Immobilier locatif : La différence entre travaux déductibles et non déductibles des revenus fonciers.

L’immobilier locatif, c’est l’achat d’un logement destiné à être loué. Un investissement qui s’accompagne souvent de travaux créateurs de patrimoine.

Lorsque le logement est loué « meublé », les travaux ne seront pas déductibles. Ils seront amortis de manière linéaire pendant toute leur durée d’utilisation prévisible comme je vous le détaille dans cet article « Location meublée : Les travaux sont ils déductibles ou amortissables ?« 

Lorsque le logement est loué « vide », les travaux seront déductibles des revenus fonciers et pourraient même être déductibles pour partie des autres revenus imposables du contribuable avec le mécanisme du déficit foncier.

Celui qui investit dans un logement avec travaux préférera bénéficier de la déductibilité fiscale applicable aux logements loués nus à l’amortissement applicable aux logements loués meublés.

La déductibilité fiscale des travaux d’un logement loué nu est un mécanisme fiscal redoutable pour faire payer vos travaux par les impôts. Le déficit foncier et la déductibilité des travaux est un montage fiscal incontournable pour créer du patrimoine immobilier.

En revanche, tous les travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

C’est l’article 31 du CGI qui autorise la déductibilité des seuls travaux d’entretien, de réparation, de rénovation à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles des revenus fonciers.

L’administration fiscale définit les dépenses d’entretien et de réparation avec ces mots :

« Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Les dépenses d’entretien s’apparentent généralement aux dépenses de maintien en l’état de l’immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé conformément à sa destination »

BOI-RFPI-BASE-20-30-1 §10

Il s’agit donc de toutes ces petites et grosses réparations que vous devez engager pour conserver la qualité de votre logement (petite électricité, plomberie, robinet, entretien des chaudières, ramonage, …) :

• Traitement des bois contre les insectes xylophages tels que les termites ou les capricornes ;
• Dépenses de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante ;
• Part de la dépense payée au titre d’un contrat d’entretien d’un ascenseur restant à la charge du propriétaire ;
• Remise en état du gros-œuvre (toiture, façades,etc.), des canalisations ou de l’installation électrique ;
• Remise en état de l’installation de chauffage central (remplacement de canalisations et d’éléments de radiateurs) ;
• Substitution à l’ancienne installation électrique d’un théâtre, d’un équipement conforme aux normes de sécurité imposées par la réglementation des locaux ouverts au public
• Remise en état du mur d’une propriété ;
• Travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier et travaux de réfection des enduits extérieurs ;
• Travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures ;
• Remise en état d’une partie de la construction à la suite de détériorations dues à des malfaçons constatées dans la construction ;
• Remplacement de la chaudière du chauffage central ;
• Dépenses effectuées pour rendre une installation d’ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste ;
• Travaux effectués dans des locaux à usage industriel et ayant consisté, sans apporter de modifications au gros-œuvre ni entraîner un accroissement du volume de ces locaux, à remettre en état la climatisation, un escalier, l’étanchéité d’une terrasse, les descentes pluviales, la plomberie, les peintures, les revêtements de sols et les sanitaires, à remplacer un monte charge, des faux plafonds et des tubes fluorescents et à mettre en conformité un ascenseur et l’électricité ;
• Frais de remise en état d’une cuisine aménagée existante (hors dépenses de remplacement des appareils électroménagers considérées comme des dépenses d’investissement dont l’objet diffère de celui de l’entretien ou la réparation de l’immeuble nu) ;
• …

Les travaux d’améliorations sont déductibles des revenus fonciers.

L’administration fiscale définit les dépenses d’amélioration avec ces mots

Les dépenses d’amélioration s’entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Est notamment considérée comme ayant pour objet d’apporter à un local d’habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble, l’installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie : du chauffage central ; d’une salle d’eau ; d’une cuisine ; du tout-à-l’égout ; d’un ascenseur ; d’une antenne collective de télévision.

Le versement d’une subvention par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) ne préjuge pas du caractère déductible ou non déductible des travaux subventionnés, y compris lorsqu’ils sont réalisés dans le cadre d’une opération programmée de l’habitat (OPAH).

Source : BOI-RFPI-BASE-20-30-10 §100

Voici quelques exemples qui vous permettront de mieux comprendre la nature des travaux d’amélioration déductibles :

• Installation d’une porte automatique d’ascenseur dans le cadre de dépenses occasionnées par la mise en conformité aux normes règlementaires de sécurité
• Dépenses d’enlèvement, de fixation et d’encoffrement des matériaux contenant de l’amiante (notamment flocage et calorifugeage)
• Agrandissement des fenêtres et pose de persiennes (notamment pour y placer des huisseries normalisées)
• Reprise des fondations de l’immeuble
• Asphaltage du trottoir attenant à la propriété
• Réfection de l’installation électrique et aménagement de nouvelles installations sanitaires sans accroissement du volume et de la surface habitable
• Pose de portes palières et aménagement de cuisines et de commodités entraînant la transformation d’un immeuble meublé en appartements sans affecter le gros-œuvre, augmenter la surface habitable ou modifier l’affectation des locaux
• Démolition d’un petit local, anciennement à usage de buanderie, destinée à améliorer la salubrité d’une cour intérieure d’un immeuble d’habitation
• Réparation de la toiture d’un bâtiment, par remplacement d’une partie de la charpente, le ravalement de sa façade, l’ajout de balcons en fer forgé, la pose de dalles ainsi que la consolidation ou le changement des cloisons intérieures de manière à aménager des appartements dans les volumes existants. Ces travaux n’ont pas apporté de modifications importante au gros-œuvre et n’ont pas augmenté la surface des lieux déjà consacrés à l’habitation du temps où l’immeuble était exploité en meublé
• Pose de sanitaires, installation de salles d’eau, réfection de la peinture et de la plomberie, de manière à aménager des appartements dans les volumes existants. Ces travaux, qui n’ont pas concerné le gros-œuvre ni entraîné d’augmentation de la surface habitable, ont eu pour effet de remettre en état une partie de l’immeuble et d’en assurer une meilleure utilisation, sans modifier l’usage à titre d’habitation auquel les locaux étaient auparavant affectés
• Travaux de mise en conformité des canalisations en plomb

Bref, tout est déductible ou presque. En réalité, le plus simple est peut-être de s’attarder à ces travaux et dépenses qui ne sont pas déductibles.

Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

L’administration fiscale propose une définition très précise des travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement non déductibles des revenus fonciers.

Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Ainsi, sont notamment considérés comme des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, les travaux :

• de démolition totale ou partielle d’un immeuble en vue de sa reconstruction ;
• de reconstruction d’un immeuble démoli ou de modifications importantes apportées au gros-œuvre de locaux existants ;
• d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (reconstruction complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation suivie de la création d’aménagements neufs…). Les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d’une unité d’habitation, suivie de la création d’aménagements neufs doivent être considérés comme des dépenses de construction, reconstruction et agrandissement ;
• qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants ;
• ayant pour objet l’aménagement à usage d’habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage (cf. II-C § 90) ou qui constituaient des dépendances d’un local d’habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises, etc.).

Bref, les travaux qui consiste à agrandir la surface habitable ou à rendre un habitable une partie de l’immeuble qui ne l’était pas ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Il s’agira le plus souvent de l’aménagement des combles, de garages ou encore les travaux qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou à la création d’un logement neuf ou quasi.

C’est travaux d’ampleur ne seront pas déductibles :

• Transformation d’un étage d’un immeuble ancien, qui a nécessité la démolition et la reconstruction de deux murs principaux de deux étages et des combles, les murs mitoyens et le rez de chaussée récemment réaménagé ayant pu, seuls être conservés ;
• Démolition de réfection des toitures, des planchers, des plafonds, des modifications substantielles des ouvertures existantes ainsi que l’aménagement des locaux suivant une disposition totalement différente entraînant un déplacement de l’ensemble des cloisons et aboutissant à la création de 47 pièces d’habitation, dans des immeubles qui n’en comportaient auparavant que 26 ;
• Travaux effectués dans uns maison d’habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l’habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures ;
• Travaux qui ont notamment comporté la consolidation des murs extérieurs, la démolition des murs intérieurs , des cloisons et des conduits de cheminées, la mise en place de piliers verticaux, destinés à la consolidation de la structure de l’immeuble, la réfection partielle de la charpente et la reprise d’un mur pignon, la démolition de l’escalier d’accès aux combles et la pose d’un escalier mécanique, l’installation d’un ouverture en toiture, Ces travaux ont affecté le gros-œuvre de manière importante et entraîné une redistribution totale de l’aménagement intérieur ;

Les travaux de réparation, entretien et d’amélioration indissociables des travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Les dépenses d’amélioration non dissociables de travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas admises en déduction.

Ainsi, dans l’hypothèse de travaux qui comporteraient des travaux d’entretien, réparation et d’amélioration déductibles et de travaux d’aggrandissement, reconstruction non déductibles, il convient d’être particulièrement méticuleux dans la comptabilité des travaux.

Il convient de séparer les factures entre travaux déductibles et travaux non déductibles et de documenter le caractère dissociables des travaux de réparation, entretien et d’amélioration.

Voici quelques exemple de dépenses indissociables non déductibles :

• Travaux d’installation sanitaire et de chauffage ainsi que la réédification de la toiture réalisés dans un immeuble en même temps que la construction d’un nouveau garage, l’aménagement d’une terrasse, la reconstruction intérieure complète de l’habitation déjà bâtie ;
• Travaux de réfection complète de la toiture d’un immeuble exécutés à la suite de la construction d’un étage supplémentaire
• Travaux de réfection de l’équipement électrique, sanitaire et de chauffage effectués en même temps que la réfection totale des sols, planchers, cloisons, escaliers et combles, et ayant abouti à la création de nouveaux locaux d’habitation et à une modification importante du gros-œuvre
• Travaux de réfection des plafonds et planchers, percement d’ouvertures nouvelles, installation de salles d’eau et de cuisines et pose de cloisons à cet effet, réalisés dans deux studios faisant partie d’un immeuble collectif dont les parties communes ont également fait l’objet de travaux ayant entraîné une modification du gros œuvre de locaux d’habitation existants ou équivalant à une reconstruction
• Travaux de réparation et d’amélioration exécutés à la suite de travaux de consolidation du gros œuvre, de déplacement des cloisons et de reconstruction d’un escalier réalisés sur un immeuble endommagé par un sinistre
• Travaux de menuiserie, d’électricité, de plomberie, de chauffage ou de revêtement des sols exécutés à la suite de travaux de reconstruction

Synthèse

En deux mots, pour être pragmatique et volontairement simpliste : Tous les travaux sont déductibles sauf ceux qui consiste à augmenter la surface habitable ou transformer une partie non habitable en partie habitable (comble, cave, garage, dépendance, même déjà partiellement aménagé) ou encore ceux qui aboutissent à la création d’un logement neuf.

De manière pratique, lorsque vos travaux ne sont pas eligibles à la TVA à 10%, vos travaux ne sont pas déductibles. Au contraire, si vos travaux sont éligibles à la TVA à 10%, il y a de fortes chances pour qu’ils soient déductibles.

Les travaux de construction, reconstruction et d’aggrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers, mais ils viendront majorer le prix d’acquisition de votre logement pour le calcul de la plus-value immobilière.