valeur d’un bien ne devrait pas être supérieure à 4 années de revenus (bruts) du ménage », tout bien acheté au dessus de cette valeur est un non sens. Autrement dit, une maison pour une famille avec des revenus de 3000 € mensuels ne doit pas dépasser 144 000 €, or la valeur des biens de qualité est actuellement dans ma région aux alentours de 200 000 (voire un peu plus) soit 38 % trop cher pour cette famille.
    Voici donc un autre indice du coût trop élevé de l’immobilier !

    Encore merci de rappeler qu’il ne manque pas 800 000 logements en France, c’est une arnaque ! Que des personnes n’aient pas les moyens de se loger ux prix du marché (et enocre pire actuellement), ça oui, mais c’est un autre sujet.

    • « Utiliser l’ « effet de levier » en faisant payer le bien par le locataire est devenu compliqué vu les taux d’imposition… »

      Pouvez-vous détailler? Je ne comprends pas.

      Merci

      • bbunodiere says:

        « utiliser l’effet de levier en faisant payer le bien par le locataires est devenu compliqué vu les taux d’imposition… »
        J’imagine que par cette phrase, vous sous-entendez que les revenus fonciers sont aujourd’hui trop taxés (Tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux.
        Effectivement, les revenus fonciers sont aujourd’hui fortement taxés, c’est pourquoi vous devez faire attention au montage fiscal et financier (privilégier toujours l’emprunt à l’achat avec apport…)

  2. Bonjour,

    Je partage votre analyse :

    L’offre n’augmente pas, la capacité d’emprunt augmente, les prix bondissent.

    Je pense néanmoins que l’allongement de la durée des crédits est l’explication principale de la hausse des prix de l’immobilier. En conséquence, comme elle devrait demeurer à un niveau élevé, un effondrement des prix de l’immobilier me paraît peu probable : on peut imaginer que le niveau d’équilibre des prix a sensiblement augmenté en raison de l’allongement de la durée des crédits.

    Mais si un effondrement est exclu, la baisse semble bel et bien s’enclencher, la baisse des transactions en témoigne. Je pense qu’elle sera durable mais d’ampleur relativement limitée en comparaison de la hausse observée depuis plus de 10 ans.

    Mon pronostic ? Une baisse de l’ordre de 15-20% sur cinq ans.

    Les paris sont ouverts.

  3. oui on sent bien que tout se passe comme si on recherchait un point d’équilibre des prix à la baisse.

    Cela provient essentiellement de l’attentisme des acheteurs du à la conjoncture actuelle.

    Les délais pour vendre s’allongent régulièrement pour des biens de qualité et de surface correcte.

    il faut 1 an pour vendre alors qu’il y a 2 ou 3 ans ce n’était que quelques mois.

    les primo accédants ont de plus en plus de difficulté à rentrer de le marché

    les autres attendent de vendre leur bien pour passer à l’achat.

    Les taux d’intérêts vont certainement repartir à la hausse. parallèlement, l’inflation aussi, les salaires aussi…etc..le système aux multiples leviers se stabilisera forcément..tout dépend de la vitesse des changements des leviers précédents.

    En attendant, on va rester encore quelques temps dans une situation en léthargie..

    • Les régions ne sont pas égales face aux hausses ou baisses de prix,
      certaines se maintiennent, d’autres baissent ou augmentent.
      je crois que le vrai problème vient des banques, les taux d’interêt sont bas, super! mais les banquiers trop frileux n’accordent pas assez de crédit.
      Par conséquent peu d’acheteurs et là je pense plus particulièrement aux primo accédants.
      Je suis d’accord avec guillaume concernant les 800 000 logements manquants.
      Il y a un grand nombre de logements déjà construits qui demanderaient à être réhabiliter.
      Il faudrait donner aux propriétaires quelques aides pour rénover ces logements, ainsi les inciter intelligemment à louer tout en les protégeant en cas de dégradations ou de non paiement des loyers.
      Beaucoup de propriétaires ne seraient pas contre un petit revenu supplémentaire ne serait ce que pour payer les charges
      (impôts foncier ect…) et que le logement soit chauffé l’hiver ainsi tout le monde trouverait son compte.
      Je ne crois pas que construire à tour de bras soit une solution à long terme car on grignote de plus en plus d’espace vert.
      Utilisons déjà l’existant il y beaucoup de solutions pour rénover. On peut allier charme de l’ancien et nouvelle technologie

  4. géraud says:

    cela fait 10 ans que je suis BEAR sur l’immobilier, me basant sur le simple bon sens (supposé ?) que l’évolution des prix de l’immo et celle du pouvoir d’achat ne peuvent pas (plus) être aussi décorrélé, et que les prix devraient baisser jusqu’à atteindre +30% depuis les prix de l’année 2000, soit à peu près la même augmentation que le pouvoir d’achat … on verra

    et en même temps je signe ds 3 semaines pour un bien, à un bon taux (relativement à ma situation), qui ne prendra pas de valeur tout seul, ce qui a été le cas de l’immo depuis 15 ans, mais qui se revalorisera, en tout cas je l’espere, à hauteur des travaux que j’y envisage !!!

