C’est une réalité que les acteurs de marché tardent encore à intégrer tant il s’agit d’une pratique nouvelle : Emmanuel MACRON l’a affirmé lors de sa campagne électorale, il faut baisser massivement les subvention publiques et autres réductions d’impôt qui gangrènent le marché immobilier et participent à la justification de prix de l’immobilier toujours plus élevés. 

Depuis 9 mois et l’élection du nouveau président, le mouvement est engagé ! Rien ne semble arrêter la volonté du gouvernement d’aller jusqu’au bout de cette idée fondatrice :

Nos outils pour réussir votre investissement immobilier (locatif, location meublée ou résidence principale)

 

Et toujours, notre livre « Investir dans l’immobilier » (déjà plus de 1000 exemplaires vendus) pour y découvrir nos stratégies et conseils pour investir

  • Baisse des APL ;
  • Réforme des organismes d’HLM et encouragement à vendre les logements pour trouver de nouvelles sources de financement ;
  • Recentrage de la loi PINEL sur le zone A, Abis et B1 puis redéfinition des zones éligibles annoncée pour septembre 2018 ;
  • Stigmatisation fiscale de l’immobilier avec l’IFI et le PFU ;
  • Réduction des effets des prêts à taux zéro et APL Accession ;
  • Encadrement des loyers annulé à Paris et Lille mais appel du gouvernement contre cette décision judiciaire ;
  • Hausse de la taxation sur les résidences secondaires ;

Bref, les subventions publiques et réductions d’impôt sont progressivement supprimées et le marché immobilier doit apprendre à vivre sans !

 

Le marché immobilier doit digérer ces dispositions défavorables dont l’objectif affirmé est de faire baisser les prix de l’immobilier.

Il ne faut pas être naïf !

La baisse massive des aides aux logements et autres réductions d’impôt ne seront pas sans conséquences sur le marché de l’immobilier, c’est même l’objectif du gouvernement : Il faut faire baisser les prix de l’immobilier !

 

Il ne sera pas possible d’assainir le marché immobilier sans fracas !

Oui, le nombre des transactions immobilière va baisser ;

Oui, les Français vont être décourager d’investir dans l’immobilier du fait d’une narrative négative autour du rentier, d’une fiscalité trop lourde, d’une détermination du gouvernement à faire baisser les prix ; (Je crois que c’est l’argument le plus important – L’importance de la narrative dans une société de marketing et de marchands !)

Oui, la construction de logement neuf va peut être baisser du fait de la baisse des aides à la construction et notamment la baisse du prêt à taux zéro qui solvabilisait artificiellement une population d’acquéreur qui n’en avait pas les moyens ;

 



Bien évidemment, les professionnels du secteur vont bientôt chouiner devant la baisse du marché ! Pourtant, cette purge annoncée est un mal nécessaire !

Il faut assainir le marché immobilier, faire baisser les prix dans les zones ou le prix des logements trop élevés dégradent la croissance et l’économie. De surcroît, n’est il pas parfaitement opportun de réformer un secteur lorsque l’activité et la croissance sont élevées ? Il ne sera plus possible d’engager ces réformes lorsque la croissance économique sera plus réduite. Il faut profiter de la bonne santé de l’économie pour réformer le marché immobilier et préparer le prochain cycle de baisse.

(ps : Attention à ne pas généraliser, je ne crois pas que les prix soient excessivement élevés partout en France- cf »Une bulle immobilière à Paris et grandes agglomérations et un marché sain ailleurs ?)

 

 

Et si la baisse des prix de l’immobilier était une bonne nouvelle pour l’intérêt général et la croissance à long terme de l’économie ?

Les médias sont infestés de professionnels de l’immobilier qui diffusent la bonne parole au profit d’un marché immobilier dynamique. Mais, vous êtes vous déjà posé la question de l’intérêt général ? L’intérêt général ne plaide t’il pas au contraire pour une baisse des prix de l’immobilier (et probablement des loyers) ?

Que feriez vous de l’argent que vous dépenser actuellement dans le remboursement astronomique de votre crédit immobilier ? Les taux immobiliers, toujours au plus bas (cf »Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ), permettent de faciliter l’acceptation de prix déconnectés de l’économie réelle, mais à long terme, est ce tenable ?

Ne croyez vous pas que des prix de l’immobilier très élevés sont un freins puissants à la compétitivité du pays ? C’est une intuition confirmée par la lecture de cet article passionnant « Quel lien entre prix de l’immobilier et croissance économique ? »

Extrait : Quel lien entre prix de l’immobilier et croissance économique ? »

La hausse des prix immobiliers n’est pas seulement susceptible d’être nuisible à la croissance économique lorsqu’elle est suivie par leur effondrement.

