L’investissement immobilier en démembrement de propriété se développe beaucoup depuis quelques années. Derrière une mécanique relativement simple à comprendre, essayons d’analyser ensemble l’intérêt patrimonial d’un tel investissement.

Le démembrement de propriété d’un immeuble locatif, un partage de la propriété dans le temps.

Investir dans la nue propriété d’un immeuble, c’est investir dans le droit de devenir plein propriétaire de l’immeuble au terme d’une première période de démembrement de propriété.

Pendant la première période, la propriété de l’immeuble est partagée entre deux propriétaires :

L’un est usufruit dudit immeuble, il en percevra les loyers et devra assumer l’ensemble des charges de propriété relatives à la jouissance (entretien, réparation, rénovation, …). Au terme du démembrement de propriété dont la durée est déterminée en fonction des qualités financières de l’immeuble, il devra laisser la jouissance au profit du nu propriétaire.

L’autre est nu propriétaire. Il ne pourra disposer de l’immeuble, ne pourra en percevoir les revenus ou l’occuper pendant la période de démembrement et il disposera de la pleine propriété après cette première période de démembrement.

Pour approfondir ces notions d’usufruit et de nue propriété, je vous encourage à relire ces articles « Usufruit, Nue propriété, Quasi-usufruit : Définition, droits et obligations. » et « Usufruit / Nue propriété, qui doit payer les travaux immobiliers ? »

 

Ainsi, en partageant la propriété de l’immeuble ente l’usufruit d’un côté et la nue propriété de l’autre, les droits de chacun sont partagés et pourront répondre à des objectifs différents : L’usufruitier disposera d’un revenu complémentaire pendant une période déterminée (durée du démembrement) alors que le nu propriétaire capitalisera au gré de l’extinction progressive de l’usufruit et bénéficiera à terme d’une valorisation de son patrimoine net d’impôt sur le revenu.

L’usufruitier perçoit les revenus fonciers attachés à la mise en location de l’immeuble. Il paiera donc l’impôt sur le revenu en rapport avec ces revenus (après déduction des charges d’entretien, réparation ou rénovation et des intérêts d’emprunt – cf ‘Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ?‘. L’usufruitier devra également déclarer la valeur de l’immeuble en pleine propriété à l’ISF.

Le nu propriétaire ne disposant d’aucun revenu foncier, ne paiera pas d’impôt sur le revenu. Au terme du démembrement de propriété, le nu propriétaire disposera de la pleine propriété de l’immeuble, percevra à ce titre les revenus fonciers et paiera l’impôt sur le revenu sur ces derniers. lorsque le nu propriétaire fera l’acquisition de cette nue propriété à l’aide d’un crédit immobilier, les intérêts de ce dernier seront déductibles des autres revenus fonciers (ils ne pourront créer un déficit foncier) dès lors que l’immeuble est mis en location dans la catégorie des revenus fonciers par l’usufruitier ou lorsque l’usufruitier est un bailleur social – cf « Achat de la nue propriété (SCPI, IMMO) : les intérêts d’emprunt sont ils déductibles ? » pour comprendre en détail cette subtilité fiscale).

L’immeuble étant déclaré à l’ISF par l’usufruitier, le nu propriétaire en sera exonéré. La plus value immobilière réalisée par le nue propriétaire sera constituée de la différence entre le prix de la pleine propriété au moment de l’acquisition et prix de vente. L’enrichissement du nu propriétaire par extinction de l’usufruit ne sera pas constitutif d’une plus value immobilière taxable.

Le démembrement de propriété est un partage de la propriété entre l’usufruit et le nu propriétaire. Chacun de ces deux droits immobiliers aura une valeur dont la somme permettra de reconstituer la valeur de la pleine propriété.

De manière assez logique et intuitive, chacun des deux investisseurs (celui pour l’usufruit et celui pour la nue propriété) devra acheter son droit. Toute la question réside alors dans la capacité à déterminer leur valeur. 

Ainsi, au delà de la valeur théorique que vous pourrez estimer grâce à notre simulateur d’usufruit économique, seul l’accord entre l’usufruitier et le nu propriétaire permettra de fixer la valeur exacte autour de cette première estimation financière.

La théorie financière de l’usufruit économique permet de donner un ordre de grandeur qu’il conviendra d’ajuster en fonction de l’offre et de la demande de chacune des parties. (le calcul de l’usufruit économique ne tient pas compte, à raison, de l’impôt sur le revenu que devra payer l’usufruitier et a tendance à surestimer la valeur vénale de ce dernier).

