Un projet de décret pourrait plafonner la rémunération du vendeur à 5% du prix de revient de l’immeuble acheté sous la loi PINEL.

Bonne nouvelle ? Dans le cadre de la loi de finance pour 2018, un amendement prévoit le plafonnement par décret des commissions de vente versées aux vendeurs de bien immobilier bénéficiant de la défiscalisation PINEL ! Il s’agit de l’article 68 de la loi de finance pour 2018, rédigé comme suit :

« Le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au présent article par les personnes physiques ou morales exerçant, au titre de l’acquisition, une activité de conseil ou de gestion au sens de l’article L. 321-1 du code monétaire et financier, un acte de démarchage au sens de l’article L. 341-1 du même code ou une activité d’intermédiation en biens divers au sens de l’article L. 550-1 dudit code ou qui se livrent ou prêtent leur concours à l’opération au sens de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret. »

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Un projet de décret pourrait plafonner la rémunération du vendeur à 5% du prix de revient de l’immeuble acheté pour bénéficier de la loi PINEL. 

Il s’agit d’une mesure saine qui pourrait permettre de limiter les abus d’une profession qui cache une activité très rémunératrice derrière le noble conseil en gestion de patrimoine ! Mais le plus drôle dans cette histoire est la réaction anachronique d’un syndicat de conseil en gestion de patrimoine qui s’offusque d’une telle mesure, dans l’intérêt des investisseurs bien évidemment. 

 

« Le modèle économique à 5% n’est pas tenable. En dessous de 9-10%,la plupart des acteurs de la vente ne tiendront pas, la spécialisation et l’indépendance du conseil en matière immobilière sont menacées par ce texte de loi. »

Dans une interview au journal « gestion de fortune« , un représentant de l’ANACOFI IMMO à une analyse incroyable qui démontre la réalité du métier de conseil en gestion de patrimoine lorsqu’il est rémunéré par une commission sur la vente de produits.

Quelques extraits :

« Il y a là une suspicion sur les acteurs du marché qui est très malsaine. Cet amendement part de l’idée que les intermédiaires majorent les honoraires sur le dos des investisseurs. C’est stupide. »

« Parce que la vraie question est de savoir si oui ou non les honoraires correspondent à une valeur ajoutée pour le consommateur.

Le CGP qui propose ce type d’investissement fait un travail de sélection, va négocier le prix, va rechercher le meilleur financement, va conseiller le client par rapport à son patrimoine, à sa situation et ses objectifs de diversification.

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De son côté, lui, cette commission sert à rémunérer son expérience, sa formation, avec des coûts de réglementation qui sont de plus en plus lourds… Bref, son travail mérite une reconnaissance financière et je ne vois pas pourquoi Bercy veut tarifer cela !

A 5%, on va affaiblir le marché ! Les majors et les banques vont résister mais les petits promoteurs qui ont externalisé leur réseau de distribution vont avoir les pires difficultés à s’en sortir, ne restera plus que les promoteurs distributeurs qui n’auront pas l’indépendance souhaitée. Au final, ce texte de loi va enlever de la valeur ajoutée au consommateur épargnant. » 

 » Le modèle économique à 5% n’est pas tenable. En dessous de 9-10%,la plupart des acteurs de la vente ne tiendront pas, la spécialisation et l’indépendance du conseil en matière immobilière sont menacées par ce texte de loi. « 

 

« En dessous de 9-10%,la plupart des acteurs de la vente ne tiendront pas »

Cette affirmation est incroyable ! Ce représentant d’un syndicat de conseil en gestion de patrimoine affirme que le prix du conseil doit être rémunéré entre 9% et 10% du prix de vente !

Pour l’achat d’un bien valorisé 200 000€ … le conseil vaut 20 000€ !!!!!!!!!! Comment peut on tenir de tels propos !

Comment justifier que la valeur d’un conseil soit proportionnel à la valeur du bien vendu ? Le conseil est il meilleur lorsque le bien vendu est plus cher ?

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Est ce que cela signifie que le conseil en gestion de patrimoine ne peut pas vendre des produits qui rémunère moins de 10% du prix de revient du produit pour être rentable ?

 

Comment peut on prétendre faire un conseil avec ce discours de vendeurs !

Quelle honte ! Cette profession n’a plus aucun avenir avec ce genre de représentants !

Quel dommage que les nombreux conseils qui font « bien » leur métier ne soient pas représentés !

A mon humble avis, le décret doit encore aller plus loin ! Il ne doit pas être possible de prétendre réaliser un conseil lorsque l’on est rémunéré par commissions !

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179 Comments

  1. Pour rappel peu importe la rémunération du conseiller a la fin le prix de vente est le même pour le client final.

  2. Adventador says:

    Vous semblez être surpris ? Dans tous les montages « Promoteur-Gestionnaire-Commercialisateur » il y a des petits arrangements « entre amis ». C’est bien évident que c’est le maillon final de la chaîne (le client) qui paie le honoraires du CGP, puisque ces montants sont déjà intégrés dans le prix des biens à vendre.
    Il m’a été donné de pouvoir consulter ce type de contrats, où ces montants versés aux commercialisateurs (les CGP d’une façon générale) allaient de 5 à 13% en fonction de certains critères , comme le nombre de lots vendus et le calendrier par rapport à la date butoir de commercialisation.
    Alors que la loi mentionnne que ces commissions soient sorties du PV, comme pour une transaction normale d’un bien immobilier où les FAI sont mentionnés « à la charge de l’acheteur »… et vous verrez, la concurrence aidant tout va rentrer dans l’ordre.

    • Dans l’exemple que vous prenez,vous montrez bien que la commission est prise sur la marge du promoteur, les prix de vente restent les mêmes.

      • Adventador says:

        Je n’ai pas du me faire bien comprendre, mais le promoteur augmente le prix du bien des commissions qu’il reverse aux intermédiaires ( gestionnaire et commercialisateur) dès le départ…et c’est donc bien le client final qui paye.

        • Pour ce que je connais les promoteur nationaux on qu’une seule grille de prix pour leur ressaut ou les intermédiaires

  3. Tristan BLY says:

    CGPI Monsieur FONTENEAU? Inconnu à l’ORIAS ni comme IOBSP ou encore MIA et surtout pas comme CIF. Et vous donnez des leçons? Amusant.
    Plafonner à 5% la rémunération des structures commercialisant de la VEFA fera que les seuls interlocuteurs des futurs acquéreurs seront les commerciaux des promoteurs et occultera complètement le volet conseil patrimonial. C’est sans doute parfait pour vous, ce sera l’occasion de nouveau articles racoleurs pour vos bouquins.
    Ps : je ne mettrai pas mon email pro car je ne le diffuse pas sur le net

    • Il a peut être une société avec la personnalité morale qui elle, pourrait être immatriculée.
      Pour moi c’est une excellente nouvelle, si le CGP veut plus que 5% il peut toujours facturer des honoraires mais cela suppose de prouver sa valeur ajoutée par écrit ce qui est imaginable en théorie mais plus difficile quand on veut coucher le conseil sur papier.

      • Tristan BLY says:

        Comme quoi vous n’y connaissez strictement rien au métier de CGP. Chaque relation client débute par la signature d’un document dit « de mise en relation » dans lequel le CGP détaille ses modalités de rémunération, ensuite le CGP effectue une analyse patrimoniale de la situation client (situation familiale, fiscale, patrimoniale, détermination d’objectifs à court, moyen et long terme) ce qui se traduit par l’émission d’un rapport de conseil. Un premier RDV c’est au moins 2h30 avec le client, puis plusieurs heures d’analyse et de rédaction. Ensuite viennent le RDV pour expliquer la ou les solutions. Là encore des RDV d’au moins 2 à 3 heures chacun. Enfin, en ce qui concerne Mr Fonteneau il suffit d’aller sur le site de l’ORIAS pour constater que ce monsieur qui se dit CGP n’y est connu ni en tant que personne physique ni en tant que personne morale.

        • J’ai une nouvelle pour vous : CGP n’est pas un métier réglementé et tant qu’on ne fait pas d’intermédiation ou qu’on ne conseille pas précisément tel ou tel produit et bien on est dans les clous.
          2h30 pour un premier rendez-vous systématiquement? Vous ne prospectez plus?
          Dans les modalités de rémunération, vous avez le montant de la commission? Comique.

        • Non, je ne suis pas CIF, ni ORIAS pour la simple raison que je ne suis pas vendeurs de produits financiers, et ne prodigue aucun conseil personnalisé sur ces mêmes produits.

          • Tristan BLY says:

            Pour vendre de l’immobilier il faut être IOBSP et vous ne l’êtes pas….Vous prodiguez du conseil patrimonial mais ne vendez rien…Donc expérience = 0

            • Non. L’IOBSP sert uniquement à chercher un financement. Meilleurtaux.com peut aussi faire ce travail sans frais.
              Pour vendre de l’immobilier vous avez juste besoin de la carte T.

              • Tristan BLY says:

                A partir du 1er janvier 2013 toute personne qui parle financement doit être banquier, ou assureur ou IOBSP. Et c’est normal car je ne vois pas comment vous pourriez faire une proposition patrimoniale complète sans aborder l’aspect du financement….mais vous vous faites peut être systématiquement accompagner par Meilleurs Taux. Donc je confirme soit vous n’avez aucune expérience terrain, soit vous travaillez dans l’illégalité

                • « L’activité d’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est l’activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation (article L.519-1 I 1er alinéa du code monétaire et financier).

                  Est considéré comme présentation, proposition ou aide à la conclusion d’une opération de banque ou à la fourniture d’un service de paiement le fait pour toute personne de solliciter ou de recueillir l’accord du client sur l’opération de banque ou le service de paiement ou d’exposer oralement ou par écrit à un client potentiel les modalités d’une opération de banque ou d’un service de paiement, en vue de sa réalisation ou de sa fourniture (article R.519-1 I 1er alinéa du code monétaire et financier).

                  L’intermédiation vise en définitive à mettre en relation un client avec un établissement de crédit ou un établissement de paiement.

                  La qualification d’une activité comme un acte d’intermédiation s’apprécie de facto au regard de la définition légale (« présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation ») quelle que soit la dénomination du contrat.

                  L’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement comprend, par exemple, la publicité faite par les intermédiaires (sur leur site internet notamment) pour les produits proposés (« présenter ») et les travaux de back office comme une analyse de solvabilité d’un dossier (« aider à la conclusion »). »

                  source : https://acpr.banque-france.fr/foire-aux-questions-iobsp

                  • Les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement comprennent les catégories suivantes (article R. 519-4 du code monétaire et financier):

                    Les courtiers en opérations de banque et en services de paiement, immatriculés au registre du commerce et des sociétés pour l’activité de courtage en opérations de banque et en services de paiement, qui exercent l’intermédiation en vertu d’un mandat du client, à l’exclusion de tout mandat d’un établissement de crédit ou d’un établissement de paiement, et qui ne sont pas soumis à une obligation contractuelle de travailler exclusivement avec un établissement de crédit ou un établissement de paiement ;

                    Les mandataires exclusifs en opérations de banque et en services de paiement, qui exercent l’intermédiation en vertu d’un mandat d’un établissement de crédit ou d’un établissement de paiement et qui sont soumis à une obligation contractuelle de travailler exclusivement avec l’un de ces établissements pour une catégorie déterminée d’opérations de banque ou de services de paiement ;

                    Les mandataires en opérations de banque et en services de paiement qui exercent l’intermédiation en vertu d’un ou plusieurs mandats non exclusifs délivrés par un ou plusieurs établissements de crédit ou établissements de paiement ;

                    Les mandataires d’intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement

                    Vous qui êtes un expert…. Quelle est la catégorie de celui qui « parle financement » et qui ne serait donc pas courtier ou mandataire ?

                    Sachant bien évidemment que pour être intermédiaire et donc concerné par la réglementation, il faut être inscrit dans l’une de ces 4 catégories ?

