Assurance vie et gestion de patrimoine

Le Gouvernement a présenté il y a quelques jours, le nouveau Projet de Loi de Finances pour 2018.

Concernant l’actif immobilier, le Projet de Loi de Finances propose :



  • D’augmenter le taux de prélèvements sociaux global de 15,5% à 17,2¨% (soit une augmentation de 11%),
  • De transformer un Impôt de Solidarité sur la Fortune, frappant l’ensemble des actifs nets détenus par les personnes physiques d’un foyer fiscal, en Impôt sur la Fortune Immobilière dénommé, donc, IFI, ne frappant plus que les actifs immobiliers non professionnels.
  • Pour compléter le tableau d’une fiscalité immobilière alourdie, ajoutons les dispositions des articles 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts, qui fixent à 22 et 30 ans les délais de détention nécessaires pour que la plus-value soit exonérée d’impôts et de prélèvements sociaux lors de toute cession.

 

De plus, le Plan Climat présenté également dernièrement par le Ministre de la Transition Energétique Nicolas Hulot, prévoirait :

  • De proroger le CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique) jusqu’au 31 Décembre 2018, en excluant toutefois les dépenses faites pour l’isolation thermique de fenêtres, volets isolants et portes d’entrée ainsi que les dépenses de chaudières à haute performance énergétique utilisant le fioul (période transitoire prévue pour ces dépenses), et de le remplacer par une prime à compter du 1er janvier 2019 (sans, toutefois, que cette prime soit mise en place par le PLF 2018).
  • De taxer plus lourdement le propriétaire d’un logement jugé insuffisant quant à ses performances énergétiques, en raison, notamment, d’une mauvaise isolation, ou d’un système de chauffage polluant ou peu performant,
  • D’obliger la réalisation de travaux d’amélioration énergétique avant toute cession, sous peine de voir les droits de mutation augmenter,
  • De partager entre propriétaires et locataires le coût du chauffage si celui-ci paraît élevé, notamment en raison de mauvaises performances énergétiques (sans que cela, j’imagine, puisse être déductible des revenus fonciers perçus par le propriétaire bailleur),
  • Voire, de rendre obligatoire la réalisation de travaux aux propriétaires de biens dont la note « DPE » serait de F ou G, dans l’objectif, à terme, d’obtenir une performance énergétique égale à A ou B,

 

 

La question, donc, se pose : Faut-il encore percevoir des revenus fonciers ?

 

Un point reste essentiel :

Les dépenses d’entretien et de réparation restent déductibles des revenus fonciers et du revenu global, dans la limite annuelle de 10700 €.

 



De toute évidence, un foyer fiscal soumis à une TMI (Tranche Marginale d’Impôts) au moins égale à 30%, n’a, sur le plan fiscal, aucun intérêt à investir dans un bien relativement récent destiné à de la location nue, dans lequel peu ou pas de travaux seraient à prévoir, puisque le revenu supplémentaire issu de sa location serait ainsi amputé de 47,2% (30 + 17,2), de 58,2% pour une TMI à 41%, et 62,20% pour une TMI à 45%, sans aucune possibilité de déduire quoi que ce soit, si ce n’est quelques menus charges et impôts, et des  intérêts d’emprunts dont, de toute façon, la charge diminuera avec le temps, et, donc, leur déductibilité.

 

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Il en découle du raisonnement précédent qu’un foyer fiscal dont la TMI serait de 14% aurait, par contre, intérêt à privilégier ce type d’investissement, puisqu’il cumulerait alors, à ses yeux, deux avantages : une relative faiblesse de la ponction fiscale, et un budget travaux peu important, du fait du caractère récent de l’immeuble.

