L’investissement immobilier locatif peut être réalisé sous plusieurs régimes fiscaux, il pourra s’agir de profiter :

  • De la loi PINEL afin de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 21% du prix de revient de l’appartement ou maison acheté neuve ou que le futur propriétaire bailleur fait construire dans une zone dite tendue ou la manque de logement est fort (cf »;
  • De la loi Cosse afin de bénéficier d’un abattement sur le montant du revenu imposable pouvant entre 50% et 85% selon le lieu de localisation de l’immeuble (appartement ou maison) et le niveau du loyer pratiqué ; (cf « Loi COSSE : Les conditions pour bénéficier de l’abattement Cosse sur les revenus fonciers ») ;
  • De la loi DENORMANDIE afin de bénéficier d’une réduction d’impôt afin de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 21% du prix de revient de l’appartement ou maison dès lors que ce dernier, situé dans une ville éligible, fera l’objet de travaux de rénovation, notamment énergétique, dont le montant atteint 33% du prix d’acquisition de l’immeuble.
  • Ou tout simplement du mécanisme classique du déficit foncier, qui autorise le propriétaire bailleur à déduire de ses revenus imposable le montant des travaux engagés pour la rénovation d’une maison ou d’un appartement (cf »Immobilier locatif : Ces travaux et charges non déductibles des revenus fonciers. »).

Tout ces régimes fiscaux, sans oublier la location meublée et l’opportunité de la SCI à l’impôt sur les sociétés, sont des sujets que nous traitons de manière exhaustive dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« .
Je vous propose de nous attarder plus particulièrement sur la loi DENORMANDIE et le mécanisme du déficit foncier. Dans de nombreuses situations, l’investisseur immobilier pourrait hésiter entre ces deux dispositifs fiscaux attrayants.
 

Quelques éléments de réflexion pour choisir entre le régime fiscal de la loi DENORMANDIE et le mécanisme du déficit foncier.

Le régime fiscal de la loi DENORMANDIE apparaît comme particulièrement attrayant pour tous les investisseurs immobiliers et notamment ceux dont la tranche marginale est la plus élevée. En effet, bénéficier de la loi DENORMANDIE, c’est abandonner l’idée de réduire son revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu grâce à la déductibilité des travaux, mais privilégier l’application d’une réduction d’impôt dont le taux est de 2% de la valeur du bien pendant 9 ans, puis 1% par année pendant les années 10, 11 et 12.
Ainsi, le propriétaire bailleur dont les revenus sont imposés dans la tranche marginale d’imposition à 30%, 41% ou 45% pourrait préférer bénéficier de la déductibilité fiscale des travaux réalisés plutôt que d’une réduction d’impôt forfaitaire. Ainsi, comme nous l’avions détaillé dans cet article « La réduction d’impôt « DeNormandie » pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien est elle intéressante ?« , le choix fiscal entre Denormandie et déficit foncier sera fonction :

  • De la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (0%; 14%; 30%; 41%; 45%) qu’il ne faut pas confondre avec le taux moyen d’imposition (cf »Formule de calcul de l’impôt sur le revenu 2020 : Barème et décote sont modifiés ») ; 
  • De l’importance des travaux à réaliser. En effet, le taux de la réduction d’impôt DENORMANDIE est calculée sur le prix de revient total de l’immeuble (achat + travaux)  alors que le déduction fiscal des travaux dans le cadre du déficit foncier ne portera que sur le montant des travaux réalisés. Par exemple : Vaut il mieux bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 21% du prix total de l’investissement ou pouvoir déduire les travaux de mon revenu imposable ?

La réponse à cette question n’est pas simple. Nous n’avons pas le choix, il faut faire des simulations grâce à notre simulateur loi DENORMANDIE.
Prenons un exemple concret pour comprendre. Notez que vous pouvez adapter cet exemple pour votre situation personnelle via l’utilisation gratuite de notre simulateur loi DENORMANDIE.
Mais avant de vous détailler les calculs de manière exhaustive dans la suite de l’article, voici les conclusions :

 DE NORMANDIE DEFICIT FONCIER
 Effort d’épargne moyen sur 20 ans-485,39 €-571,11 €
 Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans,216 250,00 €216 250,00 €
 Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement PINEL et un placement financier type assurance vie rémunéré au taux de 2 %93 992 €68 411,71 €
 Rendement locatif du bien au terme de 20 ans (?)4,02%4,02%
 TRI (Taux de rendement interne)7,12%4,96%

Mais attention, il subsistif une différence de taille entre les deux régimes fiscaux : Le traitement des travaux dans le cadre des plus-values immobilières lors de la revente ! Dans le cadre de la loi DENORMANDIE, la plus-value sera calculée par différence entre le prix de cession de l’immeuble et son prix global d’acquisition (achat + travaux) alors que dans le cadre du mécanisme du déficit foncier, les travaux, déduit fiscalement, ne pourront être pris en compte et la plus-value immobilier sera calculée par différence entre le montant de l’acquisition + 15% forfaitaire après 5 ans et le prix de cession.
Mais faut il encore que tous les travaux envisageables soit éligibles et respectent les conditions de la loi DENORMANDIE (cf »Loi DENORMANDIE : Une défiscalisation dans l’immobilier locatif intéressante mais impossible à obtenir ?« ).
Pour anéantir cette différence fiscale majeur, il conviendra d’envisager une détention pendant au moins 30 an de l’immeuble (cf »Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention »).
Bref, dans notre exemple d’un investisseur dont la TMI est de 30%, l’avantage certain est à l’investissement dans le cadre fiscal de la loi DENORMANDIE.
 