Sur une période de démembrement de 15 ans, la clef de répartition entre usufruit et nue propriété est souvent proche de 40% /60% :

La valeur de l’usufruit est de 40% de la valeur de la pleine propriété ; Cela signifie que l’usufruitier devra débourser 40% de la valeur de l’immeuble en pleine propriété. Cet acquisition lui permettra de percevoir 100% des revenus de cet immeuble. Imaginons un revenus locatif de 4%, l’acquisition de l’usufruit pendant 15 ans d’un immeuble d’une valeur de 100 000€, permettra à l’investisseur de percevoir 4000€ (avant impôt sur le revenu + CSG-CRDS) pendant 15 années (4000*15 = 60 000€) pour seulement 40000€ déboursé.

La valeur de la nue propriété est de 60% de la valeur de la pleine propriété. Cela signifie que le nu propriétaire devra débourser 60% de la valeur en pleine propriété pour avoir le droit de devenir plein propriétaire de l’immeuble dans 15 ans. L’enrichissement du nu propriétaire, c’est l’extinction progressif de l’usufruit et la certitude de devenir propriétaire d’un immeuble dont la valeur aura évolué (à la hausse ou à la baisse) dans 15 ans.

Dans notre exemple, il débourse 60 000€ pour devenir propriétaire d’un immeuble dont la valeur au moment de l’acquisition est de 100 000€. En fonction de la qualité de la construction, de la qualité de l’entretien, de l’évolution des normes habitabilité, du marché de l’immobilier, l’investisseur profitera d’un gain plus ou moins important. Toutes ces hypothèses liées à la valeur de l’immeuble au terme du démembrement influe sur la valeur financière de l’usufruit et de la nue propriété et devront être analysée avec beaucoup de précautions.

L’hypothèse traditionnelle d’une valorisation supérieure ou au moins égale à la valeur actuelle ne me semble pas particulièrement prudente et adaptée. Quel sera l’implication dans l’entretien de l’immeuble de la part de l’usufruitier ? quel sera son intérêt à maintenir une haute valeur patrimoniale et donc à investir dans l’immeuble alors même que cette dépense profitera au nu propriétaire ? 

 

 

 

Simulateur d’investissement immobilier en démembrement de propriété – Nue propriété ou usufruit.

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7 Comments

  1. Heu… comme l’impression qu’il y a un petit bug dans le simulateur non ?

  2. « L’hypothèse traditionnelle d’une valorisation supérieure ou au moins égale à la valeur actuelle ne me semble pas particulièrement prudente et adaptée. Quel sera l’implication dans l’entretien de l’immeuble de la part de l’usufruitier ? quel sera son intérêt à maintenir une haute valeur patrimoniale et donc à investir dans l’immeuble alors même que cette dépense profitera au nu propriétaire ?  »

    => toute la pertinence du montage du démembrement tient là : comme l’on n’est pas encore sorti des opérations lourdes avec bailleur social telles que les a initialement menées – avec peine au début – Perl (ou autres), pionnier en la matière, l’inconnue reste entière, au delà des réponses théoriques rassurantes apportées par les intervenants.

    Cela peut bien se passer, si il y a un vrai suivi patrimonial du BS, et si le parc locatif du BS à la 16 /19ème année (si VEFA) est suffisamment pourvu pour reloger les locataires devant quitter le logement, pour mise en vente par l’ancien Nupro.

    Sinon, le scénario noir est :

    – bien dégradé (à tout le moins, 15 ans de plus dans la figure, en espérant que les qualités de construction ont été respectées, ce qui est loin d’être le cas actuellement

    – locataire s’incrustant, et là bon courage pour attaquer le bailleur social qui n’en peut mais, et jouera l’inertie, malgré les clauses d’indemnisation.

    – ou les lois ont évolué vers une emphytéose de certaines zones, à l’anglo-saxonne, et on vous applique évidemment celles -là, sans respect de la parole -écrite- donnée à l’époque, à la « française » dira-t-on…. (vous ne pouvez donc que difficilement récupérer ou monnayer votre investissement)

    Nous sommes donc en terra incognita, dont le vortex de sortie reste….virtuel

    Pray for them……..

  3. polaris31 says:

    Bonjour Guillaume,
    Merci pour votre excellent article. 3 petites remarques :

