Nous poursuivons notre série d’articles dédiés aux stratégies de constitution de patrimoine pour un ménage qui disposerait d’une capacité d’épargne de 500€ / mois, c’est à dire de la capacité à consacrer 500€ de son budget mensuel pour épargner ou investir. Après avoir analysé l’épargne sur un contrat d’assurance vie en fonds euros ou en unité de compte (cf  » Comment investir avec 500€ / mois de capacité d’épargne ? Immobilier, Assurance vie, Location meublée, Bourse ? ») puis l’investissement dans l’immobilier neuf avec la loi PINEL (cf « Comment investir dans l’immobilier locatif PINEL avec 500€ d’épargne par mois ?« ), je vous propose d’analyser aujourd’hui l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux et application du régime fiscal du déficit foncier.

Ceux d’entre vous qui voudraient approfondir toutes ces stratégies et se donner les moyens de réussir leur investissement immobilier (analyse du marché et perspective, ou investir ? , quel type de bien ? , quelle fiscalité ?, quel mode de financement ? …) pourront lire notre livre « Investir dans l’immobilier« .

 

Le régime fiscal du déficit foncier, LE régime fiscal idéal pour l’investisseur locatif dans l’ancien avec travaux !

C’est le régime fiscal utilisé par les investisseurs immobiliers qui ont fait fortune dans l’immobilier. Il s’agit d’une stratégie simple et terriblement efficace. Il s’agit d’acheter un immeuble ancien, inadapté au marché et donc qui peine à trouver un acquéreur malgré un potentiel certain pour l’investisseur capable de se projeter.

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375 pages de conseils, de stratégies, d’analyses juridiques, économiques et fiscales pour vous aider à investir de manière rentable dans l’immobilier !
 

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Cet immeuble, inadapté sera vendu à un prix apparemment plus faible que le prix du marché afin de tenir compte des indispensables travaux à réaliser pour le rendre conforme à la demande des locataires / propriétaires futurs. 

Investir dans l’immobilier ancien avec travaux nécessite un investissement personnel du candidat investisseur… mais il s’agit véritablement d’une stratégie très pertinente. De surcroît, l’accélération de l’obsolescence immobilière dégrade rapidement la valeur de ces biens et doit être source d’opportunités à saisir. L’investissement dans l’ancien avec travaux est au cœur de notre stratégie d’investissement que nous vous détaillons dans cet article fondamental « Stratégie d’investissement immobilier 2018 : L’obsolescence immobilière et taux de crédit trop bas sont source d’opportunités ».

 

De manière pragmatique, l’immeuble (appartement ou maison) sera rénové pour le remettre aux normes exigées par les locataires et plus globalement le marché.

L’immeuble sera ensuite mis en location nue et les revenus seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Les travaux de rénovation seront déductibles du revenu imposables et pourront même être imputés sur les autres revenus du contribuable dans la limite de 10700€ (cf »Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ?) pour lire les détails de ce régime fiscal complexe mais terriblement attrayant.

Au final, l’investisseur pourra bénéficier d’une petite réduction d’impôt l’année de réalisation des travaux et bénéficiera d’une période longue de non-imposition de ces revenus fonciers. 

Bien évidemment, nous détaillons le régime fiscal du déficit foncier de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .

 

Simulation d’investissement dans l’immobilier ancien avec travaux pour application du régime fiscal des déficits fonciers.

Cette simulation est réalisée avec notre simulateur d’investissement immobilier avec déficit foncier.



Voici les caractéristiques principales de la simulation :

  • Achat d’un immeuble d’une valeur de 145 000€ (y compris les frais d’acte et autres frais d’agence immobilière) ;
  • Travaux : 50 000€ intégralement déductibles (cf notre livre « Investir dans l’immobilier » pour le détail des travaux déductibles).
  • Loyer : 641€ / mois (non revalorisé pendant 20 ans – C’est une hypothèse excessivement prudente)
  • Frais d’entretien et charges de propriété : 25% du montant des loyers perçus ;
  • Financement : Crédit amortissable de 195 000€ / 20 ans / 1.56% +0.30% d’assurance emprunteur ; (cf barème des meilleurs taux de crédit en ce moment – Mise à jour permanente –« )
  • Valeur de l’immeuble après les travaux : 195 000€ (Par prudence, nous ne revalorisons pas l’immeuble pendant 20 ans).

