Investir dans un bien immobilier de rapport en 2015, c’est avant tout investir dans un actif capable de générer un revenu complémentaire.

Dans une période marquée par l’absence de croissance économique, de taux d’intérêt au plus bas et de déflation, il n’est plus question d’investir pour faire une plus-value immobilière. La recherche d’une plus value ne peut plus être un objectif, dans le meilleur des cas, maintenir la valeur patrimoniale de votre investissement sera déjà un exploit.

 

La déflation, une nouvelle donne qui modifie en profondeur le marché immobilier.

Depuis le début la fin des années 90 / début des années 2000, la baisse des taux d’intérêt, facilité dans les conditions d’octroi des crédits immobilier, allongement de la durée des prêts, participent au vaste mouvement d’augmentation des prix de l’immobilier (cf « Comprendre la bulle immobilière pour anticiper la baisse des prix de l’immobilier ?« ).

Les moteurs de la hausse passée des prix de l’immobilier ne permettent plus aujourd’hui d’anticiper une prochaine hausse des prix de l’immobilier et vous devez même être convaincue que la baisse des prix de l’immobilier ne fait que commencer.

Pour le moment, les prix restent à des niveaux stratosphériques du fait de taux d’intérêt toujours au plus bas, mais un mouvement inverse de hausse des taux d’intérêt – et il pourrait être violent comme nous venons de le constater sur les OAT (cf « Un krach obligataire en préparation ? Violente hausse de l’OAT et des taux longs.)- aurait inévitablement des conséquences très négatives sur le niveau des prix de l’immobilier.

 

Cette donne nouvelle n’est pas sans conséquences sur votre décision d’investissement dans un bien immobilier locatif. Oubliez l’espérance d’une valorisation facile de votre investissement immobilier : Contrairement au 20 dernières années, le marché est baissier ! L’enrichissement facile et rapide n’est plus la norme des investisseurs immobiliers. 

Avant de réaliser votre investissement immobilier locatif, vous devez absolument intégrer les conséquences de la déflation sur les prix de l’immobilier et consacrer votre énergie à investir dans un bien immobilier capable de vous générer un revenu pérenne : Vous devez chercher à maximiser votre rendement locatif !

 

 

La recherche d’un rendement locatif maximal et perenne

Puisque votre investissement immobilier réalisé en 2015 ne devrait pas être à l’origine d’une plus-value immobilière (sauf très rare exception basée sur des conditions de marché non efficiente – enchères, dépôt de bilan, saisie, … ), l’investisseur immobilier 2015 doit être obsédé par la recherche d’un rendement locatif maximum (loyer annuel / prix de revient de l’immeuble).

A mon sens, un rendement locatif minimum de 7% à 9% dans l’ancien qualitatif selon l’emplacement ou 10% dans l’immobilier commercial est indispensable pour assurer la pérennité de votre investissement immobilier. Dans le contexte actuel, le marché n’est pas encore totalement prêt à un tel discours, les biens permettant de réaliser avec une telle rentabilité ne sont pas nombreux.

Mais attention, il ne s’agit pas de trouver un tel bien à tout prix, la question de la pérennité du rendement locatif est également essentielle.

Entre innovation technologique qui bouleverse en profondeur les modes de consommation des espaces de travail pour l’immobilier d’entreprise (cf « SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir« ) et évolution rapide des demandes des locataires quant à la qualité énergétique des immeubles à usage d’habitation (cf « Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif.), il convient d’investir dans un bien immobilier capable de s’adapter à ses évolutions structurelles de la demande de biens immobiliers.

 

 

L’immobilier locatif ancien avec travaux, une stratégie adaptée pour investir dans l’immobilier locatif.

Contrairement aux effets de mode et autres investissement dans l’immobilier neuf pour bénéficier d’une réduction d’impôt (cf « Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.), investir dans l’ancien avec travaux peut être une très bonne stratégie pour investir en 2015 dans l’immobilier locatif.