                • Je suis désolé pour vous que ne compreniez pas les implications de mes propos.
                  Tout d’abord pour vendre un bien immobilier vous n’avez aucune obligation d’être IOBSP dans la mesure où d’une part, il n’est pas obligatoire de recourir au crédit, et d’autre part, le client peut très bien rechercher lui-même son financement.
                  Cela ne veut pas dire que j’encourage les CGP ou les personnes qui utilisent faussement cette appellation (ceux qui n’ont pas de CJA) à ne pas être IOBSP. Au contraire, j’encourage à avoir l’ensemble des statuts réglementaires.
                  En revanche, force est de constater que cette pseudo-réglementation ne recouvre aucune réalité tangible puisque dans mon métier qui n’est pas réglementé, je peux décider de ne pas donner de conseil en investissement financier, de ne pas rechercher de financement, de ne pas faire d’intermédiation en assurance ou en immobilier.
                  C’est donc une pseudo-réglementation qui n’a pour but que d’inclure le plus de personnes possibles, les habilitations sont des gags, et j’en prends pour preuve le nombre de « CGP » n’ayant aucune formation initiale, ainsi que le peu d’effort fourni pour se débarasser de ceux qui font du tort à la profession.

            • Il y a une seule chose obligatoire pour faire du conseil en gestion de patrimoine, c’est la CJA. Le reste c’est au libre choix de chacun.
              Sans la CJA vous ne devriez pas avoir le droit de vous appeler CGP car ce serait une appellation mensongère.

              • Malheureusement non. La CJA ne peut être qu’accessoire à un principal qu’est le CIF ou l’agent immobilier par exemple.

                L’exercice du droit est réservé aux professions réglementées que sont les avocats et notaires ou huissiers.

                • Néanmoins, il faut faire la différence entre « conseil juridique » et « information juridique ».

                • Je n’ai plus souvenir exact des termes du texte mais il me semble que ce dernier parle d’un conseil accessoire « à l’activité de gestion de patrimoine ». Ce qui veut tout dire et ne rien dire en même temps car le droit ne définit pas la gestion de patrimoine. Est-ce que mes souvenirs sont bons ou pas? (Flemme de chercher).

              • Tristan BLY says:

                je vous laisse lire la réponse de Mr FONTENEAU, quand on veut donner des leçons on essaye d’être exact. Je suis CIF et j’ai donc parfaitement le droit à l’appellation CGP. Autre chose? Et la simple CJA sans IOBSP, MIA et CIF vous appelez ça du conseil Patrimonial? Vous n’avez pas du contrôlé très souvent par l’AMF ou l’ACPR

                • OlivierSPb says:

                  En fait cela intéresse qui ce crêpage de chignons sur les cartes et les associations? Réglez vos comptes en privé et parlez de l’intérêt des placements.

                • Je vous ai dit, il me semble, qu’il n’y a aucune définition légale du conseil patrimonial.
                  Le statut de CIF ne fait pas de vous un CGP mais vous avez le droit d’utiliser cette appellation tout comme le ferait un simple MIA.
                  Je ne met pas en doute vos qualités et compétences, mais force est de constater que la pseudo-réglementation que nous connaissons a l’inconvénient de la lourdeur administrative et réglementaire sans avoir les avantages de la certification d’un niveau de qualité.

                  • OlivierSPb says:

                    CGP, MIA, CIF, cela intéresse qui cet enculage de mouche?

                    • Vous avez raison. Parfois, je me laisse emporter par internet et le syndrome du « j’ai plus raison que l’autre ». Je m’arrête là en ce qui concerne cette discussion.

    • Bonjour
      On parle toujours des taux bas pour les prêts immo: c’est bien mais il faudrait aussi parler du prix d’achat immobilier qui me paraît le plus important car le prix de l’immobilier à un impact direct par rapport aux différents frais: frais notaire, prêt immo, assurance, etc….

  4. Merci pour cet article.

    Vous vous demandez si le conseil varie selon la valeur du bien et la commission qui y est adossée. Question légitime mais hors-propos quant à l’interview du représentant de l’ANACOFI-IMMO, qui considère « simplement » que le plafonnement de la commission à 5% ne représenterait pas la valeur du conseil apportée au client qui investit en PINEL (ce dont je doute).

    Par ailleurs, il me semble que le conseil prodigué dépend de la situation, des objectifs et des moyens de nos clients.
    Aussi, la solution présentée n’en est que le fruit. Toute considération de rémunération reste donc secondaire.

  5. svconseils says:

    Quelle honte de donner des leçons lorsqu’on n’est plus un journaliste racoleur qu’un CPGI. Plafonner la commission des consultants c’est comme plafonner le prix de vente d’un bien immobilier en fonction de sa superficie, ou encore plafonner le prix de la baguette de pain en fonction du poids et encore et encore… Bref faisons comme cela et en effet les consultants rémunérés à la commission crèveront et les clients qui sont farouchement opposés à débourser 1000€ ou 1500€ d’honoraires pour avoir un conseil juste et indépendant se feront conseiller par les vendeurs des promoteurs avec comme seul objectif atteindre les 100% de commercialisation de leurs programmes le plus rapidement possible avec un turn over tous les 2 ans ! Trop longtemps que je lis vos conneries mais là ça dépasse tout ! Et le suivi dans le temps des clients avec les déclarations annuelles des revenus fonciers ? L’accompagnement à la livraison du bien et à la gestion du bien chaque année ? (qui fait l’interface pour le client lorsque les gestionnaires n’ont pas le temps ?)
    Un bon CGP payé à la commission, celui que vous dénoncez, ne se contente pas de vendre un bien immobilier, il accompagne ses clients pendant des années, il répond à leurs questions et va les voir dès que c’est nécessaire sans pour autant réclamer des honoraires après avoir réalisé sa vente comme vous dites !
    Encore un discours de bobo parisien qui gagne sa vie avec beaucoup d’autres choses et qui envie celle des autres. On ne vous demande pas votre avis d’ailleurs dans ce pays l’argent fait peur ! Comme si le fait d’être rémunéré sur un conseil et un suivi dans le temps d’un investissement immobilier était assimilé au hold up d’une banque ! Et comme si les commissions des CGPI faisaient grimper les prix de l’immobilier dans ce cas la loi Pinel aussi comme on l’entends très souvent. Dans ce cas ne faisons plus rien, plus de Pinel, plus de commissions et les banquiers récupéreront tout déjà qu’ils rachètent tout ! Votre vision me dégoûte elle crache sur le travail des gens qui bossent bien. Seuls ceux qui parviennent à vivre d’honoraires réclament cette mesure. Il est clair qu’avec un forfait d’honoraire pour accompagner un client 10 ou 15 ans il n’y aura plus personne ! Avant d’écrire réfléchissez à l’ensemble du problème comme lorsque vous êtes censé réfléchir à une stratégie patrimoniale ce que visiblement vous ne savez faire qu’au travers d’articles racoleurs et orientés pour polémiquer !

    • Tristan BLY says:

      100% d’accord… avec cette règles des 5% on va voir se multiplier les investisseurs grugés par des purs commerciaux.

      • Désolé mais Plus la commission est importante moins j’ai confiance.
        De plus le niveau élevé de la commission n’est absolument pas un gage de compétence .

    • Soyez sérieux, le temps passé au suivi suite à l’achat d’un bien immobilier c’est 1h par an pendant 9 ans à 200€ de l’heure max donc 1800€ max. Le temps de monter un dossier de le suivre sur la durée du montage et de l’achat c’est 30h environ à 200€ /h max donc 6000€.
      Total si on ne prend pas de commission c’est 7800€ qui rémunèrent le service.
      Qu’est-ce qui peut justifier une commission de 20000€?

    • Quand je vois que j’ai achetée en VEFA via un soit disant conseiller immo qui s’est pris sa commission de 8000 euros… maintenant avec 10 mois de retard sur la construction, il n’y a plus personne. alors vous me faites bien rire avec vos soit disant notions de suivi des clients et autres…

    • Nous sommes sur un débat d’un autre temps, malheureusement nous avons perdu la guerre car nous avons pas été capable de nous unir avec UN syndicat représentatif avec un pouvoir de suspension ou de radiation des ses adhérents, non pas sur la forme mais bien évidemment sur le fonds.

      Nous récoltons les fruits des égos de nos pseudos représentants et se sont nos propres partenaires (banques, assurances et immobilier) qui nous tuent à petit feu, la fin n’est pas très loin puisque c’est le but des « maîtres » d’en finir avec les électrons libres. Le jour où nous serons capable d’empêcher les mauvais de nuire alors peut-être que les bons et honnêtes CGP pourront rêver d’un monde meilleur pour eux mais il y a urgence!

      • OlivierSPb says:

        Il y a fort longtemps la COB, ancêtre de l’AMF se contrefichait des délégations de gestion des OPCVM. Il y avait un dépositaire et un gérant , la société de gestion pouvait déléguer la gestion au boucher-charcutier du coin, la COB considérait que la société de gestion était la seule responsable.
        Puis suite à certains incidents elle a décidé de faire le ménage et les délégataires ont disparu de la circulation sauf s’ils ont eux-même le statut de société de gestion. 90% ont purement et simplement fermé.
        Même chose pour la gestion de portefeuille. Il y a aussi longtemps il suffisait d’aller voir l’agent de change du coin pour demander une carte de remisier pour visser une belle plaque de gérant de portefeuille.
        Là encore, le ménage a été fait et dans les 2 cas sous la pression des grandes banques désireuses de se débarrasser des électrons libres et des perturbateurs.
        Si votre profession n’est pas capable de s’organiser et de nettoyer le paysage, il ne faudra pas plus de quelques gros scandales comme Aristofil pour que le législateur et le régulateur s’en chargent et 99% des acteurs disparaîtront. Au plus grand bonheur des grandes banques qui lorgnent sur une manne de commissions leur échappant.

      • Rien n’est jamais perdu, seuls les clients décident … le reste n’est que du blabla. Si on ne peut empêcher les mauvais de nuire, on peut peut être mettre en avant des pratiques vertueuses. Pourquoi pas créer un label qualité qui consacrerait une pratique commune considérée comme vertueuse ?

  6. Ce qui est marrant dans la rédaction de cet l’article, c’est qu on dénonce une pratique commerciale pour en profiter et faire sa petite PUB.

    • Les commissions ne sont pas un problème pour moi. Un vendeur est libre de fixer sa marge en fonction de l’offre et de la demande. Si les acheteurs considèrent que 10% est une somme à la hauteur de la valeur ajoutée, il n’y a pas de quoi s’offusquer.

      Lorsque j’achète une voiture, je ne m’offusque pas de la commission du vendeur de voiture… Néanmoins, lorsque j’achète une voiture, je vais voir un vendeur dont je connais l’objectif final : Me vendre la voiture qu’il a en stock.

      Ce que je ne supporte pas, c’est le vendeur qui justifie ses honoraires par un indispensable conseil à haute valeur ajoutée.

      Un vendeur, est un commerçant qui fixe libre sa marge. Mais un vendeur n’est pas un conseil et une conseil n’est pas un vendeur !

      • Je suis assez en accord avec vous sur la justification des honoraires par le conseil, en revanche je suis en désaccord avec un conseiller n’est pas en vendeur. Si c’est un vendeur de conseils. les experts comptables essaye de nous vendre des études, vous essayez de vendre vos conseils aux personne sur ce site et vous vous mettez en concurrence avec les CGPI (pour argumenter votre offre commerciale) et vous avez raison. mais les conseillers sont bien des vendeurs.

        • Oui, vous avez raison, un vendeur de conseil qui sera rémunéré par un honoraire de conseil.

          Combien de temps croyez vous devoir passer pour conseiller un investissement PINEL (régime fiscal, calcul du TRI, opportunité du marché immobilier, piège/opportunité, intérêt de l’investissement dans un contexte patrimonial global … ) ? Je crois qu’en 2/3 heures de Rdv vous avez très largement fait le tour et votre client possède un conseil de très haute qualité. Bref pas de quoi justifier 10 000 ou 20 000€ d’honoraires !

