Non, je ne perds pas la tête ; Mon analyse de long terme sur l’évolution des prix de l’immobilier est toujours la même : Les prix de l’immobilier vont baisser dans les années à venir, et cela pour de multiples raisons que nous avons déjà très largement présentées telles que le vieillissement de la population ou l’inévitable remontée des taux de crédit immobilier (cf »Baisse généralisée des prix de l’immobilier : Opportunité ou début d’explosion de la bulle ? et Prix de l’immobilier : Ou en sommes nous ? Quelles perspectives ?).

 

Quelle sera l’importance de la baisse des prix de l’immobilier à 10 ans ?

Quelle sera l’importance de la baisse des prix de l’immobilier à 10 ans ? Aucune idée, 10%, 20%, 30%, 40% … Tout cela dépendra principalement de l’évolution des taux d’intérêt et des conditions d’accès au crédit.

La tendance est baissière compte tenu de l’évolution démographique du pays et c’est l’évolution des taux d’intérêt qui accélérera ou ralentira la baisse des prix.

 

De l’importance du vieillissement de la population sur le marché de l’immobilier.

Vous voulez un exemple des conséquences du vieillissement d’une population sur le marché de l’immobilier, regardons ce qui se passe au Japon : Au Japon, les personnes âgées ont déjà abandonnées 8 millions de logements. Ce chiffre pourrait atteindre 21 millions en 2033.

Le marché de l’immobilier n’est que le fruit de la confrontation entre offre et demande. Le vieillissement de la population induit inévitablement une baisse de la demande, une augmentation de l’offre de logement et donc une baisse des prix de l’immobilier.

 

vieillissement population prix immobilier

 

L’âge pivot est 56 ans : Après 56 ans, par tranche d’âge, il y a plus de vendeurs d’immobilier que d’acheteurs. En d’autres termes, plus la population vieillie, plus le nombre de personnes de plus de 56 ans augmente, plus il y a de vendeurs, et plus le marché de l’immobilier est déprimé. L’offre de logement sur le marché augmente naturellement avec le vieillissement de la population. 

Dans les 20 prochaines années, et ce n’est un scoop pour personne, la masse des plus de 56 ans va augmenter de manière considérable. L’impact négatif sur le marché de l’immobilier est inévitable.

pyramide des âges 2015-2035

 

La part des Français de plus de 56 ans passe de 29.53% de la population totale en 2015 à 35% de la population totale en 2035 et atteindrait jusqu’à 36.63% en 2060.

Evolution de la population francaise de plus de 56 ans en France entre 2015 et 2060

 

De l’impact de l’évolution des taux des crédits immobilier sur le marché de l’immobilier.

Vous l’avez compris, le marché de l’immobilier devrait être structurellement baissier compte tenu du vieillissement de la population et notamment de l’augmentation importante de la part de la population âgée de plus de 56 ans, âge pivot à partir duquel, il y a plus de vendeurs que d’acquéreurs d’immobilier.

Néanmoins, dans une tendance baissière, c’est réellement l’évolution des taux d’intérêt, et directement les taux des crédits immobiliers qui devrait accélérer ou ralentir la tendance à la baisse des prix de l’immobilier.

Des taux de crédit immobilier bas, maintiennent les prix de l’immobilier sous perfusion, et permettent d’espérer une baisse lente des prix ;

Des taux de crédit immobilier en hausse pourrait avoir des conséquences directes et rapides, et accentueraient la baisse des prix de l’immobilier.

 

Donc, OUI, les prix de l’immobilier vont continuer de baisser dans les années à venir et le rythme de baisse devrait être accentué ou ralenti en fonction de l’évolution des taux d’intérêt. Ce n’est pas un scoop, ou une nouvelle analyse, nous sommes constants dans cette analyse et ce depuis les débuts du site.

 

 

Malgré la baisse annoncée des prix de l’immobilier, la faiblesse des taux des crédits immobiliers dans un marché dominé par les acquéreurs doit être source d’opportunités

N’oubliez pas le célèbre adage pour réussir dans ses investissements : Il faut acheter au son du canon et vendre au son du clairon. Ce dicton célèbre vaut pour l’investissement en bourse mais également pour l’investissement immobilier. Un bon investissement est généralement un investissement délaissé par la masse (pour de mauvaises raisons) et qui n’est plus à la mode.

L’éclatement de la bulle immobilière et la mort de nombreuses légendes urbaines autour de l’investissement immobilier de type « Les prix de l’immobilier ne baissent jamais » modifient en profondeur la perception des potentiels investisseurs immobiliers.

Alors qu’il y a quelques années, la très très grande majorité d’entre vous se précipitait à investir dans une résidence secondaire ou locative pour profiter de la hausse forcement perpétuelle des prix de l’immobilier, la situation est aujourd’hui bien différente.

Aujourd’hui, en 2015, plus personne n’espère faire une plus-value immobilière ! La question n’est plus de savoir si les prix vont augmenter dans les années à venir, mais plutôt de savoir de combien va être la baisse.

Quantité de spéculateurs immobiliers ont déjà quitté le marché de l’investissement immobilier ! Le marché s’assainit, lentement mais surement et les vendeurs subissent la loi des acquéreurs. Fini la période ou le vendeur fixait son prix de vente. Besoin d’une preuve que les vendeurs sont aux abois… regardez la courbe du nombre de ventes de logements anciens.

 

friggit prix de l'immobilier

 

En 2015, c’est l’acquéreur qui a la main et négocie âprement. Puisqu’il n’est plus question de plus-value immobilière, la seule solution pour réussir son investissement immobilier est de bien le négocier à l’achat.

Profiter des taux de crédit immobilier faibles et des marges de négociation pour faire un bon investissement en 2015 ?

Il peut vous sembler paradoxal d’encourager à investir dans l’immobilier alors que je viens de vous faire la démonstration que les prix allaient continuer de baisser dans les années à venir ?

Souvenons nous que la baisse des prix de l’immobilier :

 – Est une tendance de long terme notamment liée au vieillissement de la population ;

– Sera accélérée ou ralentie selon l’évolution future des taux d’intérêt ; Et donc que la hausse future des taux d’intérêt entraînera les prix de l’immobilier à la baisse (mais alourdira également les charges de remboursement des emprunteurs)

– Qu’actuellement, les acquéreurs sont à la manœuvre et dominent le marché face à des vendeurs désespérés de ne pas réussir à vendre leurs biens;

Ainsi, ne faudrait il pas profiter de la fébrilité des vendeurs pour s’intéresser à nouveau à l’investissement immobilier en acceptant de réaliser une probable moins value à terme, mais profitant à ce jour de taux d’intérêt attrayants ? 