 

Comme vous pourrez le constater, il ne s’agit pas d’un investissement immobilier particulièrement optimisé. Le rendement locatif est faible (3.85%) et peu attrayant.

Attention, l’importance des travaux et la valorisation des travaux dans la valeur finale de l’immeuble sont des critères fondamentaux qui pourront modifier l’opportunité et la rentabilité de l’investissement.

 

Voici les conclusions chiffrée de cet investissement dans l’immobilier ancien avec travaux et déficit foncier : 

 Effort d’épargne moyen sur 20 ans -500,88 €
 Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans, sans aucune revalorisation, ni plus-value 192 500,00 €
 Différentiel d’enrichissement par rapport au placement de l’effort d’épargne sur un contrat d’assurance vie 35 272,40 €
 Taux de rendement interne de l’investissement (TRI)  cf « Comment estimer la rentabilité de votre investissement immobilier ? » pour comprendre. 6,09%

 

Au terme des 20 ans de cet investissement, l’investisseur sera propriétaire d’un bien immobilier valorisé 192500€ qui lui générera un loyer de 641€ / mois.

Le taux de rendement interne de l’investissement (TRI) ressort à 6.09%. Pour parvenir à ce résultat, nous avons pris des hypothèses très prudente : Pas de revalorisation des loyers pendant 20 ans et pas d’augmentation des prix de l’immobilier pendant 20 ans. 

En considérant une hypothèse encore plus prudente, c’est à dire d’une baisse des prix de l’immobilier de 20% au terme des 20 ans, le TRI est de 4.11% ! Il s’agit encore d’un niveau de rendement relativement attrayant au regard de l’extrême pessimisme des hypothèses de la simulation.

A contrario, une hypothèse extrêmement optimiste, c’est à dire une revalorisation des prix de l’immobilier de 1% par année pendant 20 ans, puis augmentation des loyers de 1% par année pendant 20 ans, permettrait de dégager un TRI de 8.67%.

 

Les graphiques de l’investissement :

 

 

A suivre, demain avec l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux avec une location meublée…

 

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39 Comments

  1. Pour moi c’est un placement pertinent, mais pour cette année et l’année prochaine quid avec le prélèvement à la source?

    • Il faudra pour une déductibilité fiscale optimale que les travaux soient supérieurs à plus de deux fois les revenus fonciers récurrent. Mais cela à le temps de bouger !! La loi de finances rectificative 2017 a modifié, le 07 décembre 2017, le PAS, en indiquant que les travaux d’urgence et les travaux non prévisibles (copropriété) seront déductibles en totalité dès l’année de paiement.

  2. OlivierSPB says:

    Il y a un truc que je ne pige pas c’est l’effort d’épargne à -500,88 €. Éclairez ma lanterne SVP!

  3. OlivierSPB says:

    Et bien sur dans le monde merveilleux des bisounours de l’immobilier, pas d’impayés, pas de vandalisme, pas de gros pépin…
    Oh, dit Grosveinard,, merci Grosbisou d’avoir payé le loyer en avance!

    • OlivierSPB, simple question, avez-vous déjà investi dans un bien immobilier autre qu’en papier que vous avez géré en direct ?

      • OlivierSPB says:

        Dans le cadre d’une indivision familiale, oui. Pas investi mais hérité. Et on est en train de tout fourguer après avoir vu pendant quelques années comment cela fonctionnait.
        Et aucun de nous n’a ni le temps ni l’envie de gérer quoique ce soit en direct, il y a des agences pour cela.
        Aucun intérêt intellectuel à s’occuper de la collecte de loyer ou de travaux de plomberie.
        Bon maintenant, je comprends qu’il y en ait dont c’est la passion ou le hobby, moi c’est plutôt le bateau et la pêche sportive entre les deux tropiques…