          • Deja c’est un peu caricatural 2/3 heures de RDV 20 000 euro ! (vous oubliez en amont la sélection et en aval les 15 ans de suivi)
            Mais les dix clients que j ai vu avant qui n’ont pas payé et pas fait affaire parce que ca ne leur correspondaient pas, ne se plaignent pas, et le client qui fait affaire, qui a pu avoir le conseil sans avancer de l’argent pour une étude ne se plaint pas non plus. la rémunération à la réussite à un coût.
            c est 2 business modèles différents

          • Tristan BLY says:

            Sans rire Mr FONTENEAU vous en avez vendu combien de PINEL? Parce que si vous n’y avez passé que 2/3 heures et que vous considérez qu’il s’agit d’un travail de TRES HAUTE qualité vous êtes un pur vendeur, certainement pas un CGP.
            Arrêtez, vous faites illusion auprès de non spécialistes, mais pas auprès de véritables CGP. Je me suis amusé à parcourir votre blog et je suis tombé sur votre analyse PINEL en 2014. Je suis sidéré quand je vois que partez sur une hypothèse de financement sur 15 ans. Evidemment en biaisant toutes les données vous apportez crédit à votre affirmation qui dénonce l’opportunité d’un tel investissement. Par contre, si vous prenez un financement sur 20 ans, et mieux sur 25 ans, le résultat est totalement différent.

          • Je crois qu’il y a de la plus haute qualité encore en MH ou déficit foncier…

            • Tristan BLY says:

              Peut être….et encore….beaucoup plus de requalifications sur le MH….Déficit foncier, tout dépend des objectifs et de la situation patrimoniale

  7. 2/3 h de rdv?

    Alors on ne fait pas le même métier.

    L »audit et la rédaction manuscrite de l’analyse patrimoniale en prennent déjà plus. Et a ce niveau, le client n’a même pas encore décidé de la solution qui lui convenait le mieux au regard de nos préconisations… ( je suis peut être pas assez efficace 🤔).

    Un chouïa caricatural non ? 😉

    • Non, il parlait du projet Pinel uniquement vous n’y passez pas plus de 2 ou 3 heures en rdv.
      Une analyse globale c’est différent.

  8. MIF2 et la transparence sur les frais touchent les produits financiers. Seul l’immobilier reste non affecté par ces mesures. CGP je ne souhaite pas qu’il y est deux poids deux mesures en fonction des préconisations.
    Ensuite je ne suis pas trés inquiet si les rémunérations sont « limités » à 5% car lorsque je vois des produits PINEL avec 10% de commissions j’ai tendance à fuir. Ce n’est peut être que moi mais j’estime que cela est inquiétant quand à la qualité finale de l’investissement.
    Toutefois cette limitation des commissions doit impacter l’ensemble des acteurs et bénéficier au client final. Si c’est pour augmenter la marge des fournisseurs, je trouverais cela bien dommage.
    Transparence oui si cela est utile pour le client final. Or la régulation actuelle, nous poussent de plus en plus à concentrer notre activité vers le client gestion de fortune. C’est dommage, tous les épargnants ont le droit d’avoir un conseil de qualité.

    • L’immobilier est en partie touché, on doit indiquer les honoraires à la charge de l’acquéreur maintenant , après je suis de votre avis, tous les programmes que je vends sont à 5% ça va pas me changer la vie. Moi ce qui m’inquiet c’est plus l idée d’administrer les tarifs d’un secteur dans une économie libérale. Le vrai enjeux c’est la transparence, pas le prix.

      • Il est essentiel pour l’investisseur que je suis qu’il y ait une totale transparence sur les frais annexes et autres commissions cgp ou cgpi .
        Comment peut on avoir confiance dans un intermédiaire quand les commissions sont sans aucun rapport avec avec le conseil ?
        Quelle taux horaire pratiquent ces officines qui prennent des commissions de 10 ou 13% ? pour ma part je fuis quand je vois ça.
        Guillaume vous avez totalement raison dans votre démarche et ceux qui vous critiquent mènent un combat d’arrière garde.

        • Là encore le problème c est la transparence pas le niveau de rémunération et après vous faite votre choix. Il est pas normal de plafonner

      • une économie libérale…laquelle? Où ça? Concernant la transparence des prix je vous recommande de regarder un DIC de SCPI puisque la thématique est à l’immobilier. Je pense que seule l’IEIF est capable d’expliquer les calculs. Quant aux clients…

  9. Au vu des commentaires, il semblerait que Guillaume appuie là où ça fait mal. Quand on touche à une rente, ça fait toujours hurler.

    • En quoi c’est une rente ? et oui, vous avez raison c’est sensible. Peu de monde accepte de se faire plafonner sa rémunération, vous l’accepteriez ? J’imagine que non et vous auriez raison de ne pas accepter.

      • C’est une rente car ces commissionnements élevés (9-10%) ne s’expliquent que par un manque de transparence et d’information des clients.

        Pensez-vous vraiment que tous ceux qui vendent de l’immobilier d’investissement
        – informent leurs clients de leur niveau de commissionnement ?
        – fournissent une prestation qui justifie une commission aussi élevée ?

        Si vous répondez non à une des questions, alors soit vous imposez la transparence des rémunérations, soit vous plafonnez les commissions.

        Quoi qu’il en soit, vous savez bien que quelle que soit la contrainte qui sera imposée, il y aura des contournements. Je pense donc qu’il ne faut pas crier avant d’avoir mal.

        • Deja c’est pas la transparence d’une rémunération qui la définie comme une rente c’est sa certitude.

          Et la ou je vous rejoint c’est un problème de transparence et pas de plafonnement. Il ne faut pas mélanger les problèmes. Comme vous ne voudriez pas que l’on vous plafonne votre rémunération, vous devriez etre contre qu on le fasse aux autres.

          Et plutôt militer pour la transparence.

          • La rente n’est pas définie par sa certitude. C’est un avantage qui découle d’une situation privilégiée ou stratégique.

            Il est évident que le manque de transparence crée une situation de rente, dans la mesure où le vendeur dispsoe d’informations que le client n’a pas.

            Le plafonnement ne supprimera pas la rente mais il la contiendra. C’est déjà ça.

            • svconseils says:

              Je crois qu’il y a une énorme confusion dans tous les propos que je peux lire sur cet article entre rémunération, chiffre d’affaire et bénéfice. La rémunération du CGP n’est pas du bénéfice c’est un chiffre d’affaire ! Lorsqu’un vendeur ou un CGP vend un Pinel et perçoit 5% ce qui fait hurler beaucoup de gens ici ce n’est pas du bénéfice qu’il se met dans la poche comme un vulgaire voleur ! Au passage il y a tout de même 20% de tva que l’Etat lui seul récupère (et ce n’est pas la faible TVA que le CGP récupère sur ses dépenses qui fait la différence) 47% de charges à reverser à l’ex RSI, plus les frais d’acquisition du dossier (frais de déplacement, multiples rendez-vous, suivi, accompagnement du client sur le lieu de son investissement, livraison du bien etc.) sans compter tous les frais qui additionnent chaque année pour exercer avec toutes ces réglementations et lois que nous pondent le gourvernement et l’Europe et tous ces organismes habilitant qui profitent bien du système et tout cela avant impôt sur le revenu alors avant de parler de rémunération pensez tous à intégrer dans vos dialogues un vrai débat juste et transparent en intégrant tous les paramètres, pas seulement la rémunération ! A ce compte là exigeons et demandons aux promoteurs d’être transparents sur leur prix de revient, demandons à tous les intervenants de communiquer leurs marges. Pourquoi faire passer le CGP pour un voleur parce qu’il est rémunéré sur un conseil et un accompagnement non palpable comme un produit ? Pareil pour toutes les autres professions dans ce cas, quand vous demandez à un banquier de vous financer votre résidence principale exigez de lui qu’il vous communique sa marge ? ou tout simplement quand vous vous adressez à un artisan pour des travaux de rénovation exigez que dans son devis il vous dise clairement combien il se met dans la poche pour se lever tous les matins, faire un travail souvent difficile et physique pour oser gagner sa vie convenablement et en vivre décemment ? Mais l’argent vous dérange tant que ça ? C’est vraiment hallucinant…

              • OlivierSPB says:

                Rengaine bien connue: https://www.youtube.com/watch?v=81TYKUOekdM
                Vous envisagez de faire une quête? 😉

                • Fredy Gosse says:

                  Il ne voulait plus payer d impots.a la veille de sa mort il avait décidé de s’installer en nouvelle Calédonie alors vrai paradis fiscal .il avait pris une option sur un hôtel et il m.a dit je reviens dans 3 semaines pour signer l acte définitif.son goût pour l alcool l en a empêché .

              • L’argent ne dérange pas, au contraire. Mais vous semblez dire que ces dernières années les CGP ont gagné plus d’argent grâce à l’immobilier. Je peux comprendre cette logique de travailler au one shot et de se créer de la récurrence grâce aux recommandations. Mais vous ne me retirerez pas le droit de m’interroger sur la qualité de vos services si pour vivre vous devez vendre de l’immobilier uniquement. Car c’est, il faut le dire, un exercice périlleux qui dépend énormément des lois de finances et du calendrier fiscal et de plus en plus social.
                Pendant ce temps, les banques ne conseillent pas toutes leurs clients et pourtant on a du mal à capter les fonds. Pourquoi selon vous?

  10. Bonjour à tous,
    Quand je prends un programme à la vente les honoraires sont fixés sur un mandat de vente. Je mets quoi comme rémunération 7% achat en RP et 5% en investissement ?! Ah oui mais la ce sont les acquéreurs en RP qui vont se plaindre…spéciale comme idée. On me confie la vente d’un programme le promoteur se moque de à qui je vais vendre d’ailleurs. Bref je suis assez d’accord sur le fait qu’il faut arrêter de dire que les « commerciaux » n’ont aucun professionnalisme et qu’ils ne vont qu’a la solution la plus rémunératrice…Je rencontre des dizaines de clients, j’analyse leurs situation actuelle, vois là ou ils veulent aller. A la suite je les guide, accompagne, finance même parfois, accompagne à la livraison, les aide à la déclaration, les revois ensuite, parfois même je travail avec des amis à eux. Parfois, souvent hélas je fais tout ça mais il n’y a rien…C’est juste un « coup de gueule3

  11. Bravo Guillaume,
    A lire les réactions de certains CGP( au titre parfois usurpé?) je crois que vous avez tapé dans le mille avec ce coup de pied dans la fourmilière des commissions. Combien de fois, en ma qualité de CGP (dûment diplômé d’un master) ai-je du éclairer le regard de candidats à la « défiscalisation » à tout prix en les invitant voire les autant à calculer le TRI de leur projet. https://www.leblogpatrimoine.com/?s=taux+de+rendement+interne
    Contrairement à certains conseils (mais en avez-vous besoin en la matière?), continuez à éclairer les (candidats) détenteurs de patrimoine pour leur saine gestion.
    Courage et détermination…

  12. OlivierSPb says:

    Cela fait un peu dirigiste de plafonner les rémunérations.
    Le débat entre le conseil facturé en tant que tel et la rémunération par rétrocession est un débat sans fin.
    Contrairement à ce que dit un des intervenants, le prix final ne restera pas le même , certes les autres acteurs en profiteront pour arrondir leurs marges, mais un prix plus bas sera d’autant plus attractif. Et ce qui compte pour les acteurs c’est certes de vendre mais de préférence vendre vite.
    De toute façon, il devrait y avoir un effort de transparence et pour chaque produit distribué les marges réelles devraient être affichées sous peine de fortes sanctions en cas de rétro cachées.
    C’est ce que font les agences immobilières, pourquoi ce qui s’applique aux transactions immobilières classiques ne s’appliquerait pas au Pinel? Et ceci devrait s’appliquer à l’AV et autres produits… Car il est clair que le taux de commissionnement introduit nécessairement un biais même léger ne serait-ce que parce qu’il influence forcément le référencement du produit.
    Quant au taux de 5%, même si je suis contre la fixation arbitraire ce qui fausse la loi du marché, il ne me parait pas déraisonnable.
    Une agence immobilière après une bonne négociation touche entre 2,5% et 3,5% TTC du montant de la vente et certaines en vivent fort bien. Et ne dites pas que c’est réservé aux grosses transactions: nous avons signé une promesse sans conditions suspensives pour un studio à 270 k€ net vendeur avec 3,5% TTC de F.A en sus, la promesse a été signée en un mois par un investisseur qui était la 7ième visite. Le prix net vendeur était 15% plus élevé que celui proposé par Foncia qui prétendait à une commission de 7%. Il est vrai qu’à ce prix là, une vente ultra-rapide leur était quasi-garantie. Peu d’efforts, une grasse commission, que du bonheur!
    Et je ne vois pas pourquoi il serait plus difficile de vendre un investissement avec effet fiscal qu’un investissement sans effet fiscal.
    5% me parait extrêmement raisonnable.
    A force d’exagérer vous verrez un jour débarquer des modèles comme Purple Bricks au Royaume-Uni qui charge une commission fixe de 849 £ TTC sauf pour Londres où elle est fixée à 1199 £ et ce quelle que soit l’importance du bien. Et visiblement cela fonctionne.
    Les intervenants dans la commercialisation des produits auraient intérêt à se méfier d’une éventuelle désintermédiation.
    Donc transparence totale et obligatoire oui et pour tous les produits, fixation arbitraire d’un plafond, je suis personnellement contre, laissons le marché faire le ménage.
    Enfin par pitié GF, adhérez à une chambre syndicale des Trucs-Machins, cela fera taire les margoulins et les turlupins qui vomissent leur bile dans votre blog, preuve que vous appuyez là où cela fait mal. Car vous êtes un poil à gratter efficace, sinon ces individus ne se donneraient pas la peine de lire votre blog.