Investir dans l’ancien, c’est la capacité à investir dans un bien immobilier qui ne respecte plus les normes habitabilité moderne, notamment en ce qui concerne la consommation énergétique, (et donc moins cher et moins recherché par des acquéreurs à la recherche de l’investissement parfait).

Investir dans l’ancien, c’est la possibilité de réaliser des travaux de remise aux normes et d’adaptation à la demande des locataires afin d’adapter la qualité de l’immeuble à la demande des locataires (organisation de l’espace, consommation énergétique, décoration, …) ;

Investir dans l’ancien avec travaux, c’est la possibilité de bénéficier d’un régime fiscal favorable lié à l’imputation du déficit foncier sur le revenu global (cf « Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« )

Investir dans l’immobilier ancien avec travaux, c’est également s’investir personnellement dans son acquisition, suer et travailler probablement, et vous ne trouverez malheureusement pas de produits immobiliers packagés suffisamment rentables.

De ce fait, investir dans l’immobilier ancien avec travaux n’est pas à la portée de tous les investisseurs, même s’il s’agit à mon sens de la meilleure solution pour investir dans l’immobilier dans un contexte de marché baissier et peu favorable à la hausse des prix de l’immobilier.

Et selon vous, Comment investir dans l’immobilier locatif en 2015 ?

 

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33 Comments

  1. Comment investir dans l’immobilier locatif en 2015 ?
    Ne pas y aller .
    Pourquoi vouloir à toute forvce se porter sur une catégorie d ‘investissement qui n’apporte plus guère de rendement et une prespective demoins value sur le capital ?
    Faites du Zesto , du PSA banque … c est plus rentable,largement moins risqué et plus liquide .

    • Maxime says:

      Je ne suis pas d’accord avec votre approche qui prouve que vous n’êtes pas bien renseigner sur le sujet.
      En quoi y a-t-il une perspective de moins value du capital si vous faites financer votre investissement ?
      Au contraire les conditions sont parfaitement réunies pour faire du LMNP (Location meublée non-professionnel).
      Investir avec l’apport le plus faible possible, voir un 105/100% et générer un cashflow positif en utilisant les outils fiscaux du réel (amortissement, déduction charges……..).
      Les rendements sont alors bien plus intéressant que des super livrets ou les « super taux » sont extrêmement courts, quelques mois au plus.
      Vous parlez du risque, mais la valeur même qu’on attribue au risque est souvent quand on connait mal certains investissements. Un investisseur averti n’aura pas la même appréciation de ce risque, et les taux de rentabilité peuvent grimper à plus de 10% pour ceux qui travaillent durablement sur ces investissements.
      Alors c’est sur que vous n’avez rien sans rien, cela demande du travail.
      Mais si je résume, apport quasi nulle, cashflow positif, auto-financement, fiscalité proche de 0 (si on fait bien son travail).
      Réviser votre copie avant d’être aussi fermé.

      • Michel says:

        Bonjour Maxime,

        Et le temps passé au travail, le coût que cela représente, a-t-il été pris en compte pour le calcul de la rentabilité ?

        Hélas, il faut coller à la réalité Maxime et, comme le souligne Guillaume, on ne trouve plus, ou presque plus, des rentabilités « brutes » à 8 ou 10%, mais plutôt à 4 ou 5%.

        Un cas concret :
        Prix d’acquisition studio en 2012 : 100 000
        Frais d’acquisition : 8 000
        Coût mobilier : 5 000
        Coût total de l’investissement : 113 000

        Le studio est loué 450 euros / mois, on ne trouve pas mieux, soit 5 400 euros /an.
        A ce stade, la rentabilité brute est de : 5400 / 113 000 = 4,78% (honorable).

        Montant des charges :
        Frais de syndic : 78 x 12 = 936
        Frais assurance : 212
        Taxe foncière : 560
        Frais administratif : 230
        Frais entretien, réparation.. 150 (moyenne annuelle)
        divers : 55
        TOTAL annuel 2 143 (disons 2.140 euros)

        A ce stade, la rentabilité nette s’élève à : (5 400 – 2 140) / 113 000 = 2,88%

        Pour acheter ce studio, un prêt in fine a été souscrit pour un montant de 113 000 euros au
        TEG de 3,8%. Un contrat d’assurance-vie d’un montant de 80.000 euros a été nanti et il rapporte 2.45% net (ce qui « devrait »permettre de reconstituer le prêt au bout de 15 ans).

