L’achat d’un immeuble de rapport est souvent une étape importante pour l’investisseur averti qui cherche à valoriser son patrimoine. Pour autant, avec l’évolution des prix de l’immobilier constatée depuis près de 25 ans, il faut porter une attention particulière lors de cet achat : déterminer le juste prix de l’investissement locatif est essentiel pour l’investisseur s’il veut faire un bon investissement immobilier.

Les objectifs poursuivis par l’investisseur en immobilier locatif ne sont pas comparables aux objectifs de l’acquéreur d’une résidence principale / résidence secondaire. Le premier recherche le gain et le rendement alors que le second est davantage dans le registre du plaisir (cf article : Être propriétaire ou rester locataire de sa résidence principale… telle est la question ? ou encore Acheter une résidence secondaire, un investissement au rendement non financier inestimable).

Puisque les objectifs que l’on cherche à satisfaire sont différents, les valeurs et les méthode d’évaluation doivent être différentes. L’objectif n’est pas ici de revenir sur les méthodes de valorisation d’un immeuble en général mais uniquement de ce concentrer sur l’immobilier de rapport et sur les méthodes de valorisation d’un actif dont le principal objectif est de générer un revenu !

Pour comprendre la méthode de valorisation, portons notre attention sur les objectifs recherchés par l’investisseur.

 

Pourquoi acheter un immeuble de rapport ?

Tout d’abord avant de rentrer dans le détail des motivations, rappelons qu’un immeuble de rapport est un appartement, une maison, un local commercial qui est destiné à être loué vide, loué meublé ou même loué équipé dans le cas d’un local industriel ou commercial.

L’investisseur ne cherche pas à profiter de l’immeuble pour son compte personnel, mais attend de cet immeuble qu’il génère un revenu immédiat ou différé. Lorsqu’un investisseur cherche à investir dans un immeuble de rapport, l’objectif principal est donc le rendement, c’est à dire le gain financier que cet investissement immobilier procurera au propriétaire.

Le gain généré est principalement lié au loyer versé par le locataire.

En revanche, lors de sa revente, le nouvel acquéreur pourra selon les cas, considérer l’immeuble comme une résidence de plaisir (résidence principale ou résidence secondaire) ou une résidence locative. Lorsque votre immeuble de rapport peut être transformer en résidence de plaisir, les développements qui suivent ne pourront pas être totalement applicable.

Un immeuble de rapport est un bien immobilier dont l’usage unique est l’exploitation locative, sans possibilité de le transformer en bien d’usage dont les fondements de la valeur sont différents. Nous visons donc principalement les biens loué meublé en résidence service, les immeubles d’entreprises, les colocations, et tout autre biens qui ne peuvent intéresser qu’un investisseur locatif.

 

Quels sont les facteurs permettant de déterminer la valeur d’un immeuble de rapport ?

  • Le loyer, source de revenu immédiate pour le propriétaire.
  • Le taux d’indexation des loyers, source de revenu future pour le propriétaire. Les loyers sont indexés à l’évolution du coût de la vie, cette revalorisation est évidemment fondamentale lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur d’un immeuble;
  • Le niveau des charges de propriété telles que la taxe foncière, les travaux d’entretien et de remise aux normes, les diverses charges de copropriété … qui viennent réduire le revenu versé au propriétaire.
  •  Et surtout, le taux de rendement immobilier attendu par le marché. De manière générale, et hors période exceptionnelle ou bulle immobilière que nous connaissons actuellement, le taux de rendement attendu par le marché pour un investissement immobilier est 3 points au dessus du rendement de l’épargne sans risque, c’est à dire du taux d’intérêt naturel.

 

Objectif de rendement immobilier : Taux d’intérêt naturel (taux de croissance du PIB + Taux d’inflation) + 3%.

Aujourd’hui, avec un taux d’intérêt naturel proche de 3% (Taux d’intérêt naturel = Taux de croissance + taux d’inflation), on peut estimer que le marché attend un rendement de 6% pour l’immobilier de rapport. Ce taux de rendement attendu par le marché doit être appréhender sur des tendances longues.

En temps normal, le taux des emprunts d’état doit être proche du taux d’intérêt naturel. Néanmoins, la politique monétaire des taux d’intérêt réel négatifs conduit à une faiblesse excessive des taux d’intérêt. Il n’est plus possible de se référer au taux d’emprunt des états comme référence du taux de rendement sans risque de l’épargne.