Ou faut il au contraire attendre que les prix de l’immobilier baissent enfin, quitte à payer son crédit à un taux plus élevé ? 

 

A taux d’intérêt constant, il est préférable d’attendre la baisse des prix pour investir.

Logique! si demain les prix de l’immobilier baissent et que les taux d’intérêt restent faibles, alors l’investisseur aura tout intérêt à attendre cette baisse avant d’investir. C’est une belle lapalissade

 

Niveau de baisse des prix de l’immobilier -10% -15% -20%
Montant de l’investissement      250 000,00 €    225 000,00 €    212 500,00 €    200 000,00 €
Durée du financement en année 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans
Taux du crédit immobilier 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Mensualité -1 324,76 € -1 192,28 € -1 126,04 € -1 059,81 €
, -317 941,74 € -286 147,56 € -270 250,48 € -254 353,39 €

 

En cas de baisse des prix de l’immobilier consécutive à une hausse des taux d’intérêt, il peut être opportun d’investir dès aujourd’hui et d’accepter de réaliser une moins value.

Voici l’évolution des taux d’intérêt pour maintenir constant le coût total du crédit immobilier.

Niveau de baisse des prix de l’immobilier Référence 2015 -10% -15% -20%
Montant de l’investissement  250 000,00 €    225 000,00 €    212 500,00 €    200 000,00 €
Durée du financement en année 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans
Taux du crédit immobilier 2,50% 3,70% 4,30% 5,00%
Hausse des taux de 1,20% 1,80% 2,50%
Mensualité -1 324,76 € -1 328,15 € -1 321,55 € -1 319,91 €
Coût total du projet d’investissement -317 941,74 € -318 756,32 € -317 171,36 € -316 778,75 €

 

 

Ainsi, l’investisseur qui, en 2015, réussirait à faire accepter au vendeur une baisse du prix de vente, pourrait réaliser un très bel investissement immobilier.

Niveau de baisse des prix de l’immobilier Référence 2015 -10% -15% -20%
Montant de l’investissement      250 000,00 €    225 000,00 €    212 500,00 €    200 000,00 €
Durée du financement en année 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans
Taux du crédit immobilier 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Hausse des taux de , 0,00% 0,00% 0,00%
Mensualité -1 324,76 € -1 192,28 € -1 126,04 € -1 059,81 €
Coût total du projet d’investissement -317 941,74 € -286 147,56 € -270 250,48 € -254 353,39 €
Gain sur le coût total du crédit -31 794,17 € -47 691,26 € -63 588,35 €
soit en % du prix d’achat 14% 22% 32%

 

L’économie induite par les taux d’intérêt ridiculement faibles doit bien permettre d’accepter une moins value à terme. N’est vous pas d’accord ?

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68 Comments

  1. Je suis arrivé aux mêmes conclusions, et suis en cours d’achat de 2 appartements pour du locatif.
    En négociant la transférabilité du crédit pour qu’il ne soit pas lié aux biens, garder un taux de crédit faible est une bonne idée même en cas de moins value ou baisse du marché.

  2. Tout à fait d’accord avec vous. J’ajouterai même que pour un jeune couple ils peuvent même jouer sur les 2 tableaux: baisse des prix baisse des taux.

    Réaliser un ou des investissements locatifs en empruntant 100% aujourd’hui à taux faibles (et déductibles).

    Empiler les revenus locatifs sur un support 0 risque. (PEL)

    Acheter leur RP 10 ans plus tard en profitant de la baisse des prix et en injectant un très gros apport issu des revenus locatifs et de la revente du ou des biens locatifs.

  3. Bravo pour cet article.

    Pour la résidence principale, on achète aussi un cadre de vie un emplacement et non un rendement donc ca peut biaiser l’analyse.

    Enfin, pour mieux comparer si il est intéressant d’investir dans l’immobilier, on peut comparer la charge d’interets sur l’emprunt, la taxe foncière à comparer avec le loyer à régler pour sa résidence principale. L’amortissement correspond à une épargne forcée.

    Avec des taux aussi bas, l’achat peut se révéler à mon humble avis intéressant sur longue même en acceptant une baisse de prix de 10%-15% l’opération devrait être gagnante.
    Si demain le prix baisse, on vendra moins cher mais on rachetera également moins cher sauf si on a sélectionné un très mauvais emplacement qui baisse bcp plus que le nouveau lieu de vie.

  4. Thomas,

    Je me pose toujours, pourquoi revendre un locatif qui rapporte par ex du 7% alors que le crédit vous coûte 3% ?
    Aucun interet de le vendre tant que le crédit n’est pas quasiment arrivé à échéance.
    Autant s’endetter encore plus pour l’achat de sa résidence principale 🙂

    Sam

    • Tt dépend du niveau des taux de la fiscalité sur le locatif et des futurs éventuels charge type copropriété ou mise au norme. ..

  5. -si l’on peut payer cash sa RP, c’ est le meilleur investissement à prix négocié

    – parallèlement, si l’ on peut aussi, se gaver d’immo locatif (sous toutes formes) à taux de crédit ultra-bas, transférables, et modulables

    La combinaison peut se faire à l’envers en vendant un immo locatif pour apport d’achat de la RP

    En tout état de cause, si la cible est bonne, les taux ultra bas sont le maître mot aujourd’hui dont il faut profiter.

    – faire racheter son crédit est aussi comparable à un superbe achat immo, à périmètre constant, certes !!

    • Bonjour Sven,
      Pourriez-vous m’expliquer pourquoi l’on a intérêt à acheter sa RP cash quand c’est possible?
      Je voudrais commencer à investir et je dois avouer que je suis un peu perdue.
      Quelles sont vos recommandations? Je pensais acheter à Paris ou première couronne comme je vis à Paris, des idées d’endroits à privilégier? Comment trouver de vraies opportunités? Une technique?
      Un grand merci pour votre aide!!!