        Pour l’investisseur, le coût de son financement s’élève à 4.294 x 15 ans = 64 410 euros
        Mais, son contrat d’assurance-vie « devrait » lui rapporter : 113.000 – 80.000 = 33 000 euros
        Il a donc un coût net de 31 410, soit par an, 2.094 euros, disons, 2.100 euros.

        L’investisseur doit déjà remplacer le lit (fortement abîmé) et la literie. De plus, il a subi un chômage locatif de 3 mois (départ/remplacement locataire).

        Le locataire actuel paie son loyer par petites doses….c’est dur…..mais, cela vaut mieux que du contentieux que l’investisseur veut à tout prix éviter car cela deviendrait catastrophique.

        Aujourd’hui, impossible de revendre le studio à 100.000 euros, 90.000 euros, au mieux !

        Sa rentabilité réelle : 5.400 – (2.140 + 2.100)/113000 = 1,02%
        Et, à ce jour, une perte en capital de 10.000 euros.
        Et, un risque d’impayé qui se profile….
        Heureusement, il ne paie pas d’impôt !

        Hélas Maxime, la réalité actuelle donne raison, dans bien des cas, à Didou.

        • Maxime says:

          Votre analyse est pertinente et complète.
          Nous sommes d’accord qu’aujourd’hui un investissement se prépare et s’analyse. Mais je pense que raisonner uniquement avec le taux de rentabilité est une erreur. Car un investissement se calcule sur des dizaines d’années. Si nous pensons long terme, un investissement locatif peut devenir une très belle occasion si les chiffres sont bon dès le départ.

          Permettez moi de présenter un cas de 2014, investissement à Paris dans le 19e.
          
Prix d’acquisition d’un 2 pièce (31m2) en 2014 : 140 000 négocié, prix de départ 159 000
Frais d’acquisition : 12 800
          Travaux : 8 400
Coût mobilier : 4 500
Coût total : 167 700

          Achat à crédit, 150 000 emprunté sur 25ans
          Cout du crédit : 712/mois
          TEG : 2,95%
          Assurance : 0,35% (48/mois)

          Location meublée à un couple : 850e /mois + 50e /mois de charges, soit 10 800 euros /an.
Rentabilité brute : 10 800 / 167 000 = 6,4%.

          Montant des charges :
Frais de copro annuel : 600
Frais assurance : 250
Taxe foncière : 190
Frais entretien : 250 
Total des charges 1 290
          Rentabilité net hors impôt : (10 800 – 1 290) / 167 700 = 5,6%

          Aujourd’hui cet appartement s’autofinance, il dégage environ 1000€ par an de surplus de trésorerie hors impôt.
          Sachent que fiscalement, vous devez en effet déclaré au réel avec le travail d’un comptable afin de déduire tous les frais engagé pour être non imposable.
          A la limite, le seul investissement que je vois plus rentable et qui demande un effort bien moindre, c’est une SCPI.
          Mais il est sur que dans un marché baisser, l’achat-revente n’est pas une option, il faut bien préparer son investissement.

          A chacun de juger si son temps est plus précieux que d’essayer de faire auto-financer un bien.

          • Michel says:

            Bonjour Monsieur Maxime et merci pour votre intervention.

            D’accord avec vous sur le très long terme dans la mesure où c’est les locataires, dans une situation optimale, qui, de manière indirecte, rembourse le crédit.

            Dans votre exemple cependant, l’investisseur finance 150 000 euros pour un coût total de 167.700 euros, soit un décaissement immédiat de 17.700 euros, ce qui représente environ, après 25 ans, un montant de 42.000 euros.

            Par ailleurs, vous verrez, le mobilier se renouvelle, en moyenne, tous les 10 ans, dans le meilleur des cas (rendez-vous dans 10 ans, même heure, même site….)