La question de la recherche de la plus-value est une notion délicate à traiter dans le cas d’un investissement de rapport. Nous pouvons identifier deux situations :

  • Le cas ou l’immeuble de rapport peut être ensuite revendu en tant que résidence principale ou secondaire. Dans ce cas, il y a lieu d’envisager l’éventualité d’une plus-value ou d’une moins value sur la valeur de l’immeuble ;
  • La cas ou l’immeuble de rapport ne pourra jamais être revendu comme une résidence principale ou secondaire (type LMNP, location meublée, immeuble avec nombreux appartements, petites surfaces …);

En effet, dès lors que l’immeuble est uniquement destiné à un usage de rendement, seul le niveau des loyers doit être pris en compte pour déterminer la valeur de l’actif. L’acquéreur en second étant lui même un investisseur, il portera également toute son attention au rendement intrinsèque de l’immeuble et recherchera également à atteindre l’objectif : Objectif de rendement immobilier : Taux d’intérêt naturel + 3%.

Lors de l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, cette notion de rendement est accessoire car le primo accédant portera davantage d’attention à sa capacité d’emprunt qu’au rendement intrinsèque de son bien. Lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’une résidence principale, la capacité financière de l’acquéreur, et donc sa capacité d’emprunt et le niveau des taux de crédit,  est le principal déterminant des prix.

 

Alors que les taux de crédit sont un déterminant important dans la détermination des prix de l’immobilier de jouissance (résidence principale et résidence secondaire), c’est le niveau des loyers et leur capacité à croître dans le temps qui permet de valoriser un immeuble de rapport.

 

 

Simulateur de prix de l’immobilier de rapport (Immeuble loué, location meublée, lmp, lmnp)

Grâce à l’ensemble des données agrégées ci dessus, et pour faire suite aux nombreuses discussions intervenues après la publication de cet article :Prix de revente d’un LMNP CENSI BOUVARD ou LMP : Estimation et perspectives, nous avons mis en place un simulateur qui vous permettra d’estimer la valeur de votre immeuble de rapport :

  • Estimer la valeur de votre investissement en location meublée, lmp, lmnp;
  • Estimer la valeur de votre investissement en location vide / location nue (mais uniquement pour les immeubles dont la destination est uniquement l’investissement locatif; La valeur des  immeubles qui pourraient être revendus comme résidence principale devraient subir un correctif)
  • Estimer la valeur d’un immeuble d’entreprise, industriel ou commercial;

 

 

* Le taux de rendement attendu est fonction de la nature de l’immeuble. Pour un immeuble d’habitation, le rendement attendu est de 3 points au dessus de l’épargne sans risque, soit actuellement d’environ 6%. Pour autant compte tenu de la manipulation à la baisse des taux sans risque par la banque centrale européenne, vous pouvez majorer ce taux. Nous vous conseillons entre 6% et 9%.

En ce qui concerne l’immobilier d’entreprise, industriel ou commercial, le taux de rendement attendu est compris entre 8% et 10%.




19 Comments

  1. Assez intéressant comme analyse mais je pense que le marché est déraisonné depuis bien longtemps.
    « Je crois dans les forces du marché… Les rendements proposés dans les annonces vont se réguler automatiquement » je croyais à çà mais je pense que c’est fini tant que les acteurs sont irrationnels et achètent n’importe quoi à n’importe quel prix en supposant que les prix vont monter.
    On vend par exemple le fait que l’acheteur ne va décaisser que 100€/mois pour avoir un capital à la fin, la réaction d’une personne est de croire à çà tellement le produit est bien markété à la vente!!!!
    Quand 9 francais sur 10 ne savent pas que quand le taux montent les prix baissent, je me dis il y’a encore beaucoup de chemin pour croire en la force des marchés.

    En tout cas, on sent un certaine amertume de la part de investisseur LMP qui sent que vous pouvez devenir un nouvel acteur sur le marché avec une nouvelle vision de la gestion de patrimoine qui peut attirer beaucoup de gens sans avoir à les démarcher au téléphone!!!

    En tout cas bon courage à vous,

  2. Votre simulateur de la valeur d’un appart. en f(n) du loyer et du taux dse rendement attendu déconne à plein tube!
    Selon lui, plus le tx de rendement augmente, plus la valeur de l’appart. baisse!!

    • Et voila Mr Moiret vous sentez que vous vous êtes fait avoir le prix auquel vous avez acheté est demesuré!!!!

      Prix attendu par l’investisseur = loyer hors charges/rendement attendu

      Ex avec un loyer de 3600€ an et un rendement attendu de 6% le bien sera vendu à 60K€ avec un rendement de 7% le prix sera de 51K€.

      Le loyer étant une donnée de marché plus le dénominateur est elevé, plus le prix est bas!!!!

      Comme le dit Guillaume et à juste titre si demain l’OAT vaut 5%, l’investisseur voudra un rendement de 8%

      Bon courage à vous,

      • RUGGERI says:

        Plus le rendement est élevé plus la valeur de l’immeuble est faible : pour le moins surprenant !!!!

        • Ce n’est pas tant le rendement de l’immeuble qui importe mais le rendement exigé par le marché pour investir dans tel ou tel immeuble.

          Si les investisseurs exigent un rendement de 10%, la valeur de l’immeuble sera plus faible que dans l’hypothèse ou les investisseurs exigent un rendement de 4%.

  3. Samuel,
    A mon âge(>70)j’analyse mal toutes les données.

    De mon point de vue de pptaire, plus le loyer de mon appart. était élevé, plus sa valeur l’était.

    Vous m’avez fait comprendre le point de vue de l’acheteur et la notion de rendement attendu pour calculer son px d’achat
    Merci !

    • Bonjour,

      Mais avec plaisir si j’ai pu vous aider. J’espère que quand j’arriverai à 70 ans et plus, je serai tout aussi connecté avec les nouveautés technologiques comme vous.
      Côté propriétaire et j’en suis un également on cherche le loyer de marché et pas le plus élevé afin que le locataire en n’en s’en aille pas en payant bien sur!!!

      l’acheteur et comme vous le dites si bien, fera le calcul dans le sens inverse et en LMNP un investisseur ira encore plus loin dans son calcul il calcule ce qu’on apelle en immobilier le taux de capitalisation.

      Taux de capitalisation= loyer net de charges/ prix d’achat yc compris tous les frais afin qu’on puisse comparer la même chose.

      Un bien neuf coûte moins cher en frais de notaires 3% alors que l’ancien coûte entre 8 et 10% si on prend le prix sans frais de notaire, l’analyse serait fausse parce qu’on ne compare pas la même chose.
      Pour un emplacement correct, je dirai qu’en passant par des particuliers il faudrait un taux de capitalisation de 5.30% et par un agent immobilier 5%.

      A votre disposition si besoin,

      • Re Samuel,

        Vos connaissances et votre réactivité me bluffent!
        Travaillez-vous pour le BlogPatrimoine ?

        Si non, vos interventions sur ce blog s’apparentent à une oeuvre caritative originale puisqu’elle s’adresse à des personnes qui ne sont pas dans le besoin. Si c’est le cas j’imagine que vous tester la possibilité de créer votre business; ce serait une bonne démarche, parole d’un ancien patron de PME.

        Merci pour m’avoir appris ce qu’était le taux de capitalisation. Le taux de 5,6 % (vous reommandez 5,5%)correspond exactement au prix de 215K€ que je m’étais fixé pour un appart. occcupé dont le loyer est de 12.000 € que j’envisage d’acheter

        Sincères salutations Roland Moiret (de Lyon)

        • Bonjour,

          Je laisse Guillaume réagir pour vous confirmer que je ne travaille pas pour le BlogPatrimoine mais j’apprécie ce site qui est d’une grande qualité et qui correspond à ma vision de la gestion de patrimoine.
          Ce qui a motivé le début des échanges, c’est ma passion pour la finance. J’entends tout le monde dire l’immobilier est trop cher mais personne ne donne l’argumentaire en face pour expliquer la détermination du prix!!!! le probleme c’est que les prix montent et je me retrouve à prêcher dans le vide parce que j’ai tort parce que les personnes ont fait de la plus value.

          J’ai aussi eu le plaisir d’être en relation avec des gestionnaires de patrimoines qui me disaient des bobards et que 4% de rendement c’est mieux que de l’assurance vie. Vu les personnes en face, je ne pouvais pas leur sortir la théorie de l’actualisation des flux futurs avec un taux sans risque et une marge de crédit le basique en finance!!!!!!!!!!! Le conseiller se braque et trouve des pigeons prêt à acheter plus cher!!!!

          D’autres gestionnaires de patrimoine me disent vous avez raison mais les vendeurs ne peuvent pas vendre à perte mais ils devraient!!!

          Vous savez à ce jour, j’aide beaucoup d’amis à titre gratuit sur les aspects fiscaux et ma femme va me tuer vu le temps que je passe sur ce blog!!!!

          • Maucourt says:

            bonjour,
            Je suis tombée sur ce blog en cherchant les informations sur la location meublée.je débute dans la location meublée,pourriez vous me donner quelque conseils s il vous plait? Je m explique : nous achetons un appartement de 42m2 et la signature de l acte est 01/10/2015
            Prix net vendeur : 41000€
            Frais d argence: 3000€
            Frais notaire : 3600€
            Les travaux estimé par un professionnel : 17000€ ,les travaux estimés si on fait nous même : 7000€ je pense qu on va les faire nous même vu la différence.
            Achat meubles: 2000€
            Crédit pour cet achat : 44000€ sur 15 ans taux : 2,15% ,mensualité : 286€
            Valeur locative de cet appart: 450€ ( proches d une dixiaine d école et université ,transport en bas de l immeuble) .dans la secteur ça se loue plus cher 490-520€
            Date mise en location: 01/03/2015 ( on habite a 80km de l appartement donc les travaux va durer 4-5mois)
            Valeur estimée de l appartement d apres le site meuilleursagents : entre 66000-83000€ titre indicative.
            Mes questions sont:
            1) que pensez vous de ce projet ,est ce qu il est bien rentable ?
            2) pour l amortissement Quelle est la valeur de l appartement apres travaux il faut prendre en compte? Fenetres,Sols,murs,meubles seront neufs. Est ce qu on pourra faire venir une agence immobilier pour re-estimer sa valeur?
            3)faut il vraiment passer par un comptable pour les impôts? Car en 2016 les frais comptable + CGA + CFE passeront dans les charges.(environ 700€/ans)
            J ai oublie de préciser les charges copropriétés sont de 495€/an et taxe foncière est de 512€/an,assurances emprunteurs : 88€/an,assurances propriétaire non occupant : 77€/an
            Notre taux d imposition : 14%
            Merci pour votre attention.j espère de vous lire bientôt
            Cordialement,
            Mme Maucourt

  4. Michel92 says:

    Bonjour,

    Juste une remarque sur le paragraphe traitant de l’éventualité d’une revente de la plus value: un petit focus sur l’incertitude sur le taux de taxation.

    Les changements du 1er février 2012 ont montré selon moi combien il est hasardeux de spéculer en immobilier.

    Il vaut mieux développer une activité de promotion immobilière dans ce cas 😉

    Bon WE
    Michel

  5. Intéressant cet article.

    Or, propriétaire d’un ensemble immobilier en EHPAD depuis 8 ans, sous le statut LMP, j’ai voulu avoir une valeur vénale sans pour autant le revendre, j’ai fait appel à deux structures, dont une qui fait du rachat. Cette dernière a évidemment proposé un prix bien inférieur à l’autre structure qui commercialise via mandat, forcément, faut optimiser la marge d’une opé de marchand.

    En revanche, étant du coup dans l’optique d’acheter d’autres logements pour conforter mon statut, la calculette que vous proposez reste vraiment trop générique, il y’a tellement de choses à prendre en compte, l’exploitant, l’emplacement… je vais peut être acheter dans paris intra muros, le rendement est forcément plus faible, mais la valeur immobilière est bien plus élevée qu’au fin fond de l’auvergne…

    • Guillaume says:

      Bonjour,

      Vous avez raison, mais ces éléments fondamentaux sont intégrés dans le taux de rendement attendu pour l’investissement.

      Vraisemblablement, le rendement attendu pour un bien de très grande qualité sera inférieur au rendement demandé pour un bien de moindre qualité. C’est la prise en compte du risque.

  6. bonjour j’ai procédé à une simulation sur un bien immobilier que je loue actuellement…
    une grosse difference entre realité (que je vis) et votre simulateur,
    qui occulte entre autre, sauf erreur,
    impact sur les impots sur le revenu
    csg et rds
    taxe fonciere
    gros travaux d’entretien periodique ( ravalement et toiture ch 15 ans et travaux sur ascenseurs…etc la realité en fait…)
    rendement reel qui chute d’environ 50 % avec votre simulateur

  7. Pour ce qui est des locations, le nouveau concept de sites d’annonces inversées me paraît le plus efficace : le propriétaire contacte une sélection affinée de locataires qui correspondent à son offre. Le résultat est un gain de temps énorme pour les deux parties !

  8. Bonsoir;
    je veux metre en vente un immeuble de rapport mais je ne sais pas encore a quel prix.
    Les agences immobilieres me donne des estimations differentes sachant que le revenu net est de 26400 par an.
    Ville Chantilly dans l’oise

  9. COULMONT SYLVIE says:

    Bonjour,
    je désire vendre un local à usage commercial ( restaurant licence 4 ) (région lilloise)je perçois un loyer net de 1159.89 € par mois
    il s’agit d’un local dans une copropriété avec des charges annuelles de 5218.42 € (charges locatives, eaux chauffage, impôt foncier, assurance en tant que propriétaire) comment puis je calculer le prix de vente de ce local occupé
    merci

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