Les propriétaires bailleurs sont régulièrement confrontés à la question de la conformité des documents fournis par le candidats locataire. En effet, avec quelques connaissances simples, il est facile de « modifier » un avis d’imposition, un contrat de travail ou encore une fiche de paie.

Toute la question est alors de s’assurer de l’authenticité des documents fournis par le candidat locataire.

 

Quels sont les documents que l’on peut demander au candidat locataire pour la constitution de son dossier ?

La liste est précise et présentée par la loi.Vous n’avez pas le droit de demander d’autres documents. Pour la constitution du dossier locataire, vous être en droit de demander :

Pièce d’identité : 1 pièce d’identité française ou étrangère en cours de validité.

Une seule pièce d’identité à choisir parmi la liste suivante :

  • carte d’identité,
  • passeport,
  • permis de conduire,
  • carte de séjour,
  • carte de résident,
  • carte de ressortissant d’un État membre de l’EEE.

 

Justificatif de domicile :

1 seul justificatif de domicile parmi ces documents :

  • 3 dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur,
  • attestation sur l’honneur de l’hébergeant,
  • attestation d’élection de domicile,
  • dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

 

Justificatif de situation professionnelle :

1 ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle parmi ces documents :

  • contrat de travail ou de stage ou, à défaut, attestation de l’employeur,
  • carte d’étudiant ou certificat de scolarité,
  • copie de la carte professionnelle (profession libérale),
  • copie du certificat d’identification de l’Insee (travailleur indépendant),
  • extrait D1 original du registre des métiers de moins de 3 mois (artisan),
  • extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprises commerciale),
  • pièce attestant de l’activité professionnelle (autres cas),

 

Justificatif de ressources :

1 ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les suivants :

  • 3 derniers bulletins de salaires,
  • justificatif de versement des indemnités de stage,
  • 2 derniers bilans comptables ou, à défaut attestation des ressources délivrée par un comptable (non-salariés),
  • justificatif de versement des droits des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif d’ouverture des droits,
  • titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière,
  • avis d’attribution de bourse (étudiant boursier),
  • justification de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers,
  • attestation de simulation pour les aides au logement établie par la Caf, ou par la CMSA, ou directement par le locataire,
  • dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition.

 

 

Comment s’assurer de l’authenticité des documents présentés par le candidat locataire ?

Présenter une bon dossier locataire est une chose, faut il encore qu’il soit réel et non modifié, notamment concernant la question des ressources et des revenus du candidat locataire.

Parmi les solutions classiques, il sera possible de contacter l’ancien propriétaire (afin de vérifier l’authenticité des quittances précédentes, et en profiter pour savoir si le locataire n’a pas « détérioré » son ancienne location), ou l’employeur afin de vérifier la réalité du contrat de travail (il est tellement facile de transformer un CDD en CDI) et surtout le niveau de rémunération.

Néanmoins, ces actions peuvent être longues et intrusives (et même contestés par le candidat locataire).

 

La meilleure solution n’est elle pas de vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition, mine d’informations indispensables ?

Dans la liste des pièces que vous pouvez demander à votre locataire, l’avis d’imposition me semble être indispensable. En effet, il regroupe un nombre important d’informations sur votre locataire, mais surtout, il pourra rapidement être authentifié par l’administration fiscale.

En effet, sur le site impots.gouv.fr, vous avez la possibilité, en trois clics, de vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition fourni par votre locataire.

 

Ainsi, il ne vous reste plus qu’à saisir le numéro fiscal de votre candidat locataire et les référence de l’avis d’imposition fourni par le candidat locataire pour vérifier l’ensemble des informations le concernant.

