Il y a quelques semaines, nous avons rédigé un article intitulé : Démembrement de propriété : Achat de la nue propriété d’un appartement sur une durée limitée. Qu’en penser ?. Cet article de fond était l’occasion pour nous de revenir sur un montage particulièrement en vogue en ce moment : l’acquisition de la nue propriété d’un appartement. L’usufruit étant acquis par un bailleur social sur une durée comprise entre 15 à 18 ans.

Afin de vous donner les clefs pour comprendre et pour investir, nous avions donc pris le parti de décortiquer un investissement. Nos conclusions étaient claires et limpides. Quelques extraits :

Démembrement de propriété : Achat de la nue propriété d’un appartement sur une durée limitée. Qu’en penser ?

Les épargnants se portent acquéreurs de la nue-propriété, lot par lot. Ils accèdent à un patrimoine immobilier  en nue propriété pour un prix compris entre 55% et 60% de sa valeur en pleine propriété. En contrepartie, ils ne perçoivent aucun revenu pendant la période d’usufruit locatif. Ils retrouvent leur logement en fin d’usufruit en bon état d’entretien et libre de toute occupation.

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[…]

durant la période de démembrement de propriété, l’investisseur en nue propriété a la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers

[…]

En achetant la nue propriété 55% à 60% de la valeur de la pleine propriété, l’investisseur à la certitude de retrouver la pleine propriété du bien au terme de l’usufruit. (Soit 100%).

Dans un marché stable, le gain, c’est à dire la valeur de l’usufruit qui s’éteint, est compris entre 67% et 82% de la valeur de la nue propriété.
Sur une durée moyenne de 18 ans, le taux de rendement de l’opération est de 3% environ par année pendant 18 ans. Rendement proposé n’est pas à la hauteur, ni de la durée d’immobilisation (entre 15 et 20 ans), ni du risque pris lorsque l’on investi dans un bien immobilier.
[…]
Se porter propriétaire d’un bien immobilier immobilisé pendant 15 ans, ne générant aucun revenu complémentaire, et finalement obtenir un rendement un peu supérieur au rendement d’un livret A : Cela me semble peu attrayant.
[…]
Ainsi, vous êtes en train de vous porter acquéreur d’un bien immobilier dont les promoteurs et bailleurs sociaux estiment que le rendement locatif est de 3,50%, que le loyer n’augmentera pas pendant toute la durée des 15 ans et dont la valeur sera identique au terme des 15 ans.

Personnellement, je ne vois pas l’intérêt d’une telle acquisition !! Le rendement espéré doit être supérieur sur un livret A.Et ce n’est pas moi qui l’affirme, puisque c’est le promoteur, dans son calcul de la valeur de la nue propriété qui nous donne la réponse.

 

Face à cette analyse des plus critique du montage financier, la société IPLUS diffusion souhaite apporter son droit de réponse.

Je leur laisse donc la parole et leur libre expression. J’apporterais mes remarques dans le texte fourni par IPLUS par une mention en rouge.

 

« Nous revenons vers vous concernant votre article du 10 janvier 2011 intitulé « Démembrement de propriété : Achat de la nue-propriété d’un appartement sur une durée limitée. Qu’en penser ? ».

Etant à l’origine des deux montages mentionnés dans votre article, nous ne souhaitions pas répondre à votre analyse malgré les approximations qu’elle comporte. Depuis plusieurs commentaires ont été postés et il nous semble donc aujourd’hui nécessaire d’apporter notre droit de réponse :



A titre liminaire, comme l’indique l’un de vos lecteurs et comme vous y consentez par la suite, nous pensons que ce montage, dans la jungle des investissements tant mobiliers qu’immobiliers est particulièrement intelligent si l’on se pose les bonnes questions avant tout investissement, notamment immobilier.

Cela dit, nous portons quelques objections à votre analyse :

 

Tout d’abord, votre calcul de rentabilité (premier calcul) qui est relativement clair mais dont la conclusion nous parait pour le moins étonnante.

D’une part, vous omettez une caractéristique essentielle (en matière d’investissement) sur le calcul de votre rendement de 3,5%. Ce dernier est net (triple net étant même le terme le plus adéquat en pratique). Vous n’avez pas poussé votre analyse jusqu’à lire la convention d’usufruit temporaire que nous aurions été très heureux de vous communiquer suite à un appel téléphonique ou un mail de votre part.

Vous auriez alors remarqué que ce rendement de 3,5% est net :

  • d’aléas locatifs : vacance du bien, impayés…,
  • d’entretien : les réparations des articles 605 et 606 du code civil (y compris donc les grosses réparations) sont à la charge de l’usufruitier tout comme une obligation d’entretien à chaque nouveau locataire et avant l’extinction de l’usufruit temporaire.
  • de taxes (par exemple la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier),
  • de fiscalité : aucun revenu (donc pas d’imposition). Pas d’imposition également sur une éventuelle plus-value à l’extinction de l’usufruit (que nous pensons bien plus probable que vous si vous sélectionnez correctement votre bien).