 

En résumé, donc, aux TMI à partir du taux de 30%, les biens immeubles avec beaucoup de travaux à prévoir, notamment dans le cadre du Plan Climat, d’autant plus que ces derniers seront pris en compte pour leurs montants réels lors du calcul du prix de revient en cas de cession, venant ainsi minorer le montant de la plus-value imposable, et aux TMI plus faibles, les immeubles plus récents avec peu ou pas de travaux à prévoir, convenant bien à des budgets un peu plus serrés.

 

Si l’on ajoute à cela la spécificité de certains dispositifs de défiscalisation immobilière, comme la « Loi Pinel », le « Malraux », ou encore le dispositif « Monuments Historiques », les deux derniers dispositifs cités ce caractérisant par un montant de travaux importants, et même si, pour la Loi Malraux, il s’agit d’une réduction d’impôt et non pas d’une déduction du montant des charges (excepté dans le cadre d’une Vente d’Immeuble Rénové, pour laquelle la Cour d’Appel de Nantes a récemment jugé, en opposition à la doctrine administrative, que les travaux prévus étaient déductibles du revenu foncier (  CAA Nantes 29-6-2017 n° 16NT00954 )), on peut assez facilement en conclure qu’il n’est pas intéressant d’investir dans un dispositif « Pinel » lorsque l’on est dans une TMI à partir de 30%, mais en deçà, contrairement, d’ailleurs (et à priori), à ce qui se passe aujourd’hui sur le marché.

 

L’augmentation des prélèvements sociaux de 11% rend même ce dispositif encore moins intéressant qu’avant.

 

Avis aux amateurs !



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39 Comments

  1. C’est une des raisons de la forte érosion des vieux patrimoines immobilier qui ne se transmettent plus et se diluent à un rythme 3-4% par an à Marseille mais probablement dans d’autres villes.

  2. Merci Frédéric pour cet article intéressant qui permet de bien comprendre les conséquences néfastes d’une fiscalité confiscatoire sur les revenus fonciers.

    La suite ne sera t’elle pas le développement exponentiel de la location meublée ? En effet, si les revenus fonciers subissent une fiscalité confiscatoire … le sujet est tout autre pour les revenus de location meublée. L’amortissement de l’immeuble permet de constater la dégradation économique de l’immeuble et autorise une moindre imposition du revenu.

    La location meublée semble l’alternative naturelle … mais l’administration fiscale va t’elle longtemps autoriser ce dévoiement des revenus locatif ? Je crains que non !

    • N’importe quoi ! J’ai un meublé, et à moins d’en avoir plusieurs (3), je ne vois pas comment on peut s’en tirer ! 4 mois sont volés, confisqués uniquement par le FISC ! Or un étudiant reste 7 mois maximum en règle générale ! Si je ne trouve pas
      un étudiant restant 9 mois minim, je suis réellement dans le ROUGE. Car il faut ajouter les charges de l’immeuble, du comptable… Bref… On est perdant ! Sauf si vous en avez beaucoup de meublés ; ou que l’étudiant reste 9 mois comme moi.. Mais on gagne des clopinettes.

      j’ai eu d eklachance pour moné tudiant ; mais ils ‘en va fin d’année ! Ca va être chaud cet été » pour moi !

      • Bonjour Jo,

        Il faudrait pouvoir examiner votre cas d’espèce pour pouvoir vous répondre, mais en tous les cas, vous relevez qu’effectivement, un des inconvénients de la location meublée réside dans la nature même de ce pour quoi il est fait : un bien répondant essentiellement à des besoins de locations temporaires, engendrant des turn-overs de locataires importants, soit une vacance pouvant être relativement fréquente et des chutes de revenus fréquentes.

        Il faut peut-être changer de typologie de locataires, si cela est possible, peut-être diviser vos biens pour les co-louer, si cela, bien sûr, est aussi possible.

        Cela étant, comme indiqué dans l’article à la genèse de ce commentaire, si vous êtes dans une TMI à au plus 14%, vous pouvez envisager la location nue, et être imposé en revenus fonciers, ou, si vous êtes dans une tranche supérieure, et si l’état de vos bâtiments et de vos finances personnelles le permettent, envisager des travaux déductibles.