            Au réel, mais cela vous l’avez souligné, il faut tenir une comptabilité, faire une déclaration fiscale…bref, cela ne ce fait pas gratuitement.

            D’autre part, ce couple aura des enfants, ils ne resteront probablement pas dans un studio de 31 m2….il faudra relouer…

            Il faut espérer également qu’il n’y ai pas de défaut de paiement de loyer..ni de casse intempestive…

            Mais, et il faut le reconnaître, avec une somme de 17.700 euros de départ, au bous de 25 ans, l’investisseur est bel et bien propriétaire d’un studio valant ?

            Merci encore Maxime.

            Michel

        • Maxime says:

          Ce qui est génial au rél, c’est qui si vous voulez, et c’est bien de le faire, refaire des travaux, vous les passerez de nouveau en déduction, de même pour l’achat du nouveau mobilier.
          Aujourd’hui vous pouvez trouver un comptable pour moins de 500€, que vous pouvez aussi déduire de votre imposition sur le revenu.
          Vous faites bien de souligner que le renouvellement des locataires peut être un souci, mais c’est exactement ce que je cherche avec un bien meublé dans une grande ville, j’aime que mes locataires restent que quelques années pour pouvoir réévaluer le loyer plus rapidement. A Paris, où dans d’autres grandes villes, vous pouvez vous arranger pour n’avoir des vacances locatives que de quelques jours (sauf pour travaux, tous les 10, voir 15ans). Le loyer a déjà été réévaluer une fois de 825€ à 850€.

          Le TRI & VAN de cet appartement à 25 ans s’évalue à plus de 14%, et générait une potentielle plus value de 75k en cas de revente au même prix dans 25ans. Hors scénario catastrophe, guerre… Je doute que dans 25ans le prix de cet d’appartement soit plus faible que son prix d’achat.

        • Bonjour,

          Je ne suis pas d’accord avec vous, il n’est pas impossible de trouver des biens même à 15% de rentabilité brute. Je le propose à mes clients toutes les semaines. Il faut accepter de faire des travaux c’est sur.
          Je ne dis pas que c’est simple mais ce n’est pas impossible et évidemment il faut s’éloigner des grandes villes.

          Cordialement

          MALGOUYRES Guillaume

    • Je ne comprends que peu votre commentaire beaucoup trop généraliste.

      L’investissement immobilier reste une valeur sure pour l’avenir même si elle reste compliquée à mettre en oeuvre, surtout dans des lieux tel que Paris.

    • Salut didou,

      Je suis à moitié d accord avec toi. En effet, si la personne qui veut acheter ne sait pas investir et/ou ne sait pas former dans l investissement immobilier vaut mieux donc ne pas acheter.

      Pour ma part, j ai acheter 1 immeuble en 2015 et un autre il y a quelques semaines et la rentabilité de ces investissements est de 20%. C est donc d’excellentes affaires.

      Apres j admet qu en région parisienne il n est peu être pas aussi facile de négocier que dans ma région.

      A bientot !

      Stephane de Business Investissement

  2. Patrick D says:

    Investir dans l’ancien sera toujours plus intéressant que de faire du Pinel. Par contre cela demande du temps et il arrive un moment où il faut passer la main.
    Je vais bientôt mettre en vente deux immeubles entièrement loués sur Niort et St maixent. Rentabilité de 10 et 11 %.
    ( Je mettrai les annonces sur Le Blog Patrimoine )
    Je vous dirai s’ils partent rapidement ou pas.

    • Je suis interesse. Quelle est la raison de la vente si le rendement est si fort?

      • Patrick D says:

        Je vends parce que je veux avoir un peu de temps pour moi. Je loue en direct par LeBonCoin car les agences n’arrivent plus à louer : les locataires préfèrent avoir un contact direct avec moi et ne pas payer les frais d’agence. Cela fait beaucoup plus de travail pour moi qui fait tout seul.
        En plus j’arrive à un age où j’ai plus envie de profiter de la vie que de continuer à grossir financièrement.
        Je m’occuperai des 2 annonces avant le 17 mai.