En l’occurrence,même si la hausse des prix se poursuit, elle est susceptible de freiner la croissance à long terme en entraînant une mauvaise allocation des ressources au détriment des autres secteurs de l’économie. Autrement dit, les répercussions à long terme d’une hausse des prix de l’immobilier s’apparentent aux symptômes de la « maladie hollandaise » que semblent connaître certains pays lorsqu’ils découvrent et exploitent de larges gisements de ressources naturelles. Indraneel Chakraborty, Itay Goldstein et Andrew MacKinlay (2016) ont précisément montré qu’une hausse des prix de l’immobilier est susceptible d’entraîner des effets d’éviction sur l’investissement production en détournant des ressources (qu’elles soient matérielles, financières ou humaines) vers des usages peu productifs.

En étudiant la période entre 1988 et 2006, ils constatent notamment qu’avec l’appréciation des prix des logements, les banques présentes dans les secteurs où l’activité immobilière est la plus dynamique tendent certes à accroître les prêts immobiliers, mais aussi à réduire les prêts commerciaux. Les entreprises qui empruntent auprès de ces banques investissent significativement moins que les autres. Les entreprises qui empruntent auprès de ces banques se caractérisent par un plus faible investissement que les autres entreprises.

Ils constatent que la hausse des prix de l’immobilier sont positivement associées à la croissance économique. Par contre, la relation entre la baisse des prix de l’immobilier et la croissance est fortement non linéaire et elle dépend des caractéristiques des pays. En l’absence de crise bancaire concomitante, les amples baisses des prix de l’immobilier sont positivement associées à la croissance économique. Autrement dit, une baisse des prix de l’immobilier est avant tout susceptible de freiner la croissance que lorsqu’elle s’accompagne d’une crise bancaire. 

 

Malheureusement, cette analyse économique rigoureuse n’est jamais reprise par les médias, trop influencés par les lobbying et autres chargés de communication qui œuvrent pour nous faire croire que la hausse des prix de l’immobilier est favorable à l’intérêt général.

De surcroît, faire baisser les prix de l’immobilier, c’est autoriser le retour d’un rendement locatif plus élevé, à la hauteur des risques attachés à l’investissement immobilier !

Bref, une bonne nouvelle à long terme pour tous, même si la transition ne sera probablement pas simple à digérer.

Ces autres articles devraient vous intéresser :


28 Comments

  1. Cela va prendre des années…

    Mais en conséquence tous les actifs traditionnels sont donc bientôt en baisse : immobilier, actions, obligations.

    Que faire?

  2. Je ne sais pas si cela suffira pour dégoûter les français de la sacro-sainte PIERRE. Ils se saigneront jusqu’à la dernière goutte pour y avoir accès.

  3. Martin says:

    Il y a quelques années, à l’époque de l’ancien gouvernement, j’avais déjà lu que l’un des objectifs économiques était de faire baisser le prix de l’immobilier de 30% dans les 10 ans à venir.
    Nous avons simplement pris un peu de retard !

  4. Patrick D says:

    Le problème, c’est qu’en tappant sur l’immobilier pour faire baisser la valeur des biens en vente, les taxes pénalisent aussi les bailleurs privés qui ne vendent pas leurs biens mais qui ont une rentabilité de 0% en les louant. Du coup, certains, écoeurés, mettent en vente. Mais tous les autres n’ont pas d’autres choix pour survivre d’augmenter les loyers autant que possible.

    Et si les français se détournent de la pierre parce que aucune rentabilité + dangers divers (impayés, etc.. ), nous aurons la situation idiote de loyers élévés avec une rentabilité minimale + de grandes difficultés pour trouver des logements à louer + diminution des recettes des impôts dédiés à l’immobilier (et ils sont nombreux).

    Pas de doutes : nous sommes bien au pays des Shadocks.

  5. Sans doute l’intérêt général est-il celui-ci effectivement, le problème étant toujours celui du changement brutal des règles, quasiment du jour au lendemain… Le discours depuis une bonne décennie est de préparer sa retraite « soi même », si on le peut, ne pas rester attendre que l' »Etat Providence » pourvoie pour nous. Cela sous-entend généralement d’acheter sa résidence principale (avoir un toit à la retraite lorsque les revenus baissent) et si possible d’investir (je dis bien investir, pas épargner, au sens développé par Guillaume depuis un moment d’être « entrepreneur de son patrimoine ») pour se constituer des revenus complémentaires.