        Enfin, on peut aussi imaginer qu’une SCI acquiert ces biens afin de pouvoir les refinancer et financer travaux, etc…

        Mais tout cela, bien sûr, ne dépend que de votre situation strictement personnelle, et les solutions évoquées ne pourraient s’exonérer d’une étude précise de votre situation et de vos objectifs.

        Cordialement,

        Frédéric.

        • Je ne suis pas un pro comme vous, frédéric. Recevant l’AAH (handicapé), je ne pouvais que faire du meublé « avec le bien en trop », suite à une succession : je n’ai que 2 biens, dont un en location.
          Pour que la CAF ne »me reprenne pas l’excédent de revenus » (je ne peux pas gagner plus que ce qui est prévu), seul le meublé me laisse tranquille et permet de présenter un bilan rouge.. Le bilan est officiellement rouge.. alors qu’il peut être dans le vert .. mais seulement si l’étudiant reste 9 mois ! Je suis mal barré.. si je ne sélectionne pas un bon étudiant.. qui reste au moins 9 mois. Cependant, même sans ce problème, je trouve que les locations nues ne payent pas bien..Comme je vous le dit, il faut en avoir plusieurs… pour que ça rapporte. Le fisc vous prend tout ! Je ne peux pas diviser mon studio en 2 hélas

          • Bonjour Jo,

            D’autres alternatives existent pour les titulaires de l’AAH :

            L’assurance-vie et des rachats partiels sur un contrat de plus de 8 ans : il conviendra alors de privilégier une imposition au barème progressif puisque les ressources prises en compte pour l’attribution de l’AAH seront les « intérêts » présents dans les rachats de l’année N-2 après abattement annuel de 4 600 € ou 9 200 € (si les rachats sont imposés au PFL, les ressources prises en compte seront les « intérêts » présents dans les rachats de l’année N-2 avant crédit d’impôt de 4 600 € ou 9 200 €).

            Enfin, certaines rentes viagères sont exonérées d’impôt sur le revenu et ne seront donc pas à ce titre prises en considération pour l’attribution de l’AHH. Il s’agit par exemple des rentes viagères versées dans le cadre d’un PEA ou d’un PEP de plus de 8 ans.

            Bien cordialement,

            Frédéric Piccard.

  3. « En résumé, donc, aux TMI à partir du taux de 30%, les biens immeubles avec beaucoup de travaux à prévoir, notamment dans le cadre du Plan Climat, d’autant plus que ces derniers seront pris en compte pour leurs montants réels lors du calcul du prix de revient en cas de cession, venant ainsi minorer le montant de la plus-value imposable »

    Si je ne m’abuse, les travaux ne seront ajoutés au prix de revient de l’immeuble pour le calcul de la plus value que s’ils n’ont pas déjà été déduits pour le calcul de l’IR (votre phrase porte à confusion).

    • Bonjour Hellio,

      En effet, et il est important de le préciser.

      Cela m’amène donc à l’autre précision suivante : seuls les travaux de réparation ou d’amélioration étant déductibles des revenus fonciers, les autres travaux liés à la reconstruction et à l’agrandissement pourront tout de même être pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable (ou le forfait de 15%, bien sûr).

      Cordialement,

      Frédéric.

  4. Le Mecreant says:

    Pourquoi ne regarder « que » l’aspect fiscal. a croire que c’est l’alpha et l’omega de l’investissement. C’est bien d’investir pour « diminuer l’impots » sauf que ça bouffe de la trésorerie qui pourrait être utile ailleurs.
    En revanche et hors fiscalité, au vu des déclarations ministerielles et de la tendance societale il y a lieu de se poser la question de la pertinence de l’investissement immobilier locatif.

    • Bonjour,

      L’article traite d’un des aspects fiscaux, mais ce n’est bien sûr pas le seul aspect à prendre en compte.