D’autre part, à titre comparatif, vous indiquez dans vos commentaires un rendement net de 4% sur un produit financier. La méthode comparative oblige à davantage de rigueur et, par conséquent, un conseil éclairé oblige à souligner les mêmes objections structurelles à ce type d’investissement :

  • Comment anticipez-vous les marchés financiers ainsi que la fiscalité mobilière sur les 16 prochaines années ? Proposez-vous un produit financier avec rendement net de 4%/an sur 16 ans ?
  • Pour conclure sur ce point, vous indiquez que ce rendement est « un peu supérieur » à la rémunération du livret A. Pour rappel, à la date de publication de votre billet et jusqu’au 1er août prochain, le taux du livret A est de 2%. Le rendement calculé (3,5%) est donc 75% plus élevé que le taux du livret A. Peut-on sérieusement le définir comme « un peu supérieur » au livret A ?

Ensuite, s’agissant de votre second calcul, vous revalorisez les loyers de 1,5% par an sans revaloriser le prix de l’immobilier. Nous sommes curieux de connaître cette « formule mathématique complexe » car votre calcul nous semble particulièrement inadapté sinon imprécis. Que vient faire la revalorisation des loyers ? En ce cas, avez-vous pris en compte les frais et aléas d’une pleine propriété ?

Une recherche succincte vous aurait obligé à une revalorisation du prix puisque depuis plusieurs décennies, les variations des loyers suivent toujours l’évolution des prix (avec un décalage d’un an à un an et demi).

Mais l’endroit est mal choisi pour débattre sur les prix de l’immobilier et la structure du marché immobilier. Ces éléments sont aujourd’hui sujets à subjectivité et nous respectons vos points de vue même si nous ne les partageons que partiellement : oui, le prix de l’immobilier ancien est particulièrement élevé et quasiment au prix du neuf ce qui peut entraîner un phénomène spéculatif (même si le marché français n’est pas celui de Paris, ni des Etats Unis…)

 

Non, nous ne pensons pas qu’une plus-value sur un investissement immobilier est aujourd’hui inenvisageable.

Pour information sur un de nos immeubles cités qui est en cours de livraison les prix de revente de certains clients ayant acheté en accession pleine propriété sont de 7700 à 8200 euros par m2 à comparer aux 6060 euros virtuellement achetés par nos clients. Notre politique est claire : sur chacune de nos opérations, nous sélectionnons les meilleurs emplacements et nos prix « pleine propriété » sont les mêmes prix que ceux affichés par le promoteur sur le bureau de vente (nous
heureux de vous fournir les références des appartements vendus par le promoteur en accession).

Sur ce point de la revente, pour répondre à votre interrogation, si des investisseurs acceptent d’acquérir la nue-propriété d’un bien « indisponible » pour une durée de 15 à 20 ans, rien n’empêche de vendre ces mêmes biens pour des durées d’usufruit revues à la baisse et un prix conforme à ce marché.

Enfin, et c’est surtout le point d’achoppement de votre analyse, vous omettez l’effet de levier

(nos investisseurs ne « bloquent » pas leur capital qu’ils peuvent donc investir par ailleurs diversifiant ainsi leur patrimoine) et ses avantages (déduction des intérêts d’emprunts) ce qui vous pousse à ne pas vous recentrer sur les bienfaits d’un tel montage et, nous le pensons, ne pas répondre à des besoins réels d’une partie de votre clientèle.

En effet, vous affirmez dans vos commentaires ne pas voir le rapport avec le déficit foncier. Que proposez-vous à un investisseur qui détient des biens immobiliers générant des revenus fonciers positifs et la lourde fiscalité qui en découle (nous ne parlerons même pas ici des avantages liés à l’ISF car nous ne connaissons pas les évolutions législatives, pas plus que vous d’ailleurs alors même que laissez entendre sa suppression ce qui n’est pas le cas aujourd’hui…) ?
Nous n’avons pas la prétention de proposer l’investissement avec un grand I qui réunirait par miracle les avantages de tous les produits du marché ! Comme n’importe quel investissement, l’achat d’un bien en démembrement de propriété s’adresse à des clients particuliers en fonction de leur structure patrimoniale et nous pensons, comme nombre croissant de vos collègues et leurs clients avertis, qu’aujourd’hui, pour certains d’entre eux (patrimoine immobilier constitué générant de l’impôt, assujettissement à l’ISF, etc…), c’est un investissement approprié si ce n’est idéal pour autant, comme tout bien immobilier, que l’emplacement soit de qualité et le prix conforme au marché pour, en plus, se constituer à terme, un complément de revenus, une résidence secondaire ou générer une éventuelle plus-value sans imposition.

