Véritable serpent de mer, la baisse des prix de l’immobilier et surtout l’anticipation de l’évolution future des prix de l’immobilier est un sujet sur lequel les extrêmes s’affrontent. Je vous propose d’oublier les banques centrales, oublier le niveau des taux d’intérêt et de revenir aux fondamentaux pour comprendre la construction des prix de l’immobilier et faire ensemble quelques prospectives qui pourraient nous permettre de déterminer l’actif immobilier le plus opportun, et essayer de comprendre le potentiel de hausse ou de baisse des prix de l’immobilier dans les prochaines années.

 

L’indice INSEE NOTAIRE d’évolution des prix de l’immobilier depuis 1996

Avant d’entrer dans le détail de l’analyse de l’évolution des prix de l’immobilier, commençons par un graphique effrayant : L’évolution des prix de l’immobilier depuis 1996. Dans le détail, il convient de distinguer la situation des prix de l’immobilier en île de France et la province.

 

evolution prix de l'immobilier province paris france

 

 

Une lecture rapide de ce graphique est effrayante : Comment ne pas anticiper un baisse prochaine des prix de l’immobilier alors que les prix restent à des niveaux stratosphériques malgré une légère baisse de -+10% depuis 2011 ? Une baisse de 30% pourrait paraître salvatrice au regard de l’incroyable hausse constatée depuis 1996 !

Comment pourrait il en être autrement ?

Avant de nous lancer dans d’interminables discussions de comptoir, essayons de comprendre la formation des prix de l’immobilier. En comprenant l’origine des prix de l’immobilier, on pourra peut être essayer de comprendre leur évolution future (ou pas).



 

 

Comment estimer la valeur d’un bien immobilier ?

Oublions les banques centrales, oublions l’approche mathématique et financière de l’actualisation des flux futurs et restons pragmatique, et vous vous apercevez qu’estimer la valeur d’un bien immobilier (ou du moins la comprendre) est d’une grande simplicité.

De manière empirique, il est possible de déterminer la valeur d’un bien immobilier avec la définition suivante :

Un bien immobilier, c’est :

  • Un terrain, sur lequel je construis
  • un immeuble à usage d’habitation, affecté
  • d’un taux de vétusté ou d’amélioration selon les situations et les aménagements apportés par le propriétaire ou les dégradations apportées par un entretien insuffisant, le temps et l’évolution des normes d’habitabilité, confort, construction.

Le coeur de l’analyse repose sur l’idée que les prix de l’immobilier sont avant tout basée sur les prix de l’immobilier neuf. En d’autres mots, c’est le prix de l’immobilier neuf qui détermine le prix de l’immobilier ancien.

Déterminer la valeur d’un bien immobilier est alors très simple, il suffit de chiffrer chacune de ces trois composantes.

 

Le prix d’un terrain à bâtir : Une valeur intrinsèque proche de zéro dont la valeur vénale est déterminée par le marché (offre et demande).

Et oui, un terrain à bâtir ne vaut rien ! Cela n’a pas de valeur intrinsèque et seule l’offre et la demande permet d’en fixer le prix. La question plus délicate est alors de comprendre l’origine de l’offre et de la demande ? Malheureusement, moi qui vous avais promis d’être le plus pragmatique possible et d’oublier les banques centrales, le niveau général des taux d’intérêt … je dois vous avouer mon impuissance.

Le prix des terrains à bâtir, qui dans l’absolue n’ont aucune valeur, trouve une valorisation dans la demande, c’est à dire dans la capacité des investisseur immobilier à se financer à crédit. L’évolution des taux des crédits immobiliers et leur niveau général est le premier facteur permettant de fixer la valeur d’un terrain à bâtir !

Plus les taux baissent, plus les emprunteurs peuvent emprunter un capital élevé avec une même mensualité, plus le prix des terrains à bâtir augmente. De surcroît, les autres déterminants du prix de l’immobilier n’étant pas déterminés par l’offre et la demande, le prix des terrains à bâtir concentre l’intégralité des conséquences de la politique monétaire et des taux bas. 

Toute la politique monétaire et son effet inflationniste sur le prix des actifs se retrouve dans le prix des terrains à bâtir.

 

Prix moyen des terrains à bâtir en France, région par région.

