Détails de nouvelle loi DENORMANDIE 2020 pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien

La Loi DENORMANDIE est un dispositif fiscal qui permet à l’investisseur immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsqu’il réalise un investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux. Pour faire simple, il s’agit d’une adaptation de la loi PINEL à l’investissement immobilier locatif dans l’ancien.
Loi DENORMANDIE et Loi PINEL permettent de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt sur le revenu identique, à savoir :

• 12% du prix de revient de l’immeuble (acquisition + travaux) lorsque l’investisseur immobilier s’engage à louer son logement pendant 6 ans ;
• 18% du prix de revient de l’immeuble (acquisition + travaux) lorsque l’investisseur immobilier s’engage à louer son logement pendant 9 ans ;
• 21% du prix de revient de l’immeuble (acquisition + travaux) lorsque l’investisseur immobilier s’engage à louer son logement pendant 12 ans ;

 
Comme vous pouvez le constater, il s’agit là d’un régime fiscal particulièrement attrayant !
En outre, si la loi PINEL, réservée à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, est limitée aux villes dans lesquelles le marché immobilier est tendu (Zone A, Abis et B1), la loi DENORMANDIE est lui réservé à l’investissement immobilier dans des villes moyennes qui ne peuvent pas prétendre à la loi PINEL. Dans la pratique, il s’agit des villes labellisée « Cœur de villes » ou dans une zone Opération de revitalisation du territoire (ORT).
Il existe 222 villes labellisée cœur de villes dont vous pouvez retrouver la liste dans cet article « Loi DENORMANDIE – Liste officielle des villes éligibles au dispositif de réduction d’impôt« , mais également via le simulateur proposé par le gouvernement : Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie
 

Les conditions pour prétendre au bénéfice de la loi DENORMANDIE ?

Pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt de la loi DENORMANDIE, l’investisseur immobilier locatif devra :

– Acheter un bien immobilier ancien situé dans une ville éligible ;(notez que depuis le 01/01/2020, il n’est plus question d’investir uniquement dans le centre de ces villes ; Désormais il sera possible d’investir sur l’ensemble du territoire des 222 communes labellisées « Coeur de ville » ) ;

– Réaliser des travaux d’amélioration dans cet immeuble pour au moins 25% du prix de revient total de l’investissement (achat de l’immeuble + travaux) ; Cela signifie que les travaux représentent 33% du prix d’acquisition de l’immeuble. Depuis le 01/01/2020, on ne parle plus de travaux de rénovation, mais de travaux d’amélioration (voir définition plus bas dans l’article).Vous devez réaliser dans le logement

• • • des travaux améliorant la performance énergétique du logement de 30 % au moins
    • ou au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres.

– Faire réaliser les travaux d’amélioration par une entreprise RGE;

– S’engager à respecter un plafond de loyer et y loger un locataire dont les revenus seront inférieurs à un seuil pendant 6, 9 ou 12 ans selon la durée d’engagement du propriétaire bailleur. Le taux de la réduction d’impôt est fonction de la durée de l’engagement de location.

Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires ci dessous :

 
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Quels sont les travaux éligibles à la loi DENORMANDIE depuis le 01/01/2020.

La question des travaux éligibles est un sujet important pour celui qui souhaite bénéficier de la réduction d’impôt DENORMANDIE; Depuis le 01/01/2020, la définition à évoluée au profit des travaux d’amélioration. On ne parle plus de travaux de rénovation, mais de travaux d’amélioration.
Un récente réponse ministérielle (RM Alain Perea, JOAN du 31 mars 2020, question n°22077) précise :

« La désignation des travaux a évolué car pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2020, les travaux éligibles sont les travaux d’amélioration et non plus de rénovation, afin de les aligner sur ceux éligibles au dispositif du prêt à taux zéro (PTZ).

Les travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Il en résulte que les travaux de démolition totale suivie d’une reconstruction ne peuvent être assimilés à des travaux d’amélioration ou de transformation, seuls éligibles au dispositif « Denormandie dans l’ancien ». »

 
Comme vous pouvez le constater, cette nouvelle définition est plus large et semble plus favorable pour l’investisseur. Il semble en outre plus généreuse que la définition des travaux d’amélioration retenue pour le mécanisme fiscal des déficits fonciers. Les termes sont identiques, mais leur définition est différente selon que les travaux concernent le régime fiscal des déficits fonciers ou l’application de la loi DENORMANDIE (cf « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? »).
 
A suivre…