renegociation_credit_immobilierAlors que le dispositif fiscal SCELLIER est en train de vivre ses dernières heures, Alors que le DUFLOT s’annonce comme une usine à gaz peu efficace (cf article : Loi DUFLOT : réduction d’impôt et investissement immobilier l’acquisition d’un immeuble en démembrement de propriété apparaît comme un investissement plein de pertinence.

En tant qu’investisseur, vous êtes acquéreur de la Nue propriété de l’appartement et l’usufruit est vendu, sur une durée déterminée, à un organisme de logement social (Usufruit Locatif Social).
Décryptons ensemble cet investissement.

Le principe d’investissement immobilier en démembrement de propriété.

Le principe de l’Usufruit Locatif Social est basé sur la dissociation du droit de propriété, pour une durée contractuelle de 15 à 20 ans, entre le droit d’usage (l’usufruit) et le droit portant sur le patrimoine (la nue-propriété) : un bailleur social achète en bloc l’usufruit de l’immeuble alors que des épargnants se portent acquéreurs de la nue-propriété, appartement par appartement.
Les locataires sont désignés par les procédures habituelles d’attributions des logements sociaux (les bailleurs sociaux louent les logements à des ménages sous conditions de ressources, moyennant des loyers sociaux ou intermédiaires).
Les épargnants se portent acquéreurs de la nue-propriété, lot par lot.
Ils accèdent à un patrimoine immobilier en nue propriété pour un prix compris entre 55% et 60% de sa valeur en pleine propriété.
En contrepartie, ils ne perçoivent aucun revenu pendant la période d’usufruit locatif. Ils retrouvent leur logement en fin d’usufruit en bon état d’entretien et libre de toute occupation.
Ainsi, l’investisseur acquiert la nue propriété d’un bien immobilier pour 55% à 60% de sa valeur, le bailleur social loue ces logements à des locataires répondant aux critères d’attributions des logements sociaux.
Le nu propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement de propriété. Il a simplement la certitude de devenir plein propriétaire d’un appartement au terme du démembrement (15 ans à 20 ans). La décote de 40% à 45% correspond simplement à la valeur capitalisé des loyers que le nu propriétaire laisse à l’usufruitier.
Durant la période de démembrement de propriété, l’investisseur en nue propriété a la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers (cf article : Nue propriété d’un bien immobilier : Les conséquences fiscales …).
Aussi, le nu propriétaire n’aura pas à déclarer son bien lors de sa déclaration d’ISF mais, depuis la loi de finance pour 2013, le crédit ne sera plus déductible au titre du passif d’ISF.



L’analyse économique du démembrement.

L’investisseur de la nue propriété recherche avant tout, non pas le rendement de l’immobilier, mais une plus value sur son bien. L’investisseur en nue propriété tirera le gain de son opération dans la valorisation de son immeuble au terme de la période de démembrement. 
En effet, en achetant la nue propriété 55% à 60% de la valeur de la pleine propriété, l’investisseur à la certitude de retrouver la pleine propriété du bien au terme de l’usufruit  (Soit 100% du prix de l’immeuble) à laquelle il convient d’ajouter la revalorisation de l’actif immobilier (plus value immobilière) ou de soustraire la baisse du prix de l’immobilier. 
Dans un marché stable, le gain, c’est à dire la valeur de l’usufruit qui s’éteint, est compris entre 67% et 82% de la valeur de la nue propriété. 
Exemple du calcul / Pour un prix de l’immeuble en pleine propriété de 100 000€. Prix d’achat de la nue propriété = 55 000€ ; valeur de l’immeuble au terme de 18 ans de démembrement = 100 000€.
Gain : 100 000€ – 550000€ = 45000€ = + 81% sur 18 ans ; soit + 3,35% par ans pendant 18 ans (hors évolution des prix de l’immobilier). Explication du calcul : Pour un bien d’une valeur de 100000€, dont la nue propriété est acquise pour 55 000€. Au terme des 15 ans de démembrement, le nu propriétaire devient plein propriétaire d’un bien valorisé 100 000€
(Hypothèse de marché de l’immobilier stable – PS : je vous rappelle mon dernier article : Quelles perspectives pour les prix de l’immobilier ?
Rendement proposé n’est pas à la hauteur, ni de la durée d’immobilisation (entre 15 et 20 ans), ni du risque pris lorsque l’on investi dans un bien immobilier.


