Investir au bon moment c’est souvent investir à contre-courant. C’est  faire le pari d’investir dans un actif, un emplacement, une stratégie, aujourd’hui délaissés mais qui pourrait retrouver l’attrait de la demande dans les prochaines années. 

Considérant d’une part qu’un bon achat se fait à l’achat et que le marché est le fruit de l’offre et de la demande… La logique voudrait que l’investisseur immobilier visionnaire soit capable d’investir aujourd’hui dans un bien immobilier peu valorisé, non recherché par le marché et situé sur un marché (offre/demande) qui bénéficiera de facteurs positifs dans les prochaines années. A ce titre, investir dans un actif dont la valeur atteint des records historiques, telles que les marchés immobiliers Parisien, Île de France ou quelques autres très grandes métropoles Françaises comme Lyon ou Bordeaux est une stratégie dangereuse qui s’avérera payante uniquement dans un marché éternellement haussier. Toujours cette même histoire des arbres qui montent jusqu’au ciel. 

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Investir à contre-courant, est tellement une belle idée et une bonne idée d’investissement que nous le faisons que très rarement. L’investisseur, qu’il soit immobilier ou financier, préfère baser ses décisions d’investissement sur les performances passées alors même que ce sont les performances futures qui l’intéressent.

 

 

Croyez vous qu’il soit plus risqué d’investir dans un bien immobilier valorisé 9000€ / m² (Immobilier à Paris) ou dans un bien immobilier valorisé 1500€ / m² (dans une ville moyenne de province) ?

Alors que le prix de construction d’un immeuble neuf est le même partout en France (sauf peut être les régions de montagne ou île pour les difficultés certaines de transport de matériaux), en moyenne à 1322€ / m² en 2015, n’est il pas moins risqué d’investir dans un bien immobilier dont la valeur intrinsèque, c’est à dire la valeur du bâti, est très proche du prix de reconstruction de l’immeuble ?

Le goodwill du marché immobilier Parisien ou des grandes métropoles très chères, n’est il pas facteur de risque important pour l’investisseur ? Le goodwill, c’est la différence entre la valeur intrinsèque du bien immobilier et la valeur de marché de l’immeuble. C’est une sorte de survaleur que l’investisseur accepte de payer au moment de son investissement pour profiter d’un espoir de valorisation future supérieure. Pour autant, cette survaleur n’est elle trop importante ? Ne s’agit il pas d’une bulle spéculative non raisonnable ? Comment expliquer la différence entre 9000€ et 1500€ ? Pourquoi, acheter un bien immobilier me coûte 1500€ / m² à moins de 2h de TGV de Paris ? Alors qu’il me coûte 9000€/m² à Paris ?

A contrario, si le risque paraît comme maximum pour l’investissement immobilier situé dans une zone ou le goodwill immobilier est très élevé, le risque doit être très faible lorsque l’investissement porte dans un actif dont la valeur de marché est proche de la valeur intrinsèque de l’immeuble (prix de reconstruction). 

A l’heure du télétravail et de la recherche d’une meilleure qualité de vie, n’y a t’il pas là une opportunité à saisir ?  Ne s’agit il pas d’une idée d’investissement à approfondir ?

 

 

La revitalisation des centres-villes des villes moyennes, un objectif majeur pour la cohésion des territoires ?

Et si investir à contre-courant était d’investir dans les centres-villes des villes moyennes aujourd’hui abandonnée et en voie de désertification ?

Bien évidemment, les décideurs et commentateurs n’ayant que de très rares connaissances au delà du périphérique Parisien, il apparaît totalement absurde d’envisager s’investir dans l’acquisition d’un bien immobilier dans une région dans laquelle il paraît que l’électricité est livrée en intermittence ;-)… Pourtant, entre LGV, décentralisation et surtout nouvelles possibilités offertes par le digital et le télétravail, il n’est pas interdit de croire que nous sommes à la veille d’une évolution majeure de la demande. Aujourd’hui, l’offre de logement est abondante, la demande faible … mais ne peut on croire à une augmentation prochaine de la demande ?

S’il est indispensable de se loger à côté d’un noyau de communication, la distance en kilomètre de la route n’est elle pas sur le point d’être dépassée par l’instantanéité et la gratuité de la communication internet ? Pourquoi continuer de payer 9000€ / m² pour habiter à Paris, alors que l’on travaille la moitié de la semaine en télétravail, depuis n’importe où avec une connexion internet ? 