Année 2014
Nombre de terrains Prix moyen du terrain en euros / m² 1er quartile du prix du terrain en euros / m² Prix médian du terrain en euros / m² 3ème quartile du prix du terrain en euros / m² Surface moyenne du terrain en m² Prix moyen du terrain en euros
Région
Île-de-France 2505  218 € 163 € 242 € 386 € 669 145 836 €
Languedoc-Roussillon 3574 127 € 98 € 169 € 231 € 705   89 254 €
Provence-Alpes-Côte-d’Azur 2821 136 € 100 € 169 € 245 € 1089 148 677 €
Alsace 1060 118 € 105 € 152 € 194 € 778 91 599 €
DOM 1117 113 € 82 € 122 € 198 € 837  94 214 €
Rhône-Alpes 5905 108 € 72 € 121 € 188 € 947 102 307 €
Nord-Pas-de-Calais 2399 84 € 60 € 100 € 133 € 823 69 235 €
Bretagne 5492 78 € 57 € 95 € 139 € 719 56 362 €
FRANCE ENTIERE 57792 79 € 48 € 93 € 155 € 969 76 551 €
Lorraine 1539 70 € 44 € 88 € 150 € 936 65 524 €
Pays de la Loire 5593 81 € 54 € 88 € 142 € 755 60 946 €
Aquitaine 4972 63 € 30 € 80 € 142 € 1235 77 715 €
Centre-Val de Loire 2772 60 € 40 € 76 € 112 € 988 59 182 €
Corse 336 70 € 50 € 71 € 97 € 1343 93 513 €
Picardie 1589 65 € 40 € 70 € 123 € 919 59 440 €
Franche-Comté 1140 52 € 35 € 65 € 90 € 1128 58 340 €
Poitou-Charentes 2545 54 € 30 € 65 € 107 € 942  50 859 €
Midi-Pyrénées 3750 54 € 29 € 63 € 130 € 1291 70 024 €
Haute-Normandie 2261 54 € 37 € 60 € 98 € 1147 62 191 €
Champagne-Ardenne 874 53 € 30 € 56 € 100 € 1038 54 610 €
Basse-Normandie 1841 47 € 28 € 55 € 104 € 1094 51 895 €
Bourgogne 1289 42 € 23 € 49 € 92 € 1247 52 669 €
Auvergne 1629 42 € 22 € 45 € 93 € 1211 50 643 €
Limousin 791 20 € 11 €  20 € 38 € 1743 34 814 €

 

 

Le prix de construction d’une maison à usage d’habitation. Attention à l’impact des nouvelles normes RT2012 et surtout demain RT2020.

La valeur du bâtiment, c’est le point fort d’un actif immobilier situé dans une zone qui ne serait pas en excès de construction. La valeur du bâtiment, c’est le prix de reconstruction, c’est à dire la valeur minimale de l’immeuble : Combien faudrait il débourser pour construire un pareil immeuble.

Encore une fois, la référence est le coût de construction d’un immeuble neuf. Aujourd’hui, s’il était possible de donner un chiffre, le prix de construction d’une maison en 2016 c’est entre 1500€/m² et 1700€ /m², pour nos calculs, retenons 1600€/m². Cela signifie que construire une maison de 100m², revient à -+ 160 000€.

Bien évidemment, ce prix de construction comprend le respect des nouvelles normes de construction RT2012 et se renchérit à chaque nouvelle norme. Demain, l’exigence de la maison BEPOS (Bâtiment à énergie positive) via la RT2020  devrait avoir pour conséquence d’augmenter encore ce coût de construction.

 

Le ministère du logement nous propose les statistiques suivantes pour l’année 2014

 

 Maisons : nombre et prix moyen par mode de chauffage, type de finition et si le terrain a été acheté ou non (2006-2014) + 25% en moyenne entre 2006 et 2014