Après avoir validé, vous obtiendrez l’écran suivant (j’ai effectué le test sur mon propre avis d’imposition – J’ai anonymisé les résultats ) :

 

Ainsi, rapidement, vous pourrez faire quelques recoupements qui vous permettront :

  • De valider l’identité de votre candidat locataire ;
  • De vérifier son adresse précédente ;
  • De valider sa situation familiale, le nombre d’enfants à charge et sa situation matrimoniale ;
  • De valider son revenu imposable , son revenu fiscal de référence ;
  •  …




31 Comments

  1. Bonjour,
    Merci pour les informations que vous nous apportez, je ne savais pas que l’on pouvait vérifier l’avis d’imposition auprès du centre des impôts. Je loue actuellement une maison que je gère seule et jusqu’à présent je n’ai pas eu trop de soucis sauf un locataire qui ne m’a pas réglé les loyers pendant deux ans mais couverts pas l’assurance loyers impayés que je recommande vivement.
    Bonne journée

  2. Merci Guillaume, je suis encore très naif et vos conseils sont précieux !!

    Monique, je reste ntéressé par les notions de GLI, avez-vous fait un peu de benchmark auprès des organismes qui le proposent ? coût, clauses de couverture, franchise, délai et durée de vacance
    Par avance merci

  3. Bonne astuce merci !

  4. Attention à la fraude aux faux avis d’imposition:
    on declare 65 ke de revenus par exemple et on a l’avis d’impôt correspondant.
    On l’utilise pour louer faire un pret etc…puis on va voir le sip en arguant d’une erreur lors de la déclaration pour obtenir un dégrèvement de l’impôt.
    Pê vérifier que l’impôt a bien été réglé

  5. Attention à la fraude aux faux avis d’imposition:
    on declare 65 ke de revenus par exemple et on a l’avis d’impôt correspondant.
    On l’utilise pour louer faire un pret etc…puis on va voir le sip en arguant d’une erreur lors de la déclaration pour obtenir un dégrèvement de l’impôt.
    Pê vérifier, en plus, que l’impôt a bien été réglé

  6. @ Jean
    Exact , très judicieux…..

  7. Didine973 says:

    Très intéressant !!!

  8. julien bonnetouche says:

    Bonjour,

    Un tuyau personnel :

    Un candidat sérieux doit avoir un certificat de son employeur concernant son statut dans l’entreprise.
    Ce que je fais systématiquement, c’est d’appeler le DRH ou le patron de l’entreprise où prétend travailler le candidat locataire, et cherchant le N° de tel sur l’annuaire (et non pas celui fourni par le candidat).
    Contrairement à ce qui est dit plus haut, on est toujours bien reçu et on obtient les informations sans problème (si elles sont exactes) car les employeurs sont contents d’aider leurs employés à se loger.

    Il faut tout de même que le salaire du locataire soit plus proche des 4 fois le loyer plutôt que de 3 fois. Il faut pouvoir vivre !!
    Et au moindre doute : caution des parents.( bretelles et ceinture.)

  9. Contacter l’employeur ok mais rien ne l’oblige à communiquer des informations sur son salarié et j’aurais même tendance à dire que tout l’oblige à ne rien communiquer par déontologie et respect du secret professionnel.

    Et sinon, le locataire lui dispose de quels moyens pour vérifier que son propriétaire est honnête et qu’il n’y a pas dans l’appartement de vices cachés (chaudière défectueuse, réseau électrique pas aux normes…).

    Il y a autant de mauvais propriétaires que de mauvais locataires. Il serait tout de même bon de ne pas l’oublier…

    • Patrick D says:

      Vous avez raison de signaler qu’il peut y avoir des escrocs chez les bailleurs comme chez les locataires. Mais la différence, c’est qu’un locataire grugé n’a rien perdu et part en 3 mois maximum. Alors que le bailleur peut avoir son logement entier à refaire après 2 à 3,5 ans d’impayés de loyer + avocats + huissiers à payer.
      Cette situation rend la recherche d’un logement très difficile pour certains en France alors que dans le reste de l’Europe, voire du monde, c’est beaucoup plus facile.
      Aujourd’hui en France, la loi imposée aux bailleurs rend les locataires potentiellement très dangereux et les bailleurs ont peur.

  10. julien bonnetouche says:

    Vous avez peut être raison, mais je dis simplement que je suis propriétaire de plusieurs appartements et je suis amené à changer de locataire périodiquement.
    Je procède comme je l’ai expliqué, et jamais je n’ai rencontré de difficultés.
    J’explique qu’il y a souvent des faux et bien au contraire, les RH me disent en général qu’ils comprennent la démarche.

    Ce n’est pas une opération de police, c’est du bon sens.

