La fiscalité des revenus fonciers n’est pas toujours simple à comprendre pour l’investisseur immobilier locatif, même pour celui qui pratique la sujet depuis de longues années. A ce titre, il n’est pas inutile de revenir sur les fondamentaux des revenus fonciers et notamment sur la nature des charges déductibles. Sujets que nous traitons évidemment de manière exhaustive dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier »

En effet, et cela contrairement à l’imposition des revenus immobiliers issus de location meublée, les charges et autres dépenses engagées par le propriétaire bailleur de locations vides ne sont pas toutes déductibles. C’est l’article 31 du code général des impôts qui fixe les règles de déductibilité des charges, et cela de manière exhaustive ; Ainsi, les charges qui ne seraient pas mentionnées à l’article 31 du CGI ne sont pas déductibles pour déterminer le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.

C’est aussi simple que cela. Ainsi, ne sont pas déductibles des revenus fonciers :

  • Si les rémunérations qui sont allouées, à raison de leurs fonctions, aux personnes chargées d’assurer la garde d’un immeuble sont des charges déductibles, ces charges ne sont pas déductibles lorsque les gardes ou concierges effectuent des travaux de nature diverse en dehors de leurs occupations normales (déductibles), les rémunérations correspondantes doivent être exclues des charges déductibles si les travaux sont effectués pour le compte personnel du propriétaire ou du locataire (travaux domestiques, jardinage, etc.) même si elles  peuvent toutefois être admises en déduction si les travaux entrent dans l’une des catégories expressément visées par la loi (travaux de réparation et d’entretien, gestion de l’immeuble, etc.).

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  • Seules les rémunérations versées à un tiers pour la gestion de l’immeuble sont déductibles, y compris les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales. Ainsi ne peuvent être regardées comme déductibles :

    • les cotisations versées à des unions ou organismes qui ont pour objet d’assurer la défense et la représentation de leurs adhérents sans leur fournir aucune prestation individualisée relative à la gestion de l’immeuble ;

    • les frais versés à un tiers pour l’acquisition ou la cession de l’immeuble donné en location (La rémunération du notaire ou frais d’agence immobilière payé lors de l’achat de l’immeuble locatif ne sont donc pas déductibles)

    • les frais versés à un tiers pour l’acquisition d’un fonds de commerce ;

    • les rémunérations allouées à l’associé-gérant d’une société immobilière. Il doit seulement en être tenu compte pour la répartition du bénéfice social imposable entre les mains de chacun des membres de la société.

 

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  • Les travaux qui ont pour effet de permettre l’aménagement de locaux d’habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont en principe assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction non déductibles ;

 

  • Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement, ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ces travaux s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Notamment, ne sont pas déductibles :
    • Les travaux ayant consisté à démolir un immeuble vétuste et à édifier à la place de nouvelles constructions, même si une partie des matériaux récupérés a été réutilisée pour l’édification des façades ;
    • Les travaux exécutés dans deux petits immeubles en vue de transformer dix-huit chambres en huit studios pourvus du confort moderne sur trois niveaux dans l’un des immeubles et sur deux niveaux dan l’autre qui ont conduit à un remaniement du mur de façade comportant notamment, à chaque étage, la modification de l’emplacement et de la fonction des ouvertures et qui ont donc affecté substantiellement le gros-œuvre des immeubles
    • Les travaux de transformation en local d’habitation d’un immeuble précédemment affecté à un autre usage, industriel, commercial, agricole (alors même que les travaux n’auraient pas fait l’objet d’un permis de construire) ou professionnel notamment (exemple : transformation de bureaux en appartements).
    • Les travaux ayant abouti à transformer un grenier en un appartement de 89,50 m2 doté du confort moderne
    • Les travaux ayant comporté la reconstruction de plusieurs planchers, la démolition et la reconstruction d’un escalier, ainsi que le réaménagement de tout le cloisonnement intérieur bien qu’ils n’aient pas compris la réfection des toitures et charpentes
    • Les travaux ayant consisté à transformer au rez-de-chaussée un garage en appartement et à créer au niveau des combles un autre appartement
    • Les travaux effectués dans uns maison d’habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l’habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures ;
    • Les travaux qui ont notamment comporté la consolidation des murs extérieurs, la démolition des murs intérieurs , des cloisons et des conduits de cheminées, la mise en place de piliers verticaux, destinés à la consolidation de la structure de l’immeuble, la réfection partielle de la charpente et la reprise d’un mur pignon, la démolition de l’escalier d’accès aux combles et la pose d’un escalier mécanique, l’installation d’un ouverture en toiture, Ces travaux ont affecté le gros-œuvre de manière importante et entraîné une redistribution totale de l’aménagement intérieur ;
    • Les travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation suivie de la création d’aménagements neufs…). Les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation, suivie de la création d’aménagements neufs doivent être considérés comme des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement.