        • Je ne peux que vous comprendre dans votre situation… Vous êtes tout simplement au niveau d' »après », qui concerne une minorité de personne, c’est à dire que vous avez un patrimoine consolidé (pas ou peu d’emprunt) et probablement des ressources conséquentes qui peut vous permettre d’envisager de déléguer la gestion locative ou de tout refourguer pour partir taquiner le poisson exotique en eaux troubles.
          J’ai également un travail chronophage et 3 heures de trajet quotidien et j’arrive à trouver le temps d’investir et gérer mes biens en automatisant tout ce qui peut l’être. Je suis un doux rêveur: Je ne veux pas me contenter de sécuriser ma retraite, je veux la prendre par (grosse) anticipation. Si je ne veux pas attendre la fin du crédit pour profiter des revenus de mes investissements, pas le choix, il faut retrousser les manches, chercher des bien décotés et gérer sans intermédiaires. Quand tout sera payé ou que le parc sera trop gros pour un seul homme, l’approche sera différente. Pour l’instant je peux voir venir ^^
          Je comprends votre vision et remarques tranchantes (qui frôlent parfois avec le cynisme…) mais l’investissement immobilier ne correspond pas au même but selon le profil de chacun. Si j’ai persisté dans ce domaine, c’est que j’ai pris le goût de dénicher des biens rentables, de dessiner mes plans de réaménagement et de me prêter au jeu de la décoration intérieure (je ne fais désormais plus que du meublé). Si l’intérêt intellectuel vous semble limité, j’y vois une manière de développer ma créativité… et mon patrimoine ! Sans y prendre un minimum de plaisir, la plupart des apprentis investisseurs arrêteront aux premières difficultés. On a rien sans rien, investir dans l’immobilier ce n’est pas qu’encaisser des loyers.
          Je m’intéresse aujourd’hui à la bourse (et à d’autres business) pour faire fructifier une petite trésorerie qui est en train de se constituer en rationalisant le risque et en évitant de chercher les profits cours terme. Il n’y a pas de raison que mon banquier s’en serve pour le compte de sa maison mère…
          J’en conviens l’immobilier ne peut pas plaire à tout le monde. Force est de constater que vous pouvez vous permettre de protéger votre patrimoine/épargne déjà constitué avec des rendements plus faibles qui vont de pair avec plus de tranquillité et de liberté. Moi j’ai besoin de cash-flow et de rendement à 2 chiffres pour espérer venir pêcher avec vous. Merci de respecter et de ne pas cracher dans la soupe (de poissons).
          Je me serais bien contenté d’un gros patrimoine en gestion full déléguée, avec quelques acquisitions en neuf ici et là, mais pour l’instant je dois me contenter de retaper des taudis. Sur ce je vous laisse, je dois retourner à la mine 🙂

          • OlivierSPb says:

            Mais vous avez entièrement raison dans votre approche et nous cherchons tous deux la même chose, c’est-à-dire un gros rendement. Et tout cela ne se fait pas sans aller au charbon d’une façon ou d’une autre.
            Si les gens se sentent à l’aise dans l’immobilier, je suis sur qu’avec beaucoup de sueur, on peut y trouver des opportunités.
            Personnellement étant un maniaque de la liquidité, je fuis toute opération qui ne puisse pas se déboucler avant terme sans cata. Mais le métier que vous décrivez est plutôt celui d’un marchand de bien rénovateur qui se garde les meilleurs opérations en patrimoine. Ce n’est certes pas l’achat clé en main d’un Pinel vendu clé en main par un conseiller machin.
            Vous êtes un entrepreneur pas un investisseur.
            Allez encore un effort, laissez tomber vos 3 heures de trajet quotidien et transformez vous en promoteur. Vous verrez qu’en faisant tourner votre argent sur 12 à 18 mois au lieu de 20 ans, vous obtiendrez des résultats spectaculaires, surtout si vous faites tourner aussi l’argent des banques! Et on ira taquiner le goujon ensemble! (Le paradis pour cela, c’est la côte pacifique du Costa-Rica et de Panama, un vrai Jurassic Park du poisson)

            • Effectivement mon approche s’apparente plutôt à de l’entrepreneuriat… Je n’en avais pas vraiment conscience.
              Remarque très intéressante sur la promotion immobilière. Les prix au m² de là où j’investis n’en valent pas la chandelle mais en changeant de secteur, là où les prix décollent, il y a probablement de belles culbutes à faire dans de beaux quartiers… Je doute que la banque suive sur ce genre d’opération, à moins de leur raconter une très belle histoire ^^
              Je prends bonne note de ce très judicieux conseil. Je savais qu’au fond vous n’étiez pas en totale désaffection avec l’immobilier 😉

              • OlivierSPb says:

                Ne vous inquiétez pas les banques financent les promoteurs même les petits. Il vaut mieux avoir un historique d’une ou deux opérations. Pour info, un de mes fils travaille dans une petite boite de promo qui œuvre en grande couronne, ils sont 4 en tout et font 2/3 opérations par an. Pas de pb pour un financement bancaire à 80%, si le dossier est correct. La marge de promo est de 10 ou 15%, mais avec un effet de levier de 5, cela fait un joli rendement. Par contre le moindre dérapage de coût coûte aussi 5 fois plus cher.
                Je ne suis pas contre l’immobilier mais contre les opérations qui vous enferment pour 20 ans et dont on ne peut pas sortir en catastrophe sans tout perdre… 😉 Sans parler de la fiabilité des prévisions sur 20 ans…
                Il faut faire tourner l’argent: c’est pour cela que les promoteurs font de la VEFA. Qu’est ce qu’il y a de mieux vendre tout de suite avec 5-7% de marge ou dans 18 mois avec 15%? Réponse (a).

                • Les chiffres vous donnent raison. Disons que cette stratégie requiert une analyse plus fine et une meilleur tolérance au risque, que ne peut se permettre le petit épargnant qui doit faire « all in » a chaque operation

            • En effet, je ne parlerais pas de « liquidité » dans l’immobilier à commencer par le délai entre la décision de vendre et la vente effective (on est loin de l’obligataire) d’autant que l’immobilier (locatif) en France n’est pas à proprement parler un « marché », libre du moins. Comment en effet l’Etat a-t-il décidé de « concilier propriété et droit au logement » en France? Avec quels développement prévus ou imprévus pour le futur? Il n’y a aucune transparence et surtout aucune écoute des bailleurs, l’aventure de l’encadrement des loyers et de l’IFI devrait nous alerter.
              A titre d’ex.
              Il y a bien un contrat (bail) mais un juge peut suspendre la clause résolutoire.
              En cas de surendettement, il peut être demandé au juge la suspension de la procédure d’expulsion.
              Les droits du locataire à rester dans le logement sont sans cesse renforcés (âge, modalités à respecter en cas de congé pour vente)
              En cas d’insalubrité (y compris si elle est du fait du locataire et que ceci peut être prouvé) le bail est suspendu (les loyers ne sont plus versés).

              A noter également que:
              La concurrence du parc public (bénéficiant d’avantages financiers supérieurs à ceux du parc privé) peut totalement et rapidement déstabiliser un « marché » locatif (surtout en zone non tendue).

              La taxe foncière va continuer à progresser surtout s’il y a révision des bases.

              J’ajouterai que l’évolution des normes de sécurité, salubrité et de confort sont rapidement changeantes l’on peut alors se demander si dans l’exemple choisi par Guillaume, l’obsolescence n’aura pas un impact sur le prix de revente. Un peu comme dans les zones commerciales toujours plus grandes qui chassent celles construites il y a seulement qq années.

  4. Effectivement quid des vacances locatives et des potentiels impayés. C’est effectivement à prendre en compte mais loin du monde des bisounours, une vraie sélection des locataires à l’entrée en limite le risque, risque qui concerne « que » 7% des propriétaires bailleurs d’après les chiffres que j’ai en tête. De plus il n’est pas interdit de prendre une GLI.

    • Bonjour,
      Vous avez raison, le locataire devient de plus en plus « délicat ».
      Perso, 19 ans de propriétaire bailleur en rural, chez « moi », je connais les familles de la région et donc je fais une sélection sur connaissance/relation et ca marche très bien !
      Plus une agence immobilière qui effectue le prélèvement des loyers et le « niveau 1 » du support des locataires (le chauffe-eau blabla, les volets blabla …) j’ai la paix.

      De plus, par la même occasion, je connais bien les artisans locaux et qui sont disponibles aux clients qui les font travailler régulièrement …

      Les assurances de loyer impayés n’assurent pas grand chose si vous lisez les petites lignes. Un bruit qui court dans un village/petite ville et beaucoup plus efficace.

    • Bonsoir Paris, « risque qui concerne « que » 7% des propriétaires bailleurs » quelle est votre source SVP, les modalités et le mode de calcul? Je n’ai jamais entendu ce chiffre donc intéressée.