Nous sommes bien évidemment à votre entière disposition pour vous rencontrer et échanger ensemble sur ces points ou d’autres, notamment relatifs à votre offre en ligne en scellier.

 

IPLUS DIFFUSION »

 

Merci de vos commentaires …

 

 

A la suite des premiers commentaires, IPLUS diffusion, apporte quelques réponses :

Bonjour,
Réponse à « non au mitos »

Le commercial manipulateur qui vous parle n’est pas vendeur en porte à porte. Notre structure n’a pas vocation à faire du volume en vendant directement aux particuliers mais à proposer des solutions pertinentes à des professionnels du patrimoine confrontés aux besoins de leurs clients.

Aucune analyse patrimoniale : non, tel n’était pas le but de notre commentaire. Nous connaissons la qualité des clients potentiels (clients ayant des revenus fonciers positifs, étant assujettis à l’ISF….) mais nous laissons les professionnels du patrimoine avec lesquels nous travaillons (conseillers indépendants, banques privées) définir les meilleurs stratégies d’investissements avec leurs clients en fonction de leur demande ou leur besoin. Leur engagement auprès de ces clients leur impose d’ailleurs la rédaction d’une lettre de mission (je laisse Monsieur FONTENEAU répondre sur ce point). Rendement net : encore une fois, nous maintenons ce que prévoit la convention d’usufruit temporaire. Celle-ci mentionne les obligations de chaque intervenant (nu-propriétaire et usufruitier) : l’usufruitier supporte la totalité des charges, taxes et s’oblige sur l’entretien des immeubles.
L’évocation d’un rendement net de taxes nous parait donc adéquate.

S’agissant de l’article publié dans le magazine mensuel Capital, vous en faites une lecture partiale : Oui, cet article pointe du doigt, à raison, les dérives que l’on peut trouver dans certains montages (y compris financiers). Non, cet article ne considère pas l’investissement immobilier comme inapproprié dès lors que les prix sont vérifiés et corrélés au marché. Sachez que les professionnels du patrimoine (nous n’avons pas dit défiscalisateurs) ou leurs clients vérifient systématiquement nos
prix.

Nous invitons d’ailleurs Monsieur FONTENEAU à visiter un de nos immeubles situé à Bordeaux en cours de livraison (quai Bacalan sis 18 rue de la faïencerie) vendu sur une base de 2900 euros par m2 en pleine propriété.

Nous vous avons donné et vous donnons les informations relatives à nos programmes, nous vous invitons à contacter les promoteurs avec qui nous travaillons pour vérifier la véracité de nos prix en pleine propriété (nous ne pouvons pas être plus transparents). Il est bien évident que nous encaissons une commission comme tout prestataire de services qui apporte une valeur ajoutée en développant ces montages en relation avec les promoteurs et bailleurs sociaux. Apporter un conseil et vendre un produit d’investissement (financier ou immobilier) n’est pas une activité philanthropique et M. FONTENEAU était le mieux placé pour vous répondre sur ce point…

Concernant le rendement, nous n’évoquons pas de plus-value (nous estimons simplement, à la différence de Monsieur FONTENEAU, que celle-ci est envisageable). Par prudence les simulations faites par les conseillers se font sans augmentation de prix (ni valorisation, ni inflation). Cette prudence n’est pas comme l’annonce Monsieur Fonteneau « un manque de conviction » mais simplement une impossibilité de prédire l’avenir. Nous ne pouvons que nous rapprocher des chiffres des 40 dernières années qui démontrent une variation haussière de l’immobilier sans toutefois certifier qu’en 2027 le client bénéficiera d’une plus-value. Concernant la taxation de cette plus-value, là encore nous ne prédisons pas l’avenir mais si celle-ci devait être modifiée elle le serait pour tous les investissements immobiliers.

Ce sujet ne devrait d’ailleurs pas vous poser de problème puisqu’à vous lire, une plus-value est absolument impossible.

Sur le sujet de la variation de loyers : c’est une réponse à la méthode employée par Monsieur FONTENEAU dans son premier billet où il évoque le rendement locatif du bien. Si vous valorisez le loyer, vous devez valoriser le prix ; ces deux éléments étant liés. (Ajout de Guillaume FONTENEAU : « Il s’agit là d’une affirmation dont je ne trouve aucun fondement… »

Sur le sujet de la sortie. Celle-ci est encadrée par la loi ENL de 2006 codifiée aux articles L.253-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation. Ces dispositions, reproduites ci-dessous sont d’ordre public.