      Il en est ainsi, notamment, lorsque des opérations de cette nature aboutissent à une augmentation du nombre d’unités de logement (dans ce sens (CE, arrêt du 28 mai 1980, n° 11405) ; Attention donc aux opérations de rénovation de division d’un immeuble en de multiples studios ou petits appartements.

 

  • Les dépenses d’entretien et de réparation ou d’amélioration dont la réalisation ne serait pas dissociable des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles ;

 

  • Les droits de mutation à titre gratuit (droit de succession ou de donation) ou à titre onéreux (frais de notaire) ne sont pas déductibles ;

 

Simple, vous avez dit simple ?! Pour la liste des charges et travaux déductibles, vous pouvez vous reporter à cet autre article « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? ».

Qui sommes nous ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :   
 

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10 Comments

  1. excellent article
    le code des impôts est plein de chausse -trappes, les youtubers s’emmêlent parfois les pinceaux ou l’ignorent…..

  2. josiane0310 says:

    bonjour
    Je rebondis à partir de votre article pour avoir une confirmation sur la déductibilité de certains travaux devant être considéré comme urgent sur l’année 2019 :

    Suite au départ du locataire, il a été constaté que les volets étaient endommagés, afin de relouer le bien immobilier dans des conditions normales, il est prévu leurs remplacements (les volets en bois actuels n’occultent plus la lumière extérieure vers l’intérieur et leur état pourrait compromettre la sécurité des occupants ainsi que de leurs biens).

    Dans la même logique, de travaux dit d’urgent, nous souhaiterions refaire l’isolation d’une pièce
    ( pose de placo)

    Nous pensons que ces travaux ont leur caractère urgent, mais compte tenu de la situation fiscale exceptionnelle de cette année 2019, nous voudrions avoir confirmation

    Merci de votre aide

    • Merci de nous rappeler cette délicate question des travaux urgents en 2019. Voici ce que dit la doctrine fiscale :

      Les travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure s’entendent des travaux que le contribuable a dû réaliser en 2018 ou en 2019 dans des circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté.

      Sans qu’il puisse en être donné une liste exhaustive, constituent des travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure des travaux consécutifs à la réparation des dégâts occasionnés par une catastrophe naturelle (réparation d’une toiture par exemple), par des actes de vandalisme (réparation d’une porte ou d’une fenêtre à la suite d’un cambriolage par exemple). Constituent également des dépenses de l’espèce les dépenses afférentes au remplacement d’appareils dont les dysfonctionnements ne permettent plus la poursuite de la location dans les conditions prévues par le bail ou par la loi (panne d’une chaudière par exemple).

      Il en est également ainsi des travaux que le contribuable a été contraint de réaliser à la suite d’une décision de justice ou d’une injonction administrative. Tel est, notamment, le cas des travaux réalisés à la suite :

      – d’une décision de justice prise en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

      – d’une injonction de l’autorité municipale en application de l’article L. 132-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) (travaux de ravalement) ;

      – d’un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511- 1 du CCH à l’article L. 511- 3 du CCH (travaux de réparation nécessaires pour mettre fin au péril).