Se porter propriétaire d’un bien immobilier immobilisé pendant 15 ans, ne générant aucun revenu complémentaire, et finalement obtenir un rendement trop peu supérieur au niveau de l’inflation ne me semble peu attrayant.
Seule une revalorisation de la valeur de l’immeuble pourrait donner de l’intérêt à ce montage. Le  gain devient dès lors très spéculatif et peu raisonnable :  Nous considérons que le marché de l’immobilier est en situation de « Bulle immobilière », et que les perspectives de moins values sont plus importantes que les perspectives de plus values (CF article : Baisse des prix de l’immobilier : Ces experts qui nous mentent ! (ou qui sont incompétents ? )
Pour espérer s’enrichir davantage, il faut compter sur une valorisation du bien immobilier sur la période ou acheter la nue propriété à un prix raisonnable.
Au terme des 15 ans de détention de la nue propriété, le nu propriétaire devient propriétaire bailleur d’un bien immobilier de 15 ans. Les charges d’entretiens, de réparation risque de limiter d’autant le rendement locatif potentiel de cet appartement. 
Prenons l’exemple concret de la proposition reçue dans ma messagerie internet :

 

 

Quid du mode de calcul de la valeur de la Nue Propriété.

Lors de l’analyse économique et financière de ce montage, il est essentiel de porter la plus grande attention sur la valorisation de la nue propriété. Mais rassurez vous, le mode de détermination de la valeur de la  nue propriété est relativement simple à comprendre et vous confirmera même si vous faites ou non une bonne opération.

L’usufruit est un droit civil qui permet de jouir de la chose comme son véritable propriétaire, mais à charge d’en conserver la substance. Bref, l’usufruit permet à l’usufruitier de mettre l’immeuble en location et d’en percevoir les revenus pendant toute la durée du démembrement.

Ainsi, la valeur de l’usufruit est une valeur de jouissance qui n’est que la valeur actualisée des revenus futurs générés par le bien. (La valeur de l’usufruit est la somme des revenus futurs générés par le bien). Les variables nécessaires à la détermination de la valeur de l’usufruit sont donc :
  • La valeur du bien en pleine propriété.
  • Le taux de rendement locatif du bien.
  • L’estimation de revalorisation des loyers pendant la durée du démembrement. (La revalorisation des loyers vient augmenter le droit de jouissance de l’usufruitier et doit être valorisé).
  • L’estimation de la revalorisation du bien immobilier pendant toute la durée du démembrement.
Ainsi, lorsque l’on retrouve toutes ces données, il devient aisé de comprendre la qualité intrinsèque du bien immobilier et les perspectives de gains futurs pour l’investisseur.
Dans mon exemple, la nue propriété est valorisée 58% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement de 16 ans.
Après de nombreux calculs, on s’aperçoit que la base de travail pour la détermination de la valeur de la nue propriété est :
  • La valeur du bien en pleine propriété : 6060€/m² HP
  • Le taux de rendement locatif du bien : 3,50%
  • L’estimation de revalorisation des loyers pendant la durée du démembrement. (La revalorisation des loyers vient augmenter le droit de jouissance de l’usufruitier et doit être valorisé) : 0%
  • L’estimation de la revalorisation du bien immobilier pendant toute la durée du démembrement : 0%.
Ainsi, vous êtes en train de vous porter acquéreur d’un bien immobilier dont les promoteurs et bailleurs sociaux estiment que le rendement locatif est de 3,50%, que le loyer n’augmentera pas pendant toute la durée des 15 ans et dont la valeur sera identique au terme des 15 ans.