    • Je suis d’accord avec vous pour la transparence, je crois que c est le véritable enjeux, en ce qui concerner le prix final, que vous passiez par un grand promoteur national ou un intermédiaire la grille de prix est la même.

      • OlivierSPb says:

        Toujours est-il que j’aurais tendance à mettre en doute l’impartialité d’un conseiller qui vend à un produit commissionné à 10-15%, alors que j’aurais un a priori moins défavorable si un pinel était commercialisé avec une commission équivalente à d’autres biens immobiliers.

        • Oui bien sur c’est donc plus un problème de transparence si à 10%-15% on vous explique comment le conseiller arrive avoir se taux de commotion et que vous le comprenez il y a pas de problème.
          cela dit moi je ne connais que du 5% c est quand même une grosse partie du marché

  13. PERHOUAN MIK says:

    Après mettre fait b…… sur différentes défisc, je pense de façon définitive, que les avantages financiers des plans d’achat avec défiscalisation dans l’immobilier et comme en d’autres domaines, sont absorbés par les intermédiaires, banques comprises, puisque le client est un alibi, perçu seulement comme un couillon qui ne cherche qu’à à réduire son impôts, et qu’à ce titre sa méconnaissance et son obnubilation permettent de le plumer…. simultanément ces lois de défisc sont ainsi des subventions déguisées à des secteurs particulièrement inflationnistes et souvent de très mauvaise qualités… Une purge globale de ces montages et mécanismes est plus que nécessaires pour retrouver les saines lois du marché.

    • OlivierSPb says:

      Cela est un fait avéré que les produits de défisc sont en général mauvais:
      – L’investisseur fasciné par le fait de payer moins d’impôt ne raisonne plus.
      – Les acteurs de la chaîne confisquent l’essentiel de la marge de défiscalisation.
      – Le produit nu des avantages fiscaux est souvent un produit avec une mauvaise rentabilité économique réelle, sinon l’État ne donnerait pas un avantage fiscal ou le resserrerait au fir et à mesure come dans le cas de l’AV.

      • Il n’y a qu’a regarder les performances des fonds ISF/PME pour s’en convaincre et le niveau des frais collectés.

        • OlivierSPb says:

          Il est vrai que les fonds ISF sont une caricature. Mais les vendeurs s’en foutent car ils expliquent qu’avec l’avantage fiscal le client a gagné de l’argent, donc RAS.

          • Tristan BLY says:

            ah bon??
            Allez voir la performance du FIP ISF Allianz innovation 5 de ID INVEST de 2004 +267%

            • J’ai du être mal conseillé par mon CGIP, pourtant il m’avait fait l’article et j’avais bien payé sa commission.

              • Tristan BLY says:

                En la matière, FIP et FCPI on est sur du FCPR (fonds commun de placement à risque). Il peut y avoir de superbes performances mais aussi de magnifiques gamelles

                • Tout à fait, et c’est là qu’il est intéressant d’avoir quelqu’un qui va pouvoir analyser les points forts et les points faibles de la ou des solutions préconisées, qu’il s’agisse d’un CIF ou d’un analyste financier en banque privée.

    • charlotte2 says:

      Bonjour Perhouan Mik,
      Vous avez raison : les lois de défiscalisation seraient toutes ( ou persque ) à retirer , elles génèrent un appétit aveuglé du contribuable qui y perdra en Qualité dans le futur ; des sociétés conseils  » machines à gaz  » se créent pour profiter indirectement de  » l’aubaine  » . Je pense aussi qu’un bonne purge de ces montages rendrait le marché plus sain . Apparemment cela remue dans les chaumières quand on ose dire cela ;

    • parfaitement d’accord avec vous. On ne m’y reprendra plus. Vendre du Pinel, c’est comme vendre un defis en PERP… avant qu’on signe, on est appelé tous les jours… après paiement de la commission le conseil s’évapore.

  14. Je pense que beaucoup ici omettent le fait que ces commissions rentrent dans l’assiette Pinel et constituent donc un coût pour le budget de l’Etat, ce qui, à mon sens, rend tout à fait légitime cette intervention législative.

    Pour autant, il me semble que rien n’empêche un CGP d’être commissionné à 50% du prix de revient de l’immeuble, mais seul un montant plafonné à 5% de ce prix sera retenu dans le cadre du calcul de la base Pinel :
    – aboutissant donc à ce qu’une partie du prix payé par l’investisseur soit hors assiette Pinel (ce qui est précisément le sens de cette mesure),
    – et surtout impliquant de rendre apparent ce qui ne l’était pas jusqu’alors.

    Je n’ose cependant pas croire que la confusion opérée par le représentant de l’ANACOFI ne l’ait pas été sciemment afin de mettre cette seconde conséquence sous le tapis…

    • OlivierSPb says:

      Remarque pleine de bon sens. L’État devrais exclure toutes les commissions de l’assiette Pinel, ce qui rendrait l’opération totalement transparente car le vendeur serait obligé de communiquer le prix Pinel et le prix avec com.
      Après le marché fera le ménage.

    • Bonjour Cédric,

      Je n’avais pas lu l’article en ce sens. Selon vous, il ne s’agit pas de remettre en cause le montant de la commission perçue par le vendeur de PINEL, mais simplement limiter sa prise en compte dans le cadre du calcul de la base Pinel à 5% du prix de revient de l’immeuble ?

      C’est bien cela ?

      • Voici le commentaire de l’amendement en question :
        « Cet amendement a pour objet d’encadrer le montant des frais et commissions susceptibles d’être imputés par les intermédiaires dans le cadre d’opérations d’acquisition de logements ouvrant droit à la réduction d’impôt sur le revenu « Pinel ».

        En effet, il existe un risque, pour ce type de dispositif incitatif, que l’avantage fiscal soit en partie capté par les intermédiaires, qu’il s’agisse des agents immobiliers, des personnes réalisant des actes de démarchage, exerçant une activité de conseil ou de gestion voire d’intermédiation en biens divers.

        En conséquence, sur le modèle du dispositif anti-abus adopté sur le dispositif « ISF-PME » à l’article 885-0 v bis du code général des impôts, le présent amendement propose de fixer un plafond pour ces frais et commissions, qui serait exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret. »

        source : https://www.senat.fr/enseance/2017-2018/107/Amdt_II-719.html

        • Je le connaissais 😉

          La démarche du législateur est de sortir toutes sortes de comm’ de l’assiette Pinel (comme cela a été fait pour l’ISF-PME justement, notamment en cantonnant l’assiette de la réduction d’impôt aux versements nets de frais divers…), pas de les limiter/interdire en soi, avec pour double objectif :
          – de limiter le coût budgétaire de la dépense Pinel ;
          – de limiter l’inflation des prix du neuf (même si on peut avoir du Pinel transformé ou réhabilité, ça reste marginal à l’échelle nationale).

          • Oui, j’imagine bien (ce n’était pas tant pour vous que pour les autres lecteurs ! )

            Votre raisonnement est limpide et je suis tombé dans le piège tendu par l’ANACOFI et cie …

            • Non c’est bien un mécanisme de plafonnement des frais eux-mêmes, et non une simple sortie de l’assiette.

              Le dispositif est d’ailleurs directement inspiré de ce qui est en vigueur depuis cette année pour l’ISF-PME (à la suite d’un amendement adopté par le même sénateur en 2015) : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/12/21/ECFT1622610D/jo/texte

              D’après les premières évaluations, cela a permis de réduire les frais de près d’un tiers – et surtout de mettre fin aux pratiques les plus abusives : cf. https://www.senat.fr/rap/l17-108-3-1/l17-108-3-13.html#toc35

              En revanche pour que le plafonnement Pinel entre en vigueur il faudra attendre que le Gouvernement fixe le taux maximum de frais par décret. Ce ne sera pas pour tout de suite donc !

                • J’ai bossé sur le dispositif en question.

                  Mais sinon le texte adopté se suffit à lui même :
                  «  X bis.-Le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au présent article par les personnes physiques ou morales exerçant, au titre de l’acquisition, une activité de conseil ou de gestion au sens de l’article L. 321-1 du code monétaire et financier, un acte de démarchage au sens de l’article L. 341-1 du même code ou une activité d’intermédiation en biens divers au sens de l’article L. 550-1 dudit code ou qui se livrent ou prêtent leur concours à l’opération au sens de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret.

                  Tout manquement à ces interdictions est passible d’une amende dont le montant ne peut excéder dix fois les frais indûment perçus. »

                  Il s’agit bien d’un plafonnement absolu, l’assiette du dispositif, n’étant d’ailleurs pas modifiée.

                  Comme vous pouvez l’observer, le taux du plafond n’est pas fixé : charge au gouvernement de le définir par décret, après étude et consultation des acteurs. Le niveau évoqué dans votre article (5%) n’est donc qu’une des multiples hypothèses envisageables.

      • Pour moi oui :
        – c’est une mesure purement fiscale (ne remet donc pas en cause la validité « juridique » d’une commission convenue entre monteur et commercialisateur) ;
        – c’est une mesure prévue uniquement dans le 199 novovicies du CGI, donc applicable uniquement dans le cadre du régime Pinel ;
        – enfin lorsqu’on allège un peu la rédaction on arrive à : « Le montant des frais et commissions (…) ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue au présent article (…) ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret. »

        • Si c’etait purement fiscal, le législateur aurait été obligé de modifier l’assiette de la réduction d’impot et la définition du prix de revient, ce qui n’est pas le cas.

          Surtout, il n’y aurait pas eu besoin de prévoir une amende spécifique visant les intermédiaires et applicable si les frais indûment « perçus » excèdent le plafond. Cette amende n’a aucun sens si l’on adopte votre logique.

          J’ajoute que l’objet de l’amendement du sénat est très explicite sur ce point.

          Enfin, la rédaction du dispositif est un copier-coller du plafonnement applicable à l’ISF-PME, qui fonctionne bien comme un plafond absolu, et non comme une règle d’assiette (les frais d’entree n’ouvrent d’ailleurs pas droit à la réduction d’impôt en question).

          • Je commençais à partir dans de longues tirades notamment sur le parallèle avec le TEPA-ISF, mais pour faire très simple :
            – ok sur le fait qu’un montant payé sous forme de commission puisse poser problème (bien que ça ne remettrait dans tous les cas pas en cause le paiement du monteur/promoteur vers le commercialisateur, l’administration fiscale ne fait pas le droit civil) ;
            – pour autant, ce même montant payé sous forme d’honoraires (= hors assiette Pinel) par le client poserait-il problème ? Non, et c’est bien l’effet recherché (sortir ces montants de l’assiette + mettre un peu en lumière ces pratiques).
            De toutes façons on y verra plus clair une fois le décret publié, mais encore une fois ces dispositions ne concernent que le Pinel et donc la fiscalité de l’investissement…
            Donc je maintiens qu’il n’y a pas de plafonnement « absolu » applicable en soi.

