Alors que les taux des crédits immobiliers sont au plus bas historique, il est opportun de s’interroger sur les possibilités pour profiter de ces taux bas pour optimiser la valorisation de son patrimoine.

La stratégie patrimoniale qui a pour objectif de s’endetter à l’aide d’un taux de crédit faible, puis de réaliser, avec cet emprunt, un investissement dont le rendement sera supérieur est nommé l’effet de levier du crédit.

Pour profiter de cet effet de levier l’investissement immobilier est la seule possibilité envisageable pour les particulier : L’investissement immobilier peut être envisagée en direct ou par le biais de Société Civile de Placement dans l’Immobilier (SCPI).

Qu’est ce qu’une SCPI

L’achat de parts de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) constitue une alternative complémentaire originale et intéressante pour investir dans ce placement fétiche des épargnants et des investisseurs qu’est l’immobilier.
Les SCPI sont une des formes de placement collectif dans l’immobilier, à l’instar de ce que proposent les Sicav et Fonds Communs de Placement dans le domaine des valeurs mobilières. Les SCPI acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier, souvent d’entreprise, pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales.
Les avantages de cette formule de placement sont nombreux : mutualisation des risques, revenus, meilleure liquidité, absence de souci de gestion, transparence d’informations… Ils expliquent le succès rencontré par les SCPI depuis plus de 30 ans, auprès de 500 000 Associés.
Ce succès a entraîné l’émergence d’une typologie des SCPI en fonction de leur spécialisation de gestion et/ou en réponse à l’objectif patrimonial des investisseurs. C’est ainsi que l’on distingue les SCPI dites « classiques », privilégiant le rendement, des SCPI spécialisées (de valorisation, fiscales…).

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L’acquisition de SCPI à Crédit
Nous allons aujourd’hui, nous intéresser à l’acquisition de SCPI à crédit pour profiter d’un effet de levier.

Comme vous l’aurez certainement constaté dans notre offre de SCPI, les rendements actuels des SCPI est attrayant. En moyenne, le rendement des SCPI est de 5.73% pour 2008, puis 6,05% pour 2009 (Revenu + Valorisation de la part).

Le rendement 2009 servi par les SCPI est dans la lignée des rendements enregistrés depuis 1988 par ces produits financiers représentant des parts de biens immobiliers, d’où l’expression qui leur est consacrée de « pierre papier ». Sur vingt-deux ans (1988 à 2009) les SCPI ont délivré un rendement moyen annuel allant de 5% (en 1994) à un peu plus de 8% (en 1999).

Ainsi, considérant un revenu moyen de 5%, et un crédit immobilier au taux de 3,38% sur 15 ans,  la différence entre le rendement des SCPI et le niveau des taux d’intérêt actuel nous laisse espérer un effet de levier important.
Nous allons reprendre un exemple chiffré afin de mieux comprendre le mécanisme.
1- Mise en place d’un crédit de 100 000€ sur 15 ans au taux de 3,38%, soit 3,50% assurances comprises.
Les mensualités sont de 714€ par mois pendant 180 mois. Au total, l’investisseur remboursera 714€*180=128578€ dont 100000€ de capital et 28578€ d’intérêt déductibles des revenus fonciers.
En terme de trésorerie, l’investisseur devra débourser 714€ par mois.
2- Acquisition de part de SCPI pour 100 000€ au rendement moyen de 5%

Le revenu moyen sera de 416,67€ par mois. Le revenu distribué par la SCPI est net de frais et de toutes charges de location.

En terme de trésorerie, l’investisseur recevra 416,67€ par mois.

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3- Paiement de l’impôt sur le revenu relatif à l’investissement.
L’investissement génère un revenu imposable au titre de l’impôt sur le revenu déduction faites des charges d’intérêts d’emprunt payés pour l’acquisition des parts.
+ Revenu foncier imposable :                      416,67€
– intérêt déductible : 28578€ /180 mois = 158,78€ (Par volonté de simplifier l’explication, le montant des intérêts déductibles est ici calculé de manière forfaitaire. )
————————————————-
Revenu net foncier imposable :           257,89€ par mois.
Selon la tranche d’impôt de l’investisseur, ce revenu foncier va générer une imposition supplémentaire. (par hypothèse, nous prendrons 20% de Tranche marginale).
L’investissement généra 51,58€ d’impôt supplémentaires par mois et 31,72€ de CSG/CRDS


L’investisseur devra débourser 83,30€ par mois d’impôt supplémentaire.



4- CONCLUSION : la trésorerie nette sera donc de 416,67-714-83,30 = – 380€.

L’investisseur réalisera un effort d’épargne de 380€ par mois pendant 15 ans pour acquérir 100000€ de parts de SCPI. (Dont la valeur pourrait progresser pendant les 15 années de financement).
Pour déterminer l’intérêt réel d’un tel investissement, il convient donc de le comparer à un investissement du même effort d’épargne ( 380€) sur un produit financier comparable sans faire de crédit.

Ainsi, pour obtenir une rentabilité comparable, il faut que le produit financier soit rémunéré au taux de 4.81% net d’impôt : Si l’investisseur épargne 400€ sur un produit financier rémunéré au taux de 4.81% par an pendant 15 ans, il obtiendra un capital de 100 000€ dans 15 ans.

Deux remarques doivent être apportées :

  1. Les parts de SCPI peuvent être revalorisé pendant la période de 15 ans.
  2. Au terme des 15 ans, l’investisseur en SCPI est propriétaire d’un patrimoine lui générant un revenu de 5%. Le complément de retraite n’est pas anodin.
Nous appelons ce taux « le taux de rendement interne« .  Ce taux de rendement doit être considérer comme le rendement minimum d’un investissement présentant un niveau de risque équivalent à l’investissement en part de SCPI.

 

Ainsi, l’effet de levier du crédit permet de réaliser une opération fort intéressante lorsque l’on compare l’investissement à crédit dans des parts de SCPI et par exemple, l’investissement dans le fonds Euros d’un contrat d’assurance vie (dont les rendement futurs sont amenés à diminuer de manière conséquente).

Pour autant, vous l’aurez compris, l’impôt sur le revenu est une donnée dont le rôle est essentiel pour optimiser l’acquisition de SCPI à crédit.

L’acquisition de SCPI à crédit pourrait donc s’avérer être une bonne idée pour qui, avec un horizon de placement à long terme, voudrait préparer sa retraite et profiter de l’effet de levier du crédit.

Dans ce contexte d’investissement dans des SCPI nouvellement créée, capables de saisir toutes les opportunités d’investissements générées par la crise, je vous propose la SCPI PFO2 de Périal : la crise fait naître des opportunités d’investissements .. Saisissons les !!!

Qui sommes nous ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :   
 

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12 Comments

  1. Anonymous says:

    Bonjour,

    que penser de l'idée de faire baisser la pression fiscale si elle augmente dans une opération de scpi scellier à crédit par un perp ou des fcpi par exemple ? Que dire de l'opportunité de taux actuels très bas ?

    En d'autres termes, et pour diversifier n'est il pas pertinent de réaliser son effort d'épargge mensuel par des scpi scellier à crédit et par un perp, sachant que la tmi sera inférieure en retraite à celle de l'activité ??

    je gagne 75.000 euros l'an et paye 14.000 euros d'impot à ce jour, mais j'en paierai moins à mes 65 ans vu la baisse des retraites

  2. Cabinet Guillaume FONTENEAU says:

    Bonjour,

    Tout d'abord merci pour ce commentaire.

    Je comprends votre stratégie et elle est très pertinente : Profiter des revenus actuels pour s'endetter à des taux au plancher pour profiter d'un effet de levier très important, tout en réduisant sa pression fiscale.

    Ensuite, à la retraite, le capital constitué pourra générer des revenus complémentaires. La fiscalité étant plus douce à la retraite, les revenus seront plus faiblement fiscalisés et permettront de compléter votre pension retraite.

    Avec la baisse des taux de crédit (la baisse est presque de 1% par rapport à l'exemple cité dans l'article). L'effet de levier est plus important et l'intérêt d'un tel montage est plus important.

    De surcroît, investir dans des SCPI Scellier permet de limiter le risque grâce à une mutualisation des investissements, une répartition des logements et surtout une négociation à la baisse des prix d'acquisition (lorsque vous achetez, par l'intermédiaire d'une SCPI, les montants sont tellement importants que le constructeur réduit ses marges au profit des associés de la SCPI).

    Je crois que le plus simple serait de réaliser une simulation précise sur cette opportunité.

    Pour ce faire, je vous encourage à me contacter par mail contact@guillaumefonteneau.fr ou pat téléphone au 05 49 05 73 02.

    Guillaume

  3. Le levier du crédit sur les scpi :

    Quelques bémols cependant et des questions qui dérangent…
    Malgré les taux bas, les prix des scpi de rendement sont à ce jour trop hauts, par emballement du à leur attractivité actuelle.
    Quid d'un tassement du prix des parts et de vacances locatives induisant une baisse des loyers…?
    On tapera dans le RAN, et puis après?
    Et des augmentations de capital dilutives?
    Peu de personnes en parle….

    Il faut en tout cas éviter les montages in fine.

    Pour les fiscales, le problème vient de l'opacité des achats (quoi qu'on en dise), et surtout de la sortie dans 15 ans (18 ???? si VEFA et ou crise) voyez les scpi Méhaignerie,Malraux, qui n'y a pas perdu d'argent?
    Si vous achetez 100 et récupérez 75, inflation non déduite, où est la bonne affaire?
    Bonne méditation, les taux bas ne font pas tout !

  4. L'exemple est concret, c'est très bien.
    Personnellement, j'ai mis en oeuvre plus ou moins éxactement ce qui est expliqué dans cet article et j'en suis pleinement satisfait : je me crée un patrimoine à moindre frais, qui me procurera, dès la fin du remboursement du crédit, des revenus complémentaires.
    Les parts de SCPI investissant dans des bureaux me semblent plus intéressantes que des SCPI Scellier qui elles nécessitent un engagement dans le temps et aussi un délai à la fin lors de la liquidation de la SCPI pour récupérer l'investissement.

  5. Cabinet Guillaume FONTENEAU says:

    @sven. J'ai partagé votre analyse pendant toute l'année 2008, puis 2009 jusqu'au premier trimestres 2010.

    Maintenant, les professionnels du métier de l'immobilier de bureaux font le constat suivant :

    – Les loyers ont tous été renégociés à la baisse pour tenir compte de la baisse des taux et de la conjoncture défavorable.
    – Les taux de vacances locatives n'ont pas explosés malgré la crise (peut être parce que les foncière ont acceptée de renégocier les loyers à la baisse).

    De surcroît les quelques analyse du secteur de l'immobilier de bureau laisse ressortir un retour positif du marché. (je vous joins le lien vers deux analyses du marché : http://www.knightfrank.fr/up_fil/Paris_Digest_T2_2010.pdf et http://www.webimm.com/documents/pdf/JLL_Paris_Pulse_Locatif_3T-2010.pdf)

    Quelques extraits :

    1- L’offre disponible se stabilise. Le taux de vacance se situe à 7% en Ile-de-France à la fin juin 2010. Un quart à peine de l’offre est constitué de surfaces neuves ou restructurées.

    2- L’ajustement à la baisse des loyers haut de gamme a fait son temps. Les premières tensions à la hausse se dessinent au contraire, notamment sur le Quartier Central des Affaires de Paris.

    3-Le marché de l’investissement connaît une vive accélération. La hausse des volumes investis est en effet de près de 77% par rapport à l’année précédente, avec près de 2,3 milliards d’euros investis au cours du premier semestre 2010 en région parisienne.

    4- La croissance des loyers devrait rester faible.
    L’écart entre les loyers neufs et les loyers de seconde main devrait
    se creuser. En effet, la baisse des loyers de seconde main devrait
    se poursuivre sur certains marchés, et les mesures
    d’accompagnement consenties ne devraient pas fléchir.En revanche, pour les immeubles neufs de grand gabarit,
    extrêmement bien situés, les valeurs locatives devraient se
    maintenir. Dans un premier temps, les mesures d’accompagnement
    octroyées par les propriétaires vont se réduire. Puis, dans un
    second temps, les valeurs locatives faciales pourraient être
    impactées pour les meilleurs produits.

    EN CONCLUSION : La crise n'est pas complétement passée sur l'immobilier de bureaux mais le pire semble malgré tout derrière nous.
    Pour autant, le marché étant en train de se renouveler, il y a peut être une pertinence à investir dans des SCPI avec des petites capitalisation qui ont réussi à investir de manière favorable pendant la crise, et dont les rendements futurs pourraient être meilleurs.
    La crise a révélé de réelles opportunités pour bon nombre de SCPI de petite capitalisation qui ont accumulées les acquisitions bradées

  6. Anonymous says:

    Bonjour,

    Explication claire mais mise en œuvre assez théorique actuellement (janv. 2011). Les taux de crédits proposés sont proches des rendements à espérer raisonnablement, les conditions pour disposer des crédits en question (domiciliation de comptes, AV etc) entrainent des frais qui annulent le faible effet de levier qui pourrait se dégager.

    Dommage…

  7. Cabinet Guillaume FONTENEAU says:

    En effet, depuis la première parution de cet article, les choses ont évoluées défavorablement.

    L'augmentation actuelle des taux supprime complètement l'effet de levier sur le financement à crédit de SCPI.

    Hausse généralisée des taux sur toutes les durées.

    Pourtant, le crédit conserve tout se intérêt si l'on suppose une valorisation de parts. Le crédit me permet d'acheter immédiatement un actif et de profiter de sa valorisation future.

    En ce qui concerne les SCPI, je vous rappelle mes craintes pour les vieilles SCPI et l'intérêt que je porte à la souscription d'une SCPI récente qui aura la capacité à se constituer un portefeuille à bon marché.
    L'intérêt de souscrire à une SCPI de création récente.

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