  5. Fredy Gosse says:

    si vous pouvez emprunter actuellement faites le ça ne durera pas (dans la seule hypothèse de votre domicile ) peu importe le prix ,c’est votre domicile qu’il vaille1 ou 10 c’est votre toit. si c’est pour louer oubliez l’immobilier. dans l’esprit de nos dirigeants propriétaires égalent voleurs … Proudhon est toujours dans les têtes. ce n’est pas l’actualité qui me fera changer d’avis
    Ensuite il y a autant de marchés immobiliers que d’emplacements distincts….
    si vous pensez comme notre President que la crise est derrière nous alors vous ne risquez rien à acheter… si vous pensez comme moi que la crise est devant nous ça baissera .Quand les gens ont peur de l’avenir ils ne s’engagent pas sur 20 ou 30 ans
    comme vous avez compris il n’y a pas de réponse unique à la question

    • Toutatis says:

      « Peu importe le prix » celle là est est bien bonne !
      Personnellement je pense être en mesure d’acheter sans emprunter du tout, donc la seule chose qui m’intéresse c’est le prix.
      C’est d’ailleurs plus raisonnable même si vous êtes obligé d’emprunter, car de nos jours il est très fréquent qu’on soit obligé de déménager loin, et si on a acheté trop cher on revend à perte.

      • Fredy Gosse says:

        je m’explique :vous achetez pour avoir un toit c’est donc une fonction particulière ,ce toit peut valoir1 ou10 peu importe , d’abord vous l’achetez à un temps X pour une valeur que vous pouvez vous permettre financièrement et ensuite ..vous êtes logés/le marché baisse et alors? vous êtes toujours logé..
        vous revendez à perte et alors? le marché pour un bien semblable a dans la même région aura suivi la même tendance baissière et donc vous pourrez vous reloger au même coût
        si le marché monte ça évoluera dans le même sens aussi… le raisonnement a ses limites si vous changez de marché ou de régions car comme déjà dit il y a autant de marchés que de localisation.Donc si vous vendez à perte vous gagnerez de la surface si vous achetez sur un marché différent plus baissier et inversement
        votre serviteur l’a appris à ses dépens à la fin des années 70/
        libre à vous de profiter de mon expérience ou pas
        bonne journée

        • Toutatis says:

          Cette attitude n’est pas financièrement optimale.
          Il faut faire le bilan entre la location et l’achat, et choisir ce qui revient le moins cher, sachant que le prix des locations ne suit pas du tout celui des biens. Ne pas oublier que quand on achète on paye une taxe, environ 7% du prix du bien, une taxe annuelle (taxe foncière) et des tas de frais annexes, ce qui ajouté à la baisse du prix de revente peut très bien revenir beaucoup plus cher que d’avoir loué.
          Cela est particulièrement vrai à Paris, où souvent un loyer annuel représente seulement quelques % du prix du bien.
          Dans le cas d’une forte baisse il vaut mieux avoir loué que d’avoir acheté.

        • Ta vision prend tout çà par dessus la jambe, mais une famille endetté jusqu’au coup avec la baisse de pouvoir d’achat, çà devient vite grave ! Moins de primes , des petites participations, un membre de la famille au chômage et une dette devient pesante au quotidien, on est vite tenté de vendre. Aujourd’hui, la location est en crise, plongé la tête sous l’eau, par des propriétaires pétrifiés de se retrouver emprisonné par des gens insolvables ou de multiplier les périodes de logement vacant. Cette belle glissade amène à une mise sur le marché d’une offre colossale à des prix très élevés et sans demande pour y répondre.

          Tout s’enfonce dans ce qui prend une nouvelle tendance. Retour à la réalité.

