J’ai longtemps affirmé que l’investissement immobilier en loi PINEL n’était pas intéressant compte tenu d’une perspective de rentabilité médiocre.  C’était mon discours en 2009 – 2011, lorsque l’immobilier de défiscalisation était vendu à outrance comme la valeur refuge par excellence, mettant de côté la piètre performance futur d’un investissement immobilier en haut de cycle financé avec un taux de crédit trop élevé.
 

En 2011, les prix de l’immobilier était trop élevés (au regard des taux des crédits immobiliers) pour justifier l’investissement dans l’immobilier qu’il soit neuf ou ancien.

En 2011, la rentabilité locative (loyer / prix de revient de l’immeuble) d’un investissement immobilier PINEL était proche de 3.5% – 4% alors que le taux des crédits immobiliers était également proche de 4%. Au global, l’effet de levier du crédit était médiocre et les taux de rendement interne (TRI) espéré atteignait difficilement 3.50% avantage fiscal inclus (cf « Loi PINEL : Quel impact de la baisse des taux de crédit immobilier sur le rendement global de l’investissement PINEL. » pour comprendre ces notions de TRI et comment estimer l’intérêt ou non d’investir dans l’immobilier).
C’est alors que notre propos était sans appel en 2011 : Il ne fallait pas investir dans l’immobilier neuf (ou ancien d’ailleurs) compte tenu d’une absence totale d’effet de levier et d’une perspective de rendement insuffisant.
Pourquoi investir dans l’immobilier en 2011 alors que le rendement espéré était inférieur au rendement d’un contrat d’assurance vie en fonds euros ? 
 
Nous avions détaillé cette analyse dans cet article « Loi PINEL : Quel impact de la baisse des taux de crédit immobilier sur le rendement global de l’investissement PINEL.« .
 
 

En 2016, les prix de l’immobilier sont toujours très élevés, mais l’incroyable baisse des taux d’intérêt justifie l’investissement immobilier en loi PINEL ou ancien.

En 2016, la situation est totalement différente et l’incroyable baisse des taux d’intérêt constatée depuis 2011 et plus particulièrement depuis le début de l’année 2016 (cf » barème des meilleurs taux de crédit immobilier en ce moment« ) rend l’investissement immobilier dans le neuf, profitant de la réduction d’impôt PINEL, ou dans l’ancien d’une grande pertinence.
Attention, les prix de l’immobilier sont toujours très élevés et une éventuelle hausse des taux d’intérêt pourrait avoir des conséquences très négatives sur l’évolution future des prix. Pour autant, l’effet de levier est tel aujourd’hui que l’investissement immobilier retrouve tout son intérêt.
 

Simulation d’investissement en LOI PINEL en 2016 / 2017

Pour finir de vous convaincre, je vous propose d’utiliser notre « simulateur d’investissement en loi PINEL » pour calculer l’espérance de rentabilité d’un investissement immobilier PINEL
Hypothèse de l’investissement :
PS : Vous remarquerez, la prudence de notre hypothèse concernant l’évolution des prix de l’immobilier. Nous considérons une baisse de 20% des prix au terme de la simulation dans 20 ans.
hypothèse investissement loi pinel 2016
 
 
hypothèse investissement loi pinel 2016 2
 
 
Au terme de cette simulation PINEL, le taux de rendement interne (TRI) qui mesure la rentabilité global de l’investissement PINEL est de 4.43% (malgré une baisse des prix de l’immobilier de 20%). Vous conviendrez qu’il s’agit là d’un taux de rendement relativement satisfaisant au regard du niveau actuel des rendements.
synthèse rendement PINEL
 
 
Une simulation moins pessimiste, considérant un maintien des prix de l’immobilier sur 20 ans (pas de baisse, pas de hausse), permettrai un taux de rendement interne naturellement supérieur à 6.64% (avec hypothèse de loyers stables sur la période de 20 ans et prix stable)
synthèse rendement PINEL 3
 
 
Enfin, une hypothèse encore plus optimiste (et à mon humble avis) considérant une hausse des loyers de 1%/ an donne des résultats encore plus attrayant avec un TRI a 7.23%.
synthèse rendement PINEL 4
 
 
 
 
 

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