      Les chiffres que j’ai concernant les impayés sont généralement autour de 2%. Toutefois ils ne concernent que les litiges soumis aux tribunaux. Or de nombreux bailleurs ne font pas appel aux tribunaux en cas de litige (Locataires insolvables ou introuvables, le bailleur n’a pas les capacités de se défendre seul, il n’a pas les moyens de financer un avocat, le montant de la dette est inférieur au coût d’un avocat, il abandonne la dette…), ajoutons que selon un responsable de la Fnaim statistiquement un impayé lourd (+ de 6 mois) s’accompagne à 50 ou 60% de dégradations et les dégradations sont en général découvertes après l’expulsion, il faut alors engager une deuxième procédure. J’ai vu de nombreux logements dégradés, les coûts de réparation fluctuaient entre 10 000 et 50 000 euros, on parle de GLI mais qui couvre de tels montants? et avec quelles modalités? Ajoutons qu’en France environ 60% des propriétaires privés n’ont qu’un seul logement. Ce qui signifie qu’un impayé peut être dramatique financièrement pour le bailleur surtout s’il y a un emprunt à financer. A savoir que le délai moyen d’expulsion après l’impayé et avant le Recours à la Force Publique est de 22 mois et avant indemnisation de l’Etat si recours: 31 mois (audit effectué en 2006, donc chiffres un peu vieillots).

      • Merci pour le complément d’information très intéressant. Si ma mémoire ne me fait pas défaut il me semble avoir vu ces « 7% » sur le particulier Immo il y a plus d’un an

  5. Je rajouterai une « petite » optimisation en réalisant les travaux à cheval sur 2 ans pour pouvoir profiter 2 fois des 10,7 ke de déficit foncier sur le revenu global …
    Enfin, il ne faut pas s’arrêter d’investir pendant qu’on a d’autres revenus car l’imposition des revenus fonciers fait mal.

    • Eh bien moi je dirais la même chose … pour l’effet inverse ! Je m’explique.
      Alors que les loyes sont fiscalisés à hauteur de la TMI + PS, donc dans l’exemple retenu ds cet article, 30% + 17,2% (je ne rentre pas dans le détail de la CSG déductible car le calcul compliquerait le raisonnement qui reste pourtant tout à fait valable), avec donc défiscalisation des travaux sur les revenus fonciers au même taux de 47,2%, l’excédent à hauteur de 10.7ke est déduit des autres revenus, en général salaires, déjà taxés par les PS et qu ine sont donc défiscalisés par les travaux qu’à hauteur de 30%.
      Pour résumer, les travaux imputés sur les RF sont défiscalisés à hateur de 47%, tandis que ceux au-delà des RF et imputés sur le revenu global ne sont défiscalisés qu’à hateur de 30%. Il y a donc un « gâchis » de défiscalisation de 17% qui, sur 10.7ke, représente une perte nette de 1800 euros.
      Le mieux n’est donc pas de les répartir sur 2 ans pour les imputer 2 fois sur les 10.7ke sur le revenu global, mais de les répartir sur 2 ans (fin d’année et début d’année suivante par exemple) afin de rester à hauteur des RF et ainsi les défiscaliser à hateur de 47%.
      Au pire, s’il y en a trop, on peut dépasser une année les RF et les imputer à hauteur de 10.7ke, mais alors autant en faire un maximum cette année-là et mettre le reste en réserve imputable sur les RF à venir sur 10 ans.
      En revanche, les imputer 2 années consécutives sur le revenu global à hauteur de 10.7ke au taux de l’IR, sans défiscaliser les prélèvements sociaux, c’est faire le choix de perdre de l’argent en n’optimisant pas sa défiscalisation. C’est dommage.

  6. OlivierSPB says:

    Moi j’ai encore mieux! 6% de TRI c’est poue les comiques.
    Bisougrosveinard va voir Bisoubanquier.
    – Bonjour Bisoubanquier, je n’ai que 50 € en tout peux-tu me prêter 200 millions sur 30 ans in fine à 2% pour investir dans l’immobilier, 150 millions pour acheter une studette et 50 millions pour la rénover?
    – Bien sur, Bisougrosveinard, tiens signe là.
    Et Bisougrosveinard s’en va tout content car il va toucher 3,5% de loyer avant impôt et payer 2% d’intérêts pendant 30 ans. 50 € qui vous procurent 1,5 million par an, çà c’est du TRI se dit Bisougrosveinard.
    Pour fêter cela, il se fait une grosse ligne de coke, mais une trop grosse, et pouf il meurt…
    Ses enfants Bisousuperveinard et Bisousuperveinarde font péter le champ car Bisougroveinard était assuré et l’emprunt est remboursé!

