C’est un intuition que nous partageons ici avec vous depuis plus de deux ans maintenant : Il est urgent de s’intéresser à nouveau à l’investissement immobilier tant les opportunités sont grandes.

Les conditions du marché immobiliers sont actuellement optimales, hormis dans les grandes métropoles rongées par la bulle spéculative. Alors que sur le territoire national, le marché immobilier sort par le haut de presque 10 ans de crise, l’immobilier à Paris, Bordeaux, Toulouse, Lyon n’a eut cesse d’afficher une insolente croissance des prix.

« Investir dans l’immobilier » : Un LIVRE et une FORMATION pour réussir votre investissement immobilier

J’ai écrit ce livre, non pas comme un livre, mais véritablement comme un outil qui doit vous permettre de vous former avant d’investir. Il est le résultat de 18 mois de travail de rédaction, mais surtout plus de 10 ans d’expérience, de conseils et de formations prodiguées auprès de professionnels de la gestion de patrimoine, notaire, expert-comptable ou d’étudiants.

Ce livre doit vous donner les moyens réussir votre investissement immobilier et ce, quelque soit votre niveau de connaissance et votre expérience dans l’investissement immobilier. 

En bonus, les acheteurs du livre ont accès à une formation « Investir dans l’immobilier » pour une maîtrise parfaite de l’investissement immobilier.

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Cette hausse continue des prix de l’immobilier dans ces quelques très grandes métropoles n’est pas une bonne nouvelle pour l’investisseur immobilier qui sait pertinemment qu’un bon investissement se fait surtout à l’achat. Acheter un bien immobilier dont le prix à augmenté de +40% alors que le marché affiche en moyenne une baisse de -10% sur la même période n’est pas une bonne stratégie. 

Pourtant, en dehors de ces grandes métropoles, que les médias parisiens utilisent pour généraliser l’état du marché de l’immobilier, les opportunités d’investissement immobilier sont énormes pour l’investisseur qui souhaite investir avec un crédit immobilier.

En effet, et notre discours est constant sur ce point (et nous le développons abondamment dans notre livre « Investir dans l’immobilier » en vous donnant des pistes d’investissement) , l’investissement immobilier est aujourd’hui une opportunité à saisir.

C’est d’autant plus vrai pour celui qui souhaite acheter sa résidence principale ou sa résidence secondaire avec un crédit immobilier.

Trois facteurs cumulés vous permettront de vous engager avec sérénité dans votre prochain investissement immobilier :

 

 

  • Et surtout, l’accélération de l’obsolescence immobilière induit par de nouvelles normes énergétique et de nouveaux usages qui devraient continuer de modifier en profondeur notre manière de consommer un bien immobilier. L’investisseur opportuniste doit savoir investir dans un bien immobilier délaissé par le marché du fait de son obsolescence pour le restructurer et l’adapter à la demande (cf »Réussir son investissement immobilier en 2017, c’est gérer l’obsolescence immobilière. »)

 

Comparateur de crédit immobilier : Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier

taux-credit-immobilier-plus-basBonne nouvelle ! Des baisses de taux de crédit immobilier pour ce mois de décembre 2017 !

C’est le moment de relancer vos projets car cela ne devrait pas durer !

Les taux sont au plus bas, c’est le moment de s’endetter pour investir et valoriser son patrimoine. Voici le barème des meilleurs taux de crédit immobilier grâce à notre comparateur de meilleur taux de crédit immobilier. 

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Le pouvoir d’achat immobilier au plus haut depuis 1999 confirme notre intuition d’une opportunité historique pour investir dans l’immobilier.

Une récente étude de BNP Realestate confirme que le pouvoir d’achat immobilier est au plus haut depuis 1999 !

 

 

Nous vivons peut être une période historique qu’il faut saisir pour se constituer à bon prix un patrimoine immobilier ! 

Mais attention, si c’est le moment d’investir à crédit … ce n’est pas pour autant le meilleur moment pour détenir un patrimoine immobilier sans crédit. C’est là toute la complexité d’un marché immobilier rendu attrayant à cause des taux de crédit immobilier excessivement bas.

C’est le moment parfait pour investir à crédit … mais celui qui détient déjà un patrimoine immobilier amorti ne doit pas s’attendre à des perspectives extra-ordinaires. Il faut bien intégrer qu’une partie du rendement futur de votre investissement immobilier se situe dans l’opportunité de profiter de taux extrêmement bas pendant toute la durée du crédit immobilier.

