La Loi DENORMANDIE est un dispositif fiscal qui permet à l’investisseur immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsqu’il réalise un investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux. Pour faire simple, il s’agit d’une adaptation de la loi PINEL à l’investissement immobilier locatif dans l’ancien.

Loi DENORMANDIE et Loi PINEL permettent de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt sur le revenu identique, à savoir :

  • 12% du prix de revient de l’immeuble (acquisition + travaux) lorsque l’investisseur immobilier s’engage à louer son logement pendant 6 ans ;
  • 18% du prix de revient de l’immeuble (acquisition + travaux) lorsque l’investisseur immobilier s’engage à louer son logement pendant 9 ans ;
  • 21% du prix de revient de l’immeuble (acquisition + travaux) lorsque l’investisseur immobilier s’engage à louer son logement pendant 12 ans ;

 

Comme vous pouvez le constater, il s’agit là d’un régime fiscal particulièrement attrayant !

En outre, si la loi PINEL, réservée à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, est limitée aux villes dans lesquelles le marché immobilier est tendu (Zone A, Abis et B1), la loi DENORMANDIE est lui réservé à l’investissement immobilier dans des villes moyennes qui ne peuvent pas prétendre à la loi PINEL. Dans la pratique, il s’agit des villes labellisée « Cœur de villes » ou dans une zone Opération de revitalisation du territoire (ORT).

Il existe 222 villes labellisée cœur de villes dont vous pouvez retrouver la liste dans cet article « Loi DENORMANDIE – Liste officielle des villes éligibles au dispositif de réduction d’impôt« , mais également via le simulateur proposé par le gouvernement : Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie

 

Les conditions pour prétendre au bénéfice de la loi DENORMANDIE ?

Pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt de la loi DENORMANDIE, l’investisseur immobilier locatif devra :

Acheter un bien immobilier ancien situé dans une ville éligible ;(notez que depuis le 01/01/2020, il n’est plus question d’investir uniquement dans le centre de ces villes ; Désormais il sera possible d’investir sur l’ensemble du territoire des 222 communes labellisées « Coeur de ville » ) ;

Réaliser des travaux d’amélioration dans cet immeuble pour au moins 25% du prix de revient total de l’investissement (achat de l’immeuble + travaux) ; Cela signifie que les travaux représentent 33% du prix d’acquisition de l’immeuble. Depuis le 01/01/2020, on ne parle plus de travaux de rénovation, mais de travaux d’amélioration (voir définition plus bas dans l’article).Vous devez réaliser dans le logement

      • des travaux améliorant la performance énergétique du logement de 30 % au moins
      • ou au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres.

Faire réaliser les travaux d’amélioration par une entreprise RGE;

S’engager à respecter un plafond de loyer et y loger un locataire dont les revenus seront inférieurs à un seuil pendant 6, 9 ou 12 ans selon la durée d’engagement du propriétaire bailleur. Le taux de la réduction d’impôt est fonction de la durée de l’engagement de location.

Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires ci dessous :

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2018) en fonction de la zone géographique – Bail conclu en 2020 – Métropole
Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 861 € 37 861 €
+ 1 personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 € 45 314 €
+ 2 personnes à charge 89 439 € 82 776 € 60 783 € 54 705 € 54 705 €
+ 3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 € 64 354 €
+ 4 personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 € 72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 421 € + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 € + 8 089 €

 

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Plafonds de loyer mensuel DENORMANDIE, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m²
2019 2020
Zone A bis 17,17 € 17,43 €
Zone A 12,75 € 12,95 €
Zone B1 10,28 € 10,44 €
Zone B2 (sur agrément) 8,93 € 9,07 €

 

Quels sont les travaux éligibles à la loi DENORMANDIE depuis le 01/01/2020.

La question des travaux éligibles est un sujet important pour celui qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt DENORMANDIE; Depuis le 01/01/2020, la définition à évoluée au profit des travaux d’amélioration. On ne parle plus de travaux de rénovation, mais de travaux d’amélioration.

Un récente réponse ministérielle (RM Alain Perea, JOAN du 31 mars 2020, question n°22077) précise :

« La désignation des travaux a évolué car pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2020, les travaux éligibles sont les travaux d’amélioration et non plus de rénovation, afin de les aligner sur ceux éligibles au dispositif du prêt à taux zéro (PTZ).

Les travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Il en résulte que les travaux de démolition totale suivie d’une reconstruction ne peuvent être assimilés à des travaux d’amélioration ou de transformation, seuls éligibles au dispositif « Denormandie dans l’ancien ». »

 

Comme vous pouvez le constater, cette nouvelle définition est plus large et semble plus favorable pour l’investisseur. Il semble en outre plus généreuse que la définition des travaux d’amélioration retenue pour le mécanisme fiscal des déficits fonciers. Les termes sont identiques, mais leur définition est différente selon que les travaux concernent le régime fiscal des déficits fonciers ou l’application de la loi DENORMANDIE (cf « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? »).