      • La rp ne rapporte rien, si vous avez du cash qui lui aussi ne rapporte rien, payez comptant autant que possible, le reste à crédit = règle de base simple.
        Pour le reste vous êtes bien mignonne, mais si vous habitez à Paris, vous connaissez les coins que vous affectionnez, donc….
        Sur la banlieue, faites votre tout, renseignez vous , évitez les coins craignos ou en passe de l’être, pensez aux écoles où irons vos enfants.
        On est entre 10 000 et 4500 le M2 PARIS/RP, pour le cash il en faut beaucoup…
        Sinon rapprochez vous d’un pro, Guillaume est là pour ça…. :=))

        • Merci Sven pour votre réponse. En fait mon idée était la suivante: acheter une RP pour en faire du locatif saisonnier et pouvoir en disposer éventuellement si besoin (j’habite chez mon copain), et ainsi éventuellement la revendre dans quelques années, et faire en même temps un autre achat purement locatif. On m’avait expliqué que j’avais tout intérêt à m’endetter au maximum et laisser mes économies sur une assurance-vie, mais je n’ai pas bien compris pourquoi vous pensez qu’il est plus intéressant de payer cash autant que possible. Désolée, mais je suis totalement novice, et l’objectif recherché est de préparer ma retraite (je n’ai et je n’aurai pas d’enfants). Merci beaucoup pour vos infos très utiles dans ma démarche.

      • En fait, on n’a pas intérêt à acheter sa RP …… financièrement parlant.

        Mais si on décide malgré ce modeste conseil de l’acheter, effectivement Sven a raison, il faut l’acheter cash.

        Pour le reste, le choix vous appartient, tout en sachant que la localisation est un des paramètres essentiels dans l’Immobilier.

        • Merci Ankou pour votre réponse, mais pouvez-vous m’expliquer pourquoi il est plus intéressant de payer cash le plus possible sa RP quand on peut laisser son argent sur une assurance-vie et emprunter à des taux bas? J’ai besoin de votre aide pour comprendre, j’ai dû louper quelque chose…Merci!!!

          • Résumé
            – il n’est en général pas intéressant d’acheter sa RP
            – si on veut quand même faire une bêtise:

            on a du cash
            – il ne rapporte rien
            – il est risqué de le laisser à la banque (cf Chypre)
            donc il faut l’utiliser ailleurs

            Il y a d’autres solutions pour l’utiliser
            – de nécessité: le consommer
            – de plaisir: l’Art
            – de besoin: une voiture

            Difficile de vous donner par ailleurs une expérience personnelle sur le cash
            – je n’ai jamais eu de cash
            – j’ai toujours été en négatif bancaire

            Votre idée d’emprunter est bien entendu intéressante si vous décidez d’investir dans l’Immobilier, avec effet de levier, mais il faut une certaine expérience, de la disponibilité et ne pas mégoter sur l’huile de coude.

            Le résumé vous sied-il? 🙂

  6. Merci pour cet article clair et informatif, j’ajouterai 2 notions à prendre en compte qui me semble importantes :
    1. Lorsque l’on a un budget (ou un patrimoine) modeste, l’achat immobilier reste le (ou les gros) achats d’une vie. L’argent d’un bien acquis (ou hérité) va servir à (r)acheter un bien mieux adapté,mieux situé donc si la tendance est à la baisse… ce sera également le cas pour le logement mieux adapté pour vous.
    2. Je pense que de grandes révolutions en matière de construction (isolation, domotique) n’ont pas encore eu lieu ce qui changera considérablement la donne…….
    De ces 2 notions, je regarde comme essentiel, pour un achat immobilier : l’attractivité du bien (localisation +++) et ses capacités d’évolution.
    Ne pensez-vous pas ?

    • oui je pense comme toi au niveau construction. Il y a quelques initiatives pour construire plus ecolo et moins cher. Pour investir dans le neuf, c’est une piste intéressante. Je m’y intéresse de loin pour l’instant mais il y a des bonnes idées à prendre .

  7. Patrick D says:

    Je viens de revendre un immeuble de logements locatifs, tous loués, avec un rendement de 11 %. C’est une bonne affaire pour l’acheteur et j’en suis très conscient. Alors pourquoi vendre ?
    Dans mon cas, c’est parce que je veux commencer à profiter de la vie et que je n’ai pas besoin des revenus de cet immeuble pour cela. Je pense que beaucoup sont dans mon cas : place aux jeunes !

    • beau rendement effectivement.

      • jean claude says:

        Pas tres compliqué d’atteindre ce rendement dans l’ancien dans ville de province de taille moyenne , 10% est courant . C’est du au fait que le marché dans ces villes est tres bas . De plus , pour celui qui est fortement fiscalisé , vous achetez du vieux a prix cassé , vous defiscalisez les travaux en empruntant 100% , et vous louez un bien séduisant . Vous pouvez de surcroit equiper la cuisine en achetant le mobilier d’occas a prix ultra cassé . Et faut pas croire que les forts rendements se font
        sur des loyers tres chers !

    • Très bonne mentalité Patrick 😉

  8. à titre perso je viens de réinvestir dans l’immo à crédit sur un studio.
    si on emprunte la hausse du coût de financement va compenser la baisse du prix des biens.
    Il faut bien acheter pour garder une marge de manœuvre en cas de baisse et avoir une bonne renta.
    La sélection doit être sévère mais il y a des opportunités. Il faut chercher et faire des offres. On est parfois surpris avec quelle facilité on fait baisser le prix.

  9. Les commentaires sont pertinents. Et montrent que l’Immobilier est une histoire d’amour pour les français (par exemple pas du tout pour les allemands)

    Quant à l’article, il a le mérite d’exister et de faire un résumé de la situation, ……. que je n’agrée pas, mais c’est une autre histoire.

    Guillaume, vous soufflez le chaud et le froid, le vrai et le faux, et mélangez allègrement l’investissement et le placement ou le besoin vital d’avoir un toit.

    Bref, pour moi, sauf à dépiauter ligne par ligne, …… j’ai du mal à me reconnaître dans les raisonnements.
    Même si je suis un fan de l’Immobilier. Je retourne faire la sieste ……. 🙂

  10. pr ergebel says:

    article intéressant mais basé sur un postulat difficilement vérifiable puisque basé sur des suppositions….:  » l’immobilier va baisser parce que la population vieillit  » .
    pourtant l’INSEE prévoit qu’en 2050 la population française sera plus nombreuse que la population allemande .
    natalité soutenue en France , arrivée de populations immigrées , augmentation des familles monoparentales et recomposées sont autant de facteurs qui vont contribuer à maintenir les prix immobilier à un niveau élevé ( à mon avis ) .
    avec un niveau de taux de crédits bas , c’est effectivement le bon moment pour (ré)investir ….