  6. Cooperwahoo1 says:

    J’habite en Corse et le marché sur l’île n’est absolument pas le même que sur le continent. L’insularité fait que cet article (qui est tres bon) ne peux pas servir d’information pour ce qui est des fluctuations du marché immobilier. Ne serait ce qu’entre le nord et le sud, les disparités sont flagrantes alors que rien ne les provoques. Les prix monte beaucoup et baisse peu. Tout cela est aussi a mettre en corrélation avec le prix du locatif qui influe sur le prix du neuf (en plus des taux)

    Comme quoi, un point de vue ne suffit pas pour l’ensemble du marché de l’immobilier en France

  7. Si baisse il y a… j’ai récemment lu un article sur Les Clés du Midi http://www.lesclesdumidi.com/actualite/actualite.html indiquant qu’il n’y aurait pas de baisse à prévoir avant la mi 2014. D’ici là, les particuliers ont le temps de voir venir.
    Aujourd’hui, le marché de l’immobilier français est dit comme le plus surévalué au monde.
    Pourquoi? C’est la crise, le pouvoir d’achat des français est aussi en baisse. Rajouter à cela, des propriétaires vendeurs qui ne souhaitent pas vendre au rabais pour ne pas vendre à perte. De l’autre côté, des acheteurs réticents à investir de l’argent dans des biens immobiliers trop chers par rapport au prix réel du marché. Et vous obtenez un cocktail explosif pour l’économie dans notre pays…

  8. Pour que les prix baissent, il faut que les vendeurs cèdent.
    Pour que les vendeurs cèdent, il faut qu’ils aient (1) une impérieuse nécessité ou bien (2) un meilleur placement possible.

    (1) L’impérieuse nécessité peut venir de l’effondrement du pouvoir d’achat des classes moyennes, auquel s’appliquent les gouvernements français depuis un bon moment, mais elle n’est pas corrélée (sinon négativement avec les taux d’intéret).

    (2) L’existence de placements plus rentables dépend du fait que l’économie redémarre. Mais le redémarrage sera d’autant plus lent que les taux seront élevés.
    Donc : les taux ne sont pas le critère déterminant. Le critère c’est la reprise de l’économie.

    L’économie reprendra forcément, mais via des mesures autrement plus spectaculaires que l’administration des taux. Le plus probable est que les pays en faillite qui ont profité de l’Euroland (Italie, Espagne, Irlande, Portugal, Grèce, Chypre, etc etc) quitteront l’Euroland quand la BCE cessera de les soutenir (on n’en est plus très loin). Ca entrainera la disparition de l’euro (et des créances envers l’euroland), mais ca relancera l’économie des pays débiteurs de l’euroland. Au passage, ca détruira les pays de l’Euroland qui ont été assez naifs pour les aider.

    • (2) L’existence de placement plus rentable n’est pas bien dur à trouver si le bien n’est pas loué… La rentabilité relative fait que même un livret bancaire rapporte plus qu’une maison à l’abandon…

  9. Ma réflexion générale, pour rester synthétique, est différente.

    1) C’est un article sur les prix de l’immobilier, et leur évolution.
    Oui, et alors?
    Que peut-on en tirer de conclusions? sur solutions achat, vente, investissements, patrimoine, etc, etc

    2) Il faut faire une différence dans l’immobilier entre un investissement (en résumé acheter un bien mis en location) et un achat répondant à un besoin vital (avoir un toit)

    3) De façon générale, quelle que soit la conjoncture, il n’est jamais intéressant, financièrement, d’acheter sa résidence principale.
    D’autant plus aujourd’hui qu’hier.

    4) Le prix/coût de l’immobilier (part de ses revenus pour avoir un toit) varie dans le même sens que lesdits revenus.
    Autrement dit, je ne crois pas à un tunnel fixe, comme indiqué sur les courbes de M. Friggit (deuxième graphe ci-dessus)

  10. Fredy Gosse says:

    point 3
    si vous êtes sûr à la retraite d’avoir de quoi vous payez un loyer pour le standing qui est le votre non retraité……….
    quant à savoir si ça n’est jamais rentable d’être propriétaire de son domicile il faudrait être à la fin de l’histoire pour pouvoir apprécier la situation et donc cas par cas apprécier a justesse de votre raisonnement 20 ou 30ans auparavant… mais on a eu ce débat déjà je crois

    • « mais on a eu ce débat déjà je crois »

      Oui, et je n’ai pas changé d’avis.

      A noter, car votre propos semble indiquer le contraire, que je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas investir dans l’immobilier, bien au contraire.

      Pour être encore plus clair, il est plus intéressant financièrement d’investir 100 dans un bien mis en location, que 100 dans une résidence principale, toutes choses égales par ailleurs, c’est-à-dire un bien strictement équivalent.

      Ce qui veut dire pour être encore plus précis, que l’heure de la retraite venue, on est propriétaire d’un bien locatif plutôt que de sa RP, quelle différence?