            • Je disais « absolu » au sens que dans le cadre d’un PINEL les frais ne pourront pas dépasser un certain seuil, faute de quoi l’intermediaire sera possible d’une amende. En revanche les frais restent libres pour tous les autres produits d’investissement, y compris défiscalisés (ex : censi-bouvard, etc.).

    • Il faudra alors que le cgp explique les 45% de différentiel venant vampiriser le rendement et l’avantage fiscal. Et là bon courage!
      Le but de la mesure est d’éviter que le contribuable ne sponsorise le CGP par la faute d’un acquéreur recherchant un avantage fiscal.
      Il eut été préférable d’alléger la fiscalité immobilière afin de ne pas avoir à faire ce type de loi.

  15. Adieu les grands réseaux de défiscalisation ( IFB, Valority, Adomos … ) le modèle économique vient de s’écrouler !

    • OlivierSPb says:

      Mais non ne soyez pas si pessimiste, certains viennent de nous expliquer qu’un taux de 10% était un taux tout à fait justifié. Quand cela apparaîtra d’une façon claire, ils n’auront aucun problème à l’expliquer à leur client qui leur donnera même volontairement une rallonge en raison de la quantité de travail abattu! 😉 🙂

      • J ai l impression que vous faites référence a mes propos et si c’est le cas vous les avez mal compris.

      • Fredy Gosse says:

        Olivier je partage l ensemble de vos observations ainsi que celles de Guillaume.Je me demande qui a pu planter autant de « couillons »pourtant bien conseillés avec des colmissions à 10 pour cent

  16. On se targue du suivi sur 15 ans. En théorie souvent, plus rarement en pratique hélas sauf pour quelques uns. J’ai eu à former des CGP et commerciaux de promoteurs, je connais le sujet de l’intérieur. 20 000 € pour une vente de 200 000 €. Pour faire quoi sur 15 ans ?
    Combien chiffrent leurs études non pas sur la trésorerie mais aussi sur l’incidence des contributions sociales ? Sur les incidences patrimoniales et familiales ?
    Combien déterminent le gain réel pour justifier ou non l’opération (devoir de conseil)
    Pourquoi la majorité des dossiers analysés concernaient des personnes avec une TMI le plus souvent de 14% plus rarement 30% ? pour gagner à terme quelques milliers d’euros car il faut bien ajouter le coût global du prêt…
    Combien parlent des difficultés en cas de décès, de divorce ou autre sur les conséquences fiscales ?
    Combien évoquent les problèmes de démembrement et d’indivision en cas de présence d’enfant si décès ?
    Combien regardent qui a financé quoi comment et avec quelles origines des fonds ?
    Et combien même le feraient-ils, comment justifier 20 000 € de rémunération ?
    Alors oui, quelques uns se reconnaîtront dans leur capacité à bien agir, bien prodiguer le juste conseil. Mais à 20 000 € ?
    Je n’attaque personne, je fais part d’un constat que certains d’entre vous ont du faire.

    • OlivierSPb says:

      Je ne suis pas d’accord.
      La nécessité ou non de faire un Pinel doit venir d’un bilan patrimonial qui est une autre prestation. Le Pinel doit être la conséquence d’un diagnostic.
      Un médecin est payé par le patient pour un diagnostic, s’il touche une rétro des labos pharmas, il va en prison. Après vous choisissez entre le médecin généraliste à 23 € et l’éminent professeur non conventionné à 400 € les 20 minutes, selon vos moyens et vos assurances.
      Je ne dis pas qu’il faut interdire les rétros mais qu’elle soient transparentes. Et que le professionnel soit suffisamment rémunéré pour son travail de bilan patrimonial pour que l’investisseur avisé comme le Rennais qui cite un exemple n’ait pas mauvaise conscience à sélectionner le produit lui-même.
      De toutes façon la désintermédiation fera le ménage.
      Rappelez-vous jusque dans les années 2000 les agences de voyage étaient à chaque coin de rue. Quant les compagnies aériennes ont décidé de supprimer les rétros sur les billets d’avion suite à l’offensive des low-costs, elles ont toutes déclaré que leur dimension de conseil était irremplaçable pour finir par tomber comme des mouches car en fait c’était des vendeurs de produits qui touchaient d’une façon injustifiée entre 7 et 15% du prix des tickets pour 10 minutes devant un terminal.
      Ne survivent guère de nos jours que quelques rares agences de compagnies aériennes, des filiales de tour-operators et une poignée d’agences proposant une véritable valeur ajoutée.
      La transparence provoquera sans doute une désintermédiation et fera le ménage dans ce maquis de CGP, CIP et autres… Ne survivront que ceux qui auront une véritable valeur ajoutée.
      Du coté des clients il n’y aura que peu de perdants, les petits patrimoine est les petits revenus continueront à se faire plumer par les grandes banques à réseau, les moyens patrimoines éviteront sans doute le miroir aux alouettes de la défiscalisation, et les très gros patrimoines continueront à prospérer sans doute sous d’autres cieux.

  17. Bonjour je prends le train en marche et partage à 100% l’avis de Perhouan….Je viens seulement de choisir un Pinel près de Rennes. Prix du M² à Rennes 3900 à 4200 € le m². Sur voie Rennes Nantes à 5 Min accès métro de Rennes, je viens d’acheter un Pinel avec un promoteur en Scop. Prix de m² à 2730 € avecv 1 parking souterrain…… Cherchez l’erreur quant au prix !!!!!! Et pour cela je n’ai pas besoin de recourir à un CGP……… Seulement un peu de bon sens.
    Les chercheurs de rabais fiscal se font b….. car ils achètent n’importe quoi du moment qu’ils ont un rabais fiscal, et Dieu sait si les journaux professionnels alertent les acquéreurs….. en vain…..

  18. bonjour
    En tant que CIF COB et Agent immobilier, la réglementation est très lourde en matière de conformité AMF et ACPR (lettre de de mission, rapport de mission etc…) et le temps passé sur un dossier de l’audit à la concrétisation en passant par les préconisations et le SAV pendant toute la vie du client, justifie ces rémunérations, d’autant que comme la plupart de mes collègues je ne facture pas d’honoraires et suit uniquement rémunéré sur les éventuels montages mis en place; donc Oui plafonné nos commissionnement risque de nous mettre en difficulté

    • OlivierSPb says:

      Le monsieur vient de dire que le montant n’était pas plafonné mais que la déductibilité l’était. Si le travail que vous évoquez est aussi lourd, vous pourrez justifier le montant de vos honoraires sans problème.
      Donc la transparence ne vous gêne pas.

    • Expliquez-moi ce qu’est pour vous le SAV sur la vente d’un bien immobilier? Vous faites de la gestion locative?

      • Je parlais du SAV sur notre métier de conseil au sens large qui consiste à suivre et à accompagner le client dans ses décisions, remplissages de documents fiscaux etc .. Si certains sont affutés dans le domaine, je vous assure que bon nombre de mes clients, notamment les médecins mais pas qu’eux, n’ont pas le temps et se repose totalement sur moi, et cela n’est pas facturé; j’ai fait ce choix car j’estime justement que les commissions me rémunèrent ce travail de suivi e d’accompagnement; Si les commissions étaient revues à la baisse, nous devront donc facturer les honoraires 🙁

        • Ce suivi là ne fait pas 20000€.
          Qu’il soit chronophage pour vous est une chose mais si vous tentez de justifier cette commission par le remplissage d’une déclaration de revenus là c’est de l’arnaque.
          Au pire, il va voir son expert-comptable ça lui coûtera beaucoup moins cher.

          • Vous ne m’avez pas compris
            Personnellement je suis rémunéré entre 5 et 6 % sur l’immo
            C’est le principe de plafonner qui me dérange
            Je ne suis pas un vendeur d’immobilier ni un vendeur d’assurance
            Le vrai CGP sérieux s’ocupe De tout de A à Z contrairement à un vendeur il ne renvoie pas ses clients vers un expert comptable ou autre
            Certains conseillers type avocats ou conseillers juridiques vous feront payer des honoraires simplement pour avoir franchi leur porte …. elle est où l’arnarque
            Dans mon cas Il peut se passer 5 ou 6 mois entre une entrée en relation et une signature d’acte en passant par toutes les démarches bancaires
            Durant toutes cette période nous ne percevons pas un centimes
            Si le client se rétracte ou b’obtient Pas de financement ….l’interface avec les banques notaires etc
            Ensuite la construction le suivi des versements de fonds la livraison
            Etccc
            Ce n’est pas chronophage c’est simplement notre travail d’accompagnement
            Arrêtez de caricaturer svp
            Je ne nie pas que malheureusement il existe des vendeurs peu scrupuleux qui encaissent leur com POINT

  19. Enfin quoi qu’il en soit, une fois le décret passé je peux déjà vous parier que le prix de l’immobilier neuf ne baissera pas d’un cts !!!

    Cela fera juste un peu plus de marge pour le promoteur, on en reparlera …

    • OlivierSPb says:

      C’est loin d’être sur. Les marges promoteurs sur les opérations de qualité sont assez faibles, le plus généralement inférieures à 15%. Ce en raison de la guerre sans pitié que se font les promoteurs sur le foncier de bonne qualité.
      Si quelqu’un confisque la marge supplémentaire cela sera sans doute pour l’essentiel le détenteur du foncier qui après tout a été un investisseur (Ou un spéculateur, comme on le veut). Mais il est probable qu’elle se partagera entre les différents acteurs avec un petit morceau pour l’acheteur.

  20. Fredy Gosse says:

    sujet annexe ,connexe comme vous le voulez il semble bien que le ralentissement immobilier se confirme ….ensuite nouvelle inquiétante, je ne sais plus quelle ministresse a dit qu’il fallait retoucher déjà le nouvel ISF pour orienter l’épargne là ou elle est utile;. heu..sommes nous en dictature ou encore en démocratie? l’argent que j’ai la ministresse ne l’a a pas gagné à ma place et elle aurait le droit de le dépenser à ma place j’attends de voir la suite mais là quand le bornes sont dépassées y’a plus de limites

  21. Quelle est la commission d’une agence immobilière sur une transaction classique qui ne demande aucune maîtrise fiscale, aucun suivi annuel ?
    Je suis CGP, je perçois sur les 4 à 5 biens que je vends 7 % cela ne me dérange pas. Je n’ai pas l’impression de percevoir trop cher pour l’accompagnement de l’acquisition, et les 9 années de déclaration que je vais ensuite établir pour mon client. On me descend la commission à 5 cela ne me dérange pas mais par rapport aux commissions des agences immobilières, je trouve le différentiel trop faible. D’autant plus que le promoteur va engranger le différentiel !!!????

    • OlivierSPb says:

      Entre 2,5% et 3,5% selon l’importance du bien. Si c’est vraiment gros, on peut négocier un plafonnement en Euros.
      Votre maîtrise fiscale doit être rémunérée dans le bilan patrimonial qui statue sur l’opportunité de tel ou tel produit.
      Quant au suivi, si vous en faites un réel, ce qui semble bien rare, tout travail effectif peut-être rémunéré. Et à part les déclarations fiscales qui sont à mon avis plus du ressort d’un avocat-fiscaliste ou à la limite d’un comptable, je ne vois guère lesquelles.
      Je n’ai aucun problème pour payer mon fiscaliste français 250 € HT de l’heure quand j’en ai besoin, mais il me donne une fiche d’heures détaillée ou chaque minute est décomptée et justifiée. Et en 3/4 heures il abat un boulot considérable. Il facture environ 2/3 heures à ma chère mère pour faire sa déclaration d’impôt, déclaration assez complexe puisqu’à peu près toutes les catégories de revenus sont présentes (Y compris les BA), sous réserve d’avoir un dossier avec toutes les informations nécessaires et suffisantes. Bon s’il doit aller à la pêche aux informations, là cela gonfle inutilement la note, mais il fournit une check-list des infos nécessaires.
      Cela a l’avantage de ne pas s’étendre au téléphone sur la météo et la santé du petit dernier et de rendre les choses efficaces.
      J’ai aussi une expérience avec un sollicitor anglais à 795 £/heure. Je n’ai pas regretté la facture pourtant rondelette.
      Je considère que le business-model des conseillers de tous poils est généralement mauvais et introduit un biais quasi-systématique.
      Quant au suivi je suis très dubitatif, le plus souvent c’est du fire and forget et les abonnés absents quand cela tourne mal. Je voudrais bien savoir parmi les conseillers de tous poils qui ont vendu à l’insu de leur plein gré du Maranatha combien se mouillent actuellement pour défendre leurs clients!
      Sans être aussi extrémiste que GF, je ne verrai aucun inconvénient à ce qu’un conseiller touche une commission sur un Pinel si mon bilan patrimonial payant en avait révélé la nécessité à condition que celle-ci soit plutôt dans le bas de la fourchette d’une commission d’agence traditionnelle et qu’il ne fasse pas la gueule si je vais ailleurs.
      Il y a trop de moutons noirs dans votre profession pour que cela perdure et soit la profession s’organise elle-même, soit le législateur le fera. Les SROs anglo-saxonnes sont un très bon exemple.
      Un autre bon exemple sont les commissaires aux comptes. Ils sont payés par le client mais doivent rester indépendants. Cette indépendance est garantie par l’ordre des CC qui fait des inspections qui ne sont pas des parties de plaisir entre copains.
      Le jour ou vos diverses associations ou chambre syndicales feront des inspections pour garantir l’indépendance des conseillers et élimineront de la profession les moutons noirs, là vous serez crédibles. Dans l’intervalle vous n’éviterez pas un sourire quand vous plaiderez sur votre impartialité sur une opération commissionnée à 10%.