Année 2006 – 2014
données Nombre de maisons Prix moyen de la maison en euros Prix moyen de la maison en euros / m² 2014 Prix moyen de la maison en euros / m² 2006 Evolution 2006 / 2014
Zone
Alsace 733          243 108 €          1 515 € 1147 32,08%
Aquitaine 1969          172 529 €          1 323 € 1065 24,23%
Auvergne 697          173 546 €          1 338 € 1038 28,90%
Basse-Normandie 530          164 593 €          1 284 € 1019 26,01%
Bourgogne 415          176 258 €          1 311 € 1011 29,67%
Bretagne 2063          174 129 €          1 389 € 1090 27,43%
Centre-Val de Loire 674          160 495 €          1 225 € 940 30,32%
Champagne-Ardenne 284          170 550 €          1 249 € 960 30,10%
Corse 244          195 367 €          1 512 € 1345 12,42%
Franche-Comté 477          205 136 €          1 437 € 1099 30,76%
Haute-Normandie 402          162 133 €          1 229 € 1034 18,86%
Île-de-France 720          219 722 €          1 526 € 1307 16,76%
Languedoc-Roussillon 1692          152 460 €          1 241 € 1004 23,61%
Limousin 279          164 935 €          1 320 € 986 33,87%
Lorraine 795          196 817 €          1 345 € 1028 30,84%
Midi-Pyrénées 1461          161 477 €          1 292 € 1041 24,11%
Nord-Pas-de-Calais 596          178 964 €          1 347 € 1020 32,06%
Pays de la Loire 2298          167 024 €          1 395 € 1052 32,60%
Picardie 391          153 821 €          1 232 € 944 30,51%
Poitou-Charentes 1112          159 446 €          1 317 € 1028 28,11%
Provence-Alpes-Côte-d’Azur 1138          197 068 €          1 501 € 1357 10,61%
Rhône-Alpes 2013          197 033 €          1 465 € 1191 23,01%
DOM 982          155 197 €          1 402 € 1245 12,61%
FRANCE ENTIERE 21966          176 718 €          1 367 € 1085 25,99%

Vous noterez que le coût de construction entre 2006 et 2014 a augmenté de plus de 25% en France. Vous comprenez les conséquences des nouvelles normes de construction sur les prix de l’immobilier neuf et cela doit vous permettre d’anticiper les conséquences futures de la RT2020.

 

 

Application d’un taux de vétusté par rapport à l’immobilier neuf afin de déterminer le prix de l’immobilier ancien

Une fois le prix de l’immobilier neuf déterminé par l’addition de ces deux principaux déterminants (prix du terrain + prix de construction), il convient d’y appliquer un taux de vétusté qui tiendra compte de l’état réel du bien immobilier par rapport à la norme qu’est l’immobilier neuf (l’immobilier neuf est la norme, car participe à l’augmentation de la qualité globale du parc immobilier et donc à l’exigence future des futurs acquéreurs).

 

Ce taux de vétusté, c’est, de manière très pragmatique, le montant des dépenses qu’un propriétaire devra engagé dans son immeuble (maison ou appartement) afin de lui conférer les qualités d’un immeuble neuf. C’est alors que les nouvelles normes de construction (RT2012 et RT 2020) accélèrent l’obsolescence énergétique des bâtiments et donc leur vétusté et donc leur valeur future.

C’est une notion essentielle à intégrer que nous avions longuement détaillé dans cet article « Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?« . En effet, l’indice INSEE-NOTAIRE qui est à l’origine du premier graphique de cet article ne peut directement tenir compte des ces évolutions normatives, l’indice INSEE-NOTAIRE des prix de l’immobilier se doit de refléter l’évolution d’un immeuble (maison ou appartement) de qualité constante, c’est à dire au niveau de qualité exigé par les normes.

De la sorte, l’indice INSEE- NOTAIRE reflète l’évolution des prix d’un immeuble constamment respectueux de la norme de construction et d’habitabilité sans intégrer le coût parfois astronomique des travaux nécessaires pour maintenir la qualité. L’immeuble qui n’aurait pas bénéficié de ces travaux, aurait subi une perte de valeur nettement supérieure à 10% depuis 2011 (notamment en province ou l’impact des nouvelles normes est plus fort car il y a davantage de construction neuve).

Une récente étude estimait que l’écart de valorisation pouvait atteindre 25% selon le niveau de performance énergétique (et donc de respect global aux normes d’habitabilité) de deux immeubles (cf »Les prix de l’immobilier impactés par la performance énergétique du bâtiment. La valeur verte dans les prix de l’immobilier« )

 

 

Mais alors, les prix de l’immobilier sont ils trop élevés ? Peuvent il chuter dans les prochaines années ?