      Il est néanmoins important de le traiter et de le mettre dans une perspective globale, à l’heure où la fiscalité croît, pouur simplement apporter quelques éléments pour aider à la réflexion de celles et ceux qui s’interrogent.

      Bien cordialement,

      • Le Mecreant says:

        Nous sommes bien d’accord… j’observe juste que l’angle d’attaque de nombreux conseillers patrimoniaux est l’aspect fiscal… et qu’ils passent a coté de l’essentiel d’une stratégie patrimoniale. Etant posé bien entendu qu’une strategie patrimoniale evolue en fonction du temps et de la situation individuelle.

        • Comme je l’ai écrit en réponse à Thierry, finalement, cet angle d’attaque (plus facilement abordable dans un court article, qu’une étude sur le marché immobilier de telle ou telle ville), permet justement de s’orienter vers une analyse plus globale, car elle détourne l’investisseur/épargnant de l’objectif qu’il pensait être intéressant pour lui.

          Sur le fond, je suis donc complètement d’accord avec vous.

          Cordialement,

          Frédéric.

  5. investisseur36 says:

    Une précision le CITE ne bénéficie pas aux bailleurs, ce qui n’incitent pas les bailleurs à faire l’isolation la plus performante.

    • Bonjour,

      Oui, en effet, le CITE ne concerne pas les bailleurs, et la rédaction de l’article pouvait le laisser penser.

      Ce seront les travaux consécutifs aux mesures prises dans le cadre du Plan Climat qui permettront des déductions fiscales.

      Cordialement,

      FP.

  6. Merci,
    Bel article , mais la majorité des conseils donnés ne sont pas ceux ci malheureusement ..
    Mais c’est la discussion que devrais avoir tout conseil en gestion de patrimoine avec son client.. poser les différentes possibilités au lieu de vendre un « concept »
    heureux de vous suivre

    • Merci, Thierry !

      Hé oui, lorsque je démontre, preuves à l’appui, et que je fais comprendre à certains épargnants/investisseurs qu’un revenu génère un impôt, notamment lorsque l’on investit dans l’immobilier neuf, et que cela a pour conséquence de réduire la réduction d’impôt (c’est un comble, non ?), alors, effectivement, on va plus se diriger vers la mise en place d’une stratégie patrimoniale, plutôt que vers la simple acquisition d’un avantage fiscal, sans souvent comparer, d’ailleurs, la véritable rentabilité avec d’autres types d’investissements immobiliers…

      Merci à vous,

      Frédéric.

  7. Je me permets d’intervenir concernant l’arrêt cité de la CAA de Nantes qui, pour rappel, concerne les contrats de VIR : celui-ci juge que les arguments développés par l’administration ne lui permettent pas de conclure que les dépenses de travaux concernées doivent être analysées comme des dépenses en capital et qui, partant, ne seraient donc pas déductibles des revenus fonciers ; pour autant, il juge aussi que les requérants n’apportent pas la démonstration qu’il s’agit de dépenses déductibles. A mon sens, il ne donne aucune solution et se contente de renvoyer chacun dans ses cordes, ce qui incite donc à une certaine prudence. A voir maintenant si certains oseront franchir le pas et proposer des opérations en DF ou monument historique en VIR (solutions incompatibles jusque-là)…

    Quant à la loi Malraux, qui s’applique indifféremment en ASL ou VIR (ou même en « direct »), l’arrêt de la CAA ne me semble rien apporter dans la mesure où le fait de se placer sous ce régime fait en toutes hypothèses obstacle à la déduction des mêmes dépenses des revenus fonciers : c’est soit l’un, soit l’autre, mais sans la crémière dans tous les cas 😉

  8. Bonjour Cédric,

    En effet, pour le Malraux, notamment, il s’agit bien d’une réduction d’impôts.

