Dans un marché immobilier en pleine mutation, tant structurelle que conjoncturelle, l’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux déductibles des revenus fonciers est très certainement l’une des meilleures idées d’investissement comme nous vous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier »
Le principe est particulièrement simple : Il s’agit d’investir dans un immeuble ancien dans lequel vous réaliserez les travaux nécessaires à sa remise en état afin de lui conférer les qualités nouvelles exigées par une demande locatives toujours plus exigeantes (consommation énergétique, organisation des pièces, … – (cf »Quel est le logement idéal ? Nombre de chambres, superficie du salon, exposition, bureau, …).
 
Fiscalement, le mécanisme fiscal du « déficit foncier » permettra :

  • De déduire les dépenses de travaux  des revenus fonciers perçus par l’investisseur.
  • Lorsque l’intégralité des revenus fonciers seront « consommés » par les charges déductibles, le déficit foncier est imputable sur les autres revenus catégoriels dans la limite de 10700€.

Patrimonialement, investir dans un immeuble ancien et y engager des travaux de réparation, rénovation et entretien permettra une mise aux normes d’habitabilité et surtout une mise aux normes énergétiques, limitant les risques d’obsolescence énergétique des bâtiments cf »« Quelle stratégie d’investissement immobilier pour 2019 ? Vers le renouveau des villes moyennes ?« ).
 

Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

C’est le code général des impôts et plus précisément l’article 31 du code général des impôts qui définit « strictement » la nature des charges déductibles du revenu foncier :
Sont donc admis en déduction des revenus fonciers, pour la détermination du revenu foncier imposable :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
  • Les primes d’assurance (assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire pour le propriétaire) ;
  • Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
  • Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater (réduction d’impôt pour travaux lié à la consommation énergétique des bâtiments) ou de celui prévu à l’article 200 quater A ; A ce titre, je vous engage vivement à relire cet article « Immobilier locatif : Ces travaux et charges non déductibles des revenus fonciers. » ; 
  • Les impôts, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales. Il s’agit principalement de la taxe foncière.
  • Les intérêts d’emprunts contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés
  • Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

 
Toutes les autres charges ne sont pas déductibles du revenu foncier. Cette liste est exhaustive. Par exemple, les frais de notaires et autres frais d’acquisition payés aux agences immobilières ne peuvent pas être admis en déduction.
Les frais de construction,reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles, et une réponse ministérielle LENOIR (13ème législature – QE 56076), précise que :

Lorsque certaines opérations de rénovation ou de réhabilitation comportent la réalisation simultanée de travaux de réparation ou d’amélioration et de travaux de reconstruction ou d’agrandissement, la déductibilité de chacune des catégories de dépenses dépend de leur caractère dissociable ou indissociable. Ainsi, lorsque sur un même immeuble sont simultanément entrepris des travaux qui ont le caractère de reconstruction ou d’agrandissement et des travaux qui ont pour objet d’entretenir, réparer ou améliorer le reste de l’immeuble, seules les dépenses afférentes à ces derniers sont déductibles, sous réserve qu’elles puissent être dissociées de celles qui se rapportent aux locaux créés par voie de reconstruction ou d’agrandissement (Conseil d’État, décision du 27 mars 1981, n° 23499 ; réponse à M. Michel Raison, député, Journal officiel de l’Assemblée nationale du 16 août 2005, page 7850, n° 65447).
En revanche, les travaux d’amélioration n’ouvrent pas droit à déduction lorsqu’ils sont effectués non en vue d’améliorer des locaux existants mais à l’occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés (Conseil d’État, décisions du 18 novembre 1987 n° 66974, du 7 décembre 1987 n° 70406 et du 10 juillet 1996 n° 137789).

 
 

 Comment imputer les déficits fonciers ?

Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt, est imputable, dans la limite de 10 700€ et sous certaines conditions, sur le revenu global.

La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts des emprunts sont uniquement reportables sur les revenus fonciers du contribuable au cours des dix années suivantes.

Ainsi, le déficit constaté « individuellement » sur un immeuble est imputé sur le revenu foncier des autres immeubles (le cas échéant). Cette opération permet de déterminer le revenu ou le déficit foncier global.
Ensuite, en cas de déficit foncier global, le déficit constaté est décomposé entre, d’une part :

  • Le déficit créé par les intérêts de l’emprunt
  • et le déficit créé par les autres charges normalement déductibles.

La partie crée par les intérêts d’emprunt ne pourra être imputée que sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
la partie du déficit créée par les autres charges déductibles pourra être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700€.  La partie excédent 10 700€ pourra être imputée sur les autres revenus fonciers pendant 10 ans.
 
Attention : Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. En cas de non respect de cette condition, la déductibilité antérieure des déficits est remise en cause.
 
 

 Simulateur investissement immobilier et déficit foncier.

Parce que les calculs sont souvent bien plus parlant que de long discours, nous mettons à votre disposition ce simulateur qui devrait vous permettre de comprendre et de calculer l’imputation des déficits sur votre revenu global.
 

Pour aller plus loin :
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