    • Patrick D says:

      Je crois que les locataires honnêtes n’ont pas de gène à prouver qu’ils sont honnêtes, contrairement aux autres.

    • Donc un chômeur, voire un smicard …. n’a d’autres solutions que d’aller en HLM ou sur les trottoirs dirait Alexis Gui… de la F. I. !!! (LoL)

      • Patrick D says:

        Et oui, c’est comme ca en France. Le jour où les locataires comprendront que les lois qui les protègent sont les mêmes qui leur refusent un logement, ca changera.
        Parce que les bailleurs, personne les écoute.
        Pour les HLM, vous pouvez oublier : dans ma ville, ils ne prennent que les locataires avec de très bonnes garanties. Ce qui ne les empêchent pas de toucher les aides.

  11. La location, pour moi, commence par une sélection au téléphone
    Je leur pose un certain nombre de question qui n’ont pas forcément de rapport avec le logement. Ils sont souvent plus à l’aise avec des sujets qu’ils maîtrisent et là vous avez le vrai visage de votre interlocuteur.
    Puis vient la question sur leur flexibilité pour les visites parce que j’ai des locataires en place et d’autre part je ne suis jamais disponible le week-end. C’est une question qui semble anodine mais pour moi celui qui n’est pas fichu de s’organiser : j’élimine d’office, de même celui qui appelle le dimanche sans excuses et celui qui appelle après 21h30 ce qui arrive de plus en plus souvent.
    Pour ceux retenus j’expédie un mail dans la foulée avec des planches de photos style « visite », la liste des pièces demandées pour le dossier et je leur demande un petit topo sur leur situation.
    La réponse par mail est un moyen de sélection supplémentaire qui me conforte sur la motivation, le sérieux, et confirme l’histoire…
    Si j’adhère à l’histoire (l’honnêteté ce n’est pas toujours une question de moyen) : j’organise une visite avec dossier que je confirme par sms en donnant l’adresse
    Cette méthode me permet d’éliminer les visites « par curiosité », les « bordéliques », les « mal organisés », les rêveurs, les « pinailleurs » (celui qui me demande le DPE alors que c’est inscrit sur l’annonce) et les « faussaires » mais en Bretagne cette dernière catégorie est plutôt rare et ceux qui ne savent pas lire et qui me posent des questions alors qu’ils ont la réponse sous les yeux.
    D’une manière générale je privilégie les locataires qui ne vont pas rester des années, donc les étudiants avec engagement de caution d’un des parents et la colocation étudiants ou jeunes travailleurs avec co-solidarité. Sur 2 ou 3 colocataires il y en a toujours un qui part « Erasmus » ou autre filière et cela me laisse la liberté de choisir s’il y aura un remplaçant ou s’ils partent tous.
    Donc le dossier, il est important qu’ils l’amènent pour la visite (respect des consignes), mais la plupart du temps je le regarde à peine et pas de contrôle. Cependant je vais voir leur page Facebook ou You tube : c’est très révélateur. Plus de 30 ans d’expériences et jamais vu de faux passer même pas pour l’engagement de caution d’un parent reçu par mail!

    • @ API

      Excellente procédure, je procède également ainsi, cela dégage d’emblée les marioles incorrects….

    • C’est pire qu’un dossier d’embauche !!!!

      • Je me suis mariée sous le régime de la séparation de bien avec mon époux, ce n’est pas pour me retrouver en communauté avec un locataire! Surtout que l’on sait très bien qu’il n’y en a toujours qu’un pour régler la note, c’est le bailleur!

        • C’était pour vous taquiner !