Imaginez l’incroyable opportunité de profiter d’un taux de crédit immobilier dont le taux est inférieur au taux de croissance de l’économie : Vous bénéficiez des taux d’intérêt négatif ! C’est l’inflation et la croissance économique (qui permet d’espérer une croissance de vos revenus dans le temps) qui vont rembourser vos mensualités ! 

C’est historique ! En 2018, le taux de croissance nominal de l’économie est estimé à 2.62% … alors que votre crédit ne vous coûte que 1.50% sur 20 ans (cf « Comparateur de meilleurs taux de crédit immobilier« ).

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32 Comments

  1. Votre raisonnement repose en partie sur le taux de croissance et vous citez le taux attendu pour 2018. Si vous compariez les taux attendus de ces 10 ou 20 dernières années avec le taux réel vous constateriez que ces derniers sont toujours inférieurs aux taux attendus et cet écart est souvent significatif. Alors …

    • Non, je ne suis pas d’accord ! La fiscalité est lourde pour celui qui détient un immeuble amorti mais pas pour celui qui est en constitution de patrimoine et qui se construit son patrimoine immobilier grâce aux déficits fonciers et autres intérêts d’emprunt déductibles.

  2. OlivierSPb says:

    Encore faut-il avoir un patrimoine foncier pour imputer d’éventuels déficits, l’imputation sur le revenu global étant plafonné!

  3. OlivierSPb says:

    Et tout cela pour se constituer un patrimoine qui une fois les crédits remboursés aura pour caractéristiques de « celui qui détient déjà un patrimoine immobilier amorti ne doit pas s’attendre à des perspectives extra-ordinaires. »
    En bref on épargne pour se constituer un patrimoine qui ne rapporte rien…

  4. Le patrimoine immobilier ne rapporte rien une fois amorti, peut-être. Tout dépend de la TMI. Il reste encore l’option des travaux pour faire face à l’obsolescence, mais aussi il faut se poser la question de l’arbitrage des actifs : qu’est-ce que je vends? Et question la plus importante, à qui je vends?
    C’est peut-être le moment de dégager du cash, mais dans ce cas attention aux plus-value et droit de préemption des communes.

  5. Je crois qu’en prenant beaucoup de précautions et sous certaines conditions, investir dans l’immobilier en France aujourd’hui peut être intéressant.
    Mais il faut rester petit, avoir des travaux à faire, prendre un emprunt, bien choisir les biens achetés et être très prudent sur les locataires.
    Le problème, c’est qu’au bout de quelques années avec cette stratégie, vous êtes devenus gros investisseur, plus de travaux ni d’emprunt. Sauf à risquer de devenir très gros.
    Et là la fiscalité vous rattrape méchamment et sur tous les aspects : IRPP, CSG, IFI, Plus Value, Taxes Foncières, obligation de prendre une agence, etc..

    Si la fiscalité et la législation s’amélioraient pour les bailleurs en France, nous pourrions faire un pari raisonnable sur l’avenir. Mais c’est franchement le contraire. Et le prochain bonus – malus sur les taxes foncières en fonction du DPE des logements va faire une hécatombe, surtout après la baisse des APL.

    Pour info, je viens d’apprendre que les DPE sont fait maintenant sur la base de l’énergie primaire et plus sur celle de l’énergie consommée. Cela veut dire que pour tous les chauffages électriques, majoritaires dans les locations, on applique un coefficient de 2,58 alors qu’un coef. de 1 est appliqué au gaz et au fioul !
    Un logement parfaitement isolé avec doubles vitrage, 30 cm de laine de verre, etc.. a été classé F ..
    Il aura donc automatiquement un malus de l’administration sans que le bailleur ne puisse rien faire pour l’améliorer. Et les taxes foncières sont déjà à des niveaux plus supportables dans de nombreuses régions en France.

    Personnellement, cela me refroidi pour investir en France.

    Un dernier élément pour ceux qui projettent d’acheter dans le neuf :
    Chaque promoteur est obligé par la loi SRU d’inclure 25 % de logements sociaux dans son programme. Soit des logements qui sont vendus à perte aux HLM qui vont louer ensuite.
    Les acheteurs des autres logements vont devoir payer leur logement 20 % de plus que le prix du marché à cause de cette loi. Montant qu’ils perdront à la revente. Donc déjà, c’est une mauvaise affaire.
    Mais en plus, ils vont devoir vivre avec un voisin sur 3 choisi par les HLM (25% du total). Souvent cela se passe bien, et parfois cela se passe très mal.
    Et c’est une course en avant puisque tous les vieux logements HLM revendus sortent des quotas SRU. On n’en sortira jamais.
    Bien sur, les seuls qui payent vraiment, c’est le parc privé. Quand une société HLM est en faillite, elle est renflouée par l’état, comme en Guyane, avec l’argent de ceux qui payent des impôts !