De surcroît, la revitalisation des villes moyennes n’est elle pas un projet de long terme nécessaires au regard des conclusions de la récente élection présidentielle ? Ne faut il pas chercher à réduire les inégalités régionales entre des métropoles qui profitent pleinement de la mondialisation et des régions qui s’appauvrissent ?

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43 Comments

  1. Merci Guillaume pour cet article intéressant et peu habituel. La réflexion est à mon sens complexe. En effet, le type de population est un autre aspect à considérer. Il y a aussi le niveau d’endettement de la ville, la moyenne d’âge, les politiques de développement prévues, projets d’infrastructure de communication, demande locative, cachet historique, etc.
    C’est un ensemble de facteurs qui va déterminer un investissement et pas seulement le prix. Je pense que cette approche par le prix uniquement mérite d’être élargie pour s’inscrire dans une vraie approche patrimoniale de qualité qui revêt d’autres aspects.

  2. Je partage cette analyse, faisant depuis 5 ans des investissements dans des villes dites « moyennes », comme Limoges et Périgueux.
    Un logement bien situé, refait à neuf (et dans mon cas meublé de manière complete) fait mouche à chaque fois

  3. OlivierSPb says:

    Le marché immobilier est par nature peu liquide mais »investir aujourd’hui dans un bien immobilier peu valorisé, non recherché par le marché  » c’est renoncer à toute liquidité. Cela peut être une option eu égard à la durée moyenne de détention d’un bien immobilier et du supplément de rendement qui va de pair avec l’illiquidité.
    Quant à « investir dans les centres-villes des villes moyennes aujourd’hui abandonnée et en voie de désertification » cela me paraît très citoyen de participer à l’aménagement du territoire mais pas forcément le plus judicieux des investissements. La « désertification » donne un peu froid dans le dos….

    • Oui, il y a désertification et désertification 😉

    • Je crois, comme à chaque fois, qu’il est indispensable que chacun s’investisse dans son investissement. S’investir, c’est notamment connaitre le marché et ne pas se fier aux idées reçues afin de rechercher les opportunités qu’une analyse macro et superficielle n’autorise pas.

      Prenons un exemple, totalement au hasard ;-), Imaginons un investissement immobilier à l’étranger en Russie pas exemple. Je crois que nombreux seront ceux qui ne voudraient pas y mettre les pieds à cause de très nombreuses idées reçues. Par contre, je crois qu’il n’est pas impossible de trouver des investisseurs habiles qui sauront y investir de manière très efficace !

      N’êtes vous pas d’accord ?

      • Bien d’accord avec vous et c’est d’ailleurs la clé de la réussite « Si vous voulez réussir, il faut ouvrir de nouvelles voies et éviter les chemins empruntés par les promesses de réussites » (John Rockefeller). Comprendre « les promesses de réussite » comme étant celles diffusées par la soupe des média mainstream et des banques. Après, investir à contre-courant nécessite une toute autre implication personnelle. Je retiens bien volontiers votre formule « il est indispensable que chacun s’investisse dans son investissement » 🙂

      • OlivierSPb says:

        La rentabilité doit être proportionnelle à un certains nombre de facteurs, notamment la liquidité et le risque en proscrivant le risque élevé et l’illiquidité importante. Il peut être intéressant par exemple d’investir dans des junk bonds à la condition indispensable qu’elles soient très liquides.
        Par ailleurs, je suis comme Warren Buffet, je n’investis jamais dans ce que je ne comprends pas. Cela m’a permis de rester à l’écart de la bulle internet dans les années 2000 car je ne comprenais pas ce que les geeks voulaient dire par « nouvelle économie » et comment on pouvait valoriser une entreprise au nombre de clicks ou de visiteurs uniques alors même qu’elle ne dégageait pas de revenu.Pour cette raison, je reste à l’écart des cryptomonnaies.
        Mais cela peut vous faire louper des opportunités. je n’ai jamais investi dans whatsapp et je n’ai jamais compris comment une entreprise qui ne dégage pas de revenus pouvait avoir une telle valeur. J’ai donc loupé la plus-value lors du rachat par FaceBook. D’ailleurs, je ne vois toujours pas pourquoi FB a payé 20 milliards une entreprise qui ne rapporte rien et qui n’a pas de synergie avec FB. La seule explication logique est que FB a tellement de fric qu’il ne sait pas quoi en faire.. pas. On regardera avec intérêt le film « The Big Short » qui relate l’histoire vraie de ce gérant de Hedge Fund qui avait parié sur l’effondrement des SubPrime même si les faits lui ont donné tort au début. Il est renforcé dans ses convictions quand il comprend que des investisseurs achètent des produits vides de sens qu’ils ne comprennent pas comme les CDO synthétiques.
        Pour moiu la valorisation d’un site au nombre d’abonnés même si un abonné ne rapporte rien est une bulle Internet 2.0 et le Bitcoin une vaste fumisterie.
        Je déconseillerais donc l’investissement immobilier en Russie pour les néophytes non russophones.
        Même si on passe par un professionnel il faut comprendre et maîtriser suffisamment ce dans quoi on investit.
        Méfions nous des mots qui sonnet très bien comme Biotech, Fintech et si on rentre sur ces marchés il faut comprendre un minimum. c’est un peu paysan comme raisonnement mais ce n’est pas dénué de bon sens que de savoir ce que l’on achète.

    • la liquidité dépend surtout du prix. Un bien valorisé à un prix intéressant se vendra quelque soit sa localisation en général

      • Je ne sais plus qui disait ( Montesquieu ? ),
        « J’aime les paysans car ils ne sont pas assez savant pour raisonner de travers ».

        Comme vous j’essaye de rester rationnel.

        N’oublions pas cependant qu’un investisseur avisé ( ce n’est pas mon cas ) rentrera sur un marché de fumiste en toute conscience et prendra ses mises avant que la fumisterie ne soit connue de tous et trop tard.

        Par ailleurs en « investissant dans ce que l’on comprend » comme je le lis souvent, je dois passer en ce qui me concerne à côté de nombreuses opportunités…et je pense ( peut être naïvement ) que les investissements plus «subtils » pratiqués par d’autres sont fait dans un certain contrôle.

        Pour ma part, j’achete depuis 2013 des studios dans une ville de banlieue parisienne qui accueillera le grand Paris express en 2023.
        Je ne suis pas Nostradamus et j’ignore si cela garantit la hausse de mes actifs…mais peut être suis-je préservé de leurs baisses.

        J’adhére assez au scénario d’un retour à la ruralité guidé par le télétravail qui n’en est qu’à ses balbutiements.
        En ce sens, je serais ravi d’investir sur le long terme dans ce domaine, mais ma puissance de feu financière ne me permet malheureusement pas de faire feu de tout bois…
        La diversification que l’on nous rabâche à un coût, et le prix de la vision long terme ne peut être payé que par ceux qui peuvent perdre de l’argent pendant longtemps.
        Ainsi ils finiront peut être pas avoir raison sur un sujet que nous avions également analysé en amont.
        Si l’argent appelle l’argent, en quantité suffisante il crée aussi des génies…qui se moquent éperdument de se faire rincer sur le bitcoin en y affectant une infime partie de leurs fonds.

  4. Il y a dans le sud de la France des villes qui ont perdu leurs industries et qui se désertifient. Pourtant, elles sont magnifiques et il y fait bon vivre. Il y a des bâtiments vides qui mériteraient d’être rénovés et feraient de très beaux logements.
    Mais pour les louer à qui ? La population part au fur et à mesure, faute de travail.

    Le seul moyen de faire revivre toutes ces villes, c’est de donner du travail à leurs habitants. Et le télétravail est une voie très intéressante mais qui ne sera pas suffisante.

    Je me demande si les pays voisins où le coût et les conditions du travail sont plus faciles ont aussi des régions entières qui se désertifient.