Au global, je crois qu’il faut retenir :

– Que la valeur intrinsèque du terrain à bâtir est proche de zéro (mais ça ne veut pas dire que ca ne veut rien, juste que ce n’est pas une valeur refuge) et seul le marché de l’offre et la demande permet de lui donner un prix. La politique monétaire et le niveau particulièrement faible des taux d’intérêt participe à la valorisation excessives des terrains à bâtir. Demain, ils seront probablement le facteur d’ajustement à la baisse si les taux d’intérêt augmentent.

A ce titre, il est intéressant de calculer le poids du terrain à bâtir dans le coût global de la construction. En effet, demain, une baisse du prix des terrains à bâtir de 50% lorsqu’il représente 60% du coût global n’a pas le même impact qu’une baisse de 50% lorsqu’il représente 30% du coût total.

 

Le poids du terrain à bâtir dans le coût total d’une maison

Année 2014
Données Prix moyen du terrain en euros 2014 Prix moyen de la maison en euros 2014 Poids du terrain dans le coût total de la maison
Zone
Alsace                   91 599 € 246 325 € 37,19%
Aquitaine                   77 715 € 170 678 € 45,53%
Auvergne                   50 643 € 172 965 € 29,28%
Basse-Normandie                   51 895 € 165 848 € 31,29%
Bourgogne                   52 669 € 173 362 € 30,38%
Bretagne                   56 362 € 174 555 € 32,29%
Centre-Val de Loire                   59 182 € 158 962 € 37,23%
Champagne-Ardenne                   54 610 € 172 371 € 31,68%
Corse                   93 513 € 195 022 € 47,95%
Franche-Comté                   58 340 € 201 627 € 28,93%
Haute-Normandie                   62 191 € 165 056 € 37,68%
Île-de-France                 145 836 € 221 911 € 65,72%
Languedoc-Roussillon                   89 254 € 151 777 € 58,81%
Limousin                   34 814 € 163 611 € 21,28%
Lorraine                   65 524 €  196 816 € 33,29%
Midi-Pyrénées                   70 024 € 161 125 € 43,46%
Nord-Pas-de-Calais                   69 235 € 177 210 € 39,07%
Pays de la Loire                   60 946 € 167 127 € 36,47%
Picardie                   59 440 € 157 680 € 37,70%
Poitou-Charentes                   50 859 € 158 383 € 32,11%
Provence-Alpes-Côte-d’Azur                 148 677 € 198 544 € 74,88%
Rhône-Alpes                 102 307 € 200 722 € 50,97%
DOM                   94 214 € 134 813 € 69,88%
FRANCE ENTIERE                   76 551 € 175 505 € 43,62%

 

– Que le prix de construction d’une maison est une référence et sert de valeur refuge dès lors que la maison répond toujours aux normes d’habitabilité exigée par l’instauration de nouvelles normes. Encore une fois, la notion de valeur refuge de l’actif immobilier sera fonction du poids du terrain dans le coût total ;

– L’obsolescence énergétique des bâtiments s’est accélérée depuis 2006 et l’instauration des normes RT 2012 et cette accélération pourrait se poursuivre demain avec la norme RT2020 ; Le prix des immeubles anciens vont continuer de se dégrader lorsque les propriétaires n’engageront pas des travaux importants pour maintenir le respect de exigences normatives (d’ou mon article « En 2016, il faut investir à crédit dans l’immobilier neuf et vendre ses biens immobiliers amortis« )

– Il convient en 2016 de privilégier l’investissement immobilier dans le neuf ou dans l’ancien mais avec de niveaux de prix et de rentabilité qui doivent tenir compte de leur dégradation accélérée du fait des nouvelles normes d’habitabilité qui vont s’imposer ;

– L’indice des prix INSEE ne révèle une baisse limitée à 11% depuis 2011 mais cette baisse ne semble pas représentative de la réalité car ne tient pas compte de l’évolution rapide des normes de construction et d’habitabilité ;

 

 

 

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19 Comments

  1. Patrick LEGOFF says:

    Bonjour,

    En fait, personne ne sait rien sur rien, ni ne peut rien prévoir, en immobilier ou ailleurs (les brillants économistes, prévisionnistes, stratégistes, analystes, n’ont jamais vu venir les crises économiques, ou alors certains… parce qu’ils ont eu du bol).