  3. Bonjour
    A l attention de Maxime…je trouve que Mr Fonteneau est particulièrement conciliant et complaisant avec vous et je l ‘en admire. Le ton que vous utilisez est inutilment péremptoire, hautain voir agressif. Des articles sont proposés , nous en discutons , et nous avons tous le droit d’émette un avis différent, c ‘est le prinicpe du débat …mais la courtoisie doir rester de mise…
    merci

  4. Bonjour,

    une phrase m’interpelle dès l’introduction de l’article : « dans le meilleur des cas, maintenir la valeur patrimoniale de votre investissement sera déjà un exploit »

    De plus, la suite de l’article indique toutes les contraintes nécessaires pour que cela marche peut être (fiscalité, sueur, travail personnel, etc.). Et il est même précisé que cela correspondra à très peu de personnes.

    Si le maintien de la valeur de l’investissement est si difficile, cela pose directement la question de la pertinence dudit investissement. Pourquoi réaliser un investissement si on sait par avance qu’il sera selon toute probabilité perdant ? Autant ne pas le faire alors…Cela ne pose t il pas une réelle question de stratégie là ?

    La conclusion de cet article ne devrait elle pas être : compte tenu de tout cela, fuyez l’immobilier en 2015 ?

  5. Bravo Guillaume pour cet excellent résumé, même si on peut émettre quelques commentaires. Chacun voit ses intérêts personnels. En vrac:

    « l’investisseur immobilier 2015 doit être obsédé par la recherche d’un rendement locatif maximum (loyer annuel / prix de revient de l’immeuble). »
    – ce n’est pas qu’en 2015
    – ce n’est pas ce rapport qui doit être optimisé, mais le revenu net sur une longue durée.

    « investir dans l’ancien avec travaux peut être une très bonne stratégie pour investir en 2015 dans l’immobilier locatif. »
    – c’est toujours une excellente stratégie, je dirais même que c’est la seule qui soit pérenne, c’est-à-dire indépendante de bon nombre de paramètres.

    « ..même s’il s’agit à mon sens de la meilleure solution pour investir dans l’immobilier dans un contexte de marché baissier et peu favorable à la hausse des prix de l’immobilier. »
    – quel que soit le contexte
    – le vrai investisseur immobilier dans son BP ne tient pas compte de la PV, ou c’est un spéculateur. Pour imager, je dis toujours que c’est la cerise sur gâteau.

    En 2015, mais aussi en 2010 ………. en 2000 …….. en 1995 …….. etc.

    Je le dis et redis depuis des lustres, ici et ailleurs, ce que vous proposez est la meilleure solution, mais il faut effectivement dépenser de l’huile de coude, un vrai travail quoi!

    Il ne faut plus rêver, gagner de l’argent sans rien faire, c’est du passé, sauf à faire partie des castes dirigeantes.

    • J’ai oublié dans mon enthousiasme un autre commentaire, pour le fun, concernant cette citation:

      « l’investisseur immobilier 2015 doit être obsédé par la recherche d’un rendement locatif maximum (loyer annuel / prix de revient de l’immeuble). »

      Comme j’ai acheté tous mes biens locatifs avec le Franc symbolique (107% d’emprunt), ça voudrait dire que mon « rendement » tend vers l’infini? 🙂

  6. Très bon article, merci pour vos conseils.

  7. @ Ankou

    eh oui, délices du TRI infini…. :=))

    on ne se lasse pas de re re re re simuler cet exploit surtout quand s’y ajoute la satisfaction de l’huile de coude (passé un certain âge, cela mène cependant au tenis elbow)

    • Je vois que j’ai affaire à un connaisseur ……. 🙂

      Et je m’amuse toujours autant, comme un gamin, avec cet infini. Qui prouve qu’avec un rendement (rapport entre 2 chiffres) on peut dire tout et son contraire!