          • Ok mais concernant « le locatif », j’ai perdu mon humour depuis longtemps !
            J’ai bien du mal à trouver des solutions pour diminuer ma charge de travail qui s’accroit de jour en jour pour un revenu net qui tend de plus en plus vers le bas et un capital qui devient de plus en plus aléatoire, sans compter l’étiquette « riche » qui ne veut plus rien dire : je suis loin de me considérer comme tel !
            Cerise sur le gâteau, des locataires qui assimilent de plus en plus la location à de l’hôtellerie !
            Leurs devoirs : connaissent pas ou trop peu !
            Nettoyage : savent pas faire ou mal et pourtant je leur fourni une fiche de nettoyage avec produits à utiliser et éventuellement démonstration pour les plus récalcitrants !
            Loi Alur : c’est comme si je parlais chinois !
            Attestation d’assurance : je vais finir par ajouter le contrat dans les charges
            Cependant concernant leurs droits : ils sont à la pointe !
            A part ça je tends vers le 100% de remplissage, pas de vacances locatives uniquement pour les gros travaux, mais combien d’heures passées !!!!
            J’envie bien souvent les investisseurs « Pinel », version globale, même s’ils payent des intermédiaires et des frais élevés déductibles, leur seule préoccupation c’est le pointage de banque et la réduction fiscale sans gros efforts !

            •  » J’envie bien souvent les investisseurs « Pinel », version globale, même s’ils payent des intermédiaires et des frais élevés déductibles, leur seule préoccupation c’est le pointage de banque et la réduction fiscale sans gros efforts !  »
              Vous pouvez faire la même chose sans Pinel. Vous donnez vos locations à une agence sérieuse de préférence, si vous êtes en secteur où la demande est importante, vous incluez les frais et assurances inhérents aux loyers et basta ! la vie est belle ! Demandez à OlivierSpb comment on fait …. avec une usine.
              Si la demande n’est pas importante, c’est évidemment plus difficile à gérer et il faut mettre la main à la pâte !
              Vous avez probablement pensé au meublé plutôt qu’au nu ?

              • Mais les agences même sérieuses font rarement du 100% de remplissage et je ne parle pas des états des lieux qui sont très rarement fait comme il faut, résultat votre bien se dégrade et perd de sa valeur! Je loue plusieurs logements vides avec prêt de meubles: je suis bloquée avec les plafonds! Mais je viens de louer une maison à une association qui loge des demandeurs d’asile et qui s’occupe de tout y compris des petites réparations et paye rubis sur l’ongle. Je vais peut-être privilégié cette piste pour alléger mon emploi du temps!

                • Patrick D says:

                  Je vous conseille de vous méfier. J’ai une amie qui a loué à une association dans les mêmes conditions que vous. Quand le locataire a arrété de payer et a tout saccager, l’association s’est dissoute pour se recréer sous un autre nom en même temps. Résultat : l’assoc n’avait plus aucune obligation et mon amie a tout perdu.

                  • Je vous remercie pour vos conseils. Je me suis renseignée également et en effet il y a de petites associations à qui il ne faut pas faire confiance: ce sont de doux rêveurs! Mais pour ma part le bail est au nom de l’association COALLIA, je ne m’occupe pas des locataires et ils ont une équipe d’intervention pour réparer les dégâts si nécessaire. Il y a un passage d’assistants sociaux tous les 2 jours pour les aider à constituer leur dossier de demandeur d’asile. Comme c’est une maison que je loue, elle sera occupée par une famille. D’autre part j’ai une amie qui est assistante sociale et qui intervient dans ces familles. Elle m’a assuré que toutes les réparations étaient faites même voir plus parce que cette association est sous contrat avec le Ministère des affaires étrangères et qu’ils ne veulent pas d’histoire. Un essai et pour moi moins de travail: pas de dossier caf, pas d’attestation de loyer, un passage une fois par an pour l’entretien de la chaudière

                • Autrement vous vendez 1 ou 2 appartements/maison tant que les prix sont encore au beau fixe et vous achetez des SCPI (Corum ou Novapierre Allemagne, …), vous faîtes du 5 ou 6% et vous partez à Tahiti !

                  • En effet mais nous ne sommes pas encore à l’age de la retraite! Je vends une maison qui n’est pas compétitive face aux logements Pinel et qui va être acheté probablement par un promoteur: c’est en cours. De toutes les façons nous partiront, pour l’instant je ne sais pas où et Tahiti ce n’est pas mon truc!

                    • Tahiti n’était qu’un exemple, ! l’idée était: SCPI(s) et vous ne vous occupez de rien, juste à contrôler vos rentrées sur votre compte bancaire.

                    • Oui API, profitez de l’embellie et vendez sans vous poser de question, je vous assure.
                      Tahiti ou autre si ce n’est que le problème du choix ..! :=))

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