    Pour ce qui est de la VIR, par contre, la CAA de Nantes, jugeant que « (…) la double circonstance que le vendeur de l’immeuble conserve la maîtrise d’ouvrage des travaux réalisés ultérieurement (comme le prévoit l’article L 262-2 de ce Code) et que l’accord sur le montant des travaux soit concomitant à la vente de l’immeuble ne suffit pas à conférer au prix payé en contrepartie de ces travaux le caractère d’une dépense en capital », on peut en déduire que le montant des travaux seait donc bien déductible des revenus fonciers (et ne constituerait pas une dépense en capital).

    Le fait que les requérants n’aient pas pu justifier de la nature et de la réalisation des travaux n’enlève en rien (à mes yeux), le caractère déductible de ces montants, mais démontre, s’il en était besoin, que les travaux dont le contribuable demande la déduction, doivent pouvoir être justifiés par lui, lui qui en fait la demande !

    Bien à vous,

    Frédéric.

    • Frédéric,

      Je comprends votre approche, mais ne la partage pas entièrement : la CAA juge-t-elle seulement que la double circonstance invoquée par l’administration fiscale est insuffisante à la caractérisation d’une dépense en capital (sans pour autant nécessairement exclure cette qualification si d’autres arguments, davantage pertinents, étaient développés face à elle) ou affirme-t-elle de son propre chef que les dépenses de travaux comprises dans un contrat de VIR ne sont en toutes hypothèses pas des dépenses en capital ?

      Je vous l’accorde, c’est subtil comme nuance, mais pas sûr que ça suffise à convaincre ma RCP le cas échéant 😉
      (surtout quand on sait qu’il est de jurisprudence constante, devant la Cour de Cassation, que de telles dépenses sont des dépenses en capital ; après, certes, c’est uniquement pour les besoins des droits d’enregistrement et on ne peut pas extrapoler, mais quand même on ne pourra pas dire qu’on ne l’a pas vu venir)

      Bien à vous,

      Cédric

  9. Je souhaite réagir aux propos de l’auteur de l’article concernant le Pinel.
    Bien entendu, en raison du plafonnement des loyers, le rendement brut est inférieur au rendement brut moyen du marché.
    Mais le Pinel est à mes yeux un moyen de se constituer un patrimoine à moindre coût notamment grâce à l’économie d’impôt. Par la suite, il faut s’assurer de la possibilité de réorienter le bien.
    J’ai calculé le TRI pour quelques opérations sur 25 ans et il n’est pas rare de trouver des taux à 7% avec des VAN largement positives. Donc pour moi ça reste une bonne opération. Bien évidemment les calculs sont faits sans tenir compte d’éventuelles vacances ou travaux.

    • Oui, je suis d’accord ! Crier aux loups devant la loi PINEL n’est pas raisonnable. La loi PINEL n’est qu’un dispositif fiscal d’encouragement à l’investissement locatif neuf, personne ne dit qu’il est nécessaire d’investir dans un bien immobilier mal placé vendu avec des marges excessives par un réseau commercial qui préfère sa marge à la qualité du conseil.

      Comme nous l’avons présenté ici à de très nombreuses reprises, il est possible de bénéficier de la loi PINEL dans de très nombreuses situations et notamment dans la construction d’une maison / immeuble sur un terrain possédé ou acquis par le propriété.

      Le problème de la loi PINEL est plus de réseau de distribution que le dispositif fiscal. Pour vous en convaincre, vous pouvez lire cet article « Loi PINEL : Comment investir dans l’immobilier sans payer 30% trop cher !

  10. Bonjour,
    Votre article est très pertinent et pointe du doigt une problématique partagée par beaucoup.
    En effet, si les programmes Malraux et MH sont très intéressant fiscalement, ils sont plus rare et ne s’adressent très souvent qu’aux TMI à 41 et 45% en raison du cout global des opérations.
    Du coups, la TMI à 30% se retrouve être la vache à lait du système, bonne à payer des impôts.
    La location meublée est certes une alternative, mais je trouve que le PINEL Réhabilité, lorsqu’il est possible, offre bien plus d’avantage.

