Enfin ?!
Le nouveau statut fiscal du bailleur privé pourrait bien voir le jour dans le prochain projet de loi de finances pour 2026. Le gouvernement est en train de travailler avec les acteurs du secteur immobilier pour remettre à plat le régime fiscal de l’imposition des revenus immobiliers.
Plus qu’une énième loi de défiscalisation, la nouvelle loi Létard vise à construire un véritable statut fiscal du bailleur privé. Mais attention à l’excès d’optimisme. Au regard de l’état de nos finances publiques, ce nouveau statut du bailleur privé ne devrait par alourdir le budget de l’État.
Voici les premiers éléments portés à notre connaissance :
- Il s’agirait d’une forme de fusion entre les régimes fiscaux de la location vide et la location meublée non professionnelle. Le statut fiscal du bailleur privé devrait généraliser l’amortissement fiscal de l’immeuble loué. Un amortissement forfaitaire dont nous ne connaissons pas encore le taux définitif. 2 taux circulent : 2% ou 4%. (ps : Le taux à 4% me semble très élevé).
- Une réforme de l’impôt sur les plus-values immobilières avec réintégration de cet amortissement lors de la cession à titre onéreux du logement comme c’est déjà le cas pour le régime LMNP aujourd’hui. Toute la question reste celle de la persistance de l’abattement pour durée de détention et l’exonération après 30 ans. Il n’est pas impossible que cet abattement soit supprimé au profit de la prise en compte de l’érosion monétaire et l’inflation.
- Un statut fiscal réservé :
- Aux logements neufs ou anciens dont le DPE serait A ou B ;
- Avec un loyer inférieur au loyer de marché ;
- Cumul possible avec la déductibilité des travaux et le régime fiscal du déficit foncier.
L’esprit du statut du bailleur privé pourrait avoir pour conséquence, à budget identique pour les finances publiques :
- Réduire l’impôt sur les bénéfices d’exploitation : Les revenus locatifs pourraient être moins imposés. Une moindre taxation qui pourrait permettre aux investisseurs d’investir davantage, de faire plus de travaux ;
- Mais une imposition plus lourde de l’impôt sur les plus-values immobilières.
Il pourrait s’agir de différer le paiement de l’impôt lors de la cession de l’immeuble comme c’est le cas aujourd’hui pour le régime fiscal des SCI IS ou LMNP. Un différé qui correspond à l’esprit de la société qui donne la priorité à la jouissance immédiate au détriment de la jouissance de long terme.
À cet égard, l’exonération après 30 ans de détention apparaît comme contreproductive. Une telle durée encourage la détention longue de l’immobilier et limite les mutations immobilières. Il apparaît fort probable qu’il soit remis en cause à l’occasion de cette grande réforme fiscale du bailleur privé.
Les incertitudes sont encore très nombreuses. Nous devrions y voir plus clair vers la mi-juin à l’occasion de la remise d’un rapport parlementaire qui devrait contenir les premières propositions précises.
À suivre.
