La stratégie d’investissement en immobilier locatif via le mécanisme des déficits fonciers est une stratégie particulièrement efficace pour se constituer un patrimoine immobilier dans un environnement fiscal favorable.

La stratégie d’investissement immobilier locatif avec déficit foncier est la stratégie historique de l’investisseur immobilier : Il s’agit d’acheter des immeubles dépréciés par le marché puis de les rénover pour les adapter à l’offre et à la demande.

Les travaux engagés pour réparer les défauts à l’origine de la décote pourront être déductibles des revenus fonciers de l’année en cours puis des 10 années suivantes, mais également des autres revenus du contribuable investisseur dans la limite de 10700€.

Depuis toujours, la stratégie d’investissement immobilier en déficit foncier est une stratégie puissante pour se construire un patrimoine immobilier.

Mais attention, comme nous vous l’expliquons en détail dans l’édition 2021 de notre livre « Investir dans l’immobilier« , tous les travaux ne sont pas déductibles. Seuls les travaux de réparation, rénovation et entretien de l’immeuble pourront être déduits à l’exclusion des travaux de construction, déconstruction, reconstruction et agrandissement et les travaux de réparation, amélioration et rénovation indissociables de ces derniers.

La frontière est parfois étroite entre travaux déductibles et travaux non déductibles. Le candidat à l’investissement immobilier avec déficit foncier devra être attentif à s’attarder sur la déductibilité fiscale des travaux avant de se lancer tant une mauvaise qualification fiscale pourrait détruire la pertinence et l’intérêt patrimonial du montage.

L’immobilier locatif en déficit foncier, c’est un marathon.

Lors de mes rendez-vous d’assistance et de bilan patrimonial, j’explique à mes clients que l’investissement locatif en déficit foncier est une stratégie d’investissement au long cours qui peut être comparée à un marathon.

Celui qui souhaite investir en déficit foncier doit être capable d’investir progressivement et de lutter contre l’euphorie et la tentation d’investir toujours plus au risque de subir les conséquences de l’effet ciseau.

Il faut être capable d’investir continuellement pendant 10 à 20 ans. Il faut pouvoir tenir la cadence et de continuer à investir, année après année, afin de générer suffisamment de travaux qui permettront de réduire l’imposition des revenus fonciers.

En effet, l’investisseur en déficit foncier devra investir tous les 3 à 5 années afin de générer de nouveaux travaux qui viendront en déduction des revenus fonciers existants. L’investisseur devra donc anticiper cette nécessité d’investissement au long cours et savoir conserver une marge financière pour financer ces acquisitions.

Contrairement au comportement actuel de nombreux investisseurs immobiliers, il ne s’agit pas d’accumuler le maximum de crédit immobilier puis de gérer le parc immobilier locatif, mais au contraire de se construire, lentement, mais surement un parc immobilier afin de faire durer le plaisir de la déductibilité fiscale des travaux.

On ne commence pas un marathon par un sprint. On part tranquillement et on en garde sous le pied pour tenir sur le durée. Ce n’est pas la vitesse qui importe, mais l’endurance, la capacité à trouver de l’énergie après 30 km.

De surcroît, un endettement sur des périodes relativement réduites pourra être préconisé pour s’autolimiter dans ses capacités d’investissement.

Celui qui s’endette massivement sur 25 ans prendra le risque de devoir cumuler le remboursement des mensualités du crédit immobilier et l’impôt sur le revenu foncier lorsque les déficits fonciers auront été intégralement consommés.

Au contraire, un endettement sur 10 ans ou 12 ans (ce qui suppose souvent un apport personnel de 30% à 50% ou un effort d’épargne mensuel important) permettra à l’investisseur immobilier de ne pas cumuler l’impôt sur le revenu foncier et les mensualités de crédit immobilier.

En effet, lorsque l’impôt sur le revenu foncier augmentera du fait de la consommation de l’intégralité des travaux déductibles, l’investisseur locatif aura les moyens financiers de payer l’impôt, car il n’aura plus de crédit immobilier à rembourser. Il pourra alors sereinement envisager un nouvel investissement en déficit foncier grâce à sa capacité d’emprunt renouvelée.

L’effet ciseaux, c’est le risque encouru par l’investisseur euphorique qui ne saura pas se limiter dans son ambition immobilière.

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « L’effet de ciseau, le cercle infernal qui conduit l’investisseur immobilier locatif à la ruine.« , l’effet ciseau est la situation délicate dans laquelle l’investisseur immobilier se retrouve lorsqu’il n’a plus de déficit foncier déductibles alors même qu’il n’a pas encore remboursé ces crédits immobiliers locatifs.