    • Remarque : Au Japon, il y a vieillissement de la population, mais surtout (depuis 2005 si j’en crois wikipedia) décroissance de la population, sans oublier une densité de population (340h/km², et 1500h/km² en zone habitable) plus élevées qu’en France (ce qui rend le foncier très précieux, et a généré bien des spéculations).

      Quel facteur a le plus d’impact sur le prix de l’immobilier résidentiel ?

  11. jean claude says:

    Guillaume , moi je dis bravo a cet article ! pourquoi ? dans des articles précédents , vous nous avez expliqué que l’immobilier , c’était pas le moment d’ y aller . Peu de contradicteurs . La , vous prenez le contrepied avec une argumentation chiffrée , ca fait sérieux , et bingo , tout le monde il est d’accord . Conclusion ?
    sur l’immobilier via cet article je n’en tire aucune , mais sur vous , la conclusion est que vous avez vraiment ….du talent ! donc , je prefere quand il y a de la contradiction argumentée !
    Ma conviction , c’est qu’il n’y a pas de réponse universelle ! ca depend du bien acheté !
    et la on peut developper concernant les critéres pour mettre le max d’atouts de son coté en ayant toujours present a l’esprit que le compte a faire c’est apres fiscalité , IR , CSG , taxes , succession . Le meme bien selon le montage n’aura pas le meme rendement donc la meme valeur . C’est regrettable , ca s’est aggravé , mais c’est ainsi ;

    • « Peu de contradicteurs  »
      Si! moi!

      « tout le monde il est d’accord  »
      Non! pas moi!

      « c’est qu’il n’y a pas de réponse universelle ! ca dépend du bien acheté ! »
      Je suis bien entendu d’accord avec vous! et ça dépend de bien d’autres paramètres, par exemple le fisc, comme vous dites, raison pour laquelle je dis qu’il y a autant de cas que d’investisseurs.

      Mais j’ai rarement vu de cas, ni de période, où il n’était pas intéressant d’investir (je ne parle donc pas de la RP) dans l’Immobilier.

      🙂

  12. Ce qui est fantastique avec les statistiques, c’est qu’on peut les triturer dans tous les sens, en prendre 5 par ci et en omettre 5 par-là, et, au final, leur faire dire exactement ce que l’on a envie…Ceci dit, votre raisonnement, comme à l’habitude, et avec cette précaution oratoire, est tout à fait juste, si on s’en tient aux éléments apportés et aux conclusions données: Surtout si c’est pour faire du locatif, il vaut mieux acheter en 2015 qu’attendre 2025. En 10 ans, même si les prix auraient baissé de 20%, au taux actuel on aurait remboursé une grande partie du capital, et donc, l’objectif de « ramener mon investissement à un coût proche de 0 » serait pas loin d’être atteint, et ce, si possible, avant la retraite -ou le besoin de matérialiser son gain, de l’investisseur. C’est sûr que s’il attend 10 ans, non seulement ça ne se calera pas forcément avec cette échéance, mais en plus, peut-être il n’y parviendra jamais. C’est le paradoxe de « parcourir la moitié du chemin restant »: si à chaque fois, vous ne faites que a moitié du chemin restant, mathématiquement parlant, vous n’atteindrez jamais votre objectif.

    Je rappelle que tous nos raisonnements se fondent sur des paris sur l’avenir. Et puisque l’on a besoin d’optimisme, alors pourquoi ne pas s’intéresser, en même temps à toutes les boites existantes ou en gestation qui vont devoir créer le dynamisme économique qui est le seul garant dune évolution positive? Donc la carte de l’innovation eût été intéressante, car on ne peut pas tous espérer revendre à des riches des grandes villes et des mafieux russe ou chinois.

    Il convient donc d’être plus que jamais prudents :
    Certains vous vantent des 10 à 14% de rentabilité, mais dans de futurs déserts économiques? Attention.
    D’autres nous disent qu’il faut se méfier des prix trop élevés, mais trop élevés par rapport à quoi? Attention!
    Rappeler aux gens qu’il y a des milliers de micro-marchés immobilier est une impérieuse nécessité, mais, que les taux de crédit sont une conséquence et non pas une cause, des perspectives de ce nécessaire dynamisme, l’eût été, aussi.
    Et que nous avons bénéficié jusqu’ici de cette chance inestimable d’âtre raccroché à la désormais seule locomotive européenne (la perfide Albion se porte bien, merci, mais ne joue pas dans la même cour et pour les mêmes intérêts).
    Après, des taux de crédit à 8% dans une inflation générale équivalente, et avec des salaires qui suivaient aussi, c’était il me semble, plus que bien aussi, jadis!..
    Une dernière remarque : Attention à l’achat de votre résidence principale, car si vous avez moins de 55 ans et croyez en la France, restez donc mobiles!!! PS: J’aime les investisseurs qui restent locataires mais font le tour du monde pour leur boulot

  13. Je pense qu’il faut prendre un peu de distance vis-à-vis de certaines affirmations de votre analyse, et se poser quelques questions :

    « Les prix de l’immobilier vont baisser dans les années à venir, et cela pour de multiples raisons que nous avons déjà très largement présentées telles que le vieillissement de la population ou l’inévitable remontée des taux de crédit immobilier » :

    Q1 : Si le vieillissement de la population peut avoir un impact sur le niveau de prix du marché de l’immobilier résidentiel, peut-il avoir un quelconque impact sur le prix de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, etc.) ?

    « Le vieillissement de la population induit inévitablement une baisse de la demande, une augmentation de l’offre de logement et donc une baisse des prix de l’immobilier. » et « Après 56 ans, par tranche d’âge, il y a plus de vendeur d’immobilier que d’acheteur. » :
    Q2 : Est-ce aussi le cas si en même temps qu’un vieillissement de la population, on assiste à une augmentation de la durée de vie, et à une augmentation de la durée de vie en bonne santé ? (L’age pivot de 56 ans, mis en avant par vos graphes, est-il stable depuis des décennies ?)
    Q3 : L’exemple du Japon est-il transposable en France (ou même en Europe) lorsqu’on prend en compte le mode de vie (relations entre les « vieux » et leurs descendants, mode de logement des « vieux »), et la spéculation immobilière qui a conduit à des prix fous de l’immobilier (et du foncier) au Japon il y a quelques décennies ? (Au Japon aussi, constate-t-on cet « age pivot de 56 ans » ?)