    • Je suis complètement de votre avis, dans le principe et plus modestement.
      Raison pour laquelle j’ai commencé à demander à Guillaume un autre article.

      J’ai acheté mes biens immobiliers avec quelques euros, la banque ne prêtant que des chiffres ronds.

      Je vais même plus loin, il me semble possible de faire une simulation avec -500€ 🙂

      La différence que vous faites par ailleurs entre entrepreneur et investisseur immobilier ne me semble pas justifiée. Mais ce n’est qu’une affaire de mots (maux?). Le principe est là.

      Tous les vrais investisseurs Immobiliers sont des entrepreneurs, ce que j’essaie parfois avec difficultés de faire passer comme message.
      Mais avec notre Jupiter, l’orage gronde, j’ai décidé d’alléger.

  7. Bonjour

    Si je ne fais pas erreur le déficit foncier n’est pas limité sur l’année mais « reportable » sur les années suivantes sur un certain nombre d’années. Dans le cas proposé par Guillaume il n’y a pas de problème pour bénéficier entièrement de ce déficit foncier.

    Bonne journée.

    • cela dépend du niveau de revenus fonciers avant l’opération

    • L’année de la création du déficit, il est reportable sur le revenu global dans la limite de 10,7 ke sinon, il est déductible sur les revenus fonciers uniquement pendant 10 ans ou 6 ans à venir .. à vérifier.

      • 10 ans.
        Le report sur 6 ans c’est le report de la réduction (liée à une défiscalisation, du type Pinel, Duflot, Scellier, etc …) non utilisée dans l’année.

  8. Bonjour
    Ayant déjà fait l’opération c’est bien ça c’état en réponse au fait qu’il était préférable de faire les travaux sur 2 ans au lieu d’une. Je ne me suis sur la durée. je ne souvenais plus exactement mais j’avais un vague souvenir sur les dix ans. En fait, les trois réponses concordent avec ce que je pensais.
    Bonne journée.

  9. Avec tout le respect que j’ai pour vous Mr Fontaneau cela me rappelle le producteur de lapins qui a tout prévu sur le tableau, avant la myxomatose.
    Pour ce qui concerne les investissements locatifs en zone rurale, voilà qq réjouissances présentes et à venir:
    Locataires indélicats non responsabilisés. Incivilités croissantes. Avec le soutien total de l’administration.
    Assurances: couverture inexistante ou insuffisante pour les dégradations.
    Risque de voir son logement déclaré indécent si le locataire en fait mauvais usage (ex: aérations bouchées, sur-occupation, vandalisme…). Si le logement devient insalubre de ce fait la location se transforme alors en calvaire locatif (ex: gel du bail, des loyers, obligation éventuelle de reloger), très peu de possibilités données au bailleur de se défendre légalement et partialité totale de l’administration.
    Évolution de la taxe foncière et de la CSG. Aucune visibilité.
    Explosion des normes et changements constants. Aucune visibilité.
    Affaiblissement du droit de propriété flagrant. On utilise quand cela arrange le gouv. les bailleurs privés tout en réduisant graduellement leurs droits.
    On propose un passage de plus en plus obligé par des agences solidaires (qq exemples catastrophiques de gestion par les dites agences).
    Le secteur public est honteusement privilégié par rapport au privé.
    Utilisation des dossiers de surendettement par les CCAPEX pour éviter les expulsions. Le bailleur a et aura de plus en plus de difficultés à faire valoir ses droits.

    Image catastrophique des bailleurs auprès du public et des institutions. Un des objectifs en France est de faire baisser (tous les moyens sont bons) le prix de l’immobilier. Et en zone rurale cela marche très bien! L’exemple de la Charente est un cas d’école.
    Enfin aucune écoute de la part des parlementaires et du gouvernement y compris si on est un groupe de bailleurs et que l’on présente des dossiers sérieux et complets.
    On pourrait me proposer des rendements à 20pc pour moi c’est non. L’immobilier privé en France est une tartufferie.
    Par ailleurs pour le bailleur qui gère son patrimoine, la valeur temps de gestion est un élément non pris en compte dans le calcul de l’impôt (on retire 20 euros seulement par logement!).
    Je m’arrête là. Peut-être d’autres lecteurs ont-ils réussi dans l’immobilier en particulier dans des zones tendues ou ciblées. Mais j’ai beau connaître de nombreux bailleurs sur le territoire je ne vois que des propriétaires excédés et nets vendeurs.