      • Fredy Gosse says:

        nous continuerons à diverger
        l’immobilier toit correspond à ma façon de vivre,si j’a besoin d’un 4 pièces dans telle ville ou tel quartier ; il serait surprenant que le bien donné en location corresponde à mes besoins
        si je le vends la retraite venue pour mes besoins de toit ,je vous trouve présomptueux de savoir si à ce moment là entre la fiscalité du moment , la situation politique et économique et géographique vous puissiez être certain de vous y retrouver Mais c’est votre choix et donc quand vous aurez plus de 65ans vous saurez..
        quant au placement locatif ,je partage l’opinion de Guillaume en
        net ça rapporte pas grand chose;en données courantes beaucoup d’ennuis,
        d’impôts et en cas de situation économique à la grecque juste des dépenses et peu ou pas de recettes. Quand votre locataire part à la cloche de bois ou qu’un gouvernement aux abois vous oblige à le garder dans les lieux ça craint

        • « nous continuerons à diverger »

          Oui, mais ce n’est pas grave, il est intéressant de confronter ses opinions.

          « l’immobilier toit correspond à ma façon de vivre,si j’a besoin d’un 4 pièces dans telle ville ou tel quartier ; il serait surprenant que le bien donné en location corresponde à mes besoins »

          Je me suis donc mal exprimé …..
          Mon raisonnement était de partir d’un même point de départ, pour arriver avec un point d’arrivée identique en capital, mais bien supérieur en revenus dans l’hypothèse de l’investissement.

          Vous confondez, semble-t-il, comme beaucoup, achat et investissement.

          « si je le vends la retraite venue pour mes besoins de toit …. »

          Pourquoi vendre?
          Vous dormez sous les ponts?
          En location, ce n’est pas avoir un toit?

          « Mais c’est votre choix et donc quand vous aurez plus de 65ans vous saurez.. »

          Donc je sais ……. 😉

          « quant au placement locatif ,je partage l’opinion de Guillaume en
          net ça rapporte pas grand chose;en données courantes beaucoup d’ennuis, »

          Pas d’accord du tout.
          D’abord, ce n’est pas un placement, avec sous-tendue la notion spéculative, mais un investissement impliquant un travail (de l’huile de coude pour être trivial)
          Ensuite, ça rapporte. Dans le contexte précédent, avec un bien ancien « bien localisé », « ciblé (studios/2 pièces à éviter) », du travail, et un emprunt 107%, c’est possible (encore) que le locataire vous rembourse les traites.
          Des ennuis, oui, qu’il est facile de traiter avec un minimum d’expérience.
          Mais c’est normal.
          Le patron qui investit dans sa boite prend des risques, calculés, maitrisés. C’est pareil quand on investit dans l’immobilier.

  11. Fredy Gosse says:

    Rhoo le dialogue de sourds
    je me mets dans votre hypothèse je n’ai pas investi dans mon toit du temps de mon activité et j’ai investit dans la pierre ;donc si je veux un toit faut bien que je vende mon investissement pour me loger…sauf si ma retraite nette après impôts est suffisante pour payer un loyer correspondant à mon choix de vie
    contrairement à ce que vous écrivez je distingue soigneusement l’achat d’un bien pour son domicile qui comme je ai i’écrit peut valoir 1 ou 10 ce qui n’a aucune importance;l’important est que je sois bien logé ;je changerai d’opinion si un jour un gouvernement bien à gauche décide d’augmenter mes revenus fiscaux d’un revenu fictif que je pourrais avoir basé sur sa valeur locative( çe fut dans les tuyaux un moment pas sûr que ça ne ressorte pas)
    dans votre scénario vous préférez payer un impôt sur le revenu sur vos loyers et après donc ,la fiscalité, payer votre loyer . c’est un choix ce n’est pas le mien
    le placement immobilier locatif coffre fort des français? les anciens qui ont connu la merveilleuse loi de48 ou les locataires faisaient payer des pas de porte aux entrants ont peut être une opinion différente
    Pourquoi les prix n’ont pas encore baissé sur Paris? demandez au maire de Paris qui a ramassé des milliers d’appartements pour faire du social résultat ?des gens qui n’auraient jamais eu la capacité d’acheter intra muros y habitent privant ceux qui auraient pu acheter d’une offre conséquente..ajouter une réglementation stupide sur la hauteur des immeubles ;des contraintes réglementaires en perpétuelle augmentation ralentissant les délais et les coûts et vous avez un cocktail détonnant.
    cependant si la situation économique continue de se dégrader les gens coincés ‘ (divorces ;succession )seront obligés de baisser leurs prix c’est obligatoire

    • Beaucoup d’inexactitudes dans ce que vous dites, ce qui montre que vous n’êtes pas investisseur dans l’immobilier, tout simplement. Rien d’important! mais effectivement ça provoque un dialogue de sourd.