Extrait :

L’effet de ciseau est un phénomène bien connu de nombreux investisseurs immobiliers qui ont dû se résoudre à vendre leur patrimoine immobilier pour échapper à la faillite personnelle.
La mécanique de l’effet de ciseau est simple à comprendre :

1 – Dans un premier temps, l’investisseur immobilier locatif se porte acquéreur d’un bien immobilier dans lequel il va réaliser des travaux de réparation, entretien et rénovation, déductibles du revenu foncier imposable. Ainsi, pendant les premières années d’exploitation de l’immeuble, les revenus fonciers imposables sont faibles pour ne pas dire inexistants grâce à la déductibilité fiscale des travaux de rénovation. (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? »).

2- Toujours dans les premières années, le financement à crédit de cet investissement immobilier locatif permet une déductibilité fiscale forte puisque les intérêts du crédit immobilier viennent, en sus des travaux de rénovation, réduire le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.

Pour maximiser l’effet de levier du crédit immobilier, cet investisseur s’engage dans un crédit sur 25 ans ! Cette durée longue lui permettra de multiplier les projets d’investissement (et participera à sa perte comme nous le verrons plus tard) – Quelle est la durée idéale d’un crédit immobilier locatif ? S’endetter sur 25 ans n’est pas raisonnable.

==> Au final, pendant les premières années, c’est le bonheur ! Entre travaux et intérêt d’emprunt déductibles, les revenus fonciers sont faiblement imposables à l’impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux.

3- Après quelques années de pur bonheur fiscal, le déficit foncier restant à imputer sur les revenus fonciers se résorbe au gré de leur imputation sur les revenus foncier perçus. Nous sommes là 3 à 5 ans après les travaux de rénovation. C’est alors que la perspective de devoir payer de l’impôt sur le revenu foncier effraie l’investisseur immobilier locatif ; Ils recherchent donc d’autres biens dans lesquels ils pourraient investir, et donc générer de nouveaux travaux déductibles.

4- Rebelote ; L’investisseur immobilier locatif se porte acquéreur d’un nouveau bien immobilier dans lequel il va à nouveau réaliser des travaux de réparation, entretien et rénovation, déductibles du revenu foncier imposable. Ainsi, pendant les premières années d’exploitation de l’immeuble, les revenus fonciers imposables sont faibles pour ne pas dire inexistants grâce à la déductibilité fiscale des travaux de rénovation. (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? »).

Les travaux déductibles seront imputables sur les revenus générés par ce nouvel investissement immobilier locatif … mais aussi sur les revenus fonciers générés par le premier bien immobilier locatif. C’est formidable ! Mais l’investisseur se rend bien compte qu’il ne peut plus arrêter d’investir, car s’il arrête, il n’aura plus de travaux à déduire sur ces revenus fonciers … et sera rapidement écrasé par l’impôt sur le revenu foncier ! (cf »Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ? »).

5-L’investisseur immobiliers locatifs s’est donc lancé dans un marathon. Il ne peut plus arrêter. Il doit continuer à investir pour éviter l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

5- malheureusement, plus le montant des revenus foncier bruts est important, plus les travaux de rénovation sont absorbés rapidement. Il doit accélérer le rythme des investissements immobiliers pour ne pas être rattrapé par l’impôt sur le revenu.

6 – Il devient de plus en plus compliqué de convaincre la banque de financer les les nouveaux investissements immobiliers locatifs jusqu’au jour ou la banque ferme le robinet. C’est fini. Maintenant, il faut rembourser les crédits immobiliers. Il n’est plus possible de continuer à investir (ni à financer les travaux dans le parc immobilier).

7 – L’investisseur est à court de liquidité car il doit payer de l’impôt sur le revenu sur des revenus foncier qu’il ne perçoit pas car il faut bien rembourser les crédits immobiliers ; Malheureusement, plus moyen d’allonger les durées des crédits immobilier pour alléger la charge de remboursement du crédit immobilier. 25 ans est déjà une plafond.

8 – En manque de trésorerie, le parc immobilier est mal entretenu et se dégrade avec le temps et le turn over des locataires ;

9- Pas le choix ; Il faut vendre pour assainir la situation. Malheureusement la situation du marché n’est pas aussi bonne qu’au moment de l’achat. Personne ne veut acheter ! Pas d’acheteur ! Il faut brader si on veut éviter la faillite personnelle et la saisie du parc immobilier par les banques ou l’administration fiscale.

A suivre…

Pour aller plus loin :
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