Conformément aux dispositions de l’article L 253-5 du Code de la Construction et de l’Habitation, SIX (6) mois avant l’extinction de l’USUFRUIT, le NU-PROPRIETAIRE, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, peut :

  • soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l’usufruit, conforme aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
  • soit donner congé pour vendre ou pour occuper les biens selon les modalités prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l’usufruit ;le congé étant dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire, la notification devant reproduire les termes du II de l’article L 253-6 et de l’article L 253-7 du Code de la Construction et de l’Habitation. Conformément aux dispositions de l’article L 253-6 I du Code de la Construction et de l’Habitation, un an avant l’extinction de l’usufruit, l’USUFRUITIER sera tenu de rappeler au NU-PROPRIETAIRE et au locataire les dispositions de l’article L 253-5 précitées.

Trois (3) mois avant l’extinction de l’usufruit, l’USUFRUITIER sera tenu de proposer au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le NU-PROPRIETAIRE et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret, la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Étant précisé:
– que le non respect par l’usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au NUPROPRIÉTAIRE,
– que le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé par le NUPROPRIETAIRE, ni accepté l’offre de relogement faite par l’usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit.

Concernant les travaux : encore une fois les modalités sont fixées par convention. L’usufruitier s’oblige à remettre en état les logements à chaque nouveau locataire et, dans tous les cas, deux ans avant la fin de la période d’usufruit temporaire. L’investisseur récupère donc un logement en parfait état d’entretien.

Encore une fois, nous ne considérons pas ce montage comme miraculeux, il peut simplement faire partie de la stratégie d’investissement d’un client.

Pour conclure, nous serons d’accord sur un point : non aux mytho, oui à une critique constructive et
modérée, ce pourquoi nous voulions intervenir sur ce sujet.
Bien cordialement,

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4 Comments

  1. non aux mitos says:

    Bonjour

    vous faites bien de faire cette mise au point.
    Est-ce un commercial manipulateur de chiffres et donneur de leçons (« on se pose les bonnes questions… ») qui a rédigé ce droit de réponse ? Comme d’habitude, aucune analyse patrimoniale, des arguments grotesques (du type rendement net de taxes etc etc, nous sélectionnons les meilleurs emplacements …). Où est la valeur ajoutée de ce promoteur si ce n’est dans ses marges commerciales qui ne sont bien entendues pas communiquées ?
    Heureusement, la presse grand public (exemple : Capital de ce mois-ci) « allume » comme il se doit ces mythomanes. Sur le Scellier, Capital pointe des biens survendus à au moins 20 %. Pour le démembrement, il ne faut pas se leurrer …
    Il faut donc retrancher du rendement final le différentiel surpayé… Je doute même qu’après 15 ans (et à supposer que la fiscalité immobilière sur les plus-values reste inchangée), le rendement soit équivalent à celui du livret A …

    Sinon, 2 questions complémentaires pour vous Mr Fonteneau :
    – le droit de réponse affirme « les variations des loyers suivent toujours l’évolution des prix » ? Cela est-il possible alors que le logement est un logement social (les locataires ont des plafonds de revenus ?),
    – avez-vous un retour sur la sortie de ce type d’opérations ? Les vendeurs vous vendent les mérites d’une sortie sans frais mais qu’en est-il concrètement au niveau des travaux et tout simplement de l’éviction des locataires au jour anniversaire ?

    merci, et toutes félicitations pour ce blog qui respire un bon sens … rare

  2. non aux mitos says:

    Mr Fonteneau,

    Merci. Comment voulez vous que l’on ait confiance en qui que ce soit quand on voit ce type d’arguments imbéciles proférer …

    Sinon, pourriez vous répondre à mes questions? Merci encore:
    – le droit de réponse affirme « les variations des loyers suivent toujours l’évolution des prix » ? Cela est-il possible alors que le logement est un logement social (les locataires ont des plafonds de revenus ?),
    – avez-vous un retour sur la sortie de ce type d’opérations ? Les vendeurs vous vendent les mérites d’une sortie sans frais mais qu’en est-il concrètement au niveau des travaux et tout simplement de l’éviction des locataires au jour anniversaire ?

  3. Je vais demander à la société de répondre directement à nos observations.

    Par ailleurs, je crois comprendre que le « prix » dont il est question est est le prix de l’immobilier :

    « Une recherche succincte vous aurait obligé à une revalorisation du prix puisque depuis plusieurs décennies, les variations des loyers suivent toujours l’évolution des prix (avec un décalage d’un an à un an et demi). »

    En ce qui concerne les retours, il est encore trop tôt pour répondre car le mécanisme s’est développé depuis quelques années seulement (2006 je crois) avec une modification législative autorisant la déductibilité des intérêts d’emprunt lors de l’acquisition de la NP.

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