      Pour résumer:

      « donc si je veux un toit faut bien que je vende mon investissement pour me loger »

      Ben, non! vous continuez à louer votre toit, et vous continuez de percevoir le loyer de vos investissements ce qui vous permet par exemple dans Paris et même la région parisienne, d’habiter un toit bien plus spacieux.

      « dans votre scénario vous préférez payer un impôt sur le revenu sur vos loyers  »

      Ben, non, j’ai toujours, au contraire, payé moins d’impôts, démonstration faite que vous n’êtes pas investisseur immobilier.

      C’est un des paramètres de base qui fait la différence.

      Croyez-vous vraiment que les (vrais) investisseurs immobiliers soient en bénéfices fonciers? 🙂

      Concernant votre dernier propos, lié au prix, les investisseurs s’en fichent pas mal, du prix qui baisse. Au contraire, ils attendent avec impatience que les prix baissent, car ils basent leur business plan non pas sur le capital et son évolution, mais sur les revenus.

      Je viens de vous le dire, investisseur immobilier, c’est être patron d’une entreprise, avec une gestion quasi identique.

      Et comme pour les jeunes pousses, plus on commence jeune, plus on est susceptible de gagner.

  12. Fredy Gosse says:

    vous écrivez
    « Ben, non! vous continuez à louer votre toit, et vous continuez de percevoir le loyer de vos investissements ce qui vous permet par exemple dans Paris et même la région parisienne, d’habiter un toit bien plus spacieux.

    « dans votre scénario vous préférez payer un impôt sur le revenu sur vos loyers »

    Ben, non, j’ai toujours, au contraire, payé moins d’impôts, démonstration faite que vous n’êtes pas investisseur immobilier.

    C’est un des paramètres de base qui fait la différence.

    Croyez-vous vraiment que les (vrais) investisseurs immobiliers soient en bénéfices fonciers?  »
    heu??? faut choisir soit vous avez les revenus pour payer votre loyer de votre domicile et dans ce cas vous payez d’abord l’IRPP soit vous êtes en déficit foncier car vous êtes un grand investisseur mais dans ce cas le déficit ne paie plus votre loyer à la retraite..

    il y a bien une hypothèse vous êtes en activité et êtes fort riche dans ce cas vous n’attendez rien de l’immobilier même à la retraite ,vous organisez votre déficit foncier en pariant sur l’avenir et la plus value en capital
    curieux quand même tous les institutionnels se barrent de l’investissement locatif mais pourquoi ;je reste donc du côté de l’opinion de Guillaume ,l’immobilier ce n’est pas le Pérou (des conquistadores bien sûr)

    • Dernière réponse, ensuite c’est se répéter inutilement. D’autant que votre expérience en la matière me semble faible.

      Un peu comme moi si je voulais parler actions ou obligations ……

      « car vous êtes un grand investisseur mais dans ce cas le déficit ne paie plus votre loyer à la retraite.. »

      Relisez mes propos
      Oui je suis modestement un bon investisseur immobilier, avec une longue expérience
      Oui j’ai commencé tôt (pas assez avec mon expérience), avec des stratégies cumuls, remboursements anticipés et effets de levier
      Oui je suis en retraite
      Oui je suis à cause de l’immobilier éligible à l’ISF
      Oui mes locataires et l’Etat m’ont payé en toute légalité mes biens
      Oui, mes revenus immobiliers sont plus qu’un complément

      Pour être complètement honnête, j’ai décidé de perdre de l’argent en étant aussi propriétaire de ma résidence principale.

      Mais maintenant, à mon âge, je paie des impôts, beaucoup d’impôts, et j’en suis ravi, pas comme certains.

      « curieux quand même tous les institutionnels se barrent de l’investissement locatif »

      Non, ce n’est pas curieux du tout, ce ne sont pas des investisseurs, mais des « placeurs » comme vous l’avez écrit plus haut, grosse, très grosse nuance entre un placement et un investissement!
      On ne peut plus aujourd’hui, et fort heureusement, spéculer avec l’immobilier.

      Avez-vous déjà vu un institutionnel dépenser de l’huile de coude?

      Merci d’avoir cette position, ça laissera encore de beaux jours pour les vrais investisseurs immobiliers.

  13. Fredy Gosse says:

    vous avez raison on va en rester là;je laisse à chacun de se faire une opinion ;Après tout c’est bien l’objet de ce blog n’est ce pas , chacun a sa vérité… l’essentiel c’est que vous soyez content de vous

  14. J’ai eu le tort de cocher: « prévenez moi par e-mail des prochains commentaires »…
    Ne sachant comment m’en débarasser, je réponds ici en déochant cette option.

    Je constate qu’il est difficile de se porter la contradiction sur un blog, quand ni l’un ni l’autre des protagonistes ne fait d’effort pour être clairs pour tous et non pas pour son contradicteur (et même dans ce cas, l’un des deux ne veut pas entendre l’autre).