    Désolé pour ce coup de gueule mais là, j’ai eu un gros raz-le-bol.

    • Fredy Gosse says:

      Merci Patrick t’es pas tout seul

      • Fredy Gosse says:

        ja joute si les DPE sont faits comme vous le dites question pourquoi se ruiner avec des chauffages électriques d e dernière génération avec accumulateurs qui coûtent la peau des fesses autant garder les grille pains

      • Il n’y a pas de logique sur le long terme à ces mesures. Je trouve d’ailleurs cela assez bizarre car j’estime que toutes les actions engagées par Mr Macron vont plutôt dans le bon sens. Sauf en ce qui concerne l’immobilier.
        Il voudrait dégouter les français d’y investir qu’il ne s’y prendrait pas autrement.
        Au final, l’addition pour les français en terme de logement et perte d’emplois va être salée.

    • ROLAND GARNIER says:

      @Patrick
      Bien dit, mais il y aura tjrs des démagos, utopiques, bien pensants etc … pour vous dire le contraire

      • ROLAND GARNIER says:

        J’ajoute : et bravo pour la pénalisation des battit énergivores !!!!
        Il est nécessaire de punir ces rentiers de bailleurs !!!!!
        Je suis en pleine rénovation énergétique, c’est de la folie de vouloir faire du neuf avec du vieux …

  6. OlivierSPb says:

    Réinvestir les maigres revenus dans des travaux pour ne pas payer d’impôts? C’est encore se priver de revenus. Mais cela dépend de la perspective d’épargne. Soit on épargne pour les générations futures qui seront obligés de vendre pour payer les droits de succession, soit on épargne pour soi-même pour avoir un complément de retraite ou simplement soi on est pas retraité pour avoir un complément de revenus pour mener une vie plus agréable.
    Dans cette dernière perspective, on cherche quand même à avoir des revenus qui ne sont pas trop maigrichons. Et l’immobilier apparemment au niveau revenu ce n’est pas la folie.
    Personnellement je ne vois pas trop l’intérêt d’une épargne dont je ne profiterai jamais car les revenus sont trop taxés. Accumuler comme une fourmi des biens dont je ne jouirai jamais n’est pas une perspective qui me remplit d’allégresse (Mes enfants pensent différemment bien sur…).
    Si j’épargne c’est pour jouir de mon épargne et plutôt demain et ne pas attendre 22 ans que mes plus-values ne soient pas taxables et mes crédits remboursés.
    Parce qu’il n’y a pas de mystère, si vous avez des déficits fonciers, c’est que vous dépensez plus que ce que rapporte le bien, donc vous remettez au pot chaque année…
    personnellement, je veux bien épargner mais je veux quand même en jouir tant que j’ai la santé et ne pas me retrouver dans un EHPAD assis sur un tas d’or…

  7. Fredy Gosse says:

    interessant…
    https://www.contrepoints.org/2017/11/24/303847-millionnaires-ont-quitte-france-milliers

    le programme de bombardement de l’immobilier par Macron parce que plus facile à appréhender mais ne tenant pas compte des conditions de libre sortie des capitaux aura t il d es résultats positifs ou négatifs d’ici la fin du quinquennat?

    • J’ai toujours trouvé paradoxal que l’on s’inquiète du montant des loyers trop élevés et du manque de logement alors que le seul problème de l’immobilier est sa fiscalité confiscatoire y compris pour les primo-accédants qui doivent payer taxe d’habitation et taxes foncières au minimum pour leur résidence principale.
      Il n’est nul besoin d’avoir fait polytechnique pour comprendre que quelqu’un taxé à plus de 70% va augmenter ses loyers pour un meilleur rendement.

      • OlivierSPb says:

        Il n’est nul besoin d’avoir fait HEC pour comprendre que si l’on taxait à 0% l’immobilier, l’investisseur ne baisserait en aucun cas les loyers mais les maintiendrait au seuil de la solvabilité des locataires pour encaisser le meilleur rendement possible!

        • Peut-être mais un taux à 0% permettrait de faire passer la pillule de l’encadrement des loyers sans problème.

          • OlivierSPB says:

            Mais nul besoin de faire passer la pilule, elle est déjà avalée! Certes les la volaille a couiné en se faisant plumer mais elle s’est inclinée devant l’inévitable et cela n’a pas modéré son appétit.