      • 2.5 % à 3.5 % Olivier tu es dans une excellente région chez moi c’est plus autour des 5 % et dégressif au dessus de 200 000 € Pour le reste tout est possible, mais le plafonnement des commissions ne renforcera pas la qualité du bon conseil. Le reste n’est que théorie !

        • OlivierSPb says:

          Paris. Exemple: un studio de 29 m² dans une tour ancienne sur les fronts de Seine, vue sur cour pas terrible, fenêtres n’ouvrant pas. A sérieusement rafraîchir avec concession sur un parking mais paiement annuel de la concession. Très fortes charges mensuelles comme toutes les tours
          Beaucoup de stats disponibles, vendu dans le haut de la fourchette. Promesse signée en un mois à un investisseur (Rendement locatif brut estimé 2,7-2,9%%), septième visite. 2 agences en non-exclusifs à 3.5%, pub à leur charge mais DPE et certificats à la nôtre (245 € TTC tout compris, amiante, termites, électricité et autres blabla.)
          Perso dans une région moins liquide 5% dégressif cela ne me choque pas.

  22. Le coût des transactions immobilières en France est parmi les plus élevés en Europe, a indiqué l’Anil, l’Agence nationale pour l’information sur le logement, lors de son assemblée générale. En France, les coûts de transaction représentent 6,5% à 7% si la vente est directe alors qu’ils sont seulement de 4,2% en Allemagne, 2,5% en Italie, 1,9% en Angleterre, 1,5% au Danemark pour une transaction de 250.000 euros.

    Pire, si cette transaction passe par un agent immobilier, ce taux monte à une fourchette de 11% à 13% du coût total de l’acquisition.  » Les agents immobiliers français sont en effet les plus chers « , avec des commissions d’environ 6%.

  23. Fredy Gosse says:

    l’article de Guillaume déclenche ce genre de réaction
    https://www.youtube.com/watch?v=NC7VJu8qffk

  24. PERHOUAN MIK says:

    les honoraires et autres rétributions impliqués dans le processus de la défiscalisation sont en fait un mécanisme occulte de subventions de l’Etat…ce qui de ce fait relève de sanctions européennes à l’encontre de celui-ci

    • OlivierSPb says:

      Analyse juridique très discutable voire même infondée et erronée… Désolé de ma brutale franchise.

      • PERHOUAN MIK says:

        brutalité sans importance: mais un argumentaire serait bien venu.
        Quel est alors l’intérêt de l’Etat de vouloir réduire et contrôler les commissions, qui sont intégrées à la défiscalisation ?

        • Endiguer une dépense budgétaire de l’ordre du milliard d’euros, dans le mouvement global de suppression de l’éligibilité des zones B2 et C. Tout ça pour éviter de se faire taper sur les doigts par la Commission européenne dans le cadre de l’objectif de 3% de déficit public…

          Par contre, creuser un trou « en même temps » (EM, si tu nous lis) de plus de 5 Mds€ pour les plus aisés ça ne pose pas de pb : https://www.senat.fr/fileadmin/Fichiers/Images/commission/finances/PLF_2018/Communication_Vincent_Eble_-_IFI_PFU_-_26_octobre_2017.pdf

          • « Par contre, creuser un trou « en même temps » (EM, si tu nous lis) de plus de 5 Mds€ pour les plus aisés ça ne pose pas de pb »

            Vincent Elbe ou la vieille gauche attachée à ses vieilles lune…
            Si cette impôt avait été efficient, depuis plus de 35 ans ça se saurait.

          • PERHOUAN MIK says:

            il s’agit donc bien de subventions occultes au tertiaire des « conseils « 

            • OlivierSPb says:

              A ce compte là, c’est aussi une subvention occulte au BTP et à tous les acteurs: publicistes, …
              Et tout ce qui comporte un avantage fiscal est une subvention occulte à l’ensemble intervenants…
              Dans ce cas précis, elle n’est pas très occulte puisque officiellement plafonné…

              • PERHOUAN MIK says:

                Elle ne sera plus désormais occulte; mais avant ?
                Bien sur que se sont des soutiens illégitimes, (cad qui faussent le marché), au BTP et agences de pub ! … Quand ce n’est pas, en plus assimilables à de la corruption !

                • OlivierSPb says:

                  Si vous partez du principe que tout avantage fiscal produit un avantage illégitime…
                  Sauf que tout ce qui est prévu par une loi ou un décret est par définition légitime.

                  • PERHOUAN MIK says:

                    je ne vous parle pas de « l’avantage fiscal » dont on a cependant vu qu’il est détourné au profit des intermédiaires, et que cette situation là, est un avantage illégitime pour les intermédiaires qui reçoivent donc par cela même, une subvention occulte, soutient qui est interdit par le droit l’européen

        • Contrairement à ce qu’affirme le Monsieur de l’anacofi les commissions font partie des charges augmentatives de prix. Lui il parlait des honoraires. Or, les honoraires ne sont pas des commissions.
          Bref, les commissions étant comprises dans le prix se revient, elle font partie de l’assiette de calcul de la réduction d’impôt. Donc le problème est bien le transfert d’un avantage fiscal à la poche d’un commercial. C’est le contribuable qui par le biais du client paye le CGP ou le vendeur de défisc. Ça a donc un coût pour l’état. L’intérêt de l’état est par conséquent économique.

  25. Si les commissions et les frais de commercialisation sont plus élevés en France qu’ailleurs, c’est parce que ailleurs, les « prospects » paient parfois pour visiter des biens immobiliers; combien faut-il faire de visites, de propositions, en France, avant d’avoir un acheteur sérieux? Tous les curieux, s’ils devaient payer un conseil, un temps passé, s’abstiendraient et laisseraient plus de temps au professionnel pour des conseils sérieux. Ce dernier pourrait se contenter d’une commission moindre. Ce n’est pas le cas actuellement.

    • Lorsque vous vendez à un client, vous le faites donc payer pour les autres (les curieux). J’espère au moins que vous le prévenez. 😉

    • OlivierSPb says:

      Qu’est ce que c’est que cette fadaise de pays où les visiteurs paient?
      Cela n’existe pas.
      Je connais le cas d’une douzaine de pays européens, nul part ce n’est payant. Plus quelques pays comme USA, Canada, Chine, Russie, Singapour, Hong-Kong, d’autres plus improbables comme le Kazakhstan et l’Albanie, des plus cocotiers comme les Seychelles, Maurice, St Kitts, Panama,…
      Jamais entendu parlé de visites payantes.
      Arrêtez de raconter des boniments pour masquer l’incompétence et l’amateurisme des agents immobiliers français.

  26. J’ai crée mon cabinet en 2016, et je suis stupéfait de voir que notre noble métier à une si mauvaise réputation auprès de client, notaire ou avocat.
    Je pense que notre métier est mal organisé, et souvent exercé par des gens qui ne voient que leur intérêt.
    Des promoteurs,agent immo et « CGP », profitent d’une loi, d’un avantage fiscale pour vendre leurs biens sans se préoccuper de l’intérêt de leur client, mais de combien ils vont gagner.
    Le problème n’est pas la commission (même si 10% c’est beaucoup), mais le produit en lui même. Pourquoi payer un prix de 25%, voir 40% pour certains, plus cher qu’un autre bien de qualité identique? Je ne pourrais pas justifier cela à mon client.
    Avant de proposer un bien à votre client, ne faites vous pas une étude de marché avant? Regardez si le prix du bien rentre dans le prix du marché? L’évolution que peut avoir ce biens, transformation en meublé plus tard par exemple? ou vente du bien.
    La fiscalité n’est pas un but en sois.
    Quand nous vendons et je dis bien vendre un bien immo nous touchons une commission, sur un investissement. Qui dit investissement, dit rentabilté et TRI. Donc, j’estime que nous devrions nous poser la question si le jeu en vaut la chandelle pour le client. Est-il rentable? Si demain mon client devrait le vendre pourrait il le faire dans de bonne condition?
    Est-ce que moi je l’aurais acheté ce bien?
    Notre métier, à mon sens, ensuite chacun fera ce qu’il voudra, devrait être le plus transparent possible, et le plus objectif pour satisfaire notre client.
    Des honoraires de conseils pour un bilan global, une lettre de mission d’intermédiation si le client souhaite nous confié la recherche des solutions, immo ou autres investissements, et une lettre de suivie.
    Le client reste libre et est clairement informé de ce que nous allons faire et combien nous allons gagné pour faire celà.
    Un client ne se plaindra pas de la commission que nous touchons si le travail est bien fait, si nous lui avons fait gagner de l’argent.
    Le vraie problème c’est de se faire payer les honoraires de conseil, par une clientèle qui n’aime pas payé le conseil, et va se ruer vers internet pour trouver des solutions aussi farfelue que dangereuse. Ou se retrouver en fasse d’un « confrère » qui dira je ne vous fait pas payer de conseil mais il faut passer par moi pour le bien. Sera t il objectif dans sa démarche? va t il faire réellement toutes les démarches, les recherches nécessaire sur le bien?
    Et qu’en est-il du suivie?
    Le métier de CGP doit être encadré, réglementé, sans pouvoir empêcher l’intermédiation à celui qui le désire. Le notaire vend bien de l’immobiler.

  27. Bonne Année à tous et je suis parmi les cgp qui se ravient de cette mesure, pas pour gagner moins mais pour assécher les réseaux de defisc, uff ifb ex ommium, et autres boîtes à Paris dont il faut le nom et les pratiques de voyou. Je vous rappelle q orpi prend 7 à 8 et personne ne dit rien…
    Le sujet ? Est-ce q les prix vont baisser? Pas sur…et si certains promoteurs veulent vendre , ils contourneront la loi en faisant des honoraires externes ou prime (comme les assets) sport national …au temps du mehaignerie les prix étaient déjà surévalué et pourtant 20 ans après ,les biens ont plus q doubler, dans 20 ans pas SUR!
    Je n’ai pas vendu de duflop et pinel, c’est dans l’intérêt du client comme le dit si bien kevin …mais les lobby immo auront gain de cause (ce député avait du se faire avoir par un réseau) Phil

  28. OlivierSPb says:

    Sauf que là, le fisc sera lésé si des rétros occultes sont faites. Et là, il collera au mur les promoteurs et les CGP!

  29. Les promoteurs ont des conseils et des factures d’autres q les cgp … Donc facture des conseils et déclare la tva, ou est le probleme? L’état sera aucunement lésé.
    Regarde les notes des avocats.