    • OlivierSPb says:

      Bien que ce ne ce soit pas un pays voisin, l’Inde est un exemple de pays pauvres ou les campagnes se diversifient. La désertification est une spirale vicieuse qui se nourrit d’elle-même, le dépeuplement de la population et des entreprises dans une zone empêche un entretien correct des infrastructures, la création de nouvelles infrastructures et conduit à une hausse des impôts amplifiant ainsi la désertification. Le meilleur exemple est la Rust Belt américaine (La ceinture de la rouille).
      A l’inverse, une forte volonté des pouvoirs locaux peuvent transformer un désert en oasis. Un excellent exemple est la ville de Kalouga en Russie. Autrefois c’était un trou perdu au milieu de nulle part à plus de 1000 km de Moscou. La simple volonté du gouverneur de Kalouga a transformé ce désert en oasis puisque aujourd’hui c’est le principal centre de production automobile, tous les constructeurs sont là et tous les équipementiers. La recette a été relativement simple:
      – Alors qu’en Russie l’obtention d’un permis de construire d’une usine peut prendre 2 ans et coûter cher en pots-de-vin, il a mis une pression énorme sur les administrations locales en faisant incarcérer ceux qui exigeaient des pots-de-vin et en raccourcissant les délais administratifs à 3 mois.
      – Il a investi en offrant les terrains aux investisseurs, terrains qui ne valaient pas grand chose puisqu’il n’y avait rien, en créant des infrastructures de desserte notamment routières et en mettant à disposition gratuitement l’énergie électrique.(En Russie, vous ne payez pas d’abonnement ou de primes fixes mais vous payez fort cher l’accès à l’énergie – plusieurs centaine de milliers d’Euros par MégaWatt. Mais in fine en amortissant sur 5 ans l’investissement vous payez 35% moins cher votre électricité qu’en France qui est pourtant le pays le moins cher d’Europe. Même en tant que particulier, regardez ce que pèse votre abonnement dans votre facture, vous serez surpris).
      Donc dans une ville moyenne regardez le dynamisme de la mairie, du conseil régional, leurs politiques de ZI ou de ZA.
      sans faire de politique, fuyez la peste rouge ou la peste syndicaliste. Fos-sur-mer malgré les milliards versés par l’état est un échec total en raisond de la peste communiste et du syndicalisme. Idem pour St-Nazaire.

  5. OlivierSPb says:

    Pour Kalouga j’ai oublié de mentionner que le gouverneur a pratiqué en permanence la politique de la porte ouvert. La porte de son pureau était physiquement toujours ouverte et n’importe quel investisseur pouvait passer le voir à toute heure sans rendez-vous.

  6. OlivierSPb says:

    Faute de frappe: Non « l’Inde est un exemple de pays pauvres ou les campagnes se diversifient » mais se désertifient. Idem pour la Roumanie.

    • Chaque fois que j’entends « Inde », je pense à mon compte en banque.

      Eh oui, la plupart des banques françaises font faire la comptabilité de leurs établissements en Inde.
      Et on se demande pourquoi il y a du chomage en France.

      • OlivierSPb says:

        Pourquoi voulez-vous que les entreprises réagissent différemment des consommateurs? Les consommateurs se sont rués vers les téléviseurs, les micro-ondes et autres made in China et made in Malaysia, les appareils photos made in Japan and in Korea, les textiles Made in Turkey ou Bangladesh…
        Des pans entiers de l’industrie française et européenne ont été détruits par le comportement des consommateurs qui se fichaient de la provenance des biens pourvu que cela soit pas cher.
        Quand j’étais dirigeant d’entreprise en France, la société était assez paternaliste et il y avait un arbre de Noël pour les enfants.
        Il a fallu que je me batte avec le comité d’entreprise pour que la liste des cadeaux que pouvait choisir les familles comprennent 1/3 de Made in France,n 1/3 de Made in Europe et 1/3 seulement de Made in Asia. Ils n’en voulait pas arguant du fait que les Made in China étaient moins cher. Pendant ce temps là ils étaient scandalisés que nos clients les constructeurs automobiles nous mettent en concurrence avec les Chinois.
        Le comportement des consommateurs a détruit des pans entiers de l’industrie française et européenne.
        Aujourd’hui on s’aperçoit pour reprendre un vieux slogan que « nos emplettes sont nos emplois »! Trop tard…
        Êtes-vous d’accord que votre banque vous prenne des frais de 1 €/mois ou plus pour tenir sa comptabilité en France. Probablement non…

        • J’ai une banque qui me prend 2,60e par mois, l’autre 4,70e. 1e de + ou de – !….

          J’ai longtemps acheté des produits étrangers sans en être informée.

          J’achète des produits de qualité, mais lorsque je me suis rendue compte qu’ils n’étaient plus fabriqués en France. Sergent M. pour les enfants par exemple. Depuis que je sais que ça vient de partout sauf de France, je ne l’achète plus. A quoi bon.