    Qu’en pensez-vous?

    Bien à vous,
    Nicolas

    • Oui, je partage cette analyse. Le PINEL réhabilité est une belle opération mais particulièrement complexe à monter.

    • Bonjour Nicolas et merci,

      Comme vous le répond Guillaume, et comme il a pu l’écrire à l’occasion d’une autre réponse, effectivement, bien d’autres alternatives au « Tout-Pinel-façon-promoteur » sont possibles pour les « vaches à lait du système » que sont les TMI à 30%, et le Pinel réhabilité en fait partie, ainsi que le Pinel que le contribuable ferait lui-même construire, la transformation de locaux commerciaux en locaux d’habitation, etc…

      Et, à mon avis, c’est seulement à la présentation de ces différentes solutions au client investisseur que les notions de conseil et d’accompagnement prennent tout leur sens, il est vrai, si tant est, toutefois, que le conseiller soit suffisamment entouré professionnellement pour pouvoir mener à bien le projet de son client, et que le client soit suffisamment lui-même éclairé et ait suffisamment de temps pour accepter de gérer et de mener à bout ce projet.

      En raison de toutes ces contraintes, le prêt-à-porter peut malgré tout avoir du bon (à condition, donc, qu’au préalab!e, le client ait connaissance d’un large panel de possibilités… ).

      Cordialement,

      Frédéric.

  11. « D’obliger la réalisation de travaux d’amélioration énergétique avant toute cession, sous peine de voir les droits de mutation augmenter, »
    La conclusion serait que l’on ne pourra plus investir dans un bien à rénover de façon aussi intéressante, car on devra payer des droits de mutation plus élevés avant de faire les travaux.

    Peut-on imaginer des droits de mutation « normaux » avec engagement de la part de l’investisseur de faire ces travaux avant la première location ? Avec facture et nouveau DPE à l’appui comme lorsqu’on veut bénéficier d’aides ou de crédit d’impot ?

    Dans le cas contraire, soit le vendeur baisse son prix, soit il y a moins d’achats d’investisseurs en vue de rénover, et alors il y a moins de rénovation, ce qui va à l’encontre même du but recherché par le gouvernement d’accélérer la rénovation et notamment l’isolation thermique.

    Le but de ce projet de loi étant d’accélérer la rénovation thermique, j’imagine que oui, mais avec ces politiciens …

    ps : d’autres diront que le vrai but du gouvernement est de compenser la baisse des dotations de l’Etat envers les collectivités ET la baisse des fonds provenant de la taxe d’habitation à venir via ces droits de mutations complémentaires, qui toucheraient en priorité les habitations anciennes ET qui valent chères, à Paris « par exemple », afin de faire crâcher encore plus au bassinet ceux qui ont les moyens d’acheter là où l’immobilier est cher, mais aussi afin de les décourager afin de faire baisser le prix de l’immobilier dans les zones tendues où l’isolation est catastrophique. Je dis ça, je dis rien …

    • Bonjour Antoine,

      Bien vu ! Bon, le « Plan Climat » ne suggère que des pistes… En attendant, ne pourriez-vous pas écrire à M. Hulot, afin de lui suggérer vos idées ?

      Cordialement,

      Frédéric.

  12. Vous dites: « le Projet de Loi de Finances propose ………… les dispositions des articles 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts, qui fixent à 22 et 30 ans les délais de détention nécessaires pour que la plus-value soit exonérée d’impôts et de prélèvements sociaux lors de toute cession. »
    Question: c’est une proposition ou c’est une disposition actuelle?

    Effectivement aujourd’hui avec les taux très bas, peu de déduction des frais d’emprunt.
    Mais contrairement à ce que vous écrivez, la somme des déductions peut être très importantes, au point même de ne pas dégager de bénéfice foncier.