    On voit clairement que chacun parle de son clocher, de son expérience (ou pas), et de sa situation particulière (forcément cachée à nous lecteurs, mais néanmoins légérement perceptible).

    Ni l’un ni l’autre ne saurait être un bon conseiller en patrimoine, car il faut faire preuve d’une infinie souplesse pour s’adapter à la demande du client, et non lui plaquer des solutions toutes faites, ou ses propres réflexes d’investisseur à titre personnel…

    La force des articles de Guillaume est de faire preuve de cette retenue. En tant que débutant, ils me permettent de me créer une culture et un début d’opinion sur ce que je dois faire de tel ou de tel patrimoine, à l’instant t, et en fonction des compétences que je peux mobiliser, ou du temps que je peux y consacrer…

    Messieurs Gosse et Ankou, vous n’avez pas fait avancer ma compréhension, mes réflexions ou ma culture. Pire, un sentiment de malaise m’envahit car je ne compartimente pas ma vie strictement entre sphère matérielle (et financière) et sphère « culturelle »…
    Je ne ferai jamais d’affaire avec des gens dont les valeurs (ou leur absence) m’insupporte. En un mot, je n’ai pas la culture du « nouveau riche ».

    Or la culture sur un blog, cela passe aussi par le fait de faire un effort de rédaction: ponctuation, etc, citer précisément celui auquel on répond ( quand ce n’est pas très facile à faire comme ici, ou l’on s’abstient ou on met guillement, et nom de la personne citée)…

    • « Monsieur Ankou, vous n’avez pas fait avancer ma compréhension, mes réflexions ou ma culture. »

      J’en suis fort marri.

      Il est effectivement difficile, lorsqu’on entre dans les détails des procédures, des stratégies, d’être clair.

      Seuls les politiques savent le faire pour être des experts au beau parler, lexicalement compréhensible, mais dont le fond est d’une grande tristesse. Autrement dit, quand on gratte, il n’y a rien en dessous.

      Ces discussions demanderaient souvent une prolongation plus conviviale.

      Pour terminer, provisoirement, car il y aurait tant à dire de positif sur votre position, je peux vous assurer que nous sommes au moins d’accord sur ceci: « En un mot, je n’ai pas la culture du « nouveau riche ». »

      Pourquoi?

      Car je ne suis plus de la première jeunesse.

      Que ma culture est à l’opposé de l’argent.

      Et que mon premier, sinon seul, intérêt dans cette affaire, est mon implication personnelle dans l’investissement au bénéfice de la France.

      Que je ne trouvais pas, par exemple, dans l’achat d’une action de société dont les bénéfices sont tirés de l’exploitation de gamins travaillant 10 heures pour 2 bols de riz par jour (obtenus après une grève longue et dure).

  15. Bien vu Szboda, tout cela est bien trop brouillon pour être appréhendé par un profane, même entre eux deux ils ne se sont pas compris…
    J’ai tout essayé de comprendre , je n’en ai pas retenu grand chose !

  16. Fredy Gosse says:

    Désolé
    je voulais vous faire partager l’expérience d’un vieux monsieur qui a fait certaines erreurs de gestion,parfois , ou pas,dans la gestion de son patrimoine immobilier ou autre
    le vieux monsieur a donc connu les années 60 à nos jours .Intellectuellement il a une maitrise en droit et a exercé pendant une partie de sa vie tous les métiers de l’immobilier , pendant une autre partie a fait du commerce international et a donc beaucoup voyagé ;Il a donc autre chose qu’une vision franco française des problèmes.
    ceci dit, Guillaume, notre hôte n’a rien à voir avec nos écrits qui n’engagent que nous. vous êtes de grands garçons ,à priori ,pour trier ce qui vous parait pertinent ou pas
    Manifestement le débat animé que j’ai eu avec Ankou ne vous pas plu ou vous n’ y avez rien compris…tant pis, c’était fait avec une bonne intention MAIS comme dit le proverbe la plus belle fille du monde ne peu donner que ce qu’elle a
    Désolé Guillaume que des lecteurs puissent ne pas comprendre que votre blog est fait justement pour que des opinions divergents puissent s’exprimer;j’ai personnellement beaucoup d’admiration pour vous tant votre probité , vos connaissances et votre refus de suivre les opinions toutes faites sont rares aujourd’hui

    • « le vieux monsieur a donc connu les années 60 à nos jours  »

      Moi aussi

      « Intellectuellement il a une maitrise en droit »

      Pas eu l’occasion d’avoir celui-ci, mais une bonne quantité d’autres.