    Enfin, en ce qui concerne les investissements locatifs (principalement résidentiels, mais pas que), il faut aussi se demander :
    Q4 : Le niveau actuel des loyers est-il pérenne, et n’y-a-t-il pas un risque de baisse continue des loyers à moyen/long terme (qui accompagnerait un maintien des taux à un assez bas niveau, une faible croissance, faible inflation, etc.) ?
    … car une baisse conséquente des loyers (déjà en route sur bien des zones) pourrait remettre en cause pas mal de simulations flatteuses !

  14. Patrick D says:

    Il y a un élément que personne n’a pris en compte : les conséqences des constructions HLM. Je m’explique :
    _ Il me semble que les logements HLM sont passés de 15 % en 2008 à 45 % en 2014 des logements loués (chiffres à vérifier )
    _ Les logements HLM coûtent 10 % aux sociétés HLM, le reste est emprunt à taux préférentiel et subventions ; Les terrains sont parfois donnés
    _ Ces logements sont neufs, répondent aux dernières normes avec des plus ( chauffe-eau solaires, etc..)
    _ Les loyers sont 20 à 30 % inférieurs aux prix du marché

    Bientôt nous aurons une France de logements HLM. Comment pensez-vous que l’investisseur moyen peut contrer une telle concurrence ?
    Parce que lui, il doit payer ses impôts + CSG, l’ISF ou son IS, le terrain et les travaux au prix fort.
    Plus de 50 % des français sont éligibles aux logements HLM, les autres aussi en payant un léger complément de loyer. Le locataire moyen a déjà le choix entre un logement HLM neuf, parfaitement équipé, avec loyer inférieur de 20 % et des logements rénovés mais anciens, moins bien isolés, sans commodités ?
    Et n’allez pas imaginer que logement HLM veut dire loin des centres villes : Ils ont tellement d’argent qu’ils se permettent d’acheter de vieux bâtiments pour les raser sauf la façade et faire du neuf en centre ville !

    Alors si vous voulez investir dans l’immobilier, dites vous bien que dans 10 ans votre logement ne vaudra plus grand chose et vos locataires seront les cas sociaux déboutés par les HLM ( ils le font déjà ).

    • Il me semblent que vous vous tromper lourdement avec « les logements HLM sont passés de 15 % en 2008 à 45 % en 2014 des logements loués », et une rapide consultation de http://www.google.fr/search?q=nombre+de+logements+HLM vous apprendrait que ce n’est pas le cas.

      Entre autre, la consultation de http://www.inegalites.fr/spip.php?article1617 vous apprendra que, certes, le parc social s’est enrichi de près de 500 000 logements en France entre 2003 et 2013. Mais :
      1) ce parc atteint seulement 4.6 M au 1er janvier 2013, soit 15% des résidences principales
      2) les nouveaux logements de ce parcs ciblent des locataires avec des moyens plus conséquents

      Vos 40% (et un passage de 15% à 40% en 6 ans) sont vraiment du n’importe quoi : même en atteignant l’objectif du gouvernement de construire 150 000 logements sociaux par an, qui n’a jamais été atteint, et si aucun autre logement n’était construit (alors qu’il s’en construit plus de 300 000 régulièrement….), il faudrait près de 100 ans pour que le parc HLM représente 40% des logements.

    • « Alors si vous voulez investir dans l’immobilier, dites vous bien que dans 10 ans votre logement ne vaudra plus grand chose  »

      C’est un point de vue, un peu excessif, comme les miens 🙂

      Je suis prêt à prendre les paris …. si je tiens le coup jusque là!

      Mon raisonnement est simple: la part prise dans ses revenus pour satisfaire un besoin vital (avoir un toit) varie en fonction de nombreux paramètres, dont à mon avis la « richesse » des ménages.

      Votre hypothèse, respectable, signifierait que ledit revenu aurait baissé dans 10 ans, difficile à admettre malgré la crise persistante.

      Mais je crois bien dans ce laps de temps à une stabilisation, et des prix de l’Immobilier, et des loyers, et de la part de propriétaires de leur RP.

  15. Le sujet devient un « marronnier », mais les remarques des internautes ont le mérite d’apporter du sang frais…!

    – je confirme que déjà les HLM choisissent leurs locataires et refusent les Ksoss, même si ce n’est pas réglementaire !!
    Ceci dit il leur faudra trouver les fonds pour acheter du bâti ou construire, et surtout, surtout, entretenir et gérer, ce qui n’est pas gagné pour les HLM (on le voit à Paris/RP)

    – attention comme le dit GBL, le vieillissement de la population n’entraîne pas corrélativement le fait que les + de 56 ans sont vendeurs nets, (souvenez vous du concept de la ménagère de + de 50 ans des sondages, dépassée et obsolète au regard de la société en évolution) car les conseils généraux favorisent le maintien à domicile, voire le béguinage ou la colocation senior.
    Il y a donc un gisement de la rénovation et mise aux normes du bâti existant et parallèlement, un resserrement du placement miracle des EPAHD privés, aux tarifs résidents hors de prix et à la reconversion quasi impossible en cas de faillite.
    J’assiste en province à un réaménagement de propriétés existantes en de multiples logements (en fait colocation) permettant à plusieurs générations d’habiter sous le même toit sans se gêner (retour il y a 80 ans en arrière et préfigure ce qui se passe aux USA)
    Tout ceci pourrait soutenir les ventes.
    Ajoutons y le BIMBY (découpage des jardins pour construction)….
    Je vois aussi de nombreux jeunes salariés en province racheter à la casse des petits domaines qu’ils investissent en communauté de différents métiers, l’avenir se fait silencieusement sous vos yeux…..

    C’est la construction neuve qui se tiendra à petite allure, car il y assez de biens existants debout….. :=))

    Enfin, le vieillissement de la population peut avoir un effet sur le commerce par exemple, avec le recentrage des mini supermarchés sur le centre ville, comme le font certaines scpi. et une demande sur la rénovation de qualité des centre-villes

    Et bien d’autres choses encore …..

  16. jean claude says:

    Je ne pense pas qu’il faille craindre les HLM pour plusieurs raisons . D’abord parce que il se détruit beaucoup d’anciens HLM et donc le parc ne progresse pas tant que ca , d’autre part ceux qui y vont ne peuvent pas payer les montants du privé , et d’autre part parce que ceux qui vont dans le privé y vont parce qu’ils ne veulent pas étre en HLM . Enfin pensez vous qu’il y aurait des gens logés dans les hotels s’il y avait des logements HLM disponibles .
    Je crains davantage la baisse du pouvoir économique des locataires parce que la France est incapable de se réformer . En clair , je ne crains pas les HLM mais nos politiques , qu’ils soient au gouvernement ou dans les collectivités .