    • Les avocats, ont un ordre, des députés, des sénateurs parfois des ministres… nous CGPI avons que ce que nous méritons, c’est ça être indépendant. Exerçant ce métier depuis 15 ans, et 5 en tant qu’indépendant capitalistiquement (histoire de ne pas froisser les élites européennes), j’ai rapidement compris qu’il ne fallait compter que sur soi-même. Je paye ma cotis’ à la CNCGP pour que Lombard et ses potes aillent se trémousser à Bruxelles ou prenne de belles photos de profil…et après?
      Soit tu regardes le marché, les intervenants et tu te remets en cause, soit tu gères avec le rétroviseur car ce qui marche depuis 20 ans pourrait continuer à fonctionner…ou pas. En bref, soit tu considères le client comme un associé car sans lui pas de société et sans toi pas de conseil (c’est un peu le but hein) soit tu le considères comme un centre de profit avec une durée de vie limitée. La différence en somme entre bienveillance ou encore une sorte de permaculture avec d’autres conseils et le métier exercé par une certaine catégorie (grands réseaux bancaires, assureurs…) en tête. L’ancien monde et le nouveau.
      Je précise pour les vengeurs masqués que je ne détiens pas la vérité et que chacun verra midi à sa porte. Comme je le signifiais dans un article auquel je participais sur un média du web  » « Ce qui compte ne peut pas toujours être compté, et ce qui peut être compté ne compte pas forcément. » (de l’excellent Einstein).

    • OlivierSPb says:

      Sauf que c’est plafonné à 5% selon le décret et qu’au delà de 5% avec des rétros occultes, des honoraires cachés, la base défiscalisable augmente de ces suppléments d’honoraires et l’assiette de l’impôt donc l’impôt sont réduits.
      Bing tout le monde en correctionnelle…

  30. Effectivement c’est plafonné à 5% mais avec des rétros com impossible de vraiment savoir si il y a une balance à suivre.

    • Normalement vous devriez pouvoir constater un écart entre le prix d’acquisition et le prix de revient qui sert de base de calcul à la réduction d’impôt. Au vu de la différence, certains clients poseront la question au CGP.

  31. Je trouve cette limitation bienvenue et logique. Le client doit payer pour l’intermédiation et du conseil de manière séparée c’est plus clair et transparent.

    Je m’interroge en revanche sur le taux de 5 %. Pourquoi un Cgp gagnerait -il moins qu’un agent immobilier classique dont la qualité des compétences est très inégales… 5% me semble largement suffisant faut pas déconner.

    Concernant la partie conseil, la valeur du conseil doit au moins être cinq fois supérieur à son cout. Donc pour 1 € de conseils, le client doit pouvoir bénéficier de 5 € de valeur en gain derrière. Est le cas avec du pinel ou de l’immo en vefa? Pas souvent!

  32. Fredy Gosse says:

    Heureusement qu il y a tant de certifications,qualifications professionnelles ,tant d interdictions…… il n y en a pas assez manifestement .Il suffit de lire internet pour voir le nombre de gruges des qu il y’a des promotions fiscales …..dans tous les domaines .ca me rappelle cette blague le capitalisme c est le renard dans le poulailler ,le marxisme c’est le fermier il enferme les poules dans des espaces exigus leur pique leurs œufs et finalement fait comme le renard mais industriellement .Bonne journee

    • Ce n’est pas qu’il n’y a pas assez de réglementations, c’est que sur un métier précis on réglemente des activités considérées comme principales mais dont on peut très bien se passer. Ce qui est très paradoxal. Résultat : la réglementation ne garantit pas la qualité de l’intervenant. La preuve c’est qu’on passe énormément de temps à parler de vrai et faux CGP etc… ça n’existe dans aucune autre profession.

  33. OlivierSPb says:

    Je ne comprend pas très bien la logique de toute cette polémique.
    Que le gouvernement veuille plafonner la déductibilité des frais d’intermédiation du Pinel, c’est son droit le plus absolu, d’ailleurs personnellement je pense qu’il faut supprimer toutes les niches fiscales.
    Maintenant qu’un prestataire de service soit opposé à la transparence de sa rémunération, cela me choque.
    Qu’un vendeur de biens ne communique pas sa marge, très bine, je le comprends et je me fiche de la marge que fait un fabricant de lave-vaisselle ou d’automobiles, et donc de celle d’un promoteur immobilier.
    Par contre quand j’ai affaire à un intermédiaire ou à un prestataire de services, j’aime bien connaître sa rémunération. Dans la plupart des cas elle est claire. Et si le tarif de mon avocat ne me plaît pas, j’en prends un autre.
    Si j’achète un appartement et que par extraordinaire je dois le revendre en catastrophe au même prix, je sais combien je perds: frais de notaire, commission de l’agence, etc.
    Si j’achète un Pinel, plus le taux de commission est élevé, plus je suis sûr de perdre de l’argent en cas de nécessité de revente, ce qui ne fait guère mon affaire.
    Personnellement, et cela n’engage que moi, je ne vois aucune raison de payer plus cher un Pinel qu’un appartement non Pinel et donc de payer plus de commissions.
    L’absence de transparence dans l’intermédiation me fait fuir immédiatement.
    Si un CGP fait un bilan patrimonial, il a s’il fait un travail sérieux la possibilité de le facturer. C’est un garant de son indépendance. Après, s’il touche une commission sur la vente et qu’elle est raisonnable à mon sens, je n’y vois aucun inconvénient. Quant au suivi, mon œil, sauf si vous êtes gérant d’immeubles!
    Si vous n’êtes pas capable d’expliquer à vos clients que votre bilan patrimonial a un prix, c’est que votre prestation est mauvaise.
    Les bons CGP se doivent d’œuvrer dans la transparence, sinon cela prouve qu’ils ont un mauvais business-model.
    Quant aux petits malins qui toucheront des rétros occultes, ils finiront crucifiés pour abus de confiance par les tribunaux comme l’a été Athias soi-disant chantre de la transparence pour ses accords occultes avec l’AFER.
    Le vrai débat est donc: faut-il que la rémunération du « conseil » en patrimoine soit transparente ou non?

    • 100 fois oui.
      Le « i » d’indépendance et le « i » d’intérêt du client en dépendent.
      Après certains CGP soit disant indépendants m’ont dit à diverses occasions qu’ils s’en fichaient de la gestion de patrimoine. Sous-entendu que c’est le fric qui les intéresse. Heureusement, je n’en ai pas croisé beaucoup de cette espèce et la plupart veulent bien faire leur boulot. La limite comme vous dites Olivier c’est le modèle économique qui la plupart du temps n’est pas à la hauteur et introduit des biais.

  34. Jean-Louis says:

    Cher Monsieur, Cher Confrère?,

    Je trouve votre démarche pour le moins zélée, et à tout le moins fort opportuniste. Je suis, tout comme vous, conseil indépendant, avec un bagage académique adéquat (à mon humble avis) pour notre pratique professionnelle, mais je ne partage pas du tout, vos opinions.
    Vous vous érigez en pourfendeur du conseil dépendant de commissions, vous vous faîtes le parangon de l’indépendance et de la facturation d’honoraires…C’est très bien. Mais sachez cher Monsieur, que toute une profession ne saurait appliquer le même modèle de vertu que vous prétendez incarner.
    Essayez d’intégrer que notre profession (mais en faites-vous seulement partie?) est par nature, très disparate, hétérogène, et regroupe toutes sortes de catégories, et autant de règlementations. Allez-vous donc faire la leçon à toute une profession sur la manière de percevoir une rémunération, sous prétexte que vous, CGP 2.0, détenez la Vérité?
    Nos autorités de tutelles, ANACOFI en tête, ANCDGP ensuite, sont vent debout contre cet amendement, et je découvre vos écrits, outrés, et outranciers, sur la position notamment de David Charlet. C’est une autre outrance, celle-ci directement issue de l’amendement en question, que vous auriez pu avoir la sagesse de soulever : la marge du constructeur n’est pas concernée, elle…
    Pourtant, si vous êtes un conseil avisé, vous savez qu’un sous-jacent, ici immobilier, est au coeur de la pertinence d’une stratégie d’investissement. L’élément tarifaire est un critère fondamental, pas seulement ajustable sur la rémunération du conseiller ou de l’intermédiaire, d’autant plus quand la commercialisation au sein des autres réseaux n’obéit pas aux mêmes règles…
    En définitive, vous incarnez me semble-t-il ce qui fait grandement défaut à notre profession à ce jour : un esprit de corps, une certaine idée d’un corporatisme, que vous exécrez, au profit de votre petit commerce soi-disant disrupteur. Nous avons tous nos idées, nos convictions, nos volontés, mais fussent-elles aussi éclairées et éclairantes, de grâce, cessez de colporter votre vision, qui n’est pas celle de la profession, au nom de la profession.

    • Donc, au motif précisément que votre profession est « très disparate, hétérogène, et regroupe toutes sortes de catégories », vous refusez une autre vision que la vôtre que vous qualifiez malgré tout être « celle de la profession » ? Vous faites en effet montre d’une « certaine idée d’un corporatisme »…

    • Je suis en train d’imaginer à quel point ce serait rigolo que médecin soit aussi une profession disparate et hétérogène.
      Puis je me demande si le législateur a le même sens de l’humour que moi.
      Bien entendu, pour nous il s’agit de patrimoine, mais les décisions que l’on prend avec nos clients sont lourdes de conséquences dans la vie réelle.

  35. Jean-Louis says:

    Je ne refuse aucunement les autres visions, et bien au contraire, tant qu’on laisse la part de contradiction indispensable au débat. Je m’afflige notamment de voir que l’on démonte nos autorités de tutelle à la première occasion, qui par définition, nous représentent un tant soit peu, plutôt que d’essayer d’agréger nos différences et faire preuve d’une certaine appartenance commune. Le seul but à rechercher ici est d’être crédibles en tant que professionnels du conseil, pas de faire l’apologie d’une forme d’exercice en particulier.
    Et je n’ai nullement écrit que ma vision était « celle de la profession ».

    • C’est bien le but recherché : être crédible en tant que conseil. Vous avez raison sur le fait que l’on doive travailler de concert dans les différentes associations pour atteindre ce but. Mais encore une fois, c’est aussi le législateur qui refuse de prendre ses responsabilités. Il me semble que les différentes associations oeuvrent déjà pour homogénéiser la méthode de travail, bien que certains moutons noirs veuillent verser dans l’ésotérisme de l’approche émotionnelle.

  36. OlivierSPb says:

    La marge du constructeur n’est pas concernée car il vend un bien et non un conseil.
    Vous vous prétendez conseiller de votre client, donc vous êtes censé représenter ses intérêts.
    Si j’ai un conseiller, j’estime avoir le droit de savoir combien me coûtent ses conseils, comment il est rémunéré et par qui.
    Maintenant si cous vous positionnez comme vendeur de produits, gardez le petit secret de vos marges mais ne prétendez pas être un conseiller en gestion de patrimoine, vous n’êtes qu’un vendeur de cuisines ou de voitures d’occasion.
    Si le gouvernement veut plafonner la déductibilité pour votre acheteur de votre intervention, il en a parfaitement le droit et a parfaitement raison car c’est la collectivité et l’ensemble des contribuables qui paient.
    Si en plus cela met au grand jour vos sales petits secrets, en plus cela fera rigoler tout le monde.
    Mais personne ne peut discuter le fait que le minimum de déontologie d’un conseiller est la transparence via-à-vis de celui qu’il conseille. Point. Barre.

  37. Jean-Louis says:

    Il n’y a aucun problème sur la transparence de l’information, puisque tout est communiqué au client : c’est une obligation légale de process, de conformité. En revanche le problème de déontologie surgit quand seul le niveau de rémunération guide la démarche. C’est la démarche du « vendeur de cuisine » que vous évoquez.

    • Quand vous avez 2% de comm sur l’AV sur une problématique de constitution de patrimoine donc vraisemblablement des versements programmés et 10% de comm sur un achat immo dont le ticket est à 200k€ et bien la démarche est toujours guidée par la plus grosse comm. Sauf si vous avez des mesures assurant votre objectivité.