Personnellement, je ne vois pas l’intérêt d’une telle acquisition !! Le rendement espéré doit être supérieur sur un livret A. Et ce n’est pas moi qui l’affirme, puisque c’est le promoteur, dans son calcul de la valeur de la nue propriété qui nous donne la réponse.
Il est clair que le montage juridique est très intéressant mais les prix de l’immobilier et surtout leurs perspectives de baissent dans un contexte d’éclatement de la bulle immobilière, rend cet investissement peu pertinent.

 

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Peut être alors que la nue propriété est surévaluée et vendue trop chère ?

Pour ce faire une idée, nous allons valoriser la nue propriété du bien qui aurait les caractéristiques suivantes :
  • La valeur du bien en pleine propriété : 6060€/m² HP

 

  • Le taux de rendement locatif du bien : 4,5% (rendement locatif moyen du marché actuellement)

 

  • L’estimation de revalorisation des loyers pendant la durée du démembrement. (La revalorisation des loyers vient augmenter le droit de jouissance de l’usufruitier et doit être valorisé) : 1,5% (Avec une inflation cible à 2% par la BCE, vous conviendrez que cet objectif doit pouvoir être atteint).

 

  • L’estimation de la revalorisation du bien immobilier pendant toute la durée du démembrement : 0% (par prudence, parce que j’estime que le marché immobilier est dans une bulle immobilière, nous considérons uns stabilité sur 15 ans).
Pour un bien qui aurait ces caractéristiques ( plus proche des valeurs du marché de l’immobilier), la valeur de la nue propriété (formule mathématique complexe identique au précédent calcul) serait de : 46% de la valeur de la pleine propriété, soit 20% de moins que la valeur déterminée par la promoteur (58%) . (et même à ce prix là, le marché de l’immobilier restant sur côté, je ne conseillerais pas l’achat).

 

 

Décrypter le calcul de la valeur de l’usufruit et de la nue propriété pour comprendre la pertinence du montage.

Vous l’aurez compris, il devient essentiel de comprendre les hypothèses retenues par le promoteur pour tirer des conclusions sur la pertinence de cet investissement.

Nous vous proposons donc d’utiliser notre simulateur de calcul de l’usufruit économique pour déterminer les hypothèses retenues.

 

 



 

A suivre.

 

 

Ps : article publié pour la première fois en Janvier 2011.

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25 Comments

  1. Anonymous says:

    Bonjour,

    Merci pour cette analyse de bon sens.
    Qui peut en effet partir sur un tel montage ?
    D'autant plus qu'il n'est pas certain même s'il y a un but social, que la défiscalisation de revenus fonciers vendue par les promoteurs de ce type de montage soit maintenue dans le futur.
    Quant à l'argument de la défiscalisation ISF également vendu à tout-và tombera dans quelques mois …

    Avec les multiples remises en
    cause de niches, je ne vois pas qui pourrait s'aventurer là-dedans…

    J'aimerais savoir comment le prix en nue-propriété est ici fixé. Le décalage avec les prix du marché semble criant … et quid de la qualité des constructions proposées (travaux à prévoir dans 15-20 ans) ??
    Par ailleurs, peut-on revendre la nue-propriété avant les 15 ou 20 ans, et si oui, selon quelles conditions, à quel pourcentage, etc … ?

    J'investirais plutôt dans de l'immobilier démembré (non social) sur une plus courte période (5 à 10 ans), avec un marché actif de nue-propriété. En commercialisez vous ?

    bonne journée

  2. Cabinet Guillaume FONTENEAU says:

    Monsieur,

    Avant tout, merci pour ce commentaire.

    Je ferais plusieurs petites remarques à votre commentaire :

    1- Le but social est certain car se sont des organismes sociaux type HLM qui doivent se porter acquéreur (sinon le montage n'est pas possible).