      « ….a exercé pendant une partie de sa vie tous les métiers de l’immobilier »

      Très peu de mon coté, seulement être bailleur et ne pas être avare d’utiliser l’huile de coude.

      « a fait du commerce international  »

      pas du commerce, du SAV, et dans des pays aujourd’hui encore plus difficile d’accès, avec de bonnes assurances décès …….

      « Désolé Guillaume que des lecteurs puissent ne pas comprendre que votre blog est fait justement pour que des opinions divergents  »

      Bien de cet avis! Et je serais ravi d’avoir une discussion directe plus conviviale devant un bon verre de whisky.

      Vos liens montrent qu’il faut choisir des créneaux bien précis pour minimiser les anomalies.

      • Bonjour,

        Je ne souhaite pas relancer grandement la divergence d’opinion qui est le fil rouges des commentaires de cet article, mais une remarque quand même :

        Prenons l’exemple où j’achète ma résidence principale à crédit, avec des mensualités équivalentes au loyer que je paye en location. Dans quelle mesure suis-je perdant à acheter ma résidence principale ? (hors considération de l’évolution des prix immobiliers)
        La rentabilité est peut-être un peu moins bonne qu’un ‘vrai’ investissement locatif, mais le principe de gains me semble identique (en effet, les loyers que je ne paye pas sont donc des gains nets pour moi, tout comme je peux avoir des gains nets de location avec un statut LMNP au BIC réel en jouant sur l’amortissement du bien)

        Je fais peut-être une erreur de raisonnement, mais dans ce cas je suis preneur de l’explication.

        • « Je fais peut-être une erreur de raisonnement, mais dans ce cas je suis preneur de l’explication. »

          Je ne vais effectivement pas détailler

          Dans le locatif vous pouvez déduire tous les frais, y compris les intérêts d’emprunt, intéressant évidemment si votre tranche d’impôts est élevée, et ça vous permet une mobilité pro sans moins-value

          • Je sais bien qu’on peut déduire les intérêts et les charges au même titre que l’amortissement du bien, c’est pour ça que je parlais de bic au réel.
            Mais un euro de loyer que je ne paye plus, c’est 1 € net de gagné, et 1 € de loyer en plus via investissement locatif c’est seulement au mieux presque 1 € net (si pas de bénéfices BIC et faibles charges).
            De toute façon je compte faire de l’investissement locatif à crédit dans l’objectif de revendre seulement dans très longtemps, maintenant que j’ai acheté ma RP 🙂

          • « De toute façon je compte faire de l’investissement locatif à crédit dans l’objectif de revendre seulement dans très longtemps, maintenant que j’ai acheté ma RP 🙂 »

            C’est une excellente idée, négocier 107% d’emprunt, pas de frais pour remboursement anticipé, ne pas prendre l’assurance de la banque, sauf à négocier à mort, etc, etc

            Et de l’huile de coude de votre part. Un vrai investissement, quoi!

            Ne pas revendre avant 22 ans.

            Mais vous auriez gagné, financièrement, à acheter d’abord du locatif.

            Ne vous en faites pas, j’ai fait la même erreur ! ………. 🙂

        • Fredy Gosse says:

          juste une réponse en passant :vous faites un pari dont vous connaitrez la réponse à la fin de l’histoire mais vous serez logé quand même.
          Parier sur d’éventuelles +values avec autant d’inconnues nationales ,internationales ,fiscales, juridiques; économiques et sociétales est au delà de e prévisions mathématiques raisonnables

          • « mais vous serez logé quand même. »

            Parce que en locatif, on n’est pas logé? 🙂

            « Parier sur d’éventuelles +values »

            Je le répète, quand on fait un plan d’investissement locatif, on ne compte jamais de plus-value. Le gain n’est estimé que sur les revenus.

            Surtout quand on emprunte 107%: au départ le capital est négatif.

            Ensuite, sur la longue durée, comme prévu par Beny, on ne risque pas grand chose sur le capital qui, s’il augmente, est la cerise sur le gâteau.

  17. Fredy Gosse says:

    Ankou vous comptez quand même sur les recettes nettes pour rembourser le capital -:)parce que dans le risque économique il y a bien sûr le chômage
    ok Beny vous avez 2 opinions opposées ;le reste c’est votre choix et votre chance personnelle

    • « votre chance personnelle »

      Mise à part la plus-value, peu de choses dépendent de la chance.

      En tout cas, j’ai posé la problématique sur papier (enfin sur Excel plus précisément :), et la conclusion n’est pas de savoir si c’est rentable ou non d’acheter une RP dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier, mais de savoir si la baisse des prix sera rapide ou non.