      • OlivierSPb says:

        Prenons un exemple simple. Un client à 40 k€ de cash. Il a une capacité d’épargne suffisante pour emprunter sur 15 ans avec les loyers d’un Pinel, il peut donc acheter à crédit un Pinel de 200 k€. Commissionné à 10%.
        Alternativement, il y a un très bon contrat d’assurance-vie et sur 15 ans il pourra épargner entre 200 et 300 k€. Commissionné à 2%.
        Que préconisez vous? La solution A, vous rapporte 20 k€ cash upfront. La solution B max 6 k€ étalés sur 15 ans….
        Vous êtes tous des petits saints et bien entendu cette différence ne provoque aucun biais dans votre conseil, ben voyons…

        • Olivier vous oubliez:
          – le commissionnement du crédit pour le Pinel et éventuellement rétro sur la couverture assurance.
          – les commissions sur encours pour l’assurance vie… en gros 0,60%/an sur un contrat à 50/50. Je passe outre un up front sur un produit structuré (de l’ordre de 1,5 à 5% suivant es produits + rétro sur encours alors qu’il n’y a aucun boulot à faire!).
          – le sur-commissionnement des assureurs qui devrait maintenant se calmer un peu du fait de l’application de PRIIPS.

          Ensuite sur votre remarque d’être un saint ou non. Remarque philosophique que j’expliquais ci-avant: soit vous avez une vision court terme, soit vous accompagnez le client dans une relation long terme. Ca n’est pas l’investissement qui est à mettre en cause
          Ma vision, ce qui n’engage que moi donc, est que les produits sont à priori tous les mêmes et je suis prêts à entendre celui qui va me démontrer le contraire. Mes agréments COA/CIF/Carte T/COBSP ne sont là que pour assurer à ma RC que je suis en mesure de distribuer dans un cadre légal. Ma valeur ajoutée je pars du principe que c’est ma CJA et mon statut de CGP qui la font. C’est donc plus la manière d’organiser/structurer le patrimoine qui permettra au produit de développer son intérêt.
          Je suis assez abasourdi de voir combien de personnes propriétaires de leur RP, encore endettés, investissent dans de l’immobilier de défisc alors qu’ils n’ont pas un radis de liquidités.
          -> génération de revenus fonciers non nécessaires donc augmentation d’IR/PS etc (demande initiale = je paye trop d’impôts)
          -> concentration du patrimoine sur une classe d’actif
          -> quid en cas de retournement de marché (c’est pas comme si le résidentiel en France avait fait quasi +120% de 2000 à 2015)…en général je vois des financements à 100% ou assez proches ce qui offre une belle couverture du risque en cas de revente en -val
          Bref je ne vais pas épiloguer… je ne suis contre rien, je pars du principe qu’un investissement doit se faire en analysant les grands cycles économiques en parallèle des objectifs et contraintes du client. Certains investissements sont à écarter et d’autres à sélectionner: l’AMF et l’ACPR commencent à raisonner de cette manière dans l’approche que devraient et devront avoir les CGP.
          Nous devrions également faire un peu plus de pédagogie financière (ce que demande également l’AMF) car les Français sont nuls bien qu’un peu plus aguerris dorénavant. OK mais tout ceci a un coût.
          Je passe en moyenne 30% de mon temps à la recherche (juridique, économique. Je passe en moyenne 50h sur un bilan patrimonial que je vais facturer environ 5 à 6k€…et plusieurs mois voire plusieurs années sur l’accompagnement auprès des conseils du client pour la mise en place et le suivi de la stratégie.
          Dès lors, la problématique, je crois que cela a été soulevé dans le débat, c’est que vous allez avoir une gestion de patrimoine à 2 vitesses. Personnellement j’ai choisi d’avoir une clientèle (57 familles de dirigeants) restreinte qui comprend très bien l’intérêt de payer pour du conseil. Malgré tout, cette part correspond à 40% de mon CA, les 60% autres sont composés par des commissions… C’est forcément un service plutôt élitiste.

          Quant aux remarques sur la transparence des rémunérations, ceci est obligatoire. Pour ma part, voici ce que j’écris dans chaque proposition de placement dans le cadre d’une opération CIF:
          Une nouvelle directive Européenne (MIF2-Marchés d’Instruments Financiers) prévoit que le conseil en investissement peut être fourni de manière indépendante ou non indépendante:
          – En cas de conseil indépendant, l’entreprise ne peut percevoir de commissions, et sera obligée d’évaluer « […] un éventail suffisant d’instruments financiers disponibles sur le marché, qui doivent être suffisamment diversifiés quant à leur type et à leurs émetteurs, ou à leurs fournisseurs.
          – Dans les autres cas (conseil non indépendant), les commissions sont autorisées, sous condition d’information du client sur ce point et si elles ont pour objet d’améliorer la qualité du service au client et ne nuisent pas à l’obligation d’agir au mieux de ses intérêts.
          Pourquoi avons-nous fait le choix d’être non indépendants, au sens de Bruxelles et qu’est-ce que cela change pour vous?

          Ce qui va changer, c’est le fait que nous affirmons notre pratique actuelle: celle d’un conseil basé sur une analyse non-exhaustive des instruments financiers. Car, enfin, qui peut prétendre analyser l’ensemble des produits proposés par les plus de 600 sociétés de gestion agréées en France? Qui peut se targuer de suivre l’ensemble des OPCVM, soit un peu plus 10 000 fonds, proposés par ces sociétés? Cette impossible analyse est, dans le jargon bruxellois, dite « indépendante ». Pour nous, français, ce vocable recouvre une autre réalité. Nous conservons la réalité et changeons le vocable.
          Donc rien ne change dans le sens où nous restons conseils en gestion de patrimoine, indépendants capitalistiquement et indépendants dans le libre de choix de nos partenaires.

  38. OlivierSPb says:

    Vous communiquez au client le montant de toutes les rétros que vous recevez? Mon œil, ou vous êtes bien le seul!

    • Une proposition de placement doit intégrer 3 choix avec les avantages, inconvénients de chacune des solutions ainsi que les coûts pour le client…après ceux qui veulent biaiser le feront toujours mais le cadre légal est déterminé comme tel. L’association professionnelle et les autorités de tutelle sanctionneront forcément lors d’un contrôle mettant en relief l’irrespect de ce process.

  39. Bonjour à tous,

    J’entends le discours de chacun, et notamment vous, les nombreux professionnels qui m’expliquez qu’il est tout à fait possible de prodiguer un excellent conseil patrimonial tout en étant rémunérer par commissionnement.

    J’ai une seule question à vous poser.

    Est ce que vous proposez à vos clients des produits ou des investissements sur lesquels vous n’êtes pas commissionné ?

    Proposez vous à vos clients de souscrire des contrats d’assurance vie en ligne pour lesquels les frais d’entrée et les frais de gestion sont très faibles et très performants ?

    Proposez vous à vos clients d’acheter un terrain sur lequel ils pourraient construire un immeuble neuf (immeuble ou maison) et bénéficier de la loi PINEL ? Préconisation très pertinente, sur laquelle vous ne serez malheureusement pas commissionné.

    Proposez vous à vos clients d’investir dans l’économie sociale et solidaire dont les solutions sont attrayantes (mais pour lesquels vous n’êtes pas partenaire) ?

    Proposez vous à vos clients d’investir dans des SCPI qui ne sont pas vendues par le réseau commercial des CGPI ? Que pensez vous de Notapierre par exemple ?

    • Guillaume, je ne raisonne pas de la même manière.

      Tout CGP doit poser la question suivante à son client:
      Suis-je le conseiller des solutions initiées ou le conseiller du patrimoine de mon client? Afin de déterminer le paramètre dans lequel il doit agir.

      Ensuite la question que je dois me poser en tant que CGP:
      – quel est mon apport de valeur ajoutée réelle et ressentie pour mon client? (certains gains n’étant pas quantifiables (paix familiale…).
      – quel est le meilleur coût pour toutes les parties.
      => en cela je parle de partenariat (transparence obligatoire)

      Finalement, il appartient au CGP de savoir combien lui coûte l’acquisition d’un client car d’une manière générale, encore plus sur le web, le client est-il prêt à payer ce qui l’intéresse lui ou ce que coûte le CGP?

      Quant à l’aspect prix, vous faites un amalgame, surprenant si je puis me permettre: par exemple quand vous proposez à un client d’acheter un terrain etc. Cela présuppose une facturation d’honoraires de conseil sur la proposition de l’idée voire peut-être même la mise en place.
      Si un client veut placer sur un contrat à faibles coûts c’est qu’il n’a pas besoin de conseil, il est autonome… tout ceci est donc parfaitement normal. Sinon pourquoi vient-il voir un professionnel? A-t-on besoin d’un conseil pour aller sur un contrat à 0%? Par contre s’il veut bâtir et suivre une allocation d’actif, déterminer le meilleur mode de souscription, rédiger une clause bénéficiaire… tout ceci est facturable puisque c’est un travail de conseil. Pour ma part que je sois promoteur de la solution ou non ceci est facturé, identifié. Je peux très bien bâtir une allocation d’actif sur un contrat qui n’est pas dans mon périmètre… du moment que je me suis posé les questions supra. J’ajouterai, en tant que chef d’entreprise cela va-t-il me rapporter et en tant que conseiller vais-je pouvoir améliorer la situation du client?
      Je finirais ironiquement sur cette thématique que partant de ce principe de conseil gratuit vous devriez offrir vos ouvrages alors?

      Pensez-vous réellement que si vous proposez, parallèlement à une offre commerciale, de faire des dons, d’investir dans la foncière d’Habitat et Humanisme par ex. cela fasse de vous un CGP meilleur? Les clients ont-ils besoin d’un conseil pour cela? C’est hors sujet et l’amalgame que vous en faites me gêne quelque peu.

      Je laisserais John RUSKIN conclure: « Il n’est pas sage de payer trop. Il est fou de payer trop peu. Quand vous payez trop, vous perdez un peu d’argent mais quand vous payez trop peu, vous perdez tout ».

      • Oui je d’accord avec vous. Je voulais juste essayer de dire que malheureusement, les CGPI ne sont qu’un réseau commercial de distribution des fournisseurs qui choisissent ce mode de distribution.

        Les CGPI ne distribuent pas les meilleures solutions mais les solutions que l’on veut bien leur faire vendre. Le conseil n’est jamais gratuit !!!!! JAMAIS ! Mais, il doit pouvoir être déconnecté du produit vendu. Il me semble vertueux de proposer un contrat 0% de frais d’entrée au client, frais de gestion miniment.. mais de lui proposer en parallèle un contrat de CIF afin de le conseiller sur la composition dudit contrat.

    • Pour avoir pratiqué Notapierre, je peux vous dire qu’elle est gérée avec prudence. Cela fait un peu plus de 5 ans que j’ai quitté le groupe qui le commercialise, et une chose est sûre c’est que la rentabilité ne va pas être sacrifiée pour offrir un rendement d’appel. Donc vous pouvez être sûr que chaque ligne sera scrupuleusement analysée, le marché étudié, les liquidités contrôlées. Pour moi c’est ce qui détermine la qualité d’une bonne SCPI. Les préconisations sont également très sérieuses, dans l’ensemble vous verrez rarement des clients avec une TMI de 30% souscrire des parts de Notapierre sauf si l’étude patrimoniale en démontre l’intérêt.
      D’autres SCPI sont également dans cette veine en termes de gestion, les préconisations n’étant en revanche pas aussi bien contrôlées.

  40. OlivierSPb says:

    @MP
    Si le plafonnement est bien sur les commissions et non sur l’assiette (12/01), cela va faire effectivement mal.
    D’autant plus que si on regarde la rédaction du texte OPCVM ISF, cela balaye particulièrement large: grosso modo tout, directement ou indirectement…
    Vos organismes plus ou moins représentatifs vont bien avoir du mal à se faire entendre. je pense que le lobby bancaire sera beaucoup plus puissant que vos organismes et sera ravi d’affaiblir votre profession, surtout qu’une telle mesure a démontré son efficacité en matière d’OPCVM ISF.
    Nul ne sait le résultat, mais je donnerais peu de chances à une action frontale, vos organismes devrait penser à un plan B comme possibilité de facturer des honoraires de conseil non déductibles ou toute autre solution visant à limiter la casse.
    Quand on regarde les CV des personnes concernées au gouvernement et des membres du collège AMF, il ne va pas y avoir grand monde pour défendre les CGP….

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