    J’essaie d’éduquer mes clients à ne pas raisonner comme l’article :

    1) Puisque personne ne peut rien prévoir et qu’une baisse des prix est possible, autant ne rien faire alors (d’ailleurs, si c’est un scénario crédible, pourquoi dire, dans un article récent, qu’investir en immobilier neuf est une bonne idée ?)

    2) Mais celui qui ne fait rien s’en mordra les doigts le jour où il sera en retraite, à manger des patates tous les jours et à regretter de ne pas pouvoir voyager. Et ce serait ballot de se priver des taux de crédit actuels (par exemple, je finance actuellement mes clients sur 20 ans à 1,5 % sans trop d’efforts).

    3) Parce que la vérité est ailleurs (mais pas dans une autre dimension, juste sous notre nez) : l’immobilier n’est pas fait pour capitaliser ou faire un coup sur la plus-value, il est fait pour générer un complément de revenu (le loyer), protéger le conjoint en cas de décès (ADI du crédit), protéger la retraite du conjoint (usufruit représenté par le loyer) et transmettre un patrimoine aux héritiers. Pour capitaliser, il y a l’assurance vie, ou pour les plus connaisseurs, une ruine à bas prix, à retaper soi-même et à revendre plus cher.

  2. Fredy Gosse says:

    et l’huile de coude?????

    • Patrick LEGOFF says:

      Effectivement très utile dans le cas d’une ruine à retaper et accessoirement aussi pour agrémenter des sardines pour accompagner les patates et se rendre la retraite plus agréable.

  3. Donc que faire alors emprunter pour voir sa maison baisser de 30% ou se faire ponctionner son épargne par de futures taux d’intérêts négatifs?

    • Qui a dit que les prix allaient baisser de 30% ? Pas moi.

      J’ai juste expliqué :

      – Que la valeur des terrains à bâtir était suspendue au niveau des taux d’intérêt ; Mais vont ils augmenter de manière violente ? je ne crois pas
      – Que la valeur du bâti respectueux de normes futurs habitabilité (rt2012 ; rt 2020) était une valeur refuge ;
      – Que le niveau des taux d’intérêt était une véritable opportunité pour s’endetter avant un possible retour d’inflation;
      – …

  4. Vous faites grosso modo une analyse en pur « actif net » (avec votre dada du moment sur l’obsolescence énergétique). Pour l’immobilier, comme pour tout actif il y a plus qu’une méthode d’évaluation… notamment la valeur d’usage (pour d’autres actifs on parlerait d’actualisation des cash flow futurs).

    On peut voir le logement comme une part des dépenses des ménages (logiquement jamais 0% et jamais 100%) qui a une certaine constance dans le temps (sinon les analyses de friggit n’auraient aucun sens).

    Il y a une certaine variance autour de la part du revenu des ménages affectée à la résidence principale, mais aussi une certaine constance. C’est un montant qui comprends chaque mois des taxes, de la maintenance et une part affectée au paiement du bien (capital + intérêt).

    Quand les taux d’intérêts s’effondrent, quelque soit l’évolution des autres paramètres (revenu des ménages, part du revenu des ménages affectés à la résidence principale, taxes, coût de l’obsolescence des bâtiments), la part affectable au remboursement en capital augmente… ce qui rend l’immobilier plus abordable.

    Je trouve que votre démonstration fait trop de cas du coût de construction et pas assez de son financement, c’est à dire du « coût mensuel de la construction quand le bien est financé »… A ce jeu, il n’est pas certain que l’immobilier, poussé par la bulle des taux d’intérêts, soit intrinsèquement surévalué aujourd’hui.

    La vraie question, pour tous les actifs, est celle du retour la normale. Il se pourrait que beaucoup d’actifs soient bien chers avec un niveau « normal » de taux d’intérêts.

    Pour vous donner le fonds de ma pensée, aujourd’hui un bien bien endetté est au prix mais un bien détenu sans dette est bien trop cher :).

    • « Pour vous donner le fonds de ma pensée, aujourd’hui un bien bien endetté est au prix mais un bien détenu sans dette est bien trop cher :). » ==> Oui, c’est exactement ce que j’essaie d’expliquer depuis plusieurs mois.

