L’investissement immobilier en démembrement de propriété se développe beaucoup depuis quelques années. Derrière une mécanique relativement simple à comprendre, essayons d’analyser ensemble l’intérêt patrimonial d’un tel investissement.
Le démembrement de propriété d’un immeuble locatif, un partage de la propriété dans le temps.
Investir dans la nue propriété d’un immeuble, c’est investir dans le droit de devenir plein propriétaire de l’immeuble au terme d’une première période de démembrement de propriété.
Pendant la première période, la propriété de l’immeuble est partagée entre deux propriétaires :
– L’un est usufruit dudit immeuble, il en percevra les loyers et devra assumer l’ensemble des charges de propriété relatives à la jouissance (entretien, réparation, rénovation, …). Au terme du démembrement de propriété dont la durée est déterminée en fonction des qualités financières de l’immeuble, il devra laisser la jouissance au profit du nu propriétaire.
– L’autre est nu propriétaire. Il ne pourra disposer de l’immeuble, ne pourra en percevoir les revenus ou l’occuper pendant la période de démembrement et il disposera de la pleine propriété après cette première période de démembrement.
Pour approfondir ces notions d’usufruit et de nue propriété, je vous encourage à relire ces articles « Usufruit, Nue propriété, Quasi-usufruit : Définition, droits et obligations. » et « Usufruit / Nue propriété, qui doit payer les travaux immobiliers ? »
Ainsi, en partageant la propriété de l’immeuble ente l’usufruit d’un côté et la nue propriété de l’autre, les droits de chacun sont partagés et pourront répondre à des objectifs différents : L’usufruitier disposera d’un revenu complémentaire pendant une période déterminée (durée du démembrement) alors que le nu propriétaire capitalisera au gré de l’extinction progressive de l’usufruit et bénéficiera à terme d’une valorisation de son patrimoine net d’impôt sur le revenu.
L’usufruitier perçoit les revenus fonciers attachés à la mise en location de l’immeuble. Il paiera donc l’impôt sur le revenu en rapport avec ces revenus (après déduction des charges d’entretien, réparation ou rénovation et des intérêts d’emprunt – cf ‘Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ?‘. L’usufruitier devra également déclarer la valeur de l’immeuble en pleine propriété à l’ISF.
Le nu propriétaire ne disposant d’aucun revenu foncier, ne paiera pas d’impôt sur le revenu. Au terme du démembrement de propriété, le nu propriétaire disposera de la pleine propriété de l’immeuble, percevra à ce titre les revenus fonciers et paiera l’impôt sur le revenu sur ces derniers. lorsque le nu propriétaire fera l’acquisition de cette nue propriété à l’aide d’un crédit immobilier, les intérêts de ce dernier seront déductibles des autres revenus fonciers (ils ne pourront créer un déficit foncier) dès lors que l’immeuble est mis en location dans la catégorie des revenus fonciers par l’usufruitier ou lorsque l’usufruitier est un bailleur social – cf « Achat de la nue propriété (SCPI, IMMO) : les intérêts d’emprunt sont ils déductibles ? » pour comprendre en détail cette subtilité fiscale).
L’immeuble étant déclaré à l’ISF par l’usufruitier, le nu propriétaire en sera exonéré. La plus value immobilière réalisée par le nue propriétaire sera constituée de la différence entre le prix de la pleine propriété au moment de l’acquisition et prix de vente. L’enrichissement du nu propriétaire par extinction de l’usufruit ne sera pas constitutif d’une plus value immobilière taxable.
Le démembrement de propriété est un partage de la propriété entre l’usufruit et le nu propriétaire. Chacun de ces deux droits immobiliers aura une valeur dont la somme permettra de reconstituer la valeur de la pleine propriété.
De manière assez logique et intuitive, chacun des deux investisseurs (celui pour l’usufruit et celui pour la nue propriété) devra acheter son droit. Toute la question réside alors dans la capacité à déterminer leur valeur.
Ainsi, au delà de la valeur théorique que vous pourrez estimer grâce à notre simulateur d’usufruit économique, seul l’accord entre l’usufruitier et le nu propriétaire permettra de fixer la valeur exacte autour de cette première estimation financière.
La théorie financière de l’usufruit économique permet de donner un ordre de grandeur qu’il conviendra d’ajuster en fonction de l’offre et de la demande de chacune des parties. (le calcul de l’usufruit économique ne tient pas compte, à raison, de l’impôt sur le revenu que devra payer l’usufruitier et a tendance à surestimer la valeur vénale de ce dernier).
Sur une période de démembrement de 15 ans, la clef de répartition entre usufruit et nue propriété est souvent proche de 40% /60% :
– La valeur de l’usufruit est de 40% de la valeur de la pleine propriété ; Cela signifie que l’usufruitier devra débourser 40% de la valeur de l’immeuble en pleine propriété. Cet acquisition lui permettra de percevoir 100% des revenus de cet immeuble. Imaginons un revenus locatif de 4%, l’acquisition de l’usufruit pendant 15 ans d’un immeuble d’une valeur de 100 000€, permettra à l’investisseur de percevoir 4000€ (avant impôt sur le revenu + CSG-CRDS) pendant 15 années (4000*15 = 60 000€) pour seulement 40000€ déboursé.
– La valeur de la nue propriété est de 60% de la valeur de la pleine propriété. Cela signifie que le nu propriétaire devra débourser 60% de la valeur en pleine propriété pour avoir le droit de devenir plein propriétaire de l’immeuble dans 15 ans. L’enrichissement du nu propriétaire, c’est l’extinction progressif de l’usufruit et la certitude de devenir propriétaire d’un immeuble dont la valeur aura évolué (à la hausse ou à la baisse) dans 15 ans.
Dans notre exemple, il débourse 60 000€ pour devenir propriétaire d’un immeuble dont la valeur au moment de l’acquisition est de 100 000€. En fonction de la qualité de la construction, de la qualité de l’entretien, de l’évolution des normes habitabilité, du marché de l’immobilier, l’investisseur profitera d’un gain plus ou moins important. Toutes ces hypothèses liées à la valeur de l’immeuble au terme du démembrement influe sur la valeur financière de l’usufruit et de la nue propriété et devront être analysée avec beaucoup de précautions.
L’hypothèse traditionnelle d’une valorisation supérieure ou au moins égale à la valeur actuelle ne me semble pas particulièrement prudente et adaptée. Quel sera l’implication dans l’entretien de l’immeuble de la part de l’usufruitier ? quel sera son intérêt à maintenir une haute valeur patrimoniale et donc à investir dans l’immeuble alors même que cette dépense profitera au nu propriétaire ?