    2- La défiscalisation des revenus fonciers est en effet une exception dans le code général des impôts. La déduction n'est autorisée qu'en cas de location à un organisme de logement social.

    3- Argument ISF = d'accord avec vous.

    4- La valeur de la nue propriété est le fruit d'un calcul mathématique. Mais dans tous calcul, le plus important sont les hypothèses de base (taux de rendement locatif, Taux d'évolution des loyers, Taux de croissance du prix de l'immobilier… ).

    5- Sur le principe, je ne vois pas pourquoi on ne pourrait pas revendre avant l'échéance du démembrement, mais faut il encore trouver un acquéreur et un prix. (Je pense que le risque d'une revente avant le terme est de brader le bien).

    6- Je propose la commercialisation de parts de SCPI en démembrement de propriété. Mais ce serais un peu long a présenter. Contactez moi pour qu'on échange sur l'investissement (https://www.leblogpatrimoine.com/2010/11/scpi-pfo2-de-perial-la-crise-fait.html).

  3. Cabinet Guillaume FONTENEAU says:

    J'ai fait un petite erreur de calcul dans la première version de cet article.

    Veuillez m'en excuser. erreur rectifiée .

  4. Anonymous says:

    Bonjour,

    Je crois que vous oubliez l'élément essentiel d'une acquisition immobilière qui n'est pas d'usage, c'est l'emplacement!

    Par ailleurs je ne connais pas le promoteur dont vous faites référence mais acquérir un bien 58 et le revendre 100 dans 16 ans, ça fait plus proche de 3.5 % que de 3 %…sans compter bien évidemment l'économie d'impôt liée à la déduction d'intérêt, et l'éventuelle plus value au terme…qui n'est pas improbable en cas de bon emplacement. Pour moi je pense que c'est un montage particluièrement bien pensé….qui peut valoir le coup pour une personne dont la situation patrimoniale s'y prête et bien sur encore une fois si la situation de bien et la qualité du promoteur sont bonnes. Je ne crois pas qu'il faille bannir ce genre de montage.

    Enfin, sinon c très sympa de débattre de ce genre de sujet sur votre blog même si sur ce coup là mon avis différe du votre…une fois n'est pas coutume..

    Bonne Année à vous et à vos lecteurs.

  5. Anonymous says:

    Votre article sur l'acquisition de la NP d'un bien immobilier dont l'usufruit est détenu temporairement (il l'est toujours) par un bailleur social est
    pertinent.

    En effet, le NP mise tout en quelque sorte sur la plus-value immobilière, soit une stratégie de capitalisation aléatoire à long terme (dans le contexte immobilier actuel), alors qu'il a payé sa NP au prix fort, très fort, souvent trop fort.

    Tout autre évidemment est l'acquisition en démembrement avec un usufruitier personne physique.

  6. Cabinet Guillaume FONTENEAU says:

    @anonyme. Le montage est intelligent et répond à un vrai besoin.

    Mais la question est : obtenir un rendement de 3,50% / année pendant 16 ans peut il être satisfaisant ??

    Personnellement, "bloquer" un capital sur 16 ans doit me permettre d'obtenir un meilleur rendement.

    La seule solution pour obtenir un meilleur rendement est donc de miser sur une plus value qui me semble plus qu'aléatoire actuellement.

    • parkyrando says:

      des nouvelles un an après…;
      On me propose en phase de livraison un T2 dans cette copropriété que vous citiez à 99 000 euros (part du nue propriétaire) soit une décote pour les derniers logements car le prix NP initial était de 125000 euros; pensez vous qu’à ce prix là le montage est intéressant pour quelqu’un qui cherche à se créer un patrimoine pour sa retraite sans augmenter ses revenus et sans frais annexes ( charges, taxe foncière…)?

  7. Guillaume FONTENEAU> très très mauvaise analyse de votre part …

    Cette solution est avant tout pour faire du déficit foncier et se constituer un patrimoine de valeur.