    Je ne vois pas d’alternative sérieuse à l’immobilier sur la décennie écoulée, entre rendements bas partout et possibilité d’effet de levier du crédit (à taux historiquement faible). Les marchés financiers ne peuvent être à mon sens qu’une diversification sur cette période, pour booster un peu le rendement de l’épargne, pas une stratégie de préparation de retraite alors que les QE ont rendus chers tous les actifs.

    Pouvoir préparer sa retraite, pour la grande majorité de la fameuse « classe moyenne », cela signifie forcément faire des sacrifices aujourd’hui pour préparer demain. Sauf revenus mirobolants, rembourser les crédits de sa RP et d’appartements en location se ressent sur les vacances, les sorties et tout le quotidien. Pour ceux, comme moi, ayant entre 30 et 50 ans aujourd’hui, cela signifie avoir acheté après l’essentiel de la hausse des années 2000, donc des rendements locatifs éventuellement corrects en comparaison du reste si on a bien préparé les projets (en se lançant également dans le LMNP en direct, avec l’investissement en temps et les risques que cela suppose), mais loin d’être mirifiques.

    Et aujourd’hui, il faudra encore que les « raisonnables », bon gestionnaires de leur patrimoine, ceux qui alimentent déjà bien les caisses publiques via IR et prélèvements sociaux, encaissent encore la baisse de valeur de leur patrimoine, le ratiboisage de leur rendement déjà très limite et éventuellement le piège d’une possible réforme du LMNP amenant la blague d’une plus-value si les amortissements sont réintégrés lors de la revente, alors que le prix aura baissé… tout cela car pour s’être saigné et remettre la qualité de vie à plus tard, on ne serait « pas à plaindre » sur le papier par rapport aux cigales, et pourquoi pas, être même un méchant rentier en puissance.
    Cela décourage de se prendre en main… Pendant ce temps, ceux déjà à la retraite aujourd’hui bénéficie en moyenne de règles de calcul de pensions très favorables et ont une marge confortable avant que la baisse de prix ait trop de conséquences s’ils ont investi dans l’immo avant 2000-2005.

    Bref, je pense que l’intérêt général pourrait largement bénéficier tout autant d’une vraie remise à plat du fonctionnement de l’Etat (fraudes à la sécu, aux quotats CO2 etc… milliard perdu dans l’Ecotaxe abandonnée, logiciels de paie non fonctionnels qui sont payés une seconde fois, marchés publics aux prix négociés supérieurs à ceux pouvant être obtenus par les particuliers, gabegie des dépenses de fin d’année des administrations pour tout et n’importe quoi « pour cramer le budget » et ne pas le voir réduit l’année d’après etc, etc)

    • Mais pour l’investisseur locatif de long terme, la valeur du bien immobilier n’a pas beaucoup de valeur ! Ce qui importe n’est pas tant la plus-value hypothétique à terme que le revenu généré par l’immeuble. Ce qui importe pour votre retraite, ce n’est pas d’avoir un bien immobilier d’une valeur de XXX milliers d’euros… mais d’avoir XX € de revenu tous les mois.

      N’êtes vous pas d’accord ?

      • Michel says:

        Pas d’accord et d’accord à la fois!
        Tout est une question d’âge: effectivement à un certain âge, une fois une valeur de patrimoine réalisée, le prix de l’immobilier, qu’il soit hypothétique ou réel, a moins d’importance que la rente, mais « en début de carrière » si je puis m’exprimer ainsi, la constitution du patrimoine (pour ceux qui démarrent à zéro) passe généralement par des plus-value successives: j’achète, je retape, et je revends plus cher. Mais si hypothétiquement, si je pense ne pas pouvoir vendre plus cher dans 3, 5 ou 10 ans, je n’achète pas !

      • Tout à fait d’accord Guillaume, je ne pense pas du tout à gagner sur la plus-value. Le problème est justement sur le revenu, si (on reste actuellement dans les si…) la taxe d’habitation est reportée sur la taxe foncière, révision de la valeur locative ou la CSG, c’est bien le bailleur qui prendrait en charge la part locative des impôts locaux, ce qui reviendrait à baisser un rendement déjà moyen. Et en cas de mobilité pour raison professionnelle ou autre, soit la location en direct passe à une agence (rendement encore amputé) ou vente (à moindre prix puisque le rendement est moins bon, et pourquoi pas, une plus-value tout de même si les amortissements finissent par être réintègrés). Je pense que nous sommes d’accord pour dire que la hausse de loyers (pour des achats début des années 2010) ne pourra jamais suivre, même de loin, de tels changements… d’où l’inquiétude pour les revenus complémentaires à la retraite. La vente pouvant également être nécessaire en cours de route (il s’agit aussi d’une réserve en cas de besoin pour les études des enfants ou autre évènement de la vie…). Qu’en pensez-vous?