          Pour moi, le consommateur a été berné pendant très longtemps. Les étiquettes, encore aujourd’hui, ne sont pas CLAIRES !
          Au moment, de chaque achat, je dois faire une vraie enquête pour trouver un tout petit peu de « français » qui m’encouragerait à acheter. (pour faire travailler mes concitoyens).

          Il y a encore beaucoup de marques qui n’affichent pas les origines. Je considère donc, que c’est de l’importation. … souvent, je tourne les talons et je fuis. Et je finis par manquer de beaucoup de choses, pas facile, le boycott.

  7. Acheter dans une ville moyenne, pour y habiter, c’est une chose. Mais l’investisseur qui croit pouvoir vivre de loyers dans une ville moyenne, c’est tout autre chose. En effet, avec la baisse des taux, les locataires solvables ont tout loisir à acheter eux-mêmes dans la ville qu’ils connaissent. Certains investisseurs croient pouvoir louer dans de telles villes pour 500 euros par mois, un logement ancien rénové qu’ils ont acheté 100 000 euros. le locataire solvable a vite fait de calculer, qu’avec un taux immobilier proche de zéro, en 20 ans, avec ces 500 euros/mois, il peut avoir un bien de 120 000 euros ( celà explique la hausse des ventes de 2016). il reste la possibilité de louer à des locataires non solvables, ou à des locataires qui ne restent en place que quelques mois.. ( un logement de dépannage…. ) et là, bon courage!( même les offices hlm dans les villes moyennes peinent à recruter des candidats, i) . n’oubliez pas que avec les nouvelles constructions, de l’ordre de 400 000 par an, trouver des locataires solvables est très difficile. ( cette hausse des constructions n’est due que à l’abondance de l’argent quasi gratuit)En france, on compte 33 millions de logements principaux ( + 3 millions de résidences secondaires), pour 66 millions de français, soit un logement pour 2 habitants en moyenne, ce qui est déjà amplement suffisant pour loger toute la population, surtout que les 3 quarts des logements ont trois pièces et plus…, et que la population française n’augmente plus que de 250 000 personnes par an. Nous avons déjà trois millions de logements vacants.

    • il y a des locataires partout. c’est uniquement une question d’offre et de positionnement du loyer.

      • oui, bien, sûr, si vous louez 300 euros /mois, le logement que vous avez acheté 100 000 euros, vous trouverez des locataires solvable partout, mais bon…… ( quoique que le rendement ne serait déjà pas si mal puisque proche de 3,6%an, soit bcp plus élevé que l’assurance vie, ). mais, personnellement, ça ne me dit rien de sortir 100 000 euros, pour espérer gagner 300 euros/mois, c’est peut-être une erreur de ma part.

        • Bonjour, nous investissons actuellement dans une ville moyenne. Ce que vous dites est vrai mais pas toujours.

          Achat 98000 euros, 3 locataires en place, 3 logements à rafraîchir. Maintenant 4 locataires en place pour un loyer total 1520 euros mensuel. Faites le calcul après rénovation des deux logements restant. Une ville de taille moyenne peut avoir ses avantages. Mais il faut des logements bien entretenus pour garder ses locataires.

          Bien cordialement

          • OlivierSPb says:

            Je serais intéressé de savoir quelle surface vous avez acheté avec 98 k€ pour y loger 4 locataires et quel a été le montant des travaux.
            Mais de toute façon, cela a l’air d’une excellent affaire.

            • 340 m2, les travaux 2 appartements environ 4000 euros de travaux pour chaque. Le troisième plus car loft à faire sur 1 étage.

              • OlivierSPb says:

                98 000/340 = 250€/m²? Je ne suis pas fan des villes moyennes mais à ce prix là, je prends… Même avec 20 k€ de travaux.
                Il s’agit d’un achat atypique qui ne prouve rien. En tout cas si vous avez d’autres occases comme cela, contactez-moi!
                1520 € mensuels cela fait 4,5 € du m², ce n’est pas beaucoup mais vu le prix d’achat….
                Cela dit je ne sais pas combien vous payez de taxe foncière mais cela ne doit pas être nul…

                • Taxes foncières assez élevées, mais satisfaite de l’emplacement en centre ville et charme de l’ancien avec jardin et 2 terrasses. Cela se revendra bien dans quelques années.