    Prenons un appartement à 80000€ en NP avec une équivalence à 150000€ en pleine propriété
    En nue de propriété, vous pouvez faire un crédit sur 7 ans pour une mensualité de 1050€/mois soit 8800€ d’intérêts.
    En pleine de propriété, vous devez prendre un crédit sur 17 ans soit un cout de 68000€ euros …

    Je vous laisse imaginer les montages financiers …

    • Bonjour SIM,

      Je vous remercie de votre remarque mais ne comprends pas bien le lien avec le déficit foncier.

      En effet, le déficit foncier éventuellement créé par les intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global d’une part… et d’autres parts, en l’absence de revenus fonciers pendant le démembrement, il n’y a pas d’intérêt à essayer de défiscaliser.

      Ensuite, je vous rejoins sur votre analyse qui peut être réduite à cette phrase : le démembrement me permet d’acquérir aujourd’hui un bien à portée de ma bourse. Alors que je n’ai pas les moyens d’acheter la PP.

      Mais que penser alors, pour reprendre votre exemple, d’un épargnant qui ne réaliserait pas cet investissement, mais réaliserait une épargne de 1050€ part mois / 7 ans, sur un produit financier dont le rendement net est de 4%.

      Au terme des 7 ans, il arrête d’épargner et laisse son placement ce capitaliser pendant 10 ans (Au total, nous sommes sur une durée totale de capitalisation de 17 ans soit la même chose que l’investissement en démembrement).

      Au terme des 17 ans, il obtient un capital de 150 000€ qu’il peut librement investir. Inconvénient, si la valeur du bien immobilier a enregistrée une plus value, il perd en pouvoir d’achat…

      Dès lors que les prix sont aujourd’hui très très très élevés, on peut peut être supposé que cette PV sera limitée …

      Qu’en pensez vous ?

  8. Bonjour,
    Si le but est d’acquérir un bien ce n’est pas le bon « plan », mais en présence de revenu foncier important c’est interressant combiné à un emprunt (adossé à une assurance vie éventuellement). Pourquoi? et bien tout simplement pour générer du déficit et effacer les revenus foncier et diminuer son imposition globale (IR et CSG/CRDS). Il faut tenir compte de cela dans le rendement. Et là on est bien audelà des 3%.

  9. Fredy Gosse says:

    ajoutons que si l’on investit dans la totale propriété ,les loyers (après impôts )peuvent être capitalisés et rapporter un certain pourcentage en plus…

    On doit ajouter qu’en 16ans la région investie peut devenir elle aussi une zone de non droit comme c’est arrivé tant de fois dans le passé…..dans ce cas on doit parler de moins value même au pire de biens invendables MAIS dont vous supporterez les charges d’entretien et la fiscalité car comme dirait le ministre du redressement y a beaucoup d’argent dans l’immobilier…

    Enfin vu ce que nous lisons , ce que nous voyons il y a l »aléas politique réglementaire..qui vous dit que s’agissant de locaux sociaux dans 16 ans un gouvernement plein d’humanisme n’aura pas décidé que décidément dans les habitats sociaux ;il est interdit d’expulser pour cause de non paiement de loyers et charges…
    vous prendriez ce risque? moi pas
    Guillaume a raison fuyez

  10. Bonjour

    Je vois que cet article vieux d’un an reviens au gout du jour.
    Je ne comprends pas pourquoi un montage en démembrement comme celui cité en exemple doit obligatoirement être fait avec un bailleur social. Est ce qu’il existe, par exemple, une loi m’interdisant d’acheter la nu propriété alors que mon fils en achète l’usufruit et en pratiquant des loyers classiques ?
    Encore bravo à Guillaume pour son blog

    • Lorsque l’usufruitier est un bailleur social, cela permet simplement de rendre les intérêts du crédit déductible, même si les textes ne sont pas très clairs sur le sujet :