  10. Bonjour,

    Simulation de DF intéressante. J’ai noté le rendement brut de la location à 641€/mois avec l’investissement de 195 000€ cela fait du 3,94%.
    En comparant avec la vrai vie d’un investissement DF (Exemple d’opération courante en région Lyonnaise à 5500€/M2), le rendement locatif brut tourne plus autour de 2,5/2,6%.
    En faisant tourner le simulateur avec les chiffres d’une opération réelle, avec ce rendement donc, au final le TRI tourne autour de 3,2/3,3 aussi le placement assurance vie à 2,5% c’est quif quif ! Les soucis en moins. J’ai bien compris ?

    Cordialement

    • Oui, c’est bien ça. Avec un prix de revient très élevé… il est toujours compliqué de faire des miracles !

      ps : je ne vous oublie pas. Je vous passe un coup de téléphone dans l’après midi.

    • OlivierSPb says:

      Et encore car ceci suppose que tout aille bien. Il faudrait en fait décoter les loyers d’un % d’impayés moyen e d’un% de vacance moyen à récupérer à la FNAIM ou ailleurs.
      Sans compter que penser que la taxe foncière va être constante pendant 20 ans, c’est très peu crédible et pas vraiment conforme à la vraie vie. Idem pour les charges et les menus travaux (Sans parler du pépin), je pense que le coût du plombier constant pendant 20 ans, c’est un peu du rêve.
      Et là, je pense que le TRI fait une sale gueule.
      Tout cela pour essayer de démontrer selon un postulat cher à GF que la Bourse c’est de la daube et que l’immobilier pourri c’est bien mieux quelques soient vos revenus.
      Mais les exemples et les hypothèses sont tellement irréalistes et biaisés, que même dans le domaine des Bisounours de l’immobilier on tombe dans le grotesque.
      En voulant nous faire un exercice de style, GF nous démontre en fait qu’il n’y a pas que les rétros qui induisent un conseil biaisé et que le parti pris systématique d’un conseiller se voulant indépendant est tout aussi dangereux que les grosses rétros!

      • Olivier, vous parlez de l’Immobilier comme moi des bitcoins, c’est pas peu dire!

        ………..

        🙂

        • OlivierSPb says:

          Je ne suis pas sur d’avoir compris le sens de votre commentaire. Merci de préciser.
          😉
          Je n’ai rien contre l’immobilier en soi. Bon mais je ne suis pas fan mais je comprends que d’autres puissent aimer.
          Je n’aime pas l’endettement en général mais c’est quelquefois nécessaire.
          Par contre je déteste l’immobilier avec un endettement sur 20 ans ou une sortie anticipée nécessitée par un évènement grave quelconque peut se traduire par une catastrophe financière.
          Si on prend l’exemple de GF, un locataire indélicat (délai d’expulsion MOYEN de 22 mois selon le blog) peut vous condamner à bouffer des patates pendant 22 mois et encore s’il n’y a pas eu de dégradations.
          Autres possibilités: chômage ou un divorce…
          Personnellement je ne fais jamais un investissement ou un placement (Je n’ai pas encore compris la différence) sans envisager l’hypothèse du pire. si les conséquences de la pire situation sont supportables alors j’y vais.
          Mais les cas que j’ai cités (Locataire indélicat, chômage, divorce) sont loin d’être extravagants.
          Imaginez qu’un accident de la vie vous arrive vous oblige à dénouer par anticipation pendant la période ou vous devez louer (9 ans je crois), les conséquences risquent fortement d’être une revente à perte plus la perte de l’avantage fiscal: vous risquez fort de devoir débourser largement plus de 50 k€ sur un investissement de 200. Si vous n’avez pas de quoi supporter le choc, vous pouvez être entraîné dans une spirale…
          J’ai un ami notaire qui se désespère en cas de mauvaise conjoncture car il voit le taux de divorce chuter simplement parce que les gens n’en ont pas les moyens.
          Faire des montages très tendus par rapport à votre capacité d’épargne vous fait prendre de très gros risques en cas de problème pour un surplus de rentabilité finalement maigrelet quand il existe.
          J’aime bien les opérations compliquées voire acrobatiques si la rentabilité peut-être très forte mais je ne le fait que si je peux supporter les pertes dans le pire des cas.

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