  17. Merci au censeur d’avoir supprimé deux ou trois de mes posts pourtant largement documentés

    Guillaume, on fait quoi ?

  18. Sorry erreur de ma part !!!

    il fait trop chaud le cerveau ramollit sans doute :=))

  19. L’histoire saugrenue des 40% de logements HLM me fait penser que ce n’est pas si saugrenu que cela, si, au final -et c’est bien ce que veulent nos gouvernements soces-républicains, le privé classique doit presque seul supporter le vrai logement social, tandis que leurs amis de trente ans fleurissent les logements HLM réhabilités (les autres seront rasés).

    Tout avait déjà été dit à ce sujet, ce n’est là qu’une compilation de morceaux choisis.

    Le fonctionnaire catégorie C va bientôt être un locataire « high end », tandis que les affreux, sales et méchants propriétaires du privé vont devoir se contenter du sang frais et sans emploi importé de nulle part.

    Et réhabiliter tous les logements antérieurs à 2000 pour les labelliser RT2012 (dès l’an 2020).

    J’en viens donc à mon petit couplé sur le neuf à la chinoise et livré par des imprimantes 3D, à moins de 800€ le m² (voire 500€), ce qui le rendrait et plus performant et bien moins cher que de réhabiliter les vieux machins qui ont souvent manqué d’entretien pendant les 30 ou 50 dernières années, et qui se louent déjà trop chers, ne sont même pas rentables, et supportent une multitude de taxe -ma dernière simulation ayant donné un 1,6% de TRI net avant inflation (en fait après, car hypothèse d’inflation 0, voire -0,5%) …

    Il suffirait de produire du terrain en concession de 30 ou 50 ans, pour que tout le monde puisse se loger même avec des salaires de misère, et que tout le monde ait un vague intérêt à les y loger, en meublé par exemple.

    Après tout, le toit, ça n’est jamais que le second étage de la pyramide de Maslow…(En plus, il y a des villes dont il ne faudrait presque rien garder tant elles sont devenues laides). Et l’immobilier, le plus mauvais investissement, à l’exception de tous les autres…

  20. Patrick D says:

    Désolé mais je persiste sur mes chiffres. Un article pour preuve édité par les HLM :
    http://www.semainehlm.fr/nous-les-hlm/les-hlm-en-chiffres-0

    Il donne les chiffres suivants : « En France 58 % des ménages sont propriétaires occupants, 20 % sont locataires d’un bailleur privé, 17 % locataires d’un organisme de logement social; 5 % occupent un autre type de logement (autre locatif public, meublés, logements gratuits notamment). Les organismes Hlm logent ainsi environ 10 millions de personnes ».

    Nous avons donc bien 45,95 % des logements loués en France qui sont des HLM et la situation évolue TRES rapidement. Vous proposez d’investir dans la location, pas dans l’achat de sa résidence principale.
    Vous avez donc un concourant sérieux que vous ne pourrez pas battre et qui se développe rapidement.

    • Perso, je n’ai pas mis en cause ce 46%

      Ce que je remettrais bien en cause, c’est le 15% en 2008, à vérifier.
      Où avez-vous trouvé ce chiffre?

      S’il est exact, ce serait pour moi une excellente nouvelle, mais avant d’euphoriser, je voudrais m’assurer de son exactitude.

    • Vous justifiez avoir écrit « les logements HLM sont passés de 15 % en 2008 à 45 % en 2014 des logements loués » par « 58 % des ménages sont propriétaires occupants, 20 % sont locataires d’un bailleur privé, 17 % locataires d’un organisme de logement social; 5 % occupent un autre type de logement ».

      Vous faites à ce niveau une grossière erreur de raisonnement, en comparant les 15% de 2008 qui représentent le ratio du nombre de logement HLM par rapport au nombre total de logements loués ou occupés par leur propriétaire (en gros 4.5 M de logement HLM comparés à 30 M de logements au total), aux 46% qui représentent le ratio du nombre de logements HLM par rapport au nombre total de logements loués. Ces ratios ne représentent pas du tout la même chose !

      Votre conclusion « la situation évolue très rapidement » n’est pas plus basée sur des chiffres : vous n’avez aucun chiffre mesurant les mêmes choses sur plusieurs années (ni en 2008, ni en 2014, votre source représentant … 2011 !) pour soutenir une telle affirmation.

      Un minimum de rigueur ne ferait pas de mal (et nul besoin d’avoir fait de hautes études pour en avoir), avant de vouloir émettre des conclusions….

      PS : La source que vous citez (qui date d’août 2013, et décri la situation de 2011) indique qu’il y a 1.7M de demandes de logements HLM non pourvues, dont 0.5M de ménages déjà locataires HLM, pour un parc de 4.5M de logements, dont 4.2% (0.19M) sont vacants (certains seront démolis, d’autres en travaux, d’autres juste vacants entre 2 locataires), et beaucoup d’évolutions au niveau du parc (des nouvelles construction, réhabilitations, cessions aux locataires, etc.).
      Tout ceci indique plutôt que le parc n’est pas en totale adéquation avec la demande, et que des actions (lesquelles prennent nécessairement des années, vus les délais immobiliers, et les masses en jeu….) sont en cours pour l’adapter à la demande, plutôt que gestion clientéliste et une gabegie avec des investissements inutiles ne correspondant à aucun besoin que vous évoquez.

  21. intéressant, patrick D…
    Cependant, combien de décisions de cessions aux occupants à compter de 2013, car il y a aussi une politique de désengagement, je crois ?

    Votre article :

    « Une accession sociale à la propriété sécurisée
    En 2012, les opérateurs Hlm ont également vendu 11 000 logements destinés à des accédants, en secteur groupé ou en diffus.
    Par ailleurs, plus de 8 000 logements locatifs ont été vendus à leurs locataires ou à d’autres personnes physiques et 79 000 étaient en cours de commercialisation en fin d’année.
    La plus grande partie des logements vendus en accession sociale par les organismes sont garantis par une clause de rachat en cas d’accident de la vie »

  22. @ GBL
    http://adil49.articque.com/index.php/export/preview/id/20/access/public
    onglet logement social
    puis logement vacant
    vous verrez que les cas de figure que vous évoquez sont difficilement recevables au regard de la multiplicité des vacances sur tous types de communes

    Je réitère, à l’instar de Patrick D, que des logements HLM sont attribués à des gens ayant plus que les revenus requis légalement, car les organismes ne veulent plus s’emm… avec les ksoss (sic)

    • Sans aller analyser commune par commune (je n’ai aucune connaissance terrain de ces communes), je remarque juste qu’il y a sur l’ensemble du département 3.7% du parc qui est vacant en 2014. Ce ratio est proche des 4.2% indiqué sur l’ensemble du parc HLM de la France pour 2011 dans la référence indiquée ci-haut par PatrickD (http://www.semainehlm.fr/nous-les-hlm/les-hlm-en-chiffres-0) qui représente l’ensemble des vacances, pour projet de destruction, réhabilitation et travaux, et période entre 2 locataires. Ce ratio ne me semble pas trop élevés pour caractériser le fait que les HLM ne disposeraient pas d’un parc adapté à la demande, ou choisiraient leurs locataires en dehors de la cible qui leur est assignée.