      Moi, ce serait plutôt les genoux, avec mes longues randonnées

  8. Bonjour à tous,

    Très bon sujet /analyse que je partage tout a fait mais j’aurais juste une question: pourquoi rester franco-français où effectivement la rentabilité locative est devenue très faible au fil du temps (et la dernière loi Duflot n’arrange rien).
    en effet il existe de nombreux pays qui ont la cote pour l’investissement immobilier du fait notamment de la crise 2008 qui laisse encore des séquelles…je veux parler de l’Allemagne, des USA notamment et pourquoi pas d’autres petit pays comme la Belgique, l’Espagne, ou le Portugal qui offrent des rentabilités locatives de 6 voir 8% nets avant impots (avec une convention fiscale parfois tres avantageuse) sans compter que l’on peut trouver des équivalents SCPI pour eviter la fastidieuse gestion . Aux USA par exemple, il est de notoriété que les prix sont repartis à la hausse permettant de jouer la plus value et la rentabilité locative.
    A quand un article sur le sujet?
    Bien à vous,

    JF

    • daveaupat says:

      Surtout que dans ces pays, un locataire qui arrête de payer est rapidement expulsé. Du coup les propriétaires n’ont pas peur de louer et les locataires honnêtes sans garant trouvent facilement un logement. Si nous commençons à faire des comparaisons, nous voyons que pour les bailleurs, la France est devenu un enfer fiscal et législatif. Ils ne sont pas reconnus pour leur travail et leur dévouement à loger les autres, au contraire ce sont tous des sa…… Ils ont la concurrence directe des HLM qui construisent du neuf en ne payant que 20 % du bâtiment et qui ne logent même pas les plus démunis !
      Ils sont représentés par des matamores qui s’écrasent devant le moindre préfet. Le gouvernement ne sait même pas qu’ils existent.
      Il faut vraiment avoir de bonnes raisons pour continuer ce métier en restant en France !

  9. @daveaupat..je n’osais le dire, un ami qui loue 2 biens a Paris me disait qu’il était sur une renta limite négative pour des loyers très corrects, la Fr est un pays qui traverse une mauvaise période, en attendant que ça se passe mieux vaut prendre de la distance..

  10. Nouredine says:

    La France ets un pays oú il reste des tas opportunités immobilières avec des rentabilités correcte (>8%). Plutôt en province que Paris par contre. Pour l’ aspect fiscale, des stratégies existent ( déficit foncier,locations meublée…)
    Pour le locataire mauvais payeur, des assurances sont possibles.

  11. Hello,
    Je te remercie pour toutes ces informations très intéressantes. Je pense que s’offrir des parts en SCPI est aussi un excellent investissement afin de faire fructifier son patrimoine immobilier.
    À bientôt

  12. Bonjour à tous,

    J’ai lu avec attention tous vos commentaires et il me semble qu’il faut dissocier les investisseurs avertis des primo-investisseur. Etant moi même désireux d’investir pour me constituer un patrimoine, je me suis fait aider par une société spécialisée dans l’investissement LMNP dans l’ancien sur Paris (investis-paris). Alors certes, cela a engendré des frais supplémentaires mais ils m’ont aidé à négocier mon bien, ils ont supervisé les travaux et ont optimisé l’espace de ce studio. Il m’ont aussi mis en relations avec des expert-comptables et des courtiers. Au final, les « frais » supplémentaires correspondent à une prestation de conseil et à une expertise que je ne possède pas et ces frais m’ont permis d’éviter des erreurs qui auraient potentiellement fortement impactées ma rentabilité. Sur cet investissement, j’ai une rentabilité brute de 6,8% et cela me convient parfaitement. Quand on ne sait pas faire, il vaut mieux déléguer que de se tromper…

    Cdlt

    Cédric

  13. Super article, je ne fais également que de l achat d immeuble ancien avec travaux, ce qui me permet de déduire un maximum de facture et également d amortir mon immeuble grâce à la location meublé.

    Ma rentabilité de mes investissements est proche de 20%.

    Je viens de recevoir ma feuille d impôt (qui a été rédiger par un expert comptable), resultat, seulement 189€ à payer cette année.

    A bientot !

    Stephane de Business Investissement

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