      En toute hypothèse, il convient, pour ce qui concerne le caractère d’urgence des travaux, de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation au regard des éléments de fait pour déterminer si les dépenses réalisées constituent des travaux d’urgence.

      https://www.leblogpatrimoine.com/impot/locatif-quelle-deduction-fiscale-pour-les-travaux-urgents-vs-pilotables-en-2018-et-2019.html

      Je crains que l’administration considère que vos travaux ne sont pas « urgents »

      • Philippe says:

        Bonjour,

        En l’espèce, il est question ici de travaux en vue de remettre le bien en location.
        Il me semble qu’il s’agisse de dépenses d’amélioration du confort pour les futurs occupants. Le caractère d’urgence ne me semble pas être l’argument à retenir mais plutôt la remise en état en vue d’une occupation décente. De même, la notion de travaux pilotables me paraît difficile à mettre en avant quand il s’agit de travaux consécutifs au départ d’un locataire.
        Je crains donc ne pas partager votre analyse, cher Guillaume, ne pas partager votre analyse…

    • Bonjour, à la lecture de votre article, pourriez vous m expliquer le caractère exceptionelle de 2019 sur les depenses et travaux.

      Merci d avance

  3. Josiane0310,
    Lorsque je lis votre demande, j’ai l’impression que le caractère d’urgence se traduit par votre volonté de vouloir louer rapidement et profiter de la déduction fiscale. Vu comme cela il n’y a pas d’urgence.

    Par contre s’il est avéré qu’une pièce de votre logement présente un problème d’humidité, des moisissures importantes ou un pont thermique avec un ruissellement évident, pas 3 gouttes d’eau. Il me semble que ces travaux peuvent être retenus comme « urgents » s’il y a un risque pour la santé des futurs locataires. Mais encore faut-il éliminer la cause de ces troubles ! problème de ventilation?, de chauffage ? Et quand est-il du reste du logement ? C’est pour répondre à la notion de « décence » du logement que ces travaux peuvent être considérés comme « urgents »

    https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042

  4. Bonjour,
    Dans le cadre d’une acquisition en défiscalisation PINEL et avec une livraison du logement assorties de nombreuses réserves, les frais d’avocats et éventuellement à la suite les frais d’assignations sont-ils déductibles
    Merci de votre retour

  5. Bonjour

    Suivre le débat

  6. Bonjour,

    Tous ces travaux ne sont pas déductibles en nue mais amortissable à l’IS ou en LMNP

    Donc ça peut être une belle occasion d’effacer ses bénéfices
    😉

  7. Bonjour, je sors un peu du sujet, mais je reste dans les relations proprio/locataire. Voici ce que m’envoie l’UNPI, en le demandant mon avis :

    « Le système de la 3e ligne de quittance tel qu’envisagé et mis en place par la loi Boutin du 25 mars 2009, permet au propriétaire de partager les travaux de rénovation énergétique avec son locataire si celui-ci donne son accord. Au-delà du loyer et des charges, une 3e ligne apparait sur la quittance faisant figurer le partage du coût des travaux. Beaucoup de règles et conditions d’application viennent limiter la possibilité pour le bailleur de mettre en place un tel mécanisme, au-delà du refus du locataire.

    Dans le cadre de propositions pour massifier la rénovation énergétique des logements, notamment classés F et G, il est envisagé de revoir le mécanisme de la 3e ligne de quittance. Cela permettrait de partager les gains réalisés sur la facture du locataire suite à une rénovation énergétique : soit à l’échelle du logement, soit de la copropriété. Dans les 2 cas, la mise en place de la 3e ligne de quittance s’accompagnerait d’un contrat de performance énergétique garantissant les économies d’énergie dont bénéficiera le locataire. »

    Qu’en pensez-vous ?

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