      Si je compare avec les SCPI qui exploitent des locaux professionnels (bureaux, commerces, etc.), je dirais même qu’elles seraient très nombreuses (parmi celles qui ont un parc ancien, comme c’est le cas des organismes HLM) à être plus que satisfaites d’un taux d’occupation de 96.3% ou 95.8% (alors qu’elles peinent vers 85%).

    • Par contre je comprend parfaitement que pour des bailleurs, qui se positionnent en secteur diffus, et visent des rendements élevés, du genre de 12% ou plus (en relation avec une demande peu tendue, et des perspectives économiques non assurées), le parc HLM puisse représenter une potentielle concurrence fort désagréable à subir….

  23. @GBL
    797 logements sur la seule ville d’Angers intra muros, ce n’est pas une peccadille, mais si le ratio ne vous semble pas trop élevé, alors tout va bien…. :=))

    En outre, comparer le taux d’occupation des scpi au sous-jacent que vous citez (bureaux, commerces sans mentionner l’habitation) avec celui des HLM, n’est pas recevable.
    Avec le logement, nous sommes sur de la première nécessité impérative, tandis qu’avec les commerces et bureaux, l’évolution sociétale et la surabondance de certaines surfaces commerciales sur le territoire, font qu’un squeeze quasi permanent sur le T.O. n’a rien de surprenant, sans compter les bévues et mauvaises orientations d’un gestionnaire mal encadré par un CS défaillant.

    Par évidence, des bailleurs qui voudraient du 12% ou plus (y a t il eu plainte ou jérémiade ici de personnes s’en réclamant ??) en zone peu tendue et abondamment pourvue en HLM/logement sociaux s’exposeraient à des déconvenues cuisantes.

    Il s’agirait là d’une mauvaise analyse préalable de leur part, mais votre remarque est un peu hors sujet…..

    • Comme déjà indiqué, je ne connais nullement la situation locale sur Angers. Mais avant de vouloir commencer à tirer la moindre conclusion, il serait utile d’avoir des réponses aux questions suivantes :

      Quel est le taux de vacance locative dans le parc de logements privés sur Angers ?

      Combien y a-t-il au total de logements HLM sur la même zone ?

      Ce taux de vacance est-il élevé depuis des années (et alors : qu’est-ce qui a été fait pour améliorer la situation ?) ou est-il juste élevé depuis très récemment (et alors : qu’est-ce qui l’explique ?) ?

      En quoi un taux de vacance locative élevé dans le parc HLM sur Angers (qu’il faudrait aussi analyser : combien parmi ces 797 logements sont en travaux, voué à démolition, entre 2 locataires, ou correspondent à des biens pour lesquels il n’y a pas de demande ?) vous permettrait-il de généraliser sur l’ensemble des HLM ?

      Attention, ne vous méprenez pas : Je ne veux pas dire que tout est parfait dans le monde des HLM. Je me doute que ce n’est pas le cas, et n’en sais rien en fait (n’ayant jamais travaillé dans un office HLM, jamais été logé dans un HLM, le principal « contact » que j’ai avec un HLM concerne quelques immeuble proches du mien, dont j’ai d’ailleurs déjà pu constater certaines nuisances, mais d’où je connais aussi pas mal de gens fort sympathiques). Je souhaite juste que la logique et le raisonnement entre les « arguments » et les chiffres que vous présentez et les conclusions que vous émettaient soient un peu plus « solide ».

  24. GBL, décidément….
    Ces outils sont en ligne pour les régions et répondent à vos interrogations, dont on peut se questionner si elles sont à la fois inclusives et pertinentes.
    Je ne tire point de conclusions hâtives sur la France, mais connaisseur de ce monde en de nombreuses régions, c’est à l’établi que l’on voit le forgeron : il y a un vrai problème en la matière qui ne ressort point du discours officiel.
    Je fournis des données tangibles, vous posez une kyrielle de questions sans chercher.
    A vous l’honneur !

  25. pr ergebel says:

    bon alors la grande info d’aujourd’hui ( tous les JT en parlent ) : légère hausse des taux d’intéret , du coup les acheteurs se précipitent ( d’après le président de ORPI hausse des ventes de 50% en Juillet / Juin) .

    je vois donc bien une reprise de la hausse des prix dans ce contexte si la hausse des taux devait se confirmer voire s’accélérer….

    • Oui enfin pour faire le lien avec la hausse des tx et le sujet de Guillaume. …j’ajouterai que l’immobilier peut etre un bon plan en ce moment. … pour les bonnes raisons évoquées ci dessus. … mais aussi car à terme il me semble que le comité de Bâle veut contraindre les banques à prêter uniquement à tx variable. … source internet. … nombreux articles. .. (une ptite recherche Google et vous trouverez. ..)

  26. ALLEZ DU GRAIN TOUT FRAIS A MOUDRE ….!

    « Or, « il n’y a pas de nécessité absolu de construire partout », regrette Philippe Bry, par ailleurs ancien directeur adjoint de cabinet de la secrétaire d’Etat au Logement Christine Boutin entre 2007 et 2009. « Dans certains endroits où il n’y a pas de demande, à trop construire de logements sociaux, on risque même de créer de la vacance », explique-t-il. »

    http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/logement-les-fonds-dormants-des-hlm-sont-ils-bien-reorientes-493527.html

    • Et le plus important:

      « l’Etat français se désengage du logement social. Même s’il maintient une batterie d’avantages fiscaux aux organismes HLM (exonération d’impôt sur les sociétés et de taxe foncière pendant 25 ans, TVA à taux réduit etc …), l’Etat réduit progressivement ses subventions directes au secteur pour la construction de nouveaux logements. »

      Bref, l’Etat entretient la pénurie.