      Achat de la nue propriété (SCPI, IMMO) : les intérêts d’emprunt sont ils déductibles ? (https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/achat-de-la-nue-propriete-scpi-immo-les-interets-demprunt-sont-ils-deductibles.html )

      Pour être admises en déduction du revenu brut foncier, les charges foncières doivent notamment
      se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie
      des revenus fonciers et avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. Il
      s’agit des conditions générales de déduction des charges de la propriété qui résultent des articles 13 et 31
      du code général des impôts (CGI).
      Ainsi, lorsque le droit de propriété d’un immeuble est démembré, le nu-propriétaire ne peut en
      principe pas déduire les charges foncières afférentes à cet immeuble, dès lors qu’il n’en perçoit aucun
      revenu imposable.
      Il est toutefois admis que lorsque l’immeuble démembré est loué par l’usufruitier, le nu-propriétaire
      puisse, sous certaines conditions, déduire des revenus tirés de ses autres propriétés certaines dépenses
      qu’il a effectivement supportées.
      La déduction par le nu-propriétaire est uniquement justifiée par le fait que ces dépenses se
      rapportent à un immeuble effectivement donné en location nue à titre onéreux dans des conditions
      normales, lorsque le revenu correspondant est imposé à l’impôt sur le revenu au nom de l’usufruitier dans
      la catégorie des revenus fonciers.

      Par exception à cette règle, l’article 82 de la loi de finances rectificative pour 2008, complétant à cet
      effet le d du 1° du I de l’article 31 du CGI, permet aux nus-propriétaires, pour la détermination des revenus
      fonciers imposables à l’impôt sur le revenu, de déduire les intérêts des emprunts contractés pour
      l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration des logements dont l’usufruit
      est détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) mentionné à l’article
      L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, une société d’économie mixte ou un organisme
      agréé mentionné à l’article L. 365-1 du même code.

  11. Merci Guillaume pour votre réponse.
    Est ce qu’il est question de faire évoluer les rêgles de l’ISF en ce qui concerne les biens immobiliers détenus en démembrement ?

    Cordialement

  12. – ISF »sauf la non déductibilité de l’éventuel crédit qui aurait permis cette acquisition. » nous y voilà, les règles changent déjà….!! Ce qui n’est pas rien pour les montages patrimoniaux.

    – La possibilité de déduire les IE d’un bien loué par l’usufruitier (non bailleur social) reste ouverte et certains le pratique d’ailleurs.

    – Enfin, ok avec vous sur les prix trop élevés pratiqués en autres , par P…rl

    L’immobilier locatif en France, c’était hier, mais demain est sombre et inutile.

  13. file de discussion interessante je suis actuellement en reflexion sur l’achat d un appart en nue prooriété seulement dans les programmes que l on me propose je trouve le prix du m2 de la pp est vraiment supérieur au prix marché et selon l evolution du marché qu elle sera la possibilité de vente sans mv dans 15 ans

    • Bonjour,

      Vous avez parfaitement résumé la situation : le montage est magnifique mais comme il est appliqué sur un sous-jacent peu performant, il perd tout son intérêt.

      Dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier, parier sur la réalisation d’une plus value pour justifier un investissement ne me semble pas raisonnable.

  14. CAROLOSAXO says:

    bonjour

    Je n’arrive pas à comprendre votre formule d’estimation de la valeur eco de la NP.
    Moi je suis en cours d’acquisition d’un bien en démembrement, et pour moi la vocation, c’est d’accéder autrement à un INVESTISSEMENT IMMOBILIER au rendement de 3,46%, SANS IMPOTS (les 15 ères années), sans prélèvements sociaux, sans taxes, sans travaux, sans risque locatif.

    • La question est : Est ce qu’un rendement de 3.46% (hors risque de baisse du prix de l’immobilier ou de hausse) est il suffisant sur une période de 15 ans ?

      Alors que le livret A est à 2.25% et l’assurance vie 2.50%. Est ce qu’1% de plus est suffisant ?