Détail des simulations d’investissement immobilier locatif en loi DENORMANDIE et déficit foncier

Hypothèse de base de l’investissement locatif

 Valeur de l’immeuble acquis150 000,00 €
 Frais d’acquisition / frais de notaire (Cf »Simulateur frais de notaire pour calculer le montant précis des frais de notaire ») 11 250,00 €
 Travaux de rénovation pris en compte pour la défiscalisation DENORMANDIE ou Déficit foncier55 000,00 €
 % de travaux25,43%
 Total216 250 €
 Valeur du bien immobilier après les travaux de renovation200 000,00 €

 

Le mode de financement de mon investissement immobilier locatif DE NORMANDIE ou déficit foncier

 Nature du crédit  Amortissable 
 DUREE en année du crédit20  ans
 Qualité du dossier emprunteur Très bon
 Taux du crédit immobilier0,93%
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 Taux de l’assurance de prêt (?) 0,30%
 Taux du crédit immobilier + assurance de prêt1,23%
 Mensualité du crédit immobilier1 016,87 €
 Dont reconstitution du capital sur un contrat d’assurance vie pour crédit IN FINE–   €
 Coût total du crédit244 048,45 €
 Dont intérêts déductibles29 008,80 €
 Taux rendement des placements long terme2,00%

 

Les hypothèses de la simulation

Loyer mensuel estimé pour cet investissement600,00 €
Loyer annuel estimé pour cet investissement7 200,00 €
Taux de rendement locatif4,47%
 LOI DENORMANDIE ? (OUI/NON) OUI
 Taux de la réduction d’impôt DENORMANDIE21%
 Montant de la réduction d’impôt45 412,50 €
 Taux de revalorisation du bien (?)0%
 Taux de revalorisation annuel loyers (?)1%
 Taux de charges (?)20,00%
 Revenu fiscal de référence de l’investisseur (?)150 000,00 €
 Nombre de parts fiscales / Quotient familial4
 TMI (Tranche marginale d’imposition)30,00%

 

Les conséquences fiscales de l’investissement en DENORMANDIE

 Loyer Intérêts Charges déductibles Revenu foncier Réduction d’impôt DE NORMANDIE Impact fiscal
           17 200 €2 660 €1 440 €3 100 €4 325 €-2 862 €
           27 272 €2 542 €1 454 €3 276 €4 325 €-2 779 €
           37 345 €2 422 €1 469 €3 454 €4 325 €-2 695 €
           47 418 €2 301 €1 484 €3 633 €4 325 €-2 610 €
           57 492 €2 179 €1 498 €3 815 €4 325 €-2 524 €
           67 567 €2 055 €1 513 €3 999 €4 325 €-2 437 €
           77 643 €1 929 €1 529 €4 185 €4 325 €-2 350 €
           87 719 €1 802 €1 544 €4 374 €4 325 €-2 261 €
           97 797 €1 673 €1 559 €4 564 €4 325 €-2 171 €
         107 875 €1 543 €1 575 €4 757 €2 163 €83 €
         117 953 €1 411 €1 591 €4 951 €2 163 € 175 €
         128 033 €1 278 €1 607 €5 149 €2 163 € 268 €
         138 113 €1 143 €1 623 €5 348 €–   €2 524 €
         148 194 €1 006 €1 639 €5 550 €–   €2 619 €
         158 276 €867 €1 655 €5 754 €–   €2 716 €
         168 359 €727 €1 672 €5 960 €–   €2 813 €
         178 443 €585 €1 689 €6 169 €–   €2 912 €
         188 527 €442 €1 705 €6 380 €–   €3 011 €
         198 612 €296 €1 722 €6 594 €–   €3 112 €
         208 698 €149 €1 740 €6 810 €–   €3 214 €
158 537 €31 707 €97 821 €           45 413 €759 €

 

Les conséquences fiscales de l’investissement en déficit foncier

 Loyer Intérêts Charges déductibles Revenu foncier Revenu foncier imposable Impact fiscal
           17 200 €2 660 €56 440 €-51899 €-10 700 €-5 050 €
           27 272 €2 542 €1 454 €3 276 €–   €–   €
           37 345 €2 422 €1 469 €3 454 €–   €–   €
           47 418 €2 301 €1 484 €3 633 €–   €–   €
           57 492 €2 179 €1 498 €3 815 €–   €–   €
           67 567 €2 055 €1 513 €3 999 €–   €–   €
           77 643 €1 929 €1 529 €4 185 €–   €–   €
           87 719 €1 802 €1 544 €4 374 €–   €–   €
           97 797 €1 673 €1 559 €4 564 €–   €–   €
         107 875 €1 543 €1 575 €4 757 €–   €–   €
         117 953 €1 411 €1 591 €4 951 €–   €–   €
         128 033 €1 278 €1 607 €5 149 €5 149 €2 430 €
         138 113 €1 143 €1 623 €5 348 €5 348 €2 524 €
         148 194 €1 006 €1 639 €5 550 €5 550 €2 619 €
         158 276 €867 €1 655 €5 754 €5 754 €2 716 €
         168 359 €727 €1 672 €5 960 €5 960 €2 813 €
         178 443 €585 €1 689 €6 169 €6 169 €2 912 €
         188 527 €442 €1 705 €6 380 €6 380 €3 011 €
         198 612 €296 €1 722 €6 594 €6 594 €3 112 €
         208 698 €149 €1 740 €6 810 €6 810 €3 214 €
158 537 €                                   86 707 €84 021 €43 012 €20 302 €

A suivre…

Pour aller plus loin :
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