  8. OlivierSPb says:

    En fait le matraquage fiscal de l’immobilier se comprend et est peut-être une bonne nouvelle pour une partie des Français, pas les propriétaires-investisseurs bien sur!
    La France détient avec l’Allemagne le record du plus bas taux de propriété de la résidence principale. Il est environ de 50% et pour Paris d’environ 30%. Certains pays européens sont au-delà des 80%
    La seule façon d’augmenter ce taux, c’est de favoriser l’accession à la propriété par:
    1) Des taux bas. Mais on peut difficilement faire mieux que ce que l’on a.
    2) Des prix accessibles. Si on regarde le neuf, les prix sont élevés essentiellement en raison du foncier. Les marges des promoteurs sont correctes mais n’ont pas de quoi faire rêver spécialement, les coûts de construction sont corrects, un peu élevés en raison du coût de la main d’œuvre, bref ce qui pêche c’est le foncier, notamment dans les zones tendues. Pour l’ancien, dans les zones tendues, ce qui pêche c’est simplement le prix.
    Les diverses mesures (Pinel, …) le montrent: si on veut créer de l’investissement on donne une carotte fiscale et je pense que le gouvernement est en train de tester si le bâton fiscal crée du désinvestissement.
    Selon certains agents immobiliers parisiens, cela semble avoir un effet car certains voient des propriétaires mettre en vente des biens achetés pour louer au fur et à mesure de l’échéance des baux. Pas de ruée vers la sortie, mais néanmoins un courant vendeur qui s’intensifie.
    Est-ce que cela peut marcher? La réponse n’est pas évidente. Cela peut créer une pénurie de logements, ce que veut bien croire l’investisseur aujourd’hui qui cherche à se rassurer sur la valeur future de ses biens, ou cela peut entrainer une baisse sensible des prix, sans être un krach, resolvabilisant ainsi une partie de la population.
    Aujourd’hui tous les investisseurs crient que l’on courre dans le mur et qu’il va y avoir une pénuries parce que c’est le scénario qui leur convient, mais une franche baisse durable de l’immobilier, scénario bien moins agréable pour l’investisseur, est loin d’être exclue.
    Cela passera peut-être par une phase transitoire de pénurie le temps de purger le malade, mais une fois le malade purgé, peut-être retrouvera t’on une situation normale où un jeune couple qui travaille peut envisager de fonder une famille et de s’acheter un appartement capable de loger leur famille.
    Car le gouvernement a raison, l’investissement immobilier est essentiellement improductif. Certes, il crée de la richesse lors de la construction, mais l’investisseur qui achète par exemple un appartement haussmannien à Paris pour le louer ne crée pas un seul centime de PIB!

  9. Fredy Gosse says:

    s’il n’a aucune utilité alors le marché le détruit…. ce n’est pas le cas donc il y a une utilité ne serait ce que pour les gens de passage surtout qu’ils peuvent partir pratiquement quand ils veulent ,nos énarques ayant inventé le bail de 3 ans mais seulement pour le propriétaire
    Dés lors que le matraquage fiscal ,écolo , fera disparaitre les appartements privés à la location, qui va en fournir? comment ? avec quel argent?Enfin Paris n’est pas la France
    Donc je persiste et je signe si le matraquage augmente ,le produit des ventes s’exilera sauf à fermer le frontière mais là on change de paradigme européen cher à notre President

    • OlivierSPb says:

      Je ne dis pas que l’investissement immobilier n’a aucune utilité, je dis qu’il est pratiquement improductif en terme de PIB (Il génère quand même de l’activité économique en matière de services, etc… mais peu). Ce qui n’est pas la même chose.
      Paris n’est pas la France mais le problème est sur les zones tendues et si les zones non tendues font partie des dommages collatéraux, cela ne préoccupe sans doute pas beaucoup nos gouvernants.
      Le produits des ventes s’exilera? Peut-être mais rien n’est moins sur. Si les investisseurs raisonnaient logiquement, cela fait longtemps qu’ils auraient investis dans d’autres capitales européennes pour échapper à l’ISF.
      Et si l’objectif de permettre aux primo-accédants un accès à la propriété plus facile est atteint, quelle importance?

      • Fredy Gosse says:

        Hum qui sont les français qui s installent au Portugal au Maroc et que vous dit Ankou?

        • OlivierSPb says:

          Je ne suis pas certain que les Français qui vont au Portugal ou au Maroc soient nécessairement des déçus de l’immobilier. Le plus souvent ce sont de simples retraités car avec une retraite moyenne ou modeste on peut vivre beaucoup mieux dans ces pays. En ce qui concerne le Portugal au bout de 10 ans, on est taxé au régime de droit commun qui n’est pas passionnant pour les petits revenus.
          Mais ceux qui s’exilent doivent vendre leur immobilier pour éviter la taxation au titre de l’article 164 c du CGI.

          • Fredy Gosse says:

            Primo accédants……voila votre fin mot de l histoire…..Avec les charges nouvelles qui vont tomber sur le dos des propriétaires ,pas sur que ça baisse beaucoup à Paris….pour les expatriés le risque de l attente du bon moment à de fortes chances de se prolonger.Par contre rien que dans mon entourage les appartements parisiens sont loués à des cadres étrangers de passage si les propriétaires se raréfient’ les prix de location ne vont pas baisser sauf à fixer d autorité les prix ,là nous arrivons au terme d’une evolution commencée au milieu des ànnees soixante
            Je vais clore ce débat én répétant ce que je dis depuis toujours on n.attrappe pas des moches avec du Vinaigre

  10. @ OlivierSPB
    Plus de la moitié des bailleurs de logement en France sont des gens agés qui détiennent presque toujours 1 logement, rarement 2. Bien sur je parle du privé, dans le public les grosses sociétés HLM vivent très bien.
    Ces gens, il m’arrive de les recevoir pour essayer de résoudre les problèmes qu’ils ont avec leur locataire. Ils sont souvent perdus et ne comprennent plus rien à la France d’aujourd’hui.
    Ces gens ne désirent pas devenir millionaires en louant leur logement, ils veulent juste avoir un complément de retraite pour vivre.
    Et je vous répète qu’ils représentent plus de la moitié des bailleurs privés en France.

    Vous dites qu’il faut « purger le malade », que « l’investissement immobilier est essentiellement improductif ». Je crois que vous focalisez sur quelques cas comme d’autres ne savent donner que Paris pour parler de l’immobilier en France.

    Et le meilleur, c’est que les locataires de ces gens là sont beaucoup plus heureux que s’ils étaient en HLM. Et qu’ils sont bien dans leur logement. Et pourtant c’est bien en HLM qu’ils devront aller quand le malade sera purgé.

    • OlivierSPb says:

      Je ne dis rien du tout, je constate. Ne croyez pas que je préconise quoi que ce soit. Je vis à l’étranger et je me contente d’observer, avec un certain cynisme, et je ne prends pas parti.
      La seule chose qui est sure c’est que jamais je n’investirai dans l’immobilier locatif en France!
      Avec cynisme, je dirai que si la majorité des bailleurs sont des personnes âgées ayant un ou deux biens, le gouvernement peut y aller sans vergogne, ce n’est pas eux qui iront investir à l’étranger!
      Le but de Macron n’est pas de séduire les retraités mais ceux de sa génération et plus jeunes et particulièrement en zones tendues.
      Si cela a des conséquences négatives sur le retraité de Brive-La-Gaillarde, je pense qu’il s’en contrefiche, ce n’est pas lui qui votera Mélenchon.
      On ne fait pas d’omelettes sans casser des œufs. ce qui est certain c’est que la politique immobilière fera des gagnants et des perdants, et que les gagnants ne seront certainement pas les investisseurs immobiliers.
      Maintenant ils peuvent jouer les Cassandre en prédisant une grave crise du logement, c’est possible mais non certain et surtout ces prédictions ont peu de chance d’influer la politique actuelle.
      Si ces prédictions se réalisent les politiques changeront de cheval. Et si les investisseurs immobiliers ont été dépouillés, cela n’a guère d’importance. Le Vatican, combien de divisions? disait Staline.

      • Je comprends votre point de vue. C’est effectivement du cynisme mais cela reste pragmatique. Je suis hélas confronté à des situations qui vont finir par ma rendre totalement parano.
        Concernant ces petits propriétaires, vous avez raison : l’état ne risque rien à leur tapper dessus et il le sait très bien. Ils ne vont pas non plus manifester ou mettre le feu aux voitures.

  11. Approche contrarienne intéressante
    Mais quand meme serais tu prêt toi meme à acheter un immeuble dans le centre ville de Niort pour le louer ?
    Le souci au delà de l’analyse théorique intéressante est de savoir que les coûts de réhabilitation dans un centre ancien sont plus élevés (prescriptions des ABF, interventions avec petits engins car rues étroites, impossibilité de creer du stationnement, et surprises techniques certaines du fait de l’ancienneté des constructions ).
    En parallèle les loyers attendus sont plus faibles car l’environnent est peu attractif

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