    • Michel says:

      L' »Intérêt général », tout le monde en parle mais tout le monde ou presque s’en fout !

      Le problème de l’immobilier, outre la rentabilité quasi nulle qui en est une conséquence, c’est le problème du PRIX, qui n’est pas/plus en adéquation avec le marché et l’économie, comme d’ailleurs beaucoup d’autres actifs, notamment en Europe (la plupart de ses pays ).
      Tout est expliqué ici:
      https://www.businessbourse.com/2018/02/27/charles-gave-2018-vers-une-nouvelle-crise-financiere/
      Si effectivement on y ajoute les effets des décisions Macron consistant à diminuer voire supprimer toutes formes de subventions et une hausse même limitée des taux d’intérêt, le marché immo ne peut que baisser. Néanmoins quelques « niches » demeureront probablement quelques années supplémentaires.

  6. GAUTHIER says:

    Sans être un expert, j’ai cependant quelques réflexions que je vous livre :
    Un grande partie de la demande d’achat provient de gens résidants en logement social; pourquoi ? la qualité des logements sociaux est médiocre car pour les promoteurs, ils sont tenus de rester dans un prix-plafond arbitraire pour que les loyers restent compatibles avec les revenus des candidats. Or ce prix-plafond est artificiel car il ne prend pas suffisamment en compte le devenir du bâti, et génère des dégradations trop rapides. A l’évidence, ceux qui le peuvent cherchent à devenir acquéreurs. Ceux qui ne le peuvent, restent ; il faut reconnaître qu’ils sont souvent les plus irrespectueux des lieux. Il y a donc un cercle vicieux.
    Je pense donc qu’il est plus intéressant de prendre conscience qu’il serait préférable d’apporter plus de soin lors de la construction plutôt que d’accorder de multiples, et parfois compliquées, d’aides à la pierre sous forme de réduction d’impôts ou autres, et affecter ces boni en augmentant la qualité dès a construction.
    On devrait également renoncer aux attributions de marchés aux « moins-disants » et faire comme certains pays, confier la réalisation au « moyens-disants ». Enfin, faire montre de sévérité envers les « arrangements » entre donneurs d’ordres et entreprises. Eviter également les marchés à « entreprise générale » qui font leur marge sur les sous-traitants, qui n’ont souvent d’autre solution que réduire la qualité tant des matériaux que de la main d’oeuvre ( dont les pays à bas coût et contraintes sociales lamentables sont bénéficiaires)

  7. Badtimes says:

    En effet M. FONTENEAU, pour l’investisseur de long terme en immobilier le prix peut varier, il n’en a cure puisque sont souci principal est le rendement correcte de son investissement. Cependant ce que fait le gouvernement actuel ne fait pas que faire baisser les prix de l’immobilier, il tue le rendement par une fiscalisation excessive. Fin des années 70 et courant des années 80 l’immobilier de location privé était détenu en majorité par des institutionnels( cie d’assurance le plus souvent). Ils se sont dégagés de ce marché du fait de la baisse de la rentabilité conséquence des lois favorisant un maximum les locataires et d’une fiscalité de plus en plus lourde.
    Toutes les aides gouvernementales ont été créées pour favoriser l’accession à la propriété : le sommet ayant été atteint sous Sarkozy qui voulait que tout le mode soit propriétaire!.
    Aujourd’hui renversement de politique complète. Je suis d’accord qu’il faut un réel marché de l’immobilier sans toutes ces aides qui faussent tout, par contre si en contrepartie vous n’allegez pas à la fois la fiscalité et toutes les contraintes liées à la location vous allez voir également un désengagement progressif des bailleurs privés identique à celui des institutionnels dont je vous ai parlé et alors là quid de la problématique du logement en France: on est reparti pour un tour!!!