    • « On peut voir le logement comme une part des dépenses des ménages (logiquement jamais 0% et jamais 100%) qui a une certaine constance dans le temps (sinon les analyses de friggit n’auraient aucun sens). » ==> Friggit, c’est le rapport entre prix de l’immobilier et revenu disponible des ménages… sans tenir compte du financement à crédit et donc des conséquences de la baisse des taux dans l’augmentation du pouvoir d’achat des ménages.

      L’investissement immobilier est réalisé à crédit et donc la baisse du taux, permet un endettement supérieur à mensualité constante. Cela ne me semble pas pris en compte par friggit (et lui permet de justifier la hausse…)

  5. Oui tout à fait d’accord. C’est l’hypothèse d’une constance de la part du revenu des ménages affectés à l’immobilier qui sert de base à l’analyse de friggit. Je n’ai peut-être pas été clair.

    Ce serait intéressant dans l’absolu d’avoir une « courbe de friggit » à « revenu des ménages » mais aussi « mensualité d’emprunt sur 20 ans » (i.e. « taux d’intérêt ») constants.

  6. Oui c’est vrai j’avais oublié ce graphique.

    Rétrospectivement je ne comprends pas bien la phrase « C’est alors qu’un candidat investisseur immobilier qui financerait son investissement à crédit à 100% pourrait profiter d’une amélioration encore plus favorable du pouvoir d’achat immobilier. « , au regard de la méthodologie annoncée.

    Les courbes devraient être les mêmes si :
    – Si le bien est financé cash à 50% et qu’on calcule le rapport entre les 50% restants et une mensualité finançant les 50% restants,
    – Si le bien est financé 100% à crédit et qu’on calcule le rapport entre 100% du coût et une mensualité finançant 100%.

    Bref, sur 15 ans même avec les taux d’intérêts actuels ça reste cher… va falloir aller chercher du 25 ans :).

  7. Votre réponse concernant ma question noie un peu la « question »

  8. Tout d’abord bravo pour aborder ce sujet, que j’ai longuement étudié depuis plus de 40 ans.

    Avec ma modeste expérience, je trouve certaines inexactitudes. Il serait un peu long de développer, d’autant que je suis en plein travaux …….. immobiliers, l’huile de coude de Fredy 🙂

    L’évaluation d’un bien immobilier serait uniquement liée aux 3 paramètres évoqués? Je ne le pense pas, loin s’en faut surtout dans les zones « tendues ».
    Par exemple la localisation.

    Le prix d’un terrain à 0, effectivement je n’y avais jamais pensé.
    Mon expérience ne serait donc pas bonne, car dans ma zone de chasse, les prix ont été multiplié par plus de 30 (trente) en 30 ans.
    Il est vrai qu’avec ces déversements illimités de monnaie, ou plutôt de lignes d’écriture, sur notre monde, on devrait pouvoir mathématiquement tendre vers 0!

    Utiliser des moyennes a des limites, …… c’est comme les %, quoi! 🙁
    Par exemple le poids du terrain à bâtir dans le prix d’une maison
    Mon expérience est très éloignée des chiffres cités.
    Il y a 40 ans dans ma zone (IdF ++) c’était 1/3 terrain 2/3 construction, aujourd’hui c’est 2/3 terrain et 1/3 construction, demain?
    Avec ces chiffres on peut estimer facilement l’évolution des prix. Et débattre sur les courbes de Friggit.

    Enfin, il faut faire très attention à la notion de prix de l’Immobilier lorsqu’il s’agit d’une RP ou résidence locative.
    Tout le monde comprendra que dans un cas, c’est une perte nette liée au besoin vital de se loger (il y a d’autres solutions) et l’autre cas ça dépend des revenus qu’on peut en tirer, le prix a beaucoup moins d’importance.

  9. Fredy Gosse says:

    @Ankou
    encore ankou d’huile de coude et ça sera bon -:)

  10. Merci, je trouve cet article très intéressant. Les théories économiques sont toujours multi factorielles.

    Nous avions publié une infographie abordant à peu près le même sujet mais avec un angle et des facteurs différents (et plus vulgarisé également).

    http://www.investimmoclub.com/infographie-pourquoi-limmobilier-augmente-naturellement/

    Au final cela se complète assez bien. Qu’en pensez-vous ?

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