      En effet, il est intéressant d’acheter dès maintenant sa RP si les gains récurrents annuels(loyers qu’on ne paye plus – (taxe foncière + charges + assurance habitation)) compensent la baisse annuelle du prix de son bien(à prendre sur la valeur nette initiale du bien majorée de 7% + 5% pour tenir compte des frais de notaire et d’agence).

      Donc en cas de baisse très rapide de l’immobilier, les gains récurrents ne compensent pas la perte de valeur d’une année à l’autre. Par contre, même si on a une baisse de 2% par an sur 20 ans c’est plus rentable d’acheter dès maintenant (dans mon cas en tout cas).

      Approximation du modèle : j’ai compté les mêmes frais d’intérêts dans les 2 scénarios (d’un côté plus à emprunter aujourd’hui, de l’autre moins à emprunter demain mais à des taux plus conséquents).

      • « En effet, il est intéressant d’acheter dès maintenant sa RP …….. »

        ça dépend aussi fortement de la relation entre coût des loyers et prix de l’immobilier.

        Hors ceci, il est très difficile d’établir un modèle qui tienne compte de tous les paramètres qu’ils soient chiffrables ou non.

        Ma simulation faite aujourd’hui à posteriori montre que ce n’était pas intéressant, financièrement, d’acheter ma RP (construite il y a près de 40 ans).

        J’aurais gagné des centaines de milliers d’euro à louer ma RP, et en commençant 12 ans plus tôt d’investir dans l’immobilier.

        • Oui, effectivement, ma deuxième (grossière ?) approximation est que les loyers ne décrocheront pas aussi fortement que le prix de l’immobilier.

          Bon, en tout cas je n’arrive toujours pas à comprendre en quoi cela s’est avéré si désavantageux financièrement d’acheter votre RP ? Car vous pouviez aussi commencer à faire de l’investissement locatif en parallèle, puis multiplier le nombre d’investissements locatifs une fois le prêt de la RP presque arrivé à son terme ?

      • Fredy Gosse says:

        Beny
        vous êtes sans doute jeune pour croire que des décisions qui vous paraissent rationnelles aujourd’hui le resteront .
        nous voulons tous rationaliser nos choix .; et il y a plein d’experts partout pour vous y aider ,mais parfois le Destin ;la chance ,l’invraisemblable ;le chaos le cygne noir appelez le comme vous le voulez vous joue un sale tour…
        Pour admettre cela il faut juste que le temps vous apprenne l’humilité. Cest pourquoi mon opinion :celle d ‘Ankou , la votre, des spécialistes en tous genres ne sont que relatives.c’est votre argent ,le gérer est ce qu’il y a le plus dur au monde ;déjà ne pas se le faire piquer est énorme

        • « déjà ne pas se le faire piquer est énorme »

          C’est bien vrai!

          Il est préférable aujourd’hui de le consommer, à minima laisser le moins de liquide possible à la banque.

        • Je suis d’accord, j’avais été un peu provocateur 🙂

  18. Bonjour,

    J’ai lu plus haut que si les prix montent, c’est que les vendeurs ne veulent pas vendre a perte.
    Je regrette mais dans l’ensemble cela est absolument faux.
    J’ai bossé chez un notaire pendant 3 ans et je peux vous dire de source officielle, que les vendeurs sont excessivement gourmands.
    Des plus values de l’ordre de 50 a 60% sont souvent réalisées en un temps record ( 3 a 5 ans)!!!

    Cordialement

  19. Fredy Gosse says:

    mais vous raisonnez sur le court terme et une période précise ;le futur ne sera pas nécessairement la répétition de ce que vous avez vécu
    vous savez ,un vendeur ,pour n’importe quoi , ne peut imposer son prix que s’il est en position de force donc s’il y a des acheteurs à son prix.. on peut assister à un blocage de marché mais il y a toujours des gens qui doivent vendre face aux circonstances de la vie et donc tôt ou tard si la situation persiste ;les prix baissent.ceux qui ont du vendre dans les années 90 à s’en rappellent spécialement à Paris

    • Entièrement d’accord avec vous, le vendeur demande ce qu’il veut, mais aucune certitude qu’il l’obtiendra!
      Les époques ont changé, et heureusement. Il y a des villes en France, dites « privilégiées »
      c’est le cas ou le soleil brille 315 jours a l’année, mer et montagne a trente minutes en voitures, et ou le chomage est presque inexistant.
      A ce moment les vendeurs bombent leur torse et se disent Roi….

  20. Fredy Gosse says:

    heu ?A Nice si c’est bien ce que vous évoquez ;je connais bien .j » y ai même exercé le métier d’agent immobilier ,je peux vous dire que les vendeurs ne bombaient pas le torse au début des années 80 à avec l’arrivée de la gauche au pouvoir

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