  13. Bonjour Ankou,

    Le régime des plus-values immobilières des particuliers est codifié aux articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts, il s’agit donc bien des dispositions actuelles du CGI.

    J’ai exactement écrit la chose suivante : « (…) un foyer fiscal soumis à une TMI (Tranche Marginale d’Impôts) au moins égale à 30%, n’a, sur le plan fiscal, aucun intérêt à investir dans un bien relativement récent destiné à de la location nue, dans lequel peu ou pas de travaux seraient à prévoir (…) sans aucune possibilité de déduire quoi que ce soit, si ce n’est quelques menus charges et impôts (…) :

    N’est-il pas juste d’affirmer que les déductions ne sont pas très importantes dans le neuf ?

    Bien à vous,

    Frédéric.

    • Effectivement, j’ai bien lu trop rapidement emporté par ma fougue 🙂 Investir dans le neuf me semblant tellement aberrant

      Avouez quand même que  » relativement récent  » est quelque peu différent de:  » dans le neuf »

      Bonne soirée

      • Bonjour Ankou,

        En effet, il y a une légère différence, mais que ce soit un logement neuf ou un logement relativement récent, l’importance des travaux ne permettra à priori pas d’obtenir des déductions importantes.

        D’ailleurs, à priori, le « Plan Climat », qui devrait être la source de travaux, ne concernerait que des logements assez anciens.

        Bonne journée,

        Frédéric.

        • Désolé, mais mon expérience dit le contraire

          Mais c’était hier
          Aujourd’hui je désinvestis
          Et que sera demain?

        • Je suis d’accord quelques soient les mesures réelles du plan climat, l’accélération de l’obsolescence énergétique est une donnée majeure que l’investisseur doit intégrer dans sa stratégie.

          • « l’accélération de l’obsolescence énergétique est une donnée majeure que l’investisseur doit intégrer dans sa stratégie. »

            Je suis bien en phase avec cette …. ph(r)ase 🙂

            Mais si je peux me permettre de ré-insister, lourdement j’en conviens, comment mesurer de façon incontournable cette obsolescence? l’âge? c’est idiot.
            J’ai bien des pistes comme ingénieur spécialiste entre autres des phénomènes thermiques, mais surtout ne me parlez pas du DPE qui est, je le crie haut et fort, une escroquerie intellectuelle 😉

            • Oui, nous sommes d’accord. Le DPE n’est qu’une norme et un process contestable. L’objectif est le confort thermique et le niveau de consommation énergétique.

            • Je suis bien d’accord avec vous au sujet du DPE. A mon avis le seul avantage c’est la création d’emplois mais également la prise de conscience qu’un logement ça s’entretien, A part ça c’est une vaste rigolade et le calcul sur présentation des factures d’énergies de l’occupant. Comment obtenir de bons résultats: vous choisissez des locataires pas frileux, qui ne cuisinent pas et qui n’ont pas de lave-linge ni lave-vaisselle et vous frôlez le BBC! vous ne fournissez pas les factures et votre diagnostic est vierge!

  14. allez faire un dpe a ou b avec une maison classée f ou g……………..

    • En effet.

      Soulignons juste que le « Plan Climat » n’est, pour l’instant, qu’un catalogue de pistes de mesures, et gageons que les instances représentatives des professionnels de l’immobilier sachent faire entendre ce type d’arguments raisonnables.

      Bonne journée,

      Frédéric.

  15. pour optimiser la fiscalité si vous n’avez pas trop de charges, répartir les bails loc meublé / loc nu pour rester dans les regimes micro bic/foncier et bénéficier des abattements..
    (soit 50% pour 32kE pour le meublé et 30% pour 15kE pour loc nu)
    ca fait un taux d’imposition moyen (CSG + si TMI à 30%) de 25%… ce qui reste a peu près acceptable.

    A noter que PINEL est aussi cumulable avec le micro foncier.

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