    1) Vous écrivez : « Dans notre exemple, il [le Nu-Propriétaire] débourse 60 000€ pour devenir propriétaire d’un immeuble dont la valeur au moment de l’acquisition est de 100 000€ » : cela ne me semble pas tout-à-fait exact. Le NP a payé 60k€ un bien dont la valeur d’achat est de 100k€, mais cette valeur d’achat est elle-même supérieure à la valeur intrinsèque (vénale) du bien, la différence provenant notamment des divers frais d’acquisition (droits d’enregistrement, « frais de notaire » etc). Ainsi, votre hypothèse que vous qualifiez de prudente (et dans l’intention, elle l’est) qui consiste à considérer qu’à l’extinction du démembrement la valeur vénale du bien sera égale à la valeur d’achat soit 100k€ est en fait relativement optimiste, puisqu’elle suppose implicitement que la valeur du bien aura suffisamment augmenté pour absorber les frais de la transaction ! Cette petite « approximation » m’a encore récemment été vendue par un de vos collègues CGPI qui, dans le cadre d’une étude de TRI d’un investissement en SCPI de rendement avec crédit in fine, m’avait présenté comme « extrêmement prudente » l’hypothèse d’un prix de revente des parts à l’issue du crédit égal au prix d’achat, représentative selon lui d’une évolution « flat » du prix des parts… omettant de ce fait les frais d’acquisition des parts (autour de 10%) ! Evidemment, une fois cette petite « erreur » corrigée et en tenant compte d’une évolution vraiment « flat » (c-à-d prix de revente des parts = prix d’achat – les frais), le TRI de l’opération baissait de 1.5 point… Bon, ne prenez pas mal ce point de détail qui n’enlève rien (ou pas grand’chose) ni à votre travail, ni au principe du démembrement. D’ailleurs, j’ai souscrit plusieurs SCPI d’entreprises en démembrement plutôt qu’à crédit, l’effet de levier du démembrement (notamment sur les loyers reçus au terme) dans la perspective d’une évolution faible voire négative du prix de l’immobilier étant, selon mes calculs, bien supérieure à celui d’un crédit.

    2) En ce qui concerne le démembrement de biens locatifs avec un bailleur social en usufruitier, ce type opération (relativement récent) me semble présenter deux spécificités remarquables : 1) la possibilité dérogatoire de déduire les intérêts du crédit éventuellement contracté par le nu-propriétaire, l’usufruitier étant un bailleur social. Pour les investisseurs fortement imposés et disposant déjà de revenus fonciers imposables, cela peut permettre de créer un déficit foncier qui améliore beaucoup la rentabilité potentielle de l’opération. 2) comme l’a souligné un intervenant (sven), la grosse (l’ENORME) inconnue réside dans la capacité du bailleur social à reloger les locataires à l’issue du démembrement. Quid en cas de difficulté ? la question n’est à mon sens pas de pure forme. On manque singulièrement de retour d’expérience sur ce « détail » capital, ce qui est un facteur de risque (pour moi inacceptable car non pris en compte et donc non rémunéré).

    3) Pour compléter votre article, je tiens à signaler que Primonial REIM a lancé l’année dernière une SCPI de capitalisation, Patrimmo Croissance, basée précisément sur le démembrement de biens locatifs. Je m’y suis intéressé, la SCPI apportant à priori par sa mutualisation, le poids de la société de gestion et sa structure « institutionnelle » une réponse adéquate au risque exprimé plus haut (problème potentiel de relocation de certains locataires au terme du démembrement, difficulté pour un bailleur privé à obtenir gain de cause face à un bailleur social). A ce jour, et bien que le recul soit évidemment court, la revalorisation mécanique du prix des parts semble très satisfaisante. Deux points m’ont fait reculer : d’une part le montant des frais (12% TTC ! A ce niveau, il faut impérativement en tenir compte pour juger de la rentabilité de l’opération…), et surtout la fiscalité. En effet, la plus-value lors de la revente des parts – qui constitue l’unique intérêt de cette SCPI de capitalisation qui, par nature, ne distribue aucun loyer -, elle-même liée en grande partie à l’extinction progressive de l’usufruit, est intégralement imposée comme une plus-value immobilière, ce qui diminue énormément le rendement net de l’opération.

  4. @ polaris 31

    Quelques précisions sur un enfumage de bonne guerre de la présentation commerciale de l’usufruit locatif social…….. :=))

    – « …. la possibilité dérogatoire de déduire les intérêts du crédit éventuellement contracté par le nu-propriétaire, l’usufruitier étant un bailleur social… » => il est absolument faux de dire que la déductibilité des IE repose sur la location à un seul bailleur social, en effet, il faut une location, point barre, la législation n’impose rien d’autre….

    Sur la SCPI Patrimmo croissance, elle est certes lourdement chargée, mais si la mutualisation apporte une bienheureuse diversification, je ne crois pas au poids de l’institutionnel face au bailleur social, j’en veux pour preuve les difficultés analogues rencontrées lors de renégociations de baux commerciaux à l’ICC ayant par trop galopé, où le contrepoids de la scpi a finalement été inexistant face à un exploitant rétif.

    Autre point noir de – grande – taille : cette scpi quoique investie en NPS mutualisées, rentre dans la base taxable ISF car les parts sont elles-mêmes en PP !!!

    Donc pour moi le montage est……. sans intérêt aucun pour le particulier.

    Mais évidemment les gestionnaires ne vous montrent que la pink face…..

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