 

A suivre…

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25 Comments

  1. Mathieu says:

    🐟

  2. Une question : peut on cumuler le dispositif de Normandie avec les aides de l’ANAH prévues au titre de l’amélioration/rénovation du logement ?

  3. Cyrille says:

    Le dispositif Denormandie est intéressant pour :
    * L’Etat qui trouve un moyen de booster les petites / moyennes ville du Pays
    * Les villes concernées qui bénéficient de l’aide des investisseurs

    Toutefois, l’investisseur devra être prudent :
    * Ce ne sont pas des villes « patrimoniale » (quid de la +/- value à la revente)
    * Le montage reste contraignant. Quand on fait des travaux, il y a souvent des « surprises » et l’investisseur devra être vigilant pour ne pas se retrouvé « exclu » du dispositif lors de l’exploitation.
    * En cette période ou tout est à l’arrêt (visite, achat, travaux, mise en location, …) il est urgent d’attendre !

  4. acheté une maison sans DPE est il possible?
    car il faut bien une comparaison avant et après ….

    • CH Bourdarios says:

      Bonjour
      Faites réaliser le DPE avant et après travaux par un diagnostiqueur afin d’éviter toute discussion sur le respect du gain de 30% obligatoire.
      Acheter une maison d’habitation dans DPE n’est pas possible en théorie, mais un DPE « vierge », oui.
      Bonne journée

      • CH Bourdarios says:

        Ne pas tenir compte de mon message…
        Guillaume s’en est chargé efficacement.

        Au fait j’en profite pour vous remercier
        chaleureusement pour la qualité de votre travail, pour votre éveil éditorial sur un peu tout et qui souvent est une source précieuse de réflexion, intelligente et intelligible, y compris par moi, pauvre profane.
        Je déplore parfois l’intervention désagréable et inconstructible de certains de vos détracteurs
        Je vous témoigne toute ma gratitude
        Vive leblogpatrimoine !

  5. Attention, les travaux réalisés en Denormandie ne sont plus déductibles de revenu foncier!

    Pour un particulier imposé dans une tranche élevée réalisant 35% de travaux, il perd environ 17% de réduction d’impôts.

    Comparé au 18% de réduction Denormandi avec toutes les contraintes que ça engendre, il vaut mieux bien réfléchir avant d’y voir une opportunité.

    • Alban, ne pas confondre réduction et déduction. 35% de travaux à 45% de TMI ça ne fait que 15,75% de réduction d’impôt vs 18%

  6. Duverger says:

    Bonjour
    Ce dispositif est il valable pour un bien recu en heritage situe a saint nazaire et necessitant des travaux d amelioration importants?

  7. adnstep says:

    La transformation d’un hangar en logements est-elle éligible ?

  8. CH Bourdarios says:

    Au fait M Fonteneau, qu’en est-il exactement du nombre de postes de second œuvre pouvant être rénovés- enfin depuis peu « améliorés »- dans le cadre du dispositif de Normandie, VS l’analyse fiscale qu’en fait l’administration ?
    Entre amélioration et Renovation, ou donc veut aboutir ce changement ? se pourrait-il que certaines opérations soient en fait exclues du dispositif du fait d’une re qualification en « équivalent neuf » avec toutes les implications que cela induit, pour cause de travaux jugés trop importants ?
    Qu’en pensez-vous ?
    Merci pour votre réponse

  9. adnstep says:

    Elle est tout de même très limitée, la liste des villes éligibles.

  10. Polaris says:

    Mouais… Le gros point faible du dispositif, ça reste tout de même les villes éligibles. J’ai regardé la liste; je n’ai pas la prétention de toutes les connaître, loin de là, mais le moins que l’on puisse dire c’est que ne fait pas rêver… il va vraiment falloir que l’investisseur soit extrêmement sélectif pour trouver dans la liste une ville pas trop sinistrée du point de vue économique, avec un marché locatif suffisament dynamique et favorable au bailleur (sans trop de concurrence avec les offices HLM locaux), une population active solvable (il n’est jamais bon que la solvabilité des locataires dépende trop des subsides de l’Etat, surtout avec les gigantesques mesures d’économie de deniers publics qui sont devant nous pour éponger l’addition du C19)… et surtout s’assurer d’une excellente rentabilité immédiate, car la revente risque d’être difficile sur ces territoires secondaires, et les probabilités de plus value – ou même simplement d’absence de moins value – à la revente vont la plupart du temps être très faibles, même à long terme… Bref, un dispositif fiscalement intéressant, mais intrinsèquement risqué. No pain, no gain…

  11. Bonjour dans le cadre d’un investissement Denrmandie quand est il du calcul de la plue value immobolliere
    je vous donne un exemple
    Achat du foncier 70000€
    Travaux eligible 60000€
    prix de revente dans 10 ans
    150000€

  12. j’achete un bien pour 170Ke avec 100Ke de travaux.
    je le destine a une colocation pour 5 en LMNP
    est ce conciliable avec le denormandie.

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