Quelle drôle de question. Il est évident que l’investisseur doit se saisir de la faiblesse exagérée des taux de crédit immobilier pour s’endetter au maximum et investir dans l’immobilier avant une éventuelle hausse des taux de crédit immobilier.
Malheureusement, derrière l’évidence, la réalité est plus complexe et nuancée. Il serait même absurde de décider d’investir dans l’immobilier pour cette seule raison.
 

Investir dans l’immobilier pour de bonnes raisons qui ne seront ni fiscales, ni liées au taux immobilier ! 

Investir dans l’immobilier n’est pas une mince affaire et ce n’est pas parce que l’acquisition est faite à crédit que le candidat investisseur doit négliger l’approche économique de son investissement. On n’investit pas dans l’immobilier pour faire baisser ses impôts ou pour profiter de taux d’intérêt très faibles.
On investit dans l’immobilier parce que l’investisseur estime au terme d’une analyse complète du marché et de sa situation personnel que son investissement sera générateur d’un gain patrimonial à échéance. Ce gain peut être financier, économique, mais aussi familial et personnel.
Par exemple, acheter sa résidence principale ou sa résidence secondaire n’est que très rarement une bonne opération financière (sauf dans les période de hausse spéculative des prix de l’immobilier). Celui qui veut maîtriser son budget et qui préfère allouer sa capacité d’investissement pour s’enrichir pourra préférer rester locataire pour allouer sa capacité d’investissement dans des investissements rentables.
Néanmoins, le gain procuré par la détention d’une résidence principale ou secondaire est très élevé… mais ne pourra pas être calculé de manière mathématique. Comme nous vous le détaillions dans cet article « Acheter une résidence secondaire, un investissement au rendement non financier inestimable » : « la jouissance que vous en tirerez sera bien supérieure au rendement financier qui vous pourriez escompter pour tel ou tel investissement dit rentable. Acheter sa résidence secondaire, c’est une manière (mais il en existe d’autres) d’investir dans les souvenirs, dans le partage de moment privilégiés en famille, de sortir d’un quotidien professionnel parfois oppressant, … bref de vivre et de jouir de moments où productivité, optimisation et rentabilité ne seront pas au cœur de vos préoccupations. « 
 

Les deux motivations de l’investisseur immobilier : Revenu locatif et/ou perspectives de plus-value immobilière

Les fondamentaux de l’investissement immobilier repose sur les motivations de l’investisseur immobilier : Le rendement locatif (réel ou implicite) et l’espoir de la réalisation d’une plus-value immobilière. 
Ces deux motivations sont à la base de tout investissement immobilier :

  • Le revenu locatif, c’est le revenu versé par le locataire déduction faites de toutes les charges de propriété (entretien, travaux, …) et impôts (taxe foncière et impôt sur le revenu). Celui qui souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale ou de sa résidence secondaire bénéficiera d’un revenu locatif implicite : Le loyer qu’il n’aura plus à verser pour jouir de sa résidence principale ou secondaire. Le revenu locatif doit être la valeur principale d’un investissement immobilier. Le revenu locatif représente la valeur de l’usage ! (cf « Quelle stratégie d’investissement immobilier pour 2019 ? Vers le renouveau des villes moyennes ?« ).
  • L’espoir d’une plus-value immobilière, C’est l’idée d’investir aujourd’hui dans un bien immobilier dont la valeur va augmenter à l’avenir. En réalité, il y a deux manières d’analyser cette espoir de plus-value immobilière.

Dans certaine situation, cet espoir de plus-value immobilière n’est qu’une vaine spéculation sur une évolution à la hausse du marché immobilier.

Cette spéculation sur la valeur future des prix de l’immobilier n’est t’elle pas déraisonnable pour l’investisseur Parisien, Ile de France ou encore de certaines très grandes métropoles dont les prix de l’immobilier ont continué de croître de manière considérable malgré la crise de 2008 ? Comme vous pouvez le constater dans le graphique ci dessus, il n’y a pas un seul marché immobilier … ils sont multiples ! Chacun devra analyser le marché sur lequel il souhaite investir pour déterminer ou non ses perspectives de plus-value ou de moins-value immobilière ?

 

 

Dans d’autres situations, cet espoir de plus-value immobilière ne peut être considéré comme une spéculation mais comme le fruit de l’investissement personnel de l’investisseur qui aura fait l’acquisition d’un bien délaissé par le marché pour le rénover et l’adapter à la demande. Vous le savez, la valeur d’un bien immobilier est le fruit de la confrontation entre l’offre et la demande. Ainsi, en achetant un bien non recherché (mauvaise isolation, mauvaise organisation des pièces, manque de chambre, …) dans l’objectif de le rendre conforme à la demande, l’investisseur peut espérer réaliser une plus-value indépendamment de l’évolution du marché immobilier.

Autant, il peut être illusoire d’espérer réaliser une plus-value immobilière, autant il est tout à fait pertinent d’anticiper l’obsolescence immobilière et la mutation de la demande de biens immobiliers pour se construire aujourd’hui un patrimoine immobilier cohérent et source d’enrichissement.

 
 

Optimisation fiscale et taux de crédit immobilier ne sont que des accessoires qui facilitent le projet immobilier mais pas une fin.

Un avantage fiscal ou l’obtention d’un taux de crédit immobilier très bas ne permettront jamais de transformer un mauvais investissement en un bon investissement immobilier. Que se passera t’il si lorsque les avantages fiscaux auront disparus ?
Oublier les fondamentaux, c’est la certitude de rater son investissement ! Cet avertissement est d’autant plus vrai que nous sortons de 35 ans de hausse exponentielle des prix de l’immobilier. Depuis 35 ans, n’importe qui a investit dans l’immobilier c’est enrichit sans cause !
Demain, avec des prix de l’immobilier qui baissent, cet enrichissement sans cause se transformera en appauvrissement sans cause.
Tout le monde ne pourra s’enrichir grâce à l’immobilier !

Pour aller plus loin :
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