                  Cette semaine nous investissons dans un immeuble, 5 studios meublés, 125 k€, tous loués, env. 1600 mensuel.

                  La ville grande ville est plus sûre en investissement mais il y a des affaires à faire en moyenne ville. 🙂

        • Oui, c’est une erreur…
          Vous ne sortez rien du tout, cela s’appelle l’effet de levier.

      • Ca Mike, c’est le credo des Youtubeurs immo. enragés, mais la vérité ne se contente pas d’une offre intérieure sexy et d’un loyer bas, en tout cas sur le long /moyen terme.

        Votre due diligence devra se faire avant l’achat, mais tout au long de la vie du bien, car les évolutions mortifères sur le tissu territorial peuvent être autant rapides, qu’insidieuses

        En immobilier, ne jamais s’endormir.

    • « le locataire solvable a vite fait de calculer, qu’avec un taux immobilier proche de zéro, en 20 ans, avec ces 500 euros/mois, il peut avoir un bien de 120 000 euros ( celà explique la hausse des ventes de 2016). il reste la possibilité de louer à des locataires non solvables, ou à des locataires qui ne restent en place que quelques mois..  » C’est une réflexion très juste !

  8. l’investissement dans les villes moyennes, les petites villes voir même les villages présentent des opportunités intéressantes.

    On nous parle de l’importance de l’emplacement. Il faut bien connaitre l’emplacement afin d’y offrir l’offre la plus adaptée possible. Dès qu’il y de l’habitation, il y a des locataires potentiels. Aux investisseurs ensuite de s’adapter…

    • …Encore faut-il que le solde de la population ne soit pas fortement négatif… Si vous êtes sur un marché vous avez 5 habitations à louer pour 1 locataire peu solvable, cela va être compliqué de trouver un locataire à moins que vous ayez des amis parisiens qui prennent leur retraite ou ont peu d’espoir de retrouver du travail et que vous les fassiez venir…

  9. Fredy Gosse says:

    la Seine Saint Denis ,limitrophe de Paris ,population jeune, plus de naissance que Paris malgré 60000 habitants de moins, investissements publics à Gogos, futurs jeux olympiques, donc dynamisme et fric ,vous y allez?

  10. A investir en province hors grande métropole, je privilégierai les hameaux et les zones pavillonnaires, non loin d’un bassin d’emploi.

    Dans mon entourage, plusieurs personnes disposent d’appartements ou villas en locatifs dans des hameaux et même quand l’appartement est peu à la mode ou confortable, les locataires sont sur liste d’attente dès que le bruit court que le locataire précédent s’en va… En plus, les locataires sont en général solvables. En effet, les locataires les moins solvables (ou qui ont le plus de problèmes psychiques) n’ont pas les moyens (ou le droit) d’avoir une voiture. Ils ont donc tendance à se concentrer dans les petites villes et les centre-villes des villes moyennes et tous ceux qui le peuvent préfèrent vivre « à la campagne » tant pour le cadre que pour le voisinage…

  11. Maintenant il est trop tard, donc je ne me pose plus la question à titre personnel, mais je voudrais préciser qu’un paramètre essentiel dans ce type d’investissement est la localisation proche.

    Sauf à laisser d’autres s’occuper de mes biens, ce que j’ai toujours refusé.

  12. Un élément essentiel souvent oublié sur le combat métropoles: province , est l’attractivité indéniable des premières sur ce qui est offert en synthèse à l’habitant, malgré les prix trop hauts.
    Le fameux « tout est possible » des Rastignac de tous âges, conscients ou pas…

    Et en grattant bien, l’on voit que cette attractivité est plus…. résiliente qu’on ne croit, et que le seul télétravail dans un bourg éloigné de tout ne suffira pas à combler une attente souvent diffuse et pas toujours utilisée à plein, qui fait dire:  » oui , je ne profite pas de tout réellement, mais si je veux il y a tout disponible »

    Le champ des possibles versus les bois et champs accessibles ????

    Croyez-le, ce sous-jacent est bien l’aimant le plus puissant qui agit, tous surcoûts mis à part, et à tous âges, étonnamment, d’autant plus que l’on est au clair avec ce qui vous a fait venir en métropoles….. et ce qui vous y fait rester

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