      Est ce que le risque de votre investissement (rémunéré par 1% de rendement) est il bien couvert par cette sur rémunération ? Dégradation, vieillissement de l’immeuble et donc travaux à l’échéance des 15 ans (dans 15 ans votre immeuble sera propre et entretenu, mais il aura 15 ans ) ; …

      A mon sens, ce n’est pas suffisant…

  15. rendement de 3,46%, SANS IMPOTS si tout se passe comme le prévoit le promoteur mais est- on vraiment sur que le prix en pp est en phase avec le marché et trouvera- on un acheteur a ce niveau de prix au terme c est actuelllement ma seule réticence a signer un achat en np . effectivement toutes les simulations que l on me soumet sont alléchantes mais le papier ne refuse pas l encre

  16. leneveudewarrenbuffett says:

    Bravo pour votre blog, que je viens de découvrir.
    Je ne suis pas juriste, mais il y a une chose assez fondamentale qui ne devrait pas changer: la NP ne rentre pas dans l’assiette de l’ISF. Alors si on tient compte d’une économie de cet impôt à un taux qui peut être de 0,55%, 0,75%, 1%… suivant la tranche, ça va donner un rendement nettement plus intéressant -surtout qu’on est à une époque où les rendements sont bas, voire très bas. Qu’en pensez-vous?

    • Désolé mais il y a des cas où la NP rentre dans l’ISF, dans le cadre d’un achat en viager par exemple ( et en plus sa valeur est calculée sur l’age de l’usufruitier !). Je conseille donc d’être prudent avec les achats de NP

  17. Bonjour, il y a plusieurs erreurs cumulées dans cette partie-là de l’article :
    « Exemple du calcul / Pour un prix de l’immeuble en pleine propriété de 100 000€. Prix d’achat de la nue propriété = 55 000€ ; valeur de l’immeuble au terme de 18 ans de démembrement = 100 000€.
    Gain : 100 000€ – 550000€ = 45000€ = + 81% sur 18 ans ; soit + 3,35% par ans pendant 18 ans (hors évolution des prix de l’immobilier). Explication du calcul : Pour un bien d’une valeur de 100000€, dont la nue propriété est acquise pour 55 000€. Au terme des 15 ans de démembrement, le nu propriétaire devient plein propriétaire d’un bien valorisé 100 000€
    (Hypothèse de marché de l’immobilier stable »

    Si le marché immobilier est vraiment stable (et en faisant abstraction de l’inflation), 15 ans plus tard, un immeuble *neuf* vaut toujours 100 000 € *prix acheteur*.

    L’immeuble dont on est propriétaire à l’issue de l’opération, lui, a 15 ans d’âge. Il vaut :
    100 000 € – 15 à 30 % de décote de l’ancien. Prenons 15 % de décote, ça fait donc 85 000 € prix acheteur.
    Il faut retirer les 8 % de frais de notaire pour avoir le prix net vendeur, soit 85 000 x 0,92 = 78 200 €.
    Beaucoup de gens passent par une agence pour vendre. Supposons que ses honoraires sont de 4 % du prix hors frais de notaire, le vrai prix net vendeur devient : 78200 x 0,96 = 75 000 €.
    Par rapport au prix d’achat de la nue-propriété à 55 000 €, la revente 15 ans plus tard dans un marché immobilier vraiment constant ne rapporte donc que 75 000 – 55 000 € = 20 000 €.

    En négligeant la décote de l’ancien et les frais de revente, vous avez fait une approximation trop importante qui vous conduit à estimer la plus-value retirée de l’opération à plus du double de la plus-value réelle.

    Conclusion : un tel achat n’est rien d’autre qu’un pari sur la hausse des prix de l’immobilier, puisque dans un marché même non-baissier mais constant, la performance est très faible. Il faut absolument une hausse du marché immo pour que l’opération soit vraiment intéressante.

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