      Je ne vois pas dans ces conditions d’augmentation drastique de la part logement social dans les 35% de biens locatifs.
      Il n’y avait donc pas lieu d’euphoriser!

  27. artlequ1 says:

    Bonjour! Ok pour la baisse des prix, mais ne pensez-vous pas que celle-ci atteindra des seuils? Le coût du foncier par exemple… La baisse me valable pour l’ancien, (l’élasticité du prix de l’ancien dépend de la bonne volonté du vendeur) mais s’agissant du neuf on constate qu’avec les réglementations techniques de plus en plus contraignantes on assiste à une augmentation constante des prix… Il y a déjà un gap important entre le neuf et l’ancien. Ce dernier ne pourrait-il pas constituer un autre seuil à la baisse des prix? Sans quoi faut se faire du souci pour le BTP…

  28. Patrick D says:

    Désolé de ne pas avoir répondu, j’étais en vacances.
    Pour répondre et en vrac : désolé pour les 15 % de logements HLM en 2008, je n’avais pas vérifié.

    Les HLM sont devenus des concurents directs du logement locatif privé et ne s’en cache pas : ils opèrent sur la même clientèle, ont les mêmes exigences de garantie (apprenez qu’ils refusent ceux qui ne donneront pas les garanties de pouvoir payer ), et passent des annonces pour trouver des locataires … ce qui laisse supposer que leurs listes d’attentes sont vides ( en tout cas de locataires sérieux ). Nous pouvons toujours croire que tout va bien, mais je répète que le marché locatif en France est en train de devenir le monopole des HLM et que c’est dangereux.
    Cela se fait sans bruit mais le grignotage s’accélère.

    • Tout à fait d’accord avec vous.

      Je n’ai pas pu en profité, mais récemment j’ai pris connaissent du parc HLM dans la commun où je loue chez un privée.
      Aller, je situe où cela se trouve, Vélizy(78).
      Là-bas, un très grand parc HLM, avec appart de 70M² , balcon, proche commerce+transport pour seulement 500€ par mois alors que je paie 700€ pour 36m² dans le privée. Une amie travail dans l’organisme HLM qui s’occupe de ce parc, ils refusent la majorité des dossiers et 20% des logements propre sont inoccupés !!! Le reste des logements on ne sait pas comment ils les ont obtenue. Parfais des vieux qui y sont depuis 30 ans logés confortablement dans 70m², ou bien on voit des AUDI, BMW sur parking !!!

      Journaliste, dévoiler ce scandale !!

  29. Bonjour, article bien documenté. Mais la situation au Japon et celle en France est légèrement différente. Si cela arrive, les années à venir seraient donc peu propices aux investissements? J’imagine que les grandes villes seront tjrs attractives et qu’il faudrait encore nuancer par région

  30. Je reviens sur le fonds de l’article et à l’attention de Guillaume. Votre théorie ( que la partage ) inciterait donc à investir en SCI à l’IS plutôt qu’en SCI à l IR non?

    • ? quel est le lien ? Pourriez vous détailler votre raisonnement ?

      • Le « défaut » de la SCI IS est de générer à terme un montant important de plus value au travers de l’amortissement du bien( avec comme contrepartie une limitation de la taxation des revenus en phase locative ). Si on considère actuellement que l’immobilier bien acheté peut générer du rendement et une moins value à terme , il m’apparait que l’option de la SCI IS serait la plus judicieuse . Suis je dans le faux ?

        • Effectivement, les conséquences négatives de la SCI IS sont alors amoindries. Excellente analyse!

          • Moui enfin….
            Même si toute moins value est déductible en IS (heureusement !) il n’en reste pas moins qu’un tel montage n’est pas toujours pertinent : si moins values, votre TRI su ce bien précis ne sera pas glorieux, et les rendements locatifs sont doublement imposés IS/IR.
            Dans votre cas il faudra que le rendement généré hors double niveau d’imposition soit assez haut pour couvrir aussi la perte en K résultant de la moins value (cas des entrepôts ne valant plus rien)

            Mais que de suppositions sur 10/15/20 ans….

            Sans compter les frais de structure et la vie de la société.

            Préférez un bon démembrement en tant que nuP si vous n’avez pas besoin de rendement.

  31. jean claude says:

    Question tres intéressante , opportunité de rappeller mecanismes SCI IR et IS .

  32. Cette baisse des crédits immobiliers a vraiment redonné un coup de jeune au secteur de l’immobilier. En seulement quelques années, cela a fait comme une explosion d’investissement. Je trouve que cet article tient parfaitement la route et ce, malgré la pseudo crise qui sévit (mais quelle crise finalement ?) En tout cas, le mieux est encore d’en profiter car une telle fluctuation des situations pourrait vite virer à la déception !

    • Amateur.
      Regardez bien les courbes ainsi que les tableaux des conséquences d’une remonté de taux de crédit.
      C’est un marché qui faut fuir pour le primo-accédant car un placement beaucoup trop risqué pour lui.
      J’imagine que vous êtes professionnelle de l’immobilier et que votre intérêt est qu’il y est encore des pigeons, oups pardon des acheteurs pour votre commission calculer en pourcentage.

      La vérité est que la bulle immo existe et qu’elle va éclatée. Certes, cela fait plusieurs année qu’on parle de son éclatement imminent mais pourquoi n’a-t-elle pas explosée ? la réponses est dans les taux de crédit !!! ils n’ont fait que de dégringoler et ont stabilisé artificiellement le pouvoir d’achat ce qui a freiné la chute de prix.

      C’est article est très bien fait, on peut voir plusieurs thème qui donne assez de poids à l’hypothèse d’une baisse de prix plutôt qu’à son maintient.

      – Vieillissement de la population
      – Fin de la baisse des taux de crédit
      – Conséquence de l’augmentation des taux sur le prix du marché, quoi que ce chapitre manque d’info puisqu’il ne précise pas si on empreinte à 100% ou avec apport, ce qui change de beaucoup l’intérêt d’attendre la baisse des prix.

      On ne parle pas
      – Evolution des taxe foncière dû à la fin de la dotation de l’état
      – Baisse des loyers
      – Nouvelle norme de construction attendu en 2020

  33. @ local professionnel

    « mais quelle crise finalement? »

    Vous rigolez ou quoi ??

  34. je regarderais bien le marché Allemand en immo
    on disait que l’immo n’avait pas de super perspectives en Allemagne du à la démographie.
    vu l’afflux de migrants , c’est à reconsidérer.
    je vais regarder ça dans les semaines qui viennent

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