Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue)

L’achat d’un immeuble de rapport est souvent une étape importante pour l’investisseur averti qui cherche à valoriser son patrimoine. Pour autant, avec l’évolution des prix de l’immobilier constatée depuis près de 25 ans, il faut porter une attention particulière lors de cet achat : déterminer le juste prix de l’investissement locatif est essentiel pour l’investisseur s’il veut faire un bon investissement immobilier.
Les objectifs poursuivis par l’investisseur en immobilier locatif ne sont pas comparables aux objectifs de l’acquéreur d’une résidence principale / résidence secondaire. Le premier recherche le gain et le rendement alors que le second est davantage dans le registre du plaisir (cf article : Être propriétaire ou rester locataire de sa résidence principale… telle est la question ? ou encore Acheter une résidence secondaire, un investissement au rendement non financier inestimable).
Puisque les objectifs que l’on cherche à satisfaire sont différents, les valeurs et les méthode d’évaluation doivent être différentes. L’objectif n’est pas ici de revenir sur les méthodes de valorisation d’un immeuble en général mais uniquement de ce concentrer sur l’immobilier de rapport et sur les méthodes de valorisation d’un actif dont le principal objectif est de générer un revenu !
Pour comprendre la méthode de valorisation, portons notre attention sur les objectifs recherchés par l’investisseur.
 

Pourquoi acheter un immeuble de rapport ?

Tout d’abord avant de rentrer dans le détail des motivations, rappelons qu’un immeuble de rapport est un appartement, une maison, un local commercial qui est destiné à être loué vide, loué meublé ou même loué équipé dans le cas d’un local industriel ou commercial.
L’investisseur ne cherche pas à profiter de l’immeuble pour son compte personnel, mais attend de cet immeuble qu’il génère un revenu immédiat ou différé. Lorsqu’un investisseur cherche à investir dans un immeuble de rapport, l’objectif principal est donc le rendement, c’est à dire le gain financier que cet investissement immobilier procurera au propriétaire.
Le gain généré est principalement lié au loyer versé par le locataire.
En revanche, lors de sa revente, le nouvel acquéreur pourra selon les cas, considérer l’immeuble comme une résidence de plaisir (résidence principale ou résidence secondaire) ou une résidence locative. Lorsque votre immeuble de rapport peut être transformer en résidence de plaisir, les développements qui suivent ne pourront pas être totalement applicable.
Un immeuble de rapport est un bien immobilier dont l’usage unique est l’exploitation locative, sans possibilité de le transformer en bien d’usage dont les fondements de la valeur sont différents. Nous visons donc principalement les biens loué meublé en résidence service, les immeubles d’entreprises, les colocations, et tout autre biens qui ne peuvent intéresser qu’un investisseur locatif.
 

Quels sont les facteurs permettant de déterminer la valeur d’un immeuble de rapport ?

• Le loyer, source de revenu immédiate pour le propriétaire.
• Le taux d’indexation des loyers, source de revenu future pour le propriétaire. Les loyers sont indexés à l’évolution du coût de la vie, cette revalorisation est évidemment fondamentale lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur d’un immeuble;
• Le niveau des charges de propriété telles que la taxe foncière, les travaux d’entretien et de remise aux normes, les diverses charges de copropriété … qui viennent réduire le revenu versé au propriétaire.

•  Et surtout, le taux de rendement immobilier attendu par le marché. De manière générale, et hors période exceptionnelle ou bulle immobilière que nous connaissons actuellement, le taux de rendement attendu par le marché pour un investissement immobilier est 3 points au dessus du rendement de l’épargne sans risque, c’est à dire du taux d’intérêt naturel.

Objectif de rendement immobilier : Taux d’intérêt naturel (taux de croissance du PIB + Taux d’inflation) + 3%.

Aujourd’hui, avec un taux d’intérêt naturel proche de 3% (Taux d’intérêt naturel = Taux de croissance + taux d’inflation), on peut estimer que le marché attend un rendement de 6% pour l’immobilier de rapport. Ce taux de rendement attendu par le marché doit être appréhender sur des tendances longues.

En temps normal, le taux des emprunts d’état doit être proche du taux d’intérêt naturel. Néanmoins, la politique monétaire des taux d’intérêt réel négatifs conduit à une faiblesse excessive des taux d’intérêt. Il n’est plus possible de se référer au taux d’emprunt des états comme référence du taux de rendement sans risque de l’épargne.
La question de la recherche de la plus-value est une notion délicate à traiter dans le cas d’un investissement de rapport. Nous pouvons identifier deux situations :

• Le cas ou l’immeuble de rapport peut être ensuite revendu en tant que résidence principale ou secondaire. Dans ce cas, il y a lieu d’envisager l’éventualité d’une plus-value ou d’une moins value sur la valeur de l’immeuble ;
• La cas ou l’immeuble de rapport ne pourra jamais être revendu comme une résidence principale ou secondaire (type LMNP, location meublée, immeuble avec nombreux appartements, petites surfaces …);

En effet, dès lors que l’immeuble est uniquement destiné à un usage de rendement, seul le niveau des loyers doit être pris en compte pour déterminer la valeur de l’actif. L’acquéreur en second étant lui même un investisseur, il portera également toute son attention au rendement intrinsèque de l’immeuble et recherchera également à atteindre l’objectif : Objectif de rendement immobilier : Taux d’intérêt naturel + 3%.
Lors de l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, cette notion de rendement est accessoire car le primo accédant portera davantage d’attention à sa capacité d’emprunt qu’au rendement intrinsèque de son bien. Lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’une résidence principale, la capacité financière de l’acquéreur, et donc sa capacité d’emprunt et le niveau des taux de crédit,  est le principal déterminant des prix.
 

Alors que les taux de crédit sont un déterminant important dans la détermination des prix de l’immobilier de jouissance (résidence principale et résidence secondaire), c’est le niveau des loyers et leur capacité à croître dans le temps qui permet de valoriser un immeuble de rapport.

Simulateur de prix de l’immobilier de rapport (Immeuble loué, location meublée, lmp, lmnp)

Grâce à l’ensemble des données agrégées ci dessus, et pour faire suite aux nombreuses discussions intervenues après la publication de cet article :Prix de revente d’un LMNP CENSI BOUVARD ou LMP : Estimation et perspectives, nous avons mis en place un simulateur qui vous permettra d’estimer la valeur de votre immeuble de rapport :

• Estimer la valeur de votre investissement en location meublée, lmp, lmnp;
• Estimer la valeur de votre investissement en location vide / location nue (mais uniquement pour les immeubles dont la destination est uniquement l’investissement locatif; La valeur des  immeubles qui pourraient être revendus comme résidence principale devraient subir un correctif)
• Estimer la valeur d’un immeuble d’entreprise, industriel ou commercial;

 

 
* Le taux de rendement attendu est fonction de la nature de l’immeuble. Pour un immeuble d’habitation, le rendement attendu est de 3 points au dessus de l’épargne sans risque, soit actuellement d’environ 6%. Pour autant compte tenu de la manipulation à la baisse des taux sans risque par la banque centrale européenne, vous pouvez majorer ce taux. Nous vous conseillons entre 6% et 9%.
En ce qui concerne l’immobilier d’entreprise, industriel ou commercial, le taux de rendement attendu est compris entre 8% et 10%.