    • Michel says:

      L’analyse est tout à fait pertinente et si vous y ajoutez le fait que les prix sont beaucoup trop élevés comme dit précédemment, le marché s’il n’est de surcroît plus soutenu par les pouvoirs publics ne peut que s’effondrer. Paris et quelques autres niches, verront probablement des baisses moins importantes que dans le reste du territoire. De toutes façons, ce marché n’est que cycles et 2018/2019 marqueront, je pense, la fin d’un de ceux-ci !

  8. Je crois que c’est vœux pieux (que l’immobilier baisse) de ceux qui vivent à Paris, Lyon Bordeaux et qui vivent dans des marchés qui ont eu une hausse des prix ces 15 dernières années. Bref, un tiers du pays.

  9. julien bonnetouche says:

    Bonjour à tous,

    En tous cas ce que je peux affirmer sans erreur, c’est qu’à Paris en ce moment ça ne baisse pas.
    Essayez donc d’acheter un 80m2 autour de 800000€( nous en cherchons un en ce moment) sans trop de défauts dans les 9eme10eme 11eme, et vous verrez que c’est à peu près comme pour le Nutella.
    Parfois, on n’arrive même pas à visiter tellement il y a de demandes.
    je vous assure que c’est stressant : il faut être sur son ordinateur à guetter les alertes pour appeler tôt et essayer de passer en premier car les agences répercutent les offres au vendeur dans l’ordre où elles ont été faites.
    Depuis 1 mois 4 appartements corrects nous sont passés sous le nez faute d’être suffisamment réactif.
    Le dernier date de samedi dernier, l’annonce est parue dans l’après midi, on ne l’a vue que le soir vers 18 heures, et lundi matin c’était trop tard pour aller visiter.
    Et si vous n’arrivez avec une offre cash (sans condition suspensive) ce n’est même pas la peine d’y aller.
    Voilà la vérité parisienne des quartiers que je connais.
    Il me semble que la pression est plus forte qu’à l’automne. Les prix toujours dans ces quartiers, sont actuellement plus proches de 11000€/11500€/m2 que de 10000€/m2

  10. 2 éléments importants à prendre en compte.

    – L’élément le plus efficace qui fera baisser les prix c’est tout simplement la hausse des taux d’autant que c’est bien leur baisse qui les a fait monter, du moins pour la plus large part.

    – Les prix de l’immobilier finiront bien par retourner vers leur moyenne historique qui tourne autour de 140/160 mois de loyers.

    Les malins sont ceux qui ont déjà vendu même leur résidence principale et qui sont disposés à attendre le temps qu’il faut pour acheter au plus bas. souvenez vous des prix au début des années 1980… Mais en France tout le monde considère que la constitution d’un patrimoine commence par l’acquisition de sa résidence principale et une fois cela fait il n’est plus question de changer de stratégie. Grossière erreur lorsque les prix sont trop élevés…

  11. julien bonnetouche says:

    Ce que vous dites est surement vrai pour les zonez périphériques, mais pour Paris ça n’en prend pas le chemin

    • Je crois dans l’inverse. Le marché parisien et très grande métropole me semble plus risqué que le reste du pays ou les prix sont moins déconnectés de la capacité des acquéreurs

      • Misseline says:

        A cela près qu’à Paris, les acquéreurs viennent de toute la planète. Attendez que la technologie mettre NYC et Pékin à 3 heures de Paris…

        • Etes vous bien certain que dans le 13ème et le 19ème par exemple ont vienne de toute la planète ?

        • N’oubliez pas que lorsque les prix baisseront de façon substantiel les acheteurs même étrangers attendront pour acheter moins cher plus tard …

          D’autre part la nature humaine a toujours tendance à projeter dans l’avenir les récentes tendances du passé comme si les choses ne pouvaient pas changer alors qu’il arrive un moment ou justement les tendances s’inversent. Les tendances immuables sur les prix qui durent 50 ans cela n’a jamais existé et il ne faut pas oublier que les prix montent depuis les années 80… (même s’il y a eu de brèves secousses)

      • julien bonnetouche says:

        Désolé, mais ce que vous dites est complètement à l’encontre de ce qu’il se passe sur le terrain . Informez vous !
        Plutôt que de dire ce qui vous fait plaisir comme peuvent le faire certains blogueurs regardez donc la réalité des chiffres des ventes des grandes villes et surtout leur tendance.
        Avant de prévoir comme Michel un hypothétique cataclysme qui se produira peut être un jour, il est plus utile d’évaluer ce qui se passe en ce moment, et qui est tout le contraire !

  12. Sauriez-vous s’il y a un lien entre une baisse de l’